5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约(yuē)为2％。而以公募基金为(wèi)代表的机(jī)构对于这一板块已经在悄然布(bù)局。数据(jù)显示，以(yǐ)南方和华(huá)夏(xià)的两(liǎng)只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所公布的总(zǒng)份额均较4月(yuè)28日时有小幅增长。根(gēn)据基金一季(jì)报统计，龙头(tóu)与(yǔ)地方国企(qǐ)央企获得增持，持(chí)仓数量占流通股(gǔ)比重增幅五只个股分别(bié)为华(huá)发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中(zhōng)新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或(huò)“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细(xì)作(zuò)成共识

　　从公(gōng)募基金(jīn)对房地(dì)产(chǎn)的(de)配置看(kàn)，2019年末，公募所(suǒ)持有的房地产行业标的市值约1188亿(yì)元，占其所持(chí)股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年(nián)市(shì)场表(biǎo)现出色，但公募所持房地产(chǎn)公司市值在股票(piào)资产中的(de)占比却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三(sān)年来(lái)的首次回升，年底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对房地(dì)产行业的持(chí)股比例也同步(bù)回升，从2021年底的(de)6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在(zài)今年一季度得以延续(xù)。数据统计显示，公募重(zhòng)仓持(chí)有(yǒu)房地(dì)产板块(kuài)一(yī)季(jì)度(dù)市(shì)值TOP15门(mén)槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持(chí)仓市值(zhí)前(qián)五个(gè)股分(fēn)别为(wèi)保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓(cāng)市值(zhí)占板块(kuài)比重合(hé)计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于(yú)房(fáng)地产的投资愈(yù)发有(yǒu)集中于龙头的趋(qū)势。Wind显(xiǎn)示(shì)，在公募基金一季(jì)报汇总(zǒng)的重仓股中(zhōng)，房地产板块(kuài)排名(míng)最高的是保利(lì)发展，在(zài)基金重仓第33位(wèi)。排名第二的是招商蛇口，排在(zài)第78位。而老牌龙头(tóu)股万科A排在(zài)第(dì)96位。对比去年四季报，变化之处首(shǒu)先在(zài)于几只房地产龙头股从排位上看均有退(tuì)步，尤其是万科最为明显；其次是金地(dì)集(jí)团退出百大之列。但考虑到房地(dì)产是复苏链上(shàng)最后(hòu)一环(huán)，且首季并非行业(yè)销售旺季，其传导到(dào)二级(jí)市场乃(nǎi)至机(jī)构持仓(cāng)上还(hái)需要时间周(zhōu)期。

　　形成共识的是(shì)，经济圈判断房地产已经进入大分化时代，一二(èr)线(xiàn)城市好于三四(sì)线(xiàn)城市。而映射到二级市场(chǎng)投(tóu)资上(shàng)，配置房地产行业轻松(sōng)收获(huò)行业(yè)贝塔的红利期一去不返了。“如果按(àn)照(zhào)产业(yè)周期来分类，包括房地产等几(jǐ)类行业在盖特(tè)纳曲线里属(shǔ)于成(chéng)熟期或者衰退(tuì)期的行业(yè)，传统认知上没有什么投(tóu)资机(jī)会的(de)。但在(zài)这几年特殊的行情里包括煤炭、电解(jiě)铝等类似的行业也出现(xiàn)了一(yī)些机会，背(bèi)后的(de)逻辑是供给(gěi)侧发生了(le)更大(dà)的变化。”一不愿具名的上(shàng)海公(gōng)募(mù)基金经理指出。

　　不(bù)过也有公募人士(shì)持(chí)谨慎乐观态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方(fāng)米的年销售面积很难再出(chū)现了，2022年光是居民存(cún)款数量增(zēng)加(jiā)了(le)15万亿元(yuán)。中国存量有(yǒu)400亿平方米建筑面(miàn)积，考(kǎo)虑存量地(dì)产的(de)更新，也有近10亿(yì)平方米。需求端还需要有一定(dìng)的(de)政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员(yuán)吕功(gōng)绩也(yě)指出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还(hái)是人均住房面积(jī)（接近(jìn)30平(píng)/人），我国均已告别住房短缺时(shí)代，而目前居民的杠杆率和房价(jià)收入也不支(zhī)撑每年18万(wàn)亿(yì)元的销售额(é)，以及过快上行的房价，因而行业高增的(de)时代已经过(guò)去，未来(lái)行业的需求(qiú)或(huò)将回落(luò)，在此(cǐ)过程(chéng)中，伴随着地(dì)产的高杠杆属(shǔ)性，就很容易出现信用风险问题（类似(shì)2022年的民营地产爆雷(léi)），行业(yè)进(jìn)入到(dào)供给侧出清(qīng)的(de)过程。这个过程中，综合竞争力强的公司就能够通过(guò)大(dà)鱼吃小鱼的方式，获得市(shì)占率的(de)提升(shēng)。当行业需求见顶回落时，行业的贝(bèi)塔已经过去了(le)，但(dàn)不代表没有(yǒu)投资机会(huì)，机会在于城市、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而(ér)对(duì)应到股票投资，就是强竞(jìng)争力(lì)公司(sī)的(de)阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于这(zhè)样的认识转变一寸是多长多少厘米，一寸是多长多宽，精耕(gēng)细作个股成为(wèi)公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置房地(dì)产“风物长宜(yí)放(fàng)眼量(liàng)”

　　头部(bù)央国企(qǐ)、优质区(qū)域(yù)性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以(yǐ)来，房地(dì)产板块个(gè)股多出现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具(jù)体(tǐ)的(de)个股来看，《红(hóng)周刊》利用(yòng)Wind统计申万房(fáng)地产板块个股(gǔ)，在纳入(rù)统(tǒng)计(jì)的(de)124只房地产类(lèi)标的股中，本(běn)月以(yǐ)来实现(xiàn)股价上涨的(de)达到(dào)了(le)81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前(qián)五的(de)公(gōng)司月内涨幅超(chāo)过了10％，它们(men)分别是上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸(xìng)福、荣(róng)安地产。排(pái)名第一(yī)的上(shàng)实(shí)发展，五一假期(qī)归来后日成交量明显放大(dà)，4日、5日连续两个交(jiāo)易日收出涨停。从该股的基本面(miàn)来看，上(shàng)实发展的主营业务(wù)为房地产开发与经营。公司(sī)的(de)主要产品及(jí)服(fú)务为房(fáng)地产销售、房地产租赁、物业管理(lǐ)服务、工程项目(mù)、酒店经营(yíng)。从业绩数据来看，2022年(nián)，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营业总收(shōu)入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流(liú)通股股东来(lái)看(kàn)，各类机构都(dōu)有对其布局的例子。以3月31日(rì)时的首季十大流(liú)通股(gǔ)股东来看， 具体包括公募的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇(huì)金(jīn)、长城资产管理公司等都跻(jī)身前十的行列。

　　巧合的(de)是，涨(zhǎng)幅暂时排名(míng)第二的浦(pǔ)东金桥也是上海本地房企(qǐ)，其(qí)第一(yī)季度(dù)的收入利(lì)润规模大幅度复苏(sū)。究其(qí)原因，一(yī)方面是(shì)该公司后疫(yì)情时代出租率复苏至近年来最(zuì)高(gāo)，另(lìng)一方面则是(shì)公司拿地(dì)结算持续性(xìng)向好(hǎo)，从数字上看，一季度新增(zēng)虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在这(zhè)样的业绩势头向好背景下，自(zì)然也吸引了(le)知(zhī)名机构在其中(zhōng)持(ch一寸是多长多少厘米，一寸是多长多宽í)续驻足。从第一季度十大流通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依(yī)然在(zài)前十中，这也是连续第三个(gè)季度他有的两(liǎng)只产品杀入前十。同时榜单中还有(yǒu)一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季(jì)还小(xiǎo)幅增加了(le)持股。

　　除(chú)去上述两家(jiā)上(shàng)海区域(yù)性地产(chǎn)公司外，荣安地产则是主要布局在深圳(zhèn)的地产公司，一季报交出的也是一份(fèn)报喜的(de)成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于(yú)上市公司股(gǔ)东的(de)净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红(hóng)周刊(kān)》注意到两只公募指基首季(jì)新杀入十大流通(tōng)股股(gǔ)东行列。具体说来， 南方中证全指(zhǐ)房(fáng)地产ETF上榜(bǎng)排名(míng)第七(qī)位，富国中证(zhèng)指数1000增(zēng)强则排名第九位，此(cǐ)外联袂出现的机构还有(yǒu)QFII高盛国(guó)际(jì)和(hé)私(sī)募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全球基金(jīn)相关人士分(fēn)析(xī)：“经历过行业洗牌(pái)和兼并重(zhòng)组后，龙头的(de)价(jià)值(zhí)更(gèng)为笃定(dìng)突出；从拿(ná)地端看(kàn)，2022年土地市场(chǎng)大幅降温，优质土地供给较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多(duō)数(shù)房企受限于信用问题或(huò)者资金紧张(zhāng)没(méi)法拿地，龙头(tóu)房(fáng)企趁机获取低成本土地，龙头房企的(de)拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下(xià)，而(ér)其(qí)他房企的(de)净负(fù)债率普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空间有限，从融资(zī)成(chéng)本看，龙头(tóu)房企的融(róng)资成本不断下滑(huá)，基(jī)本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的(de)销售(shòu)，龙(lóng)头(tóu)房企明(míng)显(xiǎn)跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的销售额(é)增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需(xū)要强(qiáng)调的是，在当前中特估的浪(làng)潮下，央国企地(dì)产股或存(cún)在发展的大好机会。中信证券指(zhǐ)出：“房地产行业的结(jié)构性(xìng)机会依然存在(zài)，少部分(fēn)公司尤其是央企(qǐ)占据显著优势，其主要又体现(xiàn)为库存的优势。央企(qǐ)地产公(gōng)司，现(xiàn)阶段表现出较低的融(róng)资(zī)成本，优(yōu)质的(de)开(kāi)发资源和(hé)良好(hǎo)的(de)不动(dòng)产资(zī)产(chǎn)运营能力的多(duō)重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中(zhōng)特估(gū)，国(guó)央(yāng)企相(xiāng)较(jiào)于民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩(jì)强调，“对(duì)于减值、土地(dì)资源债权(quán)债务(wù)关(guān)系等(děng)问(wèn)题，市场对民(mín)营(yíng)房开(kāi)企(qǐ)业的资产(chǎn)会(huì)有(yǒu)更(gèng)多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过程中(zhōng)，央国企相较于民企来说估值的修复更明显。中特估(gū)的角度从中长期(qī)的维(wéi)度看，行业的(de)逻辑在于集中度提升后，行(xíng)业(yè)进入高质量发展阶段，具(jù)备(bèi)较快速(sù)发展阶(jiē)段(duàn)更稳定且可预期的盈(yíng)利和现金流(liú)创造能力，以(yǐ)此带来估值中枢的提升(shēng)，应该关注估值相(xiāng)对(duì)较低，企业自身资产(chǎn)的质量好、运营能(néng)力强、可以创造持续(xù)现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨的概率比较低，行业(yè)内部将出现分化，要(yào)关注将受益于行业集中度提升(shēng)的头(tóu)部公司。”星石投资(zī)首席研究(jiū)官方(fāng)磊也(yě)表(biǎo)示。

　　顺应机构这(zhè)一思路(lù)的话(huà)，或许还是保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇(shé)口(kǒu)等(děng)国资背景龙头前途(tú)更为光明。不(bù)过国投瑞(ruì)银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需(xū)要客观地去(qù)持续观(guān)察(chá)国企央企在三个方面是(shì)否可以维持，首(shǒu)先(xiān)是融资成本保持低(dī)位，其次是销售份(fèn)额持续提升，再(zài)次是拿地(dì)份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构(gòu)需要多给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据(jù)房(fáng)企(qǐ)一季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的业绩出现的(de)整体下滑(huá)，2023年(nián)一(yī)季(jì)度的业(yè)绩分化更趋(qū)明显，保利发展、滨江集团(tuán)等房(fáng)企营(yíng)收、净利均实现了业(yè)绩的(de)回正，甚至是较大增速的增长。而这些(xiē)公司也(yě)是机(jī)构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业(yè)内人士张(zhāng)宏伟(wěi)向《红周刊》分(fēn)析表(biǎo)示，业绩出现明显(xiǎn)改善的房(fáng)企(qǐ)，主要(yào)是因为过去两三年时间，尤其是在2021年(nián)下半年民营房企不怎么投资(zī)拿(ná)地之后，国有企(qǐ)业仍在持续性地拿地(dì)，且主(zhǔ)要集中在核心(xīn)城市，投资(zī)力度较大(dà)。投(tóu)资的(de)驱动能够推动房企(qǐ)销(xiāo)售业绩(jì)的增长(zhǎng)，从而在2023年(nián)一季度市场恢复(fù)但仍处(chù)于调整的(de)过程中，能够保有一个正(zhèng)增长。

　　不过张(zhāng)宏伟(wěi)同时也提醒表(biǎo)示，在房地产的复(fù)苏过程中，还面临着一些不确定(dìng)性。其实(shí)整个市(shì)场(chǎng)从四月份开始(shǐ)又在往下(xià)掉。除了(le)杭州、成都等极个别城市四月(yuè)环比三月相对表现较好(hǎo)之外，包括(kuò)北京、上(shàng)海在内(nèi)的绝大(dà)多(duō)数(shù)城市都出现(xiàn)环(huán)比下滑的(de)情况。而现(xiàn)在(zài)五月的市场(chǎng)表现(xiàn)也不太乐观。按照现在的经(jīng)济(jì)状况、收入情况，以及市(shì)场(chǎng)的去库存压(yā)力、企业的(de)资金面压(yā)力，可能会出现，到六月(yuè)份房企(qǐ)为(wèi)了(le)半年报冲业(yè)绩出现市场的短期反弹(dàn)外的一(yī)个市场乏(fá)力现象。也(yě)就(jiù)是说，第二季度、第三季度增长不确定(dìng)性的(de)压力仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投资董事(shì)长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊》指出(chū)，现在整个房地产(chǎn)以(yǐ)及其上下游产(chǎn)业链的复苏速(sù)度都比想(xiǎng)象(xiàng)的(de)要慢(màn)很多(duō)，我们要多给一些耐心，这个时候(hòu)，在(zài)房地(dì)产以及上下游就不是赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但(dàn)这也(yě)意味着(zhe)，只有极为少数的、做(zuò)得(dé)比同行好得多的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩(jì)会逐步(bù)体现(xiàn)出来。所以只能耐心地去等待它的基本(běn)面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日(rì)《红周刊》，文中(zhōng)提及个股仅(jǐn)为举例(lì)分析，不做买卖(mài)推荐(jiàn)。）

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 一寸是多长多少厘米，一寸是多长多宽