饱(bǎo)受争议的二(èr)手房(fáng)交易中介费问题(tí)，正逐渐得到监管(guǎn)部门的(de)重视。

　　5月(yuè)8日，住建部、市场监(jiān)管总局联(lián)合发布了关于(yú)规范房地(dì)产经纪服务(wù)的意见。意(yì)见提及(jí)，近年来，部(bù)分房地产(chǎn)经纪(jì)机构存在利用房(fáng)源客源优(yōu)势收取过高费用、未明(míng)码标价、捆绑收费、滥用客(kè)户(hù)个人信(xìn)息等问题(tí)，加(jiā)重交易当事(shì)人负担、侵害其合法权益。

　　基于上述背景，两部门从加(jiā)强(qiáng)从业主体(tǐ)管理、明确经纪服务内容、合理(lǐ)确定经(jīng)纪服务(wù)收费、严格实行明码(mǎ)标(biāo)价等十方(fāng)面，提出了意见。

　　中原地产首席分析师(shī)张(zhāng)大伟称(chēng)，随着(zhe)城市发(fā)展，一二线(xiàn)城市二手房交易占(zhàn)比逐渐(jiàn)增加。以北(běi)京、上海为例，二手房(fáng)占市场成交比(bǐ)例超(chāo)过80％，大量(liàng)二手房成交依赖(lài)中介居间(jiān)成交，房地产调控重心逐渐从开发商过渡到中介公司。

　　广东省城规院住房政(zhèng)策(cè)研究中心首席研究员李宇嘉表示，买房(fáng)对居民来说属于(yú)金(jīn)额不低的大(dà)宗交易，由于二手(shǒu)房交易成本(běn)较高、交易(yì)周期较长(zhǎng)，具有非常强的专(zhuān)业性，居民往往(wǎng)通过(guò)中(zhōng)介来完成。但很多中介利(lì)用信息(xī)不对(duì)称等问题，将非必要的收费夹带(dài)其(qí)中，如收(shōu)取过桥(qiáo)融(róng)资、按揭费、担(dān)保费(fèi)等，对居民室外残疾人坡道坡度规范要求，室外残疾人坡道一般不超过造成额外的(de)负(fù)担，而且这些服务事项并未明(míng)码标价。

　　对于二手房市场(chǎng)交易过程中存在(zài)的“乱象”，李(lǐ)宇嘉指(zhǐ)出，对包括经纪服务在(zài)内的相关(guān)市场交(jiāo)易行为及(jí)其主体进行规范和秩序整顿，是房地产市场管理(lǐ)和调控的主题。“当(dāng)下，推进这(zhè)项工作的意义更(gèng)大，也更(gèng)急迫。”

　　中介收费问题成监管重(zhòng)点

　　二手房市场中，历来对(duì)房地产(chǎn)经(jīng)纪服务行业(yè)关注最多的(de)一个(gè)话题，便是房地产经(jīng)纪(jì)服务费的问题。

　　张大(dà)伟认为，未来相关部门(mén)主要监管的重点，将是对(duì)房地产(chǎn)经(jīng)纪服务收(shōu)费(fèi)及中(zhōng)介交易进行规范(fàn)。

　　在热点(diǎn)城市(shì)，二手(shǒu)房屋交易过程(chéng)中，部分价(jià)值不菲(fēi)的房屋，往往要缴纳(nà)一笔金(jīn)额(é)不低的中介费(fèi)。以北京某(mǒu)房地产经纪(jì)服务机(jī)构2.7％的服务费率计算(suàn)，一套1000万元的(de)房屋，中介费约(yuē)为27万。

　　在合理确定(dìng)经纪服务收费(fèi)上(shàng)，两(liǎng)部门在(zài)此(cǐ)次意见中提(tí)及，房(fáng)地产经(jīng)纪机构(gòu)要合理降低住房买卖和租赁(lìn)经纪(jì)服务费用(yòng)。鼓(gǔ)励(lì)按照成(chéng)交价格(gé)越(yuè)高、服务费率越低的原(yuán)则(zé)实行分档定价。引导(dǎo)由交(jiāo)易双(shuāng)方(fāng)共同(tóng)承担经纪服(fú)务费(fèi)用。

　　据张(zhāng)大伟介绍(shào)，目(mù)前房地产经纪服(fú)务收室外残疾人坡道坡度规范要求，室外残疾人坡道一般不超过费标准的最早依据是(shì)1995年国家计委建设部下发的《关于房地产中介(jiè)服(fú)务收费的(de)通知(zhī)》（971号文），其中第六条规(guī)定：房屋买卖代理收费，按(àn)成(chéng)交(jiāo)价格(gé)总额(é)的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京(jīng)为例，目前北京市执行的2014年更新(xīn)后的收费标准，即(jí)根(gēn)据这样的规定：“少数特别复杂(zá)的住宅买卖经纪服务，经交易(yì)各方协商同意(yì)，可(kě)在规定的收费标准基础上适当上浮(fú)，上浮幅度最高不得超过(guò)10％。”这意味着，当前北京(jīng)二(èr)手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着(zhe)“简政放(fàng)权”的精神(shén)，北京2015年(nián)取消了房地(dì)产中介服(fú)务(wù)等57个政(zhèng)府定价，房地产(chǎn)经纪服务收费(fèi)多(duō)少由各中(zhōng)介机(jī)构自行决定。

　　“房(fáng)产中(zhōng)介机构(gòu)在实际收取费用(yòng)过程中，相关(guān)监管部门当前并未明确(què)具体(tǐ)的中介(jiè)费率(lǜ)，中介(jiè)机(jī)构(gòu)仅需在服(fú)务过程中对收费标(biāo)准进行明码标价即可(kě)。而房地产(chǎn)经纪服务机构在具体(tǐ)收取过(guò)程中，会(huì)结(jié)合房屋(wū)价值及工(gōng)资(zī)标准(zhǔn)，综合(hé)计(jì)算出合适的中介费率(lǜ)。”张大伟补充(chōng)道。

　　对于(yú)明码标价问题，两部门(mén)在此(cǐ)次意见中(zhōng)提(tí)及，房地产(chǎn)经(jīng)纪机构应当在经营门(mén)店、网站、客户端等场所或(huò)渠(qú)道(dào)，公示(shì)服务项目、服务内容和收(shōu)费标准，不得(dé)混(hùn)合标价和捆绑收费。房地产(chǎn)经(jīng)纪机构提供(gōng)的基本服务和延伸服务(wù)，应(yīng)当分别明确服(fú)务项目(mù)和收费标(biāo)准。房地产经纪机构(gòu)收费前应当向(xiàng)交易当事人出具收费清(qīng)单，列明(míng)收(shōu)费标(biāo)准、收费金额，由(yóu)当事人签字确认。

　　另外(wài)，对收(shōu)费明显(xiǎn)高于市(shì)场平均水(shuǐ)平的(de)房地产经(jīng)纪机构，住房(fáng)和城乡建(jiàn)设(shè)部门将会同市场监(jiān)管等(děng)部门采取约谈等综合措施进行重点监管。市场监管部门会同(tóng)有关部门依法查处不按规定明码标价、操(cāo)纵经纪(jì)服务(wù)收费等违反(fǎn)价格和反垄断法律法规的行为。对(duì)房地产经(jīng)纪(jì)机构相关违法(fǎ)违(wéi)规信息(xī)，市场(chǎng)监管部门要依(yī)法依规(guī)纳入国家企业信用信息公(gōng)示系统。

　　房(fáng)屋中(zhōng)介费要降了？

　　鼓(gǔ)励按照成(chéng)交价格越(yuè)高、服务费率越低的原则(zé)实行(xíng)分档定价，是(shì)否意味着，未(wèi)来豪宅的中介费有(yǒu)望(wàng)大幅降(jiàng)低？

　　中原地(dì)产华(huá)南区(qū)总裁兼深(shēn)圳中原总(zǒng)经(jīng)理(lǐ)郑叔(shū)伦称，住建(jiàn)部发文鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原(yuán)则实行(xíng)分档定价，合(hé)理降低住房买卖和租赁(lìn)经(jīng)纪(jì)服务(wù)费用，主要还是规范行业，打(dǎ)击收费过高(gāo)的经(jīng)纪机构，但对市(shì)场影响有限，“以深圳为例，深圳市场(chǎng)豪宅和普宅(zhái)本(běn)来收费就不同，各家收费普遍在(zài)合理(lǐ)范围内，加上经纪服(fú)务费用对市场的影响不大。”

　　张大伟(wěi)指(zhǐ)出，由(yóu)于当前两(liǎng)部门提(tí)出的意见(jiàn)仅为鼓励性质，即只是纲领性文件而非(fēi)规(guī)定，未来(lái)如何具体认(rèn)定其中的(de)细则，还需要看各城市落地执行情况(kuàng)。

　　不过(guò)，张(zhāng)大伟表示，“从目前市场看，经纪服务领域的调整改善、规范(fàn)化，有(yǒu)利于行(xíng)业健康发展(zhǎn)。同时，由(yóu)于二(èr)手房(fáng)很多房(fáng)源在产(chǎn)权方面有(yǒu)瑕(xiá)疵，如(rú)产权抵押(yā)、不同税费等都可能对交易产生(shēng)影响(xiǎng)，这对房(fáng)地产经纪(jì)服务(wù)行业的专业(yè)性提出更高的(de)要求(qiú)。”

　　58安(ān)居客(kè)研究院研究总(zǒng)监陆骑麟指(zhǐ)出，在(zài)二手(shǒu)房买卖(mài)过程(chéng)中(zhōng)，原本应(yīng)该由上(shàng)下家各支付一半的中(zhōng)介费，但在一(yī)些(xiē)热点城(chéng)市的二手房交易过程中，往往会(huì)有(yǒu)这(zhè)样(yàng)的情形，因(yīn)部(bù)分(fēn)购(gòu)房者处于弱势地(dì)位，从而会(huì)出(chū)现(xiàn)中介费及税费均(jūn)由购房者来承担。即(jí)使一些房(fáng)东愿意承(chéng)担中介费，这部分(fēn)费用(yòng)也可能通过转嫁的方式，在房(fáng)价中有所体现。

　　“上(shàng)家(jiā)把中(zhōng)介费(fèi)转嫁给(gěi)下家，市场这种所谓‘约(yuē)定(dìng)俗成’的情况，一些房产中介公司将(jiāng)其(qí)视为向购房者单边(biān)收(shōu)费的行(xíng)为(wèi)。部分中介公司可能会(huì)利用其支(zhī)配地位，在原先经纪服务(wù)收费的基础(chǔ)上，再(zài)次向(xiàng)房东收取费用，而这部分费(fèi)用，房东往往(wǎng)会将其转(zhuǎn)再次转嫁给购房者，这实际上相当(dāng)于变相推高了房价(jià)。两(liǎng)部门提出严禁操纵经(jīng)纪服务收费，不仅有利于提(tí)高交易(yì)中(zhōng)操(cāo)作的透明(míng)度，也有利于房(fáng)价(jià)的稳定。”陆骑麟(lín)称。

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