文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制(zhì)了(le)。 1月17日召开的全国住房和城(chéng)乡建设工作(zuò)会议提出“有条件的可(kě)以进行现房销(xiāo)售”，不足一(yī)个月时间，已(yǐ)有山(shān)东、安(ān)徽、河南、四(sì)川、广东等地明确(què)表态，试点(diǎn)现(xiàn)房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品(pǐn)房预售(shòu)制了(le)，用你的钱，建你的房(fáng)子，还烂尾了，这(zhè)是对(duì)购房者(zhě)的不公平。以后谁有钱谁建房，没(méi)钱没(méi)实力的别(bié)建了(le)，不(bù)能把包(bāo)袱甩给老百姓(xìng)和社会，这是房(fáng)地产从大开(kāi)发(fā)时(shí)代(dài)步(bù)入(rù)高质量发展阶段的(de)必(bì)然趋势，也是对购房老百姓的最(zuì)大(dà)保护。98年房(fáng)改(gǎi)时，全国(guó)缺(quē)房(fáng)子(zi)，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜(yí)之(zhī)计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从(cóng)大(dà)开发进(jìn)入存量时(shí)代(dài)，对购房民众不公平的预(yù)售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。以(yǐ)后一手交钱，一(yī)手交房(fáng)，天经地(dì)义。当(dāng)然二次(cì)房(fáng)改(gǎi)是个技术(shù)活，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以及(jí)长(zhǎng)效机(jī)制，长效机制四大(dà)关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳(wěn)定和房地产税。如(rú)果按照经(jīng)济规律(lǜ)办(bàn)事，中国一(yī)定能实现房地(dì)产软(ruǎn)着(zhe)陆和长期(qī)平稳健康发展，跨过(guò)这(zhè)道(dào)关，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制、改为(wèi)现房销售？大家(jiā)想想，绝大部(bù)分商品是(shì)一手交钱(qián)一手交货，预售(shòu)制(zhì)是对购买(mǎi)者的单方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承担了(le)所有商品(pǐn)不能交付的风险。从个人层面(miàn)看，预售制(zhì)对购房者非常不公平，比如，交房等待期(qī)一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延(yán)迟(chí)交房、房屋质量、房产证延(yán)期(qī)办理甚至不能交房的风险(xiǎn)。从行业层面看，预售制助(zhù)推(tuī)部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房销售，这(zhè)样(yàng)有助于(yú)落实中(zhōng)央(yāng)房住不炒精神、有助于保障购房老百(bǎi)姓权益、有助(zhù)于房企稳健发(fā)展(zhǎn)，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取(qǔ)消预售制度？预售制(zhì)度怎么来的？国外什么情况(kuàng)？简单(dān)科普一下：商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售最早源于中国(guó)香港，俗称卖(mài)楼(lóu)花，卖期房，是(shì)一种开(kāi)发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品(pǐn)房短缺，房企缺(quē)资金，借(jiè)鉴中国(guó)香(xiāng)港，引入了商品房预(yù)售(shòu)制度。其实(shí)，当前世(shì)界不(bù)少国家存在预(yù)售(shòu)制。但是，重(zhòng)点来了(le)！发达(dá)国家一般有严格的监管保障措施，开发商在项目获得政府批(pī)准(zhǔn)后才(cái)可以开(kāi)始销售(shòu)，买家在购买期房后并非(fēi)像中国一样在支付完(wán)首付款后从(cóng)银行(xíng)一次(cì)性贷款支付剩余全部房款，而是根据开发商(shāng)工程进(jìn)度在完全交(jiāo)房前进(jìn)行分期支付。所(suǒ)以，预售制度是需(xū)要(yào)严格的(de)资(zī)金监(jiān)管、分期(qī)支(zhī)付(fù)以及违约(yuē)处罚措(cuò)施(shī)作(zuò)为保障(zhàng)的，如果没有这些保障措施，一(yī)定会触发(fā)风险，对购房民众(zhòng)不(bù)公平，所以不如(rú)借机取消预(yù)售制度(dù)，以后改为现房(fáng)销(xiāo)售。客观讲预(yù)售(shòu)制(zhì)度有一(yī)定历(lì)史阶段性，现(xiàn)在中国住房进入存(cún)量(liàng)时代，取消预售制度有助于降负债(zhài)降杠(gāng)杆，不再把烂(làn)尾风险(xiǎn)甩给老(lǎo)百姓和(hé)社会(huì)，当然这需要配套(tào)房(fáng)企债务重组(zǔ)、复工保交楼、恢复(fù)市(shì)场信心和(hé)房地(dì)产长效(xiào)机制。这是个技术活，只(zhǐ)要坚持市场化改革，中国一定(dìng)能化解这(zhè)个难题(tí)，让房地产回归实体经济(jì)和居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预(yù)售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，开发商将拼(pīn)的(de)不是五花(huā)八门、眼花缭(liáo)乱、不知(zhī)道能不(bù)能兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即(jí)所得(dé)的过硬(yìng)的产(chǎn)品质(zhì)量和诚信(xìn)，这才是对购房民(mín)众的最根本最实质的(de)保障，这样(yàng)将极大的提(tí)升开(kāi)发商的(de)建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币(bì)。所有(yǒu)商业(yè)的本质是向善，是以客(kè)户为中心，房地产也不能例外(wài)，老百(bǎi)姓买房子是天大(dà)的事，烂尾毁三代，好房幸福(fú)一家(jiā)人。从这个角度，取(qǔ)消预售制、实施现房销售是实现老百姓安居乐(lè)业、社会长治久(jiǔ)安(ān)、行业企业健康(kāng)发展(zhǎn)的重大(dà)措施(shī)。在当(dāng)前的情况下，取消(xiāo)预售(shòu)制要结(jié)合稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打(dǎ)通金(jīn)融支(zhī)持当(dāng)期三好生、新模式等综(zōng)合施策。

　　作者十年(nián)前在国务院发(fā)展研究中心参与(yǔ)财税改(gǎi)革(gé)方(fāng)案(àn)研究时，对预售制(zhì)、房地(dì)产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆率等进行过(guò)长期系统(tǒng)的(de)专项研究。（参考后来形成的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内(nèi)地商品房预(yù)售制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形(xíng)成(chéng)“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首(shǒu)付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房(fáng)交易(yì)立法，设置期房(fáng)预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买(mǎi)方资(zī)金由银行监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　二十世纪五十年代在中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)，楼宇(yǔ)出租是地产(chǎn)行业盛(shèng)行的(de)方式，但有着(zhe)转让(ràng)难(nán)、出(chū)租资金周转期(qī)长(zhǎng)等问题，分层销售孕(yùn)育而生(shēng)。20世纪(jì)50年(nián)代，中国香港(gǎng)还未推行(xíng)公共房(fáng)屋(wū)制度(dù)，许多人(rén)栖身于木屋或(huò)者(zhě)其他临(lín)时住宅，住房的(de)需(xū)求(qiú)是相当高，不过大(dà)多数居民的储蓄很少。当时楼(lóu)宇(yǔ)买卖多数以一整栋楼(lóu)为单(dān)位，需要雄厚(hòu)的(de)资金(jīn)实力才能购买。虽然(rán)楼宇出租是中国香(xiāng)港地产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让(ràng)难、出租资金周转期长等问题。针对(duì)这一系列问题，不少(shǎo)地产商开始(shǐ)探求新的(de)方(fāng)式，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层出(chū)售(shòu)。这模式一经推行，购买楼宇(yǔ)的市民数量有所(suǒ)增加，开发商资金周转加(jiā)快(kuài)。

　　在(zài)分(fēn)层(céng)出售的基础(chǔ)上，将(jiāng)“按(àn)揭(jiē)”模式引入房地产销售，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英东创办立信(xìn)置(zhì)业(yè)有限公司(sī)，凭借商业直觉和(hé)多年经营杂货铺、海上驳运业(yè)务的经(jīng)验，对于商品(pǐn)流通、资金周转(zhuǎn)有着独到的见解，在努力(lì)寻求方法(fǎ)加快自身(shēn)资金周转。当时其在购(gòu)下(xià)九龙的一块(kuài)地盘(pán)后(hòu)，除了分层出售、还印发(fā)售楼(lóu)说明(míng)书，上有(yǒu)文(wén)字详尽(jǐn)说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格(gé)、订购方法等。此外(wài)，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮点，即先(xiān)收取买家(jiā)的订金，采用类似租(zū)金的分期付款形式，等新楼落成(chéng)时，收齐买家的钱，买家(jiā)就(jiù)拥有了自己(jǐ)的房(fáng)产(chǎn)。这种方式减轻(qīng)了民(mín)众购房的(de)资金压力(lì)，加速了(le)房(fáng)屋的建造和销售，也解决了制(zhì)造商的(de)资金问题，降低投资(zī)风(fēng)险，在当时可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花(huā)+分期付款”的销售模式成(chéng)为当时中国香港房地产市场(chǎng)的一大(dà)特色，纵(zòng)观(guān)中国香港房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核(hé)心(xīn)的住(zhù)房供不应求的问(wèn)题(tí)，使房市发(fā)展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市几十(shí)年(nián)繁荣，但(dàn)期(qī)间(jiān)也出现过(guò)“烂尾楼(lóu)”的情况(kuàng)，但(dàn)监管部(bù)门(mén)不断完善、规(guī)范化，建(jiàn)立健全(quán)的监管机(jī)制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于(yú)大(dà)角咀的一个楼盘(pán)因(yīn)建筑费用超(chāo)支(zhī)停工，出现“烂尾(wěi)”情(qíng)况(kuàng)。在(zài)1961年后，中(zhōng)国香港管理部门提升了对于预售(shòu)楼(lóu)花制度的(de)监管，即要(yào)求开发商在预售前，确保地(dì)价(jià)款已经(jīng)全部支付(fù)，还要证明自身有资(zī)金等能(néng)力把(bǎ)项目完成，资(zī)金需放入律师所托(tuō)管，支取时(shí)需律所和建筑师的(de)核准(zhǔn)。为(wèi)了防止开发商、律所、建筑师等(děng)造假，套取监管(guǎn)账户资金，中(zhōng)国香港要(yào)求律(lǜ)师(shī)行(xíng)在(zài)银行开设(shè)的信托账户(hù)（监(jiān)管账户）、开发商操作等(děng)采(cǎi)取全透(tòu)明(míng)化机制，且银行的责任(rèn)上升，如出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行(xíng)将成最大风险方，后续需自(zì)身推动项目(mù)完工。随着监管体(tǐ)系逐(zhú)步完善，出现“烂(làn)尾”的(de)现象(xiàng)较(jiào)少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内(nèi)地版预售(shòu)制”

　　二十世纪九十(shí)年(nián)代，中国内地面(miàn)临住房需求大和供给量短(duǎn)缺问题(tí)，引入“卖(mài)楼花”制(zhì)度。建国以来，中国内地优(yōu)先(xiān)发(fā)展重(zhòng)工业，强调基(jī)础建设(shè)，这(zhè)一导(dǎo)向使(shǐ)前期发展工业化(huà)的(de)进程大于城市化进程，唯有解决(jué)住(zhù)房基础等城市化配(pèi)套问题(tí)，才能进(jìn)一步推进城(chéng)市化。但当时推行的是“统(tǒng)一管理，统一分(fēn)配，以租养房”的(de)福利(lì)分(fēn)房制度(dù)，住房市场发展起步较晚、增(zēng)速较(jiào)慢，福利分房制度也出现了(le)分(fēn)配不公(gōng)、效(xiào)率(lǜ)低、配套差(chà)等(děng)问题，因此福利分房制度不再适(shì)用于当时的国(guó)情。叠加(jiā)房地(dì)产市场(chǎng)面临商品房的需(xū)求量大，而(ér)社会(huì)缺少大型房地产开发商，商品房供应量(liàng)小的困境，此(cǐ)时引入中国(guó)香港的“卖楼(lóu)花”模式(shì)无疑是对内地(dì)房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引(yǐn)进(jìn)中(zhōng)国香港预(yù)售商(shāng)品房制(zhì)度，先(xiān)后出台多项文件，大力支持国内(nèi)房(fáng)地产市场改(gǎi)革。例如(rú)，1998年，国务(wù)院出台(tái)《关于(yú)进一步深化城镇住房(fáng)制度改(gǎi)革，加快住房建设的通(tōng)知(zhī)》文件，决定停止住房(fáng)无(wú)偿(cháng)实物分配(pèi)，逐步实行住房分配货(huò)币化、住房供给商品化(huà)、社(shè)会化的住房新体制(zhì)，从(cóng)计划经济下的(de)福(fú)利分房转向市场经济的商品房。房地(dì)产市场采用预售制，允(yǔn)许开发(fā)商卖期房，解决了房企缺少(shǎo)资金和(hé)开发时(shí)间周期长(zhǎng)的两大难(nán)题(tí)，开发商以预售款撬(qiào)动下一个(gè)项目的开发，形成滚动开发(fā)模式，住房供应速度加(jiā)快(kuài)。自此中国内地开始房改货(huò)币(bì)化(huà)，中国人(rén)民银行等(děng)多方迅速(sù)出台相关的信贷(dài)政策，支持购房者，极大(dà)作用推(tuī)动了房地产市场(chǎng)的发展。

　　引入中(zhōng)国香(xiāng)港“卖(mài)楼花(huā)”模式后，经调整形成契合中国内地的商(shāng)品房预(yù)售制度。预售制的初衷是(shì)为了缓(huǎn)解房(fáng)企(qǐ)资(zī)金压(yā)力，加快城(chéng)镇住(zhù)房建设。具体来说(shuō)，是指房地产开(kāi)发企业将正(zhèng)在(zài)建设中的房屋预(yù)先出售给购房者(zhě)，由购房者支付定金或房(fáng)款的行(xíng)为(wèi)。区(qū)别于中国香港，在中国内地(dì)实践过程中(zhōng)，商品房预售流程为：房地产开(kāi)发商办理(lǐ)预售许可证-签订商(shāng)品房买(mǎi)卖合(hé)同-进行备案登记(jì)和预告(gào)登(dēng)记(jì)-交付房屋。在购房过(guò)程中，购房者需要一次性(xìng)付清首付款，并(bìng)采用银(yín)行贷款的形式一(yī)次性(xìng)付(fù)清剩余房款，换(huàn)言之，房屋未建成，开发商可能已拿到了全部购房款，这点与中国香港的按照工(gōng)程(chéng)进(jìn)度付款有所不(bù)同。对(duì)中国内地的开发商而言，预售(shòu)制(zhì)商(shāng)品房(fáng)也(yě)开启了高周转、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市(shì)化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　作为中国(guó)内地(dì)商品房(fáng)销售的最主要方式，预售制极大(dà)缩短房企现金(jīn)回笼周(zhōu)期，同时增加市场商(shāng)品房供应，推动了城镇化发(fā)展进程。预售制(zhì)在过去20多(duō)年对中国内地(dì)房地产市场的稳步(bù)发展起(qǐ)到(dào)了重(zhòng)要作(zuò)用，不仅(jǐn)解决(jué)了房地产(chǎn)市场快速发展(zhǎn)阶段的资金需求，也提高了居民居住水平，中国(guó)内(nèi)地(dì)城镇居民(mín)从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居(jū)，住(zhù)房事业(yè)取得巨大(dà)进(jìn)步，数十(shí)年时(shí)间走(zǒu)完发达国家几百(bǎi)年城镇化路程(chéng)。改(gǎi)革开放(fàng)以(yǐ)来，城镇(zhèn)化进程进入(rù)快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城(chéng)市建成(chéng)区面积由7438平方公里增(zēng)长(zhǎng)至60721平(píng)方公(gōng)里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报告(gào)：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅存量从不(bù)到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建(jiàn)筑面积从8.1平方米增至34.7平(píng)方米(mǐ)，城镇住房套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至(zhì)1.09。预(yù)售制在当前(qián)已成(chéng)为中国内地商品房销售最主要方(fāng)式(shì)，2005年中国内地商品住宅期房销售(shòu)面积占总销售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房(fáng)累计销售面积达15.6亿平(píng)，比(bǐ)重(zhòng)上升至87％。

　　预(yù)售制也推动(dòng)了中国内地房地(dì)产行业的发展。中国内地房地产(chǎn)历经二十多年长(zhǎng)周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿平(píng)增至(zhì)19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资(zī)完成(chéng)额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨(zhǎng)35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从1.5亿平(píng)增(zēng)至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快(kuài)速发展，房(fáng)地产企(qǐ)业从(cóng)无到有(yǒu)、从国企先行到民(mín)企崛(jué)起(qǐ)，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企业数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成(chéng)为拉动(dòng)中国内地经(jīng)济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地产带动(dòng)的上下游产业链(liàn)特别长，高达50多个(gè)行业。2020年房地产及其产业(yè)链占(zhàn)GDP的17.2％（完全(quán)贡献(xiàn)），其(qí)中(zhōng)房地产业(yè)增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金(jīn)融、批发、建材的(de)带(dài)动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产完全拉动的投资(zī)占全社会固(gù)定资产投资(zī)的51.5％，其中，房地产开发投资占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地(dì)产(chǎn)贷(dài)款(kuǎn)占(zhàn)银行各(gè)项贷款(kuǎn)余额的比(bǐ)重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如(rú)果加(jiā)上信托等通(tōng)道业务，占(zhàn)比(bǐ)超过三分之一。从房地产融资存量占(zhàn)社(shè)融存量(liàng)比重看，2021年(nián)12月占比为(wèi)18.76％。如果房(fáng)企大(dà)面积违约，将(jiāng)导致银行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道，根据(jù)我们的《中(zhōng)国住房市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为(wèi)62.6万亿美元(yuán)，大(dà)于美国的33.6万(wàn)亿美(měi)元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德三国(guó)合(hé)计的(de)31.5万亿美元。从(cóng)住房市值占股债(zhài)房市值的比(bǐ)例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英(yīng)国(guó)的(de)49％、法国的(de)56％、德国(guó)的64％。中(zhōng)国住房市值与股债(zhài)房市值的比例较高，主要是(shì)因为住房市值高(gāo)，以及中国资本市场发(fā)育尚不成熟，直接融资比例较低，股(gǔ)票、债券(quàn)市(shì)值较低，居(jū)民投(tóu)资渠道缺(quē)乏。

　　利口酒是什么意思，利口酒可以直接喝吗rc="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230502143247926.png">

　　不(bù)可否认，预(yù)售制背后潜藏的风险确实存在(zài)，当(dāng)前的(de)负面(miàn)效应愈发凸(tū)显。

　　从个人(rén)层面看(kàn)，绝(jué)大部(bù)分商品是一手交(jiāo)钱一手(shǒu)交货，预售制(zhì)是对购买者的单方面不公(gōng)平制度，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎承担了所有商(shāng)品不能交付的风险(xiǎn)。比如，交房等(děng)待(dài)期一般为两年，在此(cǐ)期间(jiān)，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋(wū)质量(liàng)、房产(chǎn)证延期(qī)办理甚(shèn)至不能交房等风险。另外(wài)，购(gòu)房者和(hé)开发(fā)商之间(jiān)的购房合同、购房(fáng)者(zhě)和银行的按(àn)揭贷款(kuǎn)合同是(shì)两(liǎng)个独立的合同关系(xì)，如果开发(fā)商发生违约(yuē)，购房者只(zhǐ)能根据购房合同向开(kāi)发商主张权力，但依(yī)旧需要根据按(àn)揭贷款(kuǎn)合(hé)同按时向银行(xíng)进行贷款(kuǎn)偿还，因(yīn)此购房者承担的风(fēng)险(xiǎn)较大(dà)。

　　从行业层面看，预售制助(zhù)推部(bù)分房企过(guò)度(dù)举债、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置等系列(liè)风(fēng)险，进行(xíng)影(yǐng)响自身信用和(hé)购房(fáng)者(zhě)对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)的发放(fàng)方，一旦房(fáng)企(qǐ)因为市场波动(dòng)或(huò)经营不善(shàn)，出现资(zī)金链断裂(liè)等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过(guò)与购房者(zhě)签订的预售合同和按揭合(hé)同，已经(jīng)从银(yín)行(xíng)获得房款，如果(guǒ)购房者丧(sàng)失还款能(néng)力或短期不能还(hái)款等(děng)，则风险完全由银行承担(dān)，银行将(jiāng)面临较(jiào)大的坏账压(yā)力。

　　从(cóng)监管角度看，购房者的预售(shòu)监管资金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结(jié)底两(liǎng)个(gè)字(zì)那就是“没(méi)钱(qián)”，即(jí)没钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市商品房预(yù)售管理办法》中明确(què)规定了(le)开发企业预售(shòu)商品(pǐn)房所得款(kuǎn)项应当用于(yú)有关的(de)工程建设，商品房预售款监管的具体办法，由房地产管理部门制定。但多年以来全国并(bìng)没有统一的预售资金监管规定，各地(dì)实行“一(yī)城一(yī)策(cè)”。例如，太(tài)原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等(děng)城市重点(diǎn)监管(guǎn)资金比例(lì)为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等(děng)城市则(zé)按照项目的建安(ān)成本(běn)乘以建筑(zhù)面积(jī)或(huò)者项目工(gōng)程(chéng)总额(é)报价计算重点资金。而事实是，不少购(gòu)房款未进入监管账(zhàng)户(hù)、或进入监管账(zhàng)户后被挪用，导(dǎo)致楼(lóu)盘(pán)没有资金继续建设。收楼(lóu)遥遥(yáo)无期，月供却被(bèi)迫继续(xù)还款(kuǎn)。那(nà)么(me)，监管账户(hù)资金(jīn)如(rú)何被挪走的？实(shí)际上，在(zài)过(guò)去房地产大开(kāi)发时代的高周转背景下，抽(chōu)调预售(shòu)款监(jiān)管账户资金，是(shì)行(xíng)业“潜规则”。比(bǐ)如工程总承包方(fāng)，以工程建设(shè)名义，获得监管(guǎn)账(zhàng)户拨付资(zī)金(jīn)，再由工程方(fāng)将资金(jīn)转(zhuǎn)给房企，而拨(bō)付(fù)的工程款，远超工程进度(dù)所(suǒ)需。通(tōng)过这些(xiē)方(fāng)式套取(qǔ)的资金，在房企各地(dì)项目间流动(dòng)，变相加杠杆，这样做提供了资金流动性(xìng)，房企(qǐ)抽调(diào)资(zī)金统(tǒng)筹拿(ná)地、还款和楼盘(pán)建(jiàn)设，形(xíng)成一种资金循环高周转模式，但一定程(chéng)度上把(bǎ)风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外(wài)商品房预售制度呈现以下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于(yú)购房(fáng)者预付资金，一般设有定金或预付款(kuǎn)保护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付(fù)款比(bǐ)重：要(yào)求购房者支付的预(yù)付(fù)款比例相对较(jiào)低，绝大部分房款在房屋(wū)交付(fù)后(hòu)开始(shǐ)支(zhī)付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金方式支付，或按工(gōng)程进度分期支付，或二者(zhě)结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般(bān)采用两种(zhǒng)方式发放按揭贷款，一是按工程进度付(fù)款(kuǎn)，按揭贷款按照工(gōng)程进度逐渐发放，购房者开始月供(gōng)；二是房屋交付后(hòu)发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售商品房提供期房烂尾(wěi)保险，在商品房出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保障(zhàng)购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交(jiāo)付(fù)质量的保障有两种方式(shì)，一(yī)是期房由政府或第三方验收合格(gé)并提供验收凭(píng)证后，开发(fā)商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得购房者支付(fù)的房款。二是开(kāi)发商为购房者提供一定的(de)保(bǎo)修(xiū)期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方全程监管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定(dìng)金(jīn)一定期限内(nèi)无(wú)条件返(fǎn)还，最(zuì)低首付(fù)比例为3.5％，交房前仅支付首付，其(qí)余房款(kuǎn)交付后(hòu)按揭还款，交付前资(zī)金由第三(sān)方全(quán)程(chéng)监管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得房款。利口酒是什么意思，利口酒可以直接喝吗strong>

　　定(dìng)金及(jí)首付环节，定金比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低可低(dī)于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国(guó)平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付(fù)方面，除定(dìng)金或首付外，购房者在房屋交付后(hòu)通(tōng)过按(àn)揭(jiē)贷款支付剩余(yú)房款(kuǎn)。

　　资金监(jiān)管方面，美国为(wèi)防止开(kāi)发商挪用资(zī)金，购(gòu)房者的定(dìng)金及首付款由(yóu)第三方公证行(xíng)或产权保险公司的信(xìn)托账户监管。如果(guǒ)开发商倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购房者资(zī)金可通过申请(qǐng)仲裁(cái)取回，且不承担任何(hé)责任与损失。而开发(fā)商在(zài)房(fáng)屋建设过程中的资金全部来自银行，银行根据(jù)工程进度(dù)向开(kāi)发商提供一定比例的贷款，由于开发(fā)商挪用资金直(zhí)接损(sǔn)害银行利(lì)益，银行(xíng)有充(chōng)分动机监管(guǎn)开发商(shāng)施工(gōng)进度。开发商在(zài)房(fáng)屋交付时需取得由政府相关部门经审查后发放的验收凭证，通过验收凭证向银行得(dé)到购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德(dé)国期房可零首付购房，房(fáng)款按建(jiàn)造工期(qī)进度支付，按揭(jiē)按工期放款后还贷(dài)，房贷利(lì)率采用固(gù)定利率，开发商或购房者可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国(guó)开发商在(zài)项目获批后即(jí)可预(yù)售房屋。签署(shǔ)购(gòu)房合同前，购房者需支付约2000欧的(de)定金并进行预约公证，签订(dìng)合同后定金退还。如由(yóu)于任(rèn)何原(yuán)因不能购买，定(dìng)金(jīn)按照德国法律全部退还(hái)。

　　签署购(gòu)房合同后，购房(fáng)者需支(zhī)付公证费和土(tǔ)地交易税，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购房(fáng)款中，属于购房(fáng)附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比(bǐ)例，可零首(shǒu)付(fù)购(gòu)房。

　　余(yú)款方面(miàn)，德国也采取按工期(qī)支付(fù)房(fáng)款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目而异。一般来说(shuō)，支付节点可分(fēn)为公(gōng)证后、主体完工、内部(bù)水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完(wán)工、地板完工、全部完工，支付(fù)比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在支付房款前申请房贷，房(fáng)贷(dài)利率采用固(gù)定利率，银行按施工节(jié)奏(zòu)分多次发放贷款，每笔(bǐ)贷款给予(yǔ)购(gòu)房者(zhě)一定使用期限，期限结束后，购房者(zhě)开始还(hái)贷。

　　保险方面，德国保险公司(sī)针对期房设(shè)计(jì)了两种保险，保险的功能是当房屋出现重大延期(qī)或重大缺陷时，保(bǎo)险公(gōng)司保证(zhèng)开(kāi)发商赔(péi)偿或修(xiū)复(fù)，开发(fā)商破产，由(yóu)保险公司负责(zé)相应赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国(guó)预(yù)售制设(shè)有(yǒu)10％定金保(bǎo)险保护机制，交房前付款比(bǐ)例(lì)仅20％-45％，资金由(yóu)买卖(mài)双方(fāng)律师严格监(jiān)管(guǎn)。

　　订立(lì)合(hé)同前，买卖(mài)双方均有一(yī)名律师，负(fù)责(zé)沟通(tōng)期房(fáng)交易中的房产、资金、合同等各个环(huán)节，各环节内容确认(rèn)无误后签订首付交换合同(tóng)。

　　定(dìng)金方面，英国(guó)设置了10％定金保(bǎo)险保护机制，当开(kāi)发商出现财务、经营(yíng)问题时，购房者(zhě)10％的(de)定金由(yóu)保险公司(sī)赔(péi)付，而超出10％的(de)部分较难(nán)追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例(lì)通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合同签订(dìng)21天内支付。

　　余款支(zhī)付环节，英国采取(qǔ)按工(gōng)程(chéng)进度付款的方(fāng)式，但是交房前付(fù)款比例相对较低，一般(bān)会在合(hé)同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即(jí)交(jiāo)房(fáng)前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余(yú)款(kuǎn)项交房后支付(fù)。

　　交(jiāo)付环节(jié)，英国规定房屋必须经过房产公(gōng)证公司的(de)检验验收后才能交(jiāo)付，交付后方可(kě)按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国期房预售资金监管极为(wèi)严格，资金(jīn)也由律师监(jiān)管，在确认工程进(jìn)度、支(zhī)付相关款项过程(chéng)中，由(yóu)买房律师将资(zī)金转(zhuǎn)给(gěi)卖方律师，卖方律师转给(gěi)开发商，即资金在进入开发商账(zhàng)户前经过两道关口，有利于保障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易(yì)立法，设置期房预(yù)付款保全措施

　　日本期房交(jiāo)易(yì)立法，定(dìng)金(jīn)超5％或1000万日元时，开发商必须(xū)完成“预售房定金保全(quán)措施”，交(jiāo)房前付(fù)款比(bǐ)例不(bù)超房款的20％，开(kāi)发(fā)商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二(èr)战结束后由于房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房(fáng)二卖(mài)”现象(xiàng)普遍，为(wèi)此，日本政府1952年出台(tái)《宅地建筑(zhù)物(wù)交易法》，经(jīng)多次(cì)修订，目前是唯(wéi)一一部规范期(qī)房交易(yì)的法律。

　　定(dìng)金保护(hù)方面(miàn)，根据日本《宅地建物取引业(yè)法》，对(duì)购房(fáng)者支付定金超(chāo)过5％或超1000万(wàn)日元的部分，法(fǎ)律(lǜ)要求开发商必须完成定金保全措施才(cái)可预(yù)售。什(shén)么(me)是定(dìng)金保全(quán)措(cuò)施？即买卖双方签(qiān)订购房(fáng)合同(tóng)时，开发商向金融机构或指定保证机构或保险机(jī)构(gòu)签订定金保证委托(tuō)合同，设(shè)置购房者定金的保证或保险(xiǎn)，并将(jiāng)相应的保证金证明(míng)书交付(fù)给购房者。除定金(jīn)外，其他预先支付(fù)的购房款也受该措施(shī)保护。若开(kāi)发商倒闭(bì)导(dǎo)致期(qī)房烂尾，购房者可凭保证金证(zhèng)明书向金(jīn)融(róng)机(jī)构(gòu)或保(bǎo)证机(jī)构或保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)兑付，同时，开发(fā)商(shāng)需向购房(fáng)者赔付违(wéi)约金(jīn)，一般约为房价(jià)的10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支付环节，交房前只需支付最多(duō)不超20％的定(dìng)金，签(qiān)订购房合同后，购房者即可(kě)向银行(xíng)申(shēn)请(qǐng)贷款(kuǎn)，但交房(fáng)后才开(kāi)始按揭贷款，除(chú)定(dìng)金外(wài)的剩余房款在交(jiāo)房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡(pō)期房购房(fáng)者(zhě)违(wéi)约可(kě)返还相当于3.75％房(fáng)款的订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按(àn)工程进度(dù)支付，所有资金进银行专门项目资金账户，交房后满1年保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新(xīn)加坡(pō)开发(fā)商有统一的(de)选(xuǎn)购权合同以及订金返还机制(zhì)，即(jí)OTP，签订(dìng)OTP后(hòu)需支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一步签(qiān)订购买(mǎi)合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例(lì)方(fāng)面，签订(dìng)购房合同(tóng)后，购(gòu)房者(zhě)需支付15％的首付及印花税，同时购房者(zhě)向(xiàng)银行申请按(àn)揭贷款。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付上(shàng)，新加(jiā)坡期房(fáng)同样采(cǎi)取按工(gōng)程进度付款的方式，《发展(zhǎn)商条例》对期房付(fù)款流程做(zuò)了统一详细规定，要求所(suǒ)有开发商遵(zūn)守(shǒu)，支付节点一般为(wèi)合同签订后、地基完工、框架(jià)完工、管道门(mén)窗等(děng)完工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照工(gōng)程进度放款，月供在此过程中随着放出贷(dài)款的增加而(ér)增(zēng)加，未放款部(bù)分(fēn)无需月供(gōng)。

　　资金(jīn)监管方面，购房者的订金与付款会存(cún)入(rù)银(yín)行专(zhuān)门的(de)项目(mù)资金账户，账户资金提取须(xū)与房屋建设有(yǒu)关。房屋(wū)交付后，购(gòu)房者享受1年的房屋保(bǎo)修期，此后购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一(yī)，短期来看，当前房地产(chǎn)到了政策出(chū)手临界点，重点是保交楼和房企重组。一方面，加大对(duì)刚(gāng)需和改(gǎi)善型需求的(de)支持力度，长短兼顾(gù)妥善应(yīng)对局部停贷(dài)现象(xiàng)，重点是保交楼保复工保(bǎo)民生，给(gěi)予强有力的金融工具支持。另(lìng)一方(fāng)面(miàn)，从现在起，对还(hái)在正常(cháng)运转的(de)房企包括民(mín)营企业，加大支持力度，由优质(zhì)房(fáng)企牵头(tóu)并购重组整个行业(yè)，为每(měi)个房企配套AMC和财团，给予(yǔ)金融工(gōng)具配套。

　　二(èr)，中期来(lái)看，应充(chōng)分估计(jì)形势复杂性和人性复杂性，兼(jiān)顾(gù)化(huà)解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场(chǎng)信心以(yǐ)及长效(xiào)机制(zhì)。长效(xiào)机制四大(dà)关键是推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和(hé)房地产税。定(dìng)金环节，建立开发商违约后(hòu)定金保(bǎo)护机制，如将已支(zhī)付定金冻结至房屋交付阶(jiē)段(duàn)，保障(zhàng)购房(fáng)者(zhě)定(dìng)金安全。签订(dìng)合同环节，鼓励(lì)保险公(gōng)司介入，为房屋重大延期以及重大缺(quē)陷等(děng)情况提供充分的保障。余(yú)款(kuǎn)支(zhī)付(fù)环节，建立(lì)按工(gōng)程进度付款机制或交房后按揭(jiē)贷款机制，充分(fēn)保护购房(fáng)者的权益。资金监(jiān)管环节(jié)，引入独(dú)立于开(kāi)发(fā)商(shāng)、银行(xíng)的第三(sān)方资金(jīn)监管(guǎn)机(jī)构，或(huò)由政府相关部(bù)门直接监管，以此(cǐ)防止资金挪(nuó)用现象。交(jiāo)付(fù)环节(jié)，建(jiàn)立商(shāng)品(pǐn)房(fáng)保修期制度。保修期内，开(kāi)发商应对(duì)房屋质量(liàng)问题(tí)全权负责、免费维修，购房者在保(bǎo)修期(qī)结束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期(qī)来看，取消商品房(fáng)预售(shòu)制是大势所趋(qū)。一方面，98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现(xiàn)在(zài)全国套户比超(chāo)过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购房(fáng)民众不(bù)公(gōng)平(píng)的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。另一方面，取消预售制，改为现(xiàn)房销售(shòu)，开发商将拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能(néng)不能兑现的营销手段(duàn)，而是所(suǒ)见即所(suǒ)得的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才是(shì)对(duì)购房民(mín)众的(de)最根(gēn)本最(zuì)实质的保障，这样将极大的提升开(kāi)发商的建筑质(zhì)量，实(shí)现良(liáng)币驱逐(zhú)劣币。