5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本(běn)月(yuè)涨(zhǎng)幅约为2％。而以(yǐ)公募基金为代表的机构(gòu)对于这一板(bǎn)块(kuài)已经(jīng)在(zài)悄然布(bù)局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时有(yǒu)小幅增(zēng)长。根据基金一季报统计，龙头与地方国(guó)企央企获得增(zēng)持，持(chí)仓(cāng)数(shù)量占(zhàn)流通股比重增幅五只个股分(fēn)别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团(tuán)+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房(fáng)地产或“底(dǐ)部(bù)回(huí)升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从(cóng)公(gōng)募基(jī)金(jīn)对房(fáng)地产(chǎn)的配置(zhì)看(kàn)，2019年末，公(gōng)募所持有的房地产行业(yè)标(biāo)的市值约1188亿(yì)元，占其(qí)所持(chí)股票市值的(de)4.66％左右；2020年(nián)市场表现(xiàn)出色，但公(gōng)募(mù)所持房地产公司市(shì)值在股(gǔ)票资产(chǎn)中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了(le)三年来的首(shǒu)次回升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公(gōng)募对房(fáng)地(dì)产行(xíng)业的持股比例也同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今年一季(jì)度(dù)得以延续。数据统计显示，公募重仓持有房地产(chǎn)板块一季度(dù)市(shì)值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持(chí)仓市值前(qián)五个(gè)股(gǔ)分别(bié)为(wèi)保利发展、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持(chí)仓市值占板块比重合(hé)计达(dá)47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中不难(nán)发现，公募对(duì)于房(fáng)地产的投资(zī)愈发有集中(zhōng)于龙头的趋(qū)势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季(jì)报(bào)汇总的重(zhòng)仓股(gǔ)中，房(fáng)地(dì)产板块(kuài)排名最高(gāo)的是保(bǎo)利发(fā)展，在(zài)基金重仓第33位。排名第二的(de)是(shì)招商蛇口，排在第(dì)78位(wèi)。而(ér)老牌龙头(tóu)股万科A排在第(dì)96位。对(duì)比(bǐ)去年四季(jì)报，变化之处(chù)首先在(zài)于几只(zhǐ)房地产龙头股(gǔ)从排位(wèi)上看均有退步，尤(yóu)其是万科最为明显(xiǎn)；其(qí)次是金地(dì)集团退出百大之(zhī)列。但考虑到房地产(chǎn)是复(fù)苏链上最后一(yī)环，且(qiě)首(shǒu)季并非行(xíng)业(yè)销售旺季，其传(chuán)导到二级市场乃(nǎi)至机(jī)构(gòu)持仓上还需要(yào)时间周期。

　　形成共识(shí)的(de)是，经(jīng)济(jì)圈(quān)判断(duàn)房(fáng)地(dì)产已经进入大(dà)分化时代，一二(èr)线城市好于三四(sì)线城市。而映(yìng)射到二级市(shì)场投资上，配置(zhì)房地产(chǎn)行业轻松收获行业贝塔的红利期一去不返了。“如果按照(zhào)产业(yè)周期来分类(lèi)，包括(kuò)房地产等(děng)几类行业在盖特纳曲线里属(shǔ)于成熟期或者(zhě)衰退期的行业，传统认知(zhī)上(shàng)没有(yǒu)什么(me)投(tóu)资机会的。但在这几年特(tè)殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似(shì)的行(xíng)业也出现了一些机会，背(bèi)后的(de)逻辑(jí)是(shì)供(gōng)给侧发(fā)生(shēng)了更大的变化。”一不愿具名的上海公募基(jī)金经理指出。

　　不过也(yě)有公募(mù)人士(shì)持(chí)谨慎乐观态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售面积很(hěn)难再(zài)出现了，2022年光是(shì)居民存款(kuǎn)数量(liàng)增加(jiā)了15万(wàn)亿元。中国存量有400亿平(píng)方(fāng)米建筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方(fāng)米。需求(qiú)端还需要有一定的政策出来去(qù)刺(cì)激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产(chǎn)研究员(yuán)吕(lǚ)功绩也指出：“时至今日(rì)，无论从城镇(zhèn)化的进程，还是(shì)人(rén)均住(zhù)房面积（接(jiē)近30平/人），我(wǒ)国均(jūn)已告别住房短(duǎn)缺时代，而目前(qián)居民(mín)的(de)杠(gāng)杆率和房价收入也不支撑每年18万亿元(yuán)的(de)销售额，以(yǐ)及过快上行的(de)房价，因而行业高增的时(shí)代已(yǐ)经(jīng)过去，未(wèi)来(lái)行业的需求或将(jiāng)回落(luò)，在此过程中，伴(bàn)随(suí)着(zhe)地产(chǎn)的高(gāo)杠杆属性，就很容易(yì)出现(xiàn)信(xìn)用风(fēng)险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业(yè)进入到供(gōng)给(gěi)侧出清的过(guò)程。这个过程中，综合竞(jìng)争力强的(de)公司就能够通过大鱼吃(chī)小鱼的(de)方式，获得市占(zhàn)率的提升(shēng)。当行业(yè)需求见(jiàn)顶回落时(shí)，行业的(de)贝(bèi)塔已经(jīng)过去了，但不代表没有投资机会，机(jī)会在于(yú)城(chéng)市、位置(zhì)、产(chǎn)品的(de)阿尔法，而对应(yīng)到(dào)股票(piào)投资，就(jiù)是强竞(jìng)争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这(zhè)样的认(rèn)识转变，精耕细作个股成(chéng)为公募(mù)乃至(zhì)整重庆自白书是什么意思，渣滓洞自白书是什么意思体机构的务实之举(jǔ)。

　　机构配置房(fáng)地产“风物长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质区域(yù)性标(biāo)的成香饽(bō)饽

　　5月以来(lái)，房(fáng)地产板块(kuài)个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地(dì)产(chǎn)指数本(běn)月涨幅约(yuē)为2％。从(cóng)具体的个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万房(fáng)地(dì)产板块(kuài)个(gè)股，在纳入统计的124只房地(dì)产类标(biāo)的股(gǔ)中，本月以来实现股(gǔ)价(jià)上涨的(de)达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公司月(yuè)内涨幅超过了10％，它们分别是(shì)上(shàng)实(shí)发展、浦(pǔ)东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福(fú)、荣安(ān)地(dì)产。排名(míng)第一的(de)上实发(fā)展，五一假(jiǎ)期归来后日成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续(xù)两(liǎng)个交易日(rì)收出涨停。从(cóng)该股的基(jī)本面(miàn)来(lái)看，上实(shí)发展的(de)主营(yíng)业务为房地(dì)产(chǎn)开发与经营。公司(sī)的主要产品及服务为房地产销售、房地产租(zū)赁、物业管理服务、工(gōng)程项目、酒店经营。从业(yè)绩数据来(lái)看，2022年，其(qí)实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归(guī)母净利润(rùn)1.23亿元(yuán)，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一(yī)季度(dù)，其实现营业总收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大流(liú)通股股(gǔ)东来看，各类机构都有对(duì)其布局的例子(zi)。以3月31日时的首季十大流(liú)通股股东来看， 具(jù)体包(bāo)括(kuò)公募的上银基(jī)金、私募(mù)的迎水文(wén)龙、中央汇金(jīn)、长城资产管(guǎn)理公(gōng)司等都跻身前十(shí)的行(xíng)列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时(shí)排名第二的浦(pǔ)东金桥也(yě)是上海本(běn)地房企，重庆自白书是什么意思，渣滓洞自白书是什么意思其第一季度的收入利润规模大(dà)幅度复(fù)苏。究其原(yuán)因，一方面是该(gāi)公(gōng)司(sī)后疫情时代出租率复苏至近(jìn)年来(lái)最(zuì)高，另一方面则是公(gōng)司拿地结算(suàn)持续性向(xiàng)好，从数字(zì)上看，一季(jì)度新(xīn)增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面积约(yuē)54万平方(fāng)米。

　　在(zài)这样的业绩势头向好背景下，自然也吸引了知名机构在其(qí)中持(chí)续驻足。从第一季度十(shí)大流通(tōng)股股(gǔ)东来(lái)看，知名(míng)私(sī)募高(gāo)毅邓晓(xiǎo)峰的两只(zhǐ)产(chǎn)品(pǐn)依(yī)然在前十中，这也(yě)是连续第三个季(jì)度他有的两只产品杀入前十。同时榜单中还(hái)有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当(dāng)季还小幅增(zēng)加了持股。

　　除去(qù)上述两(liǎng)家上海区域性地产公司外，荣安(ān)地(dì)产则是主要布局在深圳的地产(chǎn)公(gōng)司，一季报交出的(de)也是一份报(bào)喜的成绩单：首季公司实(shí)现营业收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司股东的净(jìng)利(lì)润(rùn)6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周刊》注意到两只公(gōng)募指(zhǐ)基首季新杀入十大流通股股(gǔ)东行列。具(jù)体说来(lái)， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富(fù)国中证指数(shù)1000增强则(zé)排(pái)名(míng)第九位(wèi)，此外联(lián)袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访(fǎng)时，兴证全球(qiú)基金相关人士分(fēn)析：“经历过行业洗牌和(hé)兼并重组后(hòu)，龙(lóng)头的价值更为(wèi)笃定突(tū)出(chū)；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市场大幅降温(wēn)，优质土地供给较(jiào)多（券商测算对应(yīng)潜在毛利率在25％以上(shàng)，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限于信(xìn)用问题(tí)或者资(zī)金紧张没法拿地，龙头房企趁(chèn)机获取低成本土地，龙(lóng)头(tóu)房企的拿地力度（拿地金额/销售(shòu)金额）基本在(zài)30％以上；从融资上看，龙头房(fáng)企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍(biàn)都在100％以上，加杠(gāng)杆空(kōng)间有限，从(cóng)融资(zī)成本看，龙头(tóu)房企(qǐ)的融资成本不断下(xià)滑(huá)，基(jī)本(běn)在3％、4％左右(yòu)；对应(yīng)到(dào)2023年(nián)的销售，龙头(tóu)房(fáng)企明显跑(pǎo)赢行业(yè)，1～4月百(bǎi)强房企的(de)销售(shòu)额(é)增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前中特估的浪潮下，央国企地(dì)产股或存在发展的大好机会(huì)。中信(xìn)证券指出：“房地产行(xíng)业的结构性(xìng)机会依然(rán)存在(zài)，少部分公司尤其是央(yāng)企占据显(xiǎn)著优势，其主要又体(tǐ)现为库存的优势。央企地(dì)产公司，现阶段表(biǎo)现出较低(dī)的融(róng)资成本，优质的开发资源和(hé)良好的不(bù)动产资产运(yùn)营能(néng)力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民(mín)营地(dì)产公司也是更有优势(shì)的(de)。”吕功绩强调，“对于减值、土(tǔ)地资源债(zhài)权债务关系等(děng)问(wèn)题(tí)，市场(chǎng)对民营房开企业的(de)资(zī)产会(huì)有更多担忧和质疑，所以在这(zhè)一轮行业(yè)出清(qīng)的过程中(zhōng)，央(yāng)国(guó)企相较于(yú)民企来说估值的修复(fù)更明显。中特估的(de)角度从中长(zhǎng)期的维度看，行业的逻辑在于集中度提升后，行业(yè)进入高质(zhì)量发展阶段，具备较快(kuài)速(sù)发展阶段更稳定且可(kě)预期的盈利(lì)和现金流创造(zào)能力(lì)，以此带来(lái)估(gū)值中枢的提升，应该(gāi)关注估值相对较低，企业自身资产的质量好(hǎo)、运营能力强、可(kě)以创造持续(xù)现(xiàn)金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行(xíng)业普涨的概率比较低，行业内(nèi)部将出现分化，要关注将受益(yì)于行业集中度提升的头部公司(sī)。”星石投(tóu)资首席研究官方磊也表(biǎo)示(shì)。

　　顺应机构这一思(sī)路的(de)话，或许还是保利发展、招商蛇口等(děng)国(guó)资背景龙头前途更为光(guāng)明。不过国投瑞(ruì)银(yín)基金投(tóu)资部副总监綦(qí)傅鹏表示：“需要(yào)客观地去持续观察国企央企在三(sān)个(gè)方面(miàn)是(shì)否可以维持，首先是融资成本保持低位，其(qí)次是销(xiāo)售份额持续提升，再次(cì)是拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需要多给一些耐心(xīn)

　　而(ér)《红周刊(kān)》也根据房企一季(jì)报梳理发现(xiàn)，对于(yú)2022年的(de)业(yè)绩(jì)出现的整体下滑，2023年一季度的(de)业绩(jì)分化更趋明显，保利发展、滨江集团等房企营收、净利(lì)均实现(xiàn)了业绩的回正，甚(shèn)至是较大增速的增长。而这些(xiē)公司也是(shì)机构(gòu)的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内(nèi)人士张(zhāng)宏(hóng)伟向(xiàng)《红周(zhōu)刊(kān)》分(fēn)析表示，业(yè)绩出现明显改(gǎi)善(shàn)的房企，主要是因为过(guò)去(qù)两(liǎng)三年时间，尤其是在2021年下半年民营房(fáng)企不怎么投资拿地之后，国有企业仍在持(chí)续性地拿地，且主要集中在核(hé)心(xīn)城(chéng)市，投资力度较大。投资的(de)驱动能够(gòu)推动房企(qǐ)销售(shòu)业绩的增长，从而(ér)在(zài)2023年(nián)一季度市场恢复但仍处于调整的过程(chéng)中，能够保有一个正(zhèng)增长。

　　不过(guò)张宏(hóng)伟同时也(yě)提醒表示，在(zài)房地产的复苏过程中，还(hái)面(miàn)临着一些不确定性。其实整个市场从四月份开始又在往下(xià)掉。除了(le)杭州、成都等极个别城市四月环比三(sān)月相对表现较好之外，包括北京、上海在(zài)内的绝(jué)大多数城(chéng)市都出现环比下(xià)滑的情况。而(ér)现在五月的市(shì)场表现也不(bù)太(tài)乐观。按(àn)照现在的经济状(zhuàng)况、收入情(qíng)况，以及市场(chǎng)的去库存压(yā)力、企(qǐ)业的资金面(miàn)压力，可(kě)能会出(chū)现(xiàn)，到六月份房企为了(le)半年(nián)报(bào)冲业绩(jì)出现市(shì)场的短期(qī)反弹外(wài)的一个市场乏力现(xiàn)象。也就是说，第二(èr)季度、第三季度增(zēng)长不确定(dìng)性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀(tán)投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整(zhěng)个房地产(chǎn)以及其上下游产(chǎn)业链的复苏速度都比想象的(de)要(yào)慢(màn)很(hěn)多，我们要(yào)多给(gěi)一些耐心，这个时候，在房地产以及(jí)上下游就不(bù)是赚快钱的(de)时(shí)候，只能赚他基(jī)本面(miàn)的钱(qián)。但这(zhè)也意味着，只有极(jí)为少(shǎo)数的、做得比同行(xíng)好得(dé)多的(de)企业，会伴随整个行业的(de)弱(ruò)复苏，业绩会逐(zhú)步(bù)体现出(chū)来。所以只能耐心地去等(děng)待它的基本面不断地凸显出来，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文中提(tí)及个股(gǔ)仅为举(jǔ)例分(fēn)析(xī)，不做买(mǎi)卖推荐。）

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