近两年火(huǒ)爆(bào)的创(chuàng)新产品公募REITs进(jìn)入密(mì)集(jí)分红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs陆(lù)续(xù)迎来除息日，公(gōng)募REITs整体(tǐ)呈现出高(gāo)比例稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产品，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人(rén)士对此(cǐ)表(biǎo)示，强制分红机(jī)制是(shì)公募(mù)REITs主要(yào)特征之一(yī)，稳(wěn)定分红体现(xiàn)出(chū)该类(lèi)产品长期投(tóu)资价值(zhí)，通过观测经营活动现(xiàn)金流、可供分配现(xiàn)金等指标，也是观(guān)察REITs项(xiàng)目底层资产运(yùn)营情况(kuàng)的“窗竹林七贤顺口溜记忆法，建安七子顺口溜怎么读(chuāng)口”。他们也提醒普(pǔ)通投资(zī)者注意，与(yǔ)产权类项(xiàng)目相比，特许经营REITs项目在经营权(quán)到期后不再产(chǎn)生现金收(shōu)益，特许经营权分红目前已(yǐ)包(bāo)含了利(lì)润(rùn)分配和本金的归还，在(zài)选(xuǎn)择投资标(biāo)的时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除息(xī)日(rì)，此外尚有6只REITs实际分配(pèi)情况尚(shàng)未(wèi)公布。整(zhěng)体来看，公(gōng)募(mù)REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳定分红，15只公(gōng)告(gào)2022 年(nián)可供(gōng)分配金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金额(é)占可供(gōng)分配金额比例平(píng)均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

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　　中金基金相关(guān)负责人对(duì)此表示，投资公募REITs的主要收益来(lái)源为(wèi)持有期分红收益，以及基金份额(é)交易价(jià)格(gé)的变化。基金份额二级市(shì)场价格(gé)受(shòu)到公(gōng)募(mù)REITs资产运营情况及市场因素(sù)的综合影(yǐng)响(xiǎng)，较易引起波动。与此相比，基金分红预(yù)期则更(gèng)有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红(hóng)主(zhǔ)要来自(zì)基(jī)础设施资产的(de)经营现金(jīn)流，投资人通过基(jī)金募集材(cái)料(liào)和信息披露文件(jiàn)，结合行(xíng)业及市(shì)场情况，可以(yǐ)分析基础设施项目的经(jīng)营业绩(jì)，作为进行投资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相(xiāng)对于基(jī)金份额二级(jí)市场价(jià)格变(biàn)化导致的(de)浮(fú)盈或浮(fú)亏，分(fēn)红作(zuò)为基金(jīn)份额持有人实际(jì)获得的(de)现金收(shōu)益，对(duì)于长(zhǎng)期投资者更具参考价(jià)值。”中金基金相关负责人(rén)称。

　　平(píng)安(ān)基金REITs 投资中(zhōng)心(xīn)运(yùn)营高级副(fù)总监李华平(píng)也表示，根(gēn)据《公开(kāi)募集基础设(shè)施证券投资基金指(zhǐ)引（试行）》及(jí)相关法(fǎ)规要求(qiú)，基础设施基金应当将(jiāng)90％以上合并(bìng)后基金(jīn)年度可分配(pèi)金额以现金形(xíng)式分配给(gěi)投资者，强制分红机制(zhì)是公(gōng)募REITs的主要特征之一(yī)，稳定的(de)分(fēn)红(hóng)机制体现出REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投资角度来看，基础(chǔ)设施公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映这类产(chǎn)品“股性”的一面，分红(hóng)体现了这类产品(pǐn)的“债(zhài)性”特点。公(gōng)募REITs有强(qiáng)制分红要求(qiú)，分红类似于债券派息，但不(bù)等同(tóng)于债券的固定(dìng)利息(xī)回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投资者(zhě)的角(jiǎo)度来(lái)看(kàn)，一方面是(shì)公募(mù)REITs丰富(fù)了机构投(tóu)资者的(de)投资品(pǐn)类，为资产配置多元化提供抓手，具有较(jiào)强(qiáng)的配置价值(zhí)。另一方(fāng)面，公募REITs的分红能够帮助机构投(tóu)资者稳(wěn)定收益。机构投资者公募REITs能够通过(guò)分(fēn)红获取(qǔ)相对于投资债券相对高的收益性，在有(yǒu)效(xiào)控制风(fēng)险的前提下，增厚(hòu)资(zī)产包收(shōu)益，起到投资(zī)“压舱(cāng)石”的作用(yòng)。

　　分红(hóng)除了投资收益“落袋为安(ān)”外，市场对于未来分红水平的预期，也(yě)是影(yǐng)响REITs基金二(èr)级市场(chǎng)价格走(zǒu)势的关(guān)键因素(sù)之一。

　　从(cóng)近(jìn)期公募REITs的(de)二级市场表(biǎo)现(xiàn)看，截(jié)至4月21日，今(jīn)年以来(lái)中(zhōng)证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未(wèi)跑赢(yíng)主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年报(bào)，部分产品受(shòu)宏观经济的影响，可分配金(jīn)额完(wán)成率不达预期，一定程度(dù)上影响了公募REITs二级市(shì)场的价格。”李华平称，公募REITs二(èr)级市(shì)场的(de)价格波动受多重因素的(de)影(yǐng)响，投资收益是(shì)影响REITs二级市场价(jià)格(gé)的主要因素(sù)之一，而稳定的(de)分红有利于(yú)吸引投资者参与公募REITs二级市场(chǎng)的投(tóu)资。

　　中金基金相关(guān)负责(zé)人(rén)也(yě)表示，近期经(jīng)济预期恢复，一(yī)方面市场热点呈现向股票和债券回(huí)归(guī)的过(guò)程(chéng)；另一方面(miàn)，基(jī)础设施(shī)项目的经营业绩相(xiāng)对经济(jì)活力的(de)改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除(chú)权(quán)日，将(jiāng)对(duì)基(jī)金份额的开盘指导价做调减处(chù)理(lǐ)，调减金额根据单位基金份额的分(fēn)红金额进行计算。除权操作是(shì)对分红前后基金(jīn)份额净值变化的修(xiū)正，使投(tóu)资(zī)人在基金分红前后均可(kě)以获得公(gōng)平的投资机会(huì)。

　　“分红可增(zēng)强投(tóu)资者长期投资(zī)的信心，同(tóng)时(shí)需结合持(chí)有产品的特性，关注二级市场扰动(dòng)对整(zhěng)体收益的影响程(chéng)度(dù)。”中航基金(jīn)相关人士也称。

　　特许(xǔ)经(jīng)营权分红包括(kuò)利润分配和(hé)本(běn)金归(guī)还

　　普(pǔ)通(tōng)投资者(zhě)应了解底层资产情况

　　多位(wèi)业内人士还(hái)提醒(xǐng)，与(yǔ)现有公(gōng)募基金分红前提是本金之上的增值部分不(bù)同，特许(xǔ)经营权REITs基金运(yùn)作期间的(de)“分红”界定为“分派(pài)”更为准确，分派(pài)的是本金与增值两个部分，两(liǎng)个部分(fēn)之间的(de)比(bǐ)例是变动的，与现(xiàn)有公募基金(jīn)分红差异很大，大多数普通投(tóu)资者可能把(bǎ)“分派”金额误(wù)认为是持(chí)续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到期后基金价值面临(lín)极大(dà)不确定性，这是该类投资者应该注(zhù)意的情况。

　　李华平(píng)表示，目(mù)前公募REITs主要(yào)有(yǒu)特许(xǔ)经营(yíng)权类(lèi)和(hé)产权类(lèi)两大资(zī)产类(lèi)型，持有产权类产(chǎn)品(pǐn)的收益主(zhǔ)要包括每年的现(xiàn)金(jīn)分红及资产(chǎn)增值的收(shōu)益，而持有特许经营类产(chǎn)品的收益主(zhǔ)要(yào)来自项目每(měi)年(nián)的现金(jīn)分(fēn)红。其中，特许经营(yíng)权类资产的分红包括了利润分配和(hé)本金(jīn)的归还，两者的(de)比率也是变动(dòng)的，对特(tè)许经营权类资(zī)产的(de)公募REITs可(kě)以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资者在(zài)选择投资(zī)标的时(shí)，应了(le)解公募REITs底层(céng)资产的(de)类(lèi)型。

　　中航(háng)基(jī)金也表示(shì)，从细分来看，各类(lèi)公募REITs分红因底(dǐ)层(céng)资产属(shǔ)性(xìng)不同(tóng)而形成区别。特许(xǔ)经(jīng)营权类的公(gōng)募REITs产品因其分(fēn)红相当于包(bāo)含“本金+收益”，分红相对(duì)较(jiào)多(duō)，债性偏强。而产权类的(de)公募REITs分红主要为“收益”，更看(kàn)重底(dǐ)层资产的价值增值(zhí)，所以(yǐ)相对股性偏强。普通投资(zī)者在(zài)选择公募REIT时(shí)，需要考(kǎo)虑底层资产(chǎn)属性，对所(suǒ)选择产品的二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)和(hé)分红有(yǒu)合理预期。

　　中金基金相关负责人也认为(wèi)，与产权类项目相比，特(tè)许经营项目在经营(yíng)权(quán)到期后不再能产生现金收益，因(yīn)此将可供分配金额的分配(pèi)理解为“分派”比“分(fēn)红”更(gèng)加准(zhǔn)确。基于这(zhè)个(gè)特点，剩余经营期限较短的特许经(jīng)营(yíng)项目，通常具备更高的分派率(lǜ)水平。对于剩余(yú)期限较长的特许经营(yíng)权项目(mù)，即使(shǐ)分派率相对较(jiào)低，也有(yǒu)足够年限收回本金(jīn)并(bìng)取得收益(yì)。

　　中金基金该(gāi)负责人提醒投资(zī)者注意，特许(xǔ)经营权项(xiàng)目(mù)的分(fēn)派金额包含了投(tóu)资(zī)本金(jīn)，在不进行扩(kuò)募的情况下，基金份(fèn)额(é)单价随着分派进度逐年下降是(shì)正常现象，投(tóu)资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限(xiàn)产生的现金流(liú)。

　　“与(yǔ)特许(xǔ)经营项目相比竹林七贤顺口溜记忆法，建安七子顺口溜怎么读，产权类项目的土地或建筑的剩(shèng)余使用年限一般较长，再加上到(dào)期后通(tōng)过对(duì)建筑(zhù)的更新改造或(huò)补缴土地出让金等(děng)追(zhuī)加(jiā)投资，有机会进一步延长经(jīng)营期限。这种(zhǒng)类(lèi)似永续(xù)经营(yíng)的假设反映(yìng)在基础(chǔ)资产(chǎn)的估值上，使(shǐ)产权类REITs具备(bèi)更显著的资(zī)产投(tóu)资(zī)属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测内(nèi)部收益(yì)率等指(zhǐ)标

　　评估项目底层资产(chǎn)运(yùn)营情况(kuàng)

　　在基金分红的时(shí)点，多位业(yè)内人士(shì)还表示，在产品分红期，投资(zī)者可以观测(cè)经营活(huó)动现金流(liú)、可供(gōng)分(fēn)配现金(jīn)、内(nèi)部收(shōu)益率等指标(biāo)，来观察和评估(gū)项目(mù)底层资产(chǎn)的运营(yíng)情况。

　　中(zhōng)航(háng)基金表示，年(nián)报(bào)指标(biāo)中，跟现金相关的(de)指(zhǐ)标(biāo)有(yǒu)两个：一是(shì)年报中披露的经营活动现金流，二是(shì)可供分配现金，二(èr)者存在本质(zhì)性区别。经营(yíng)活动产生的现金(jīn)净(jìng)流量是(shì)指企(qǐ)业(yè)经营、筹资、投(tóu)资产生的现金流，基于企业本(běn)身经营活动产(chǎn)生；可供(gōng)分配(pèi)的现金实质上是从EBITDA出发，对(duì)非现金(jīn)影响利润表的项目进行调整，加(jiā)期初现金(jīn)，最终(zhōng)得(dé)到的账(zhàng)面现金。

　　李华(huá)平也(yě)表示(shì)，公募REITs作为(wèi)资产配置新(xīn)选(xuǎn)择，投资(zī)价(jià)值体现(xiàn)在相(xiāng)对股债市(shì)场(chǎng)独立的资产配(pèi)置功能(néng)，比(bǐ)较适合长期持有。建(jiàn)议(yì)投资者对经营权类的资(zī)产可(kě)以更多关注内部收(shōu)益率的高低，对产权类的资产(chǎn)更多关(guān)注分(fēn)派率高低。因为公(gōng)募REITs可分配收益主(zhǔ)要来自底层资产的经营(yíng)净现金(jīn)流，所(suǒ)以底层(céng)资产运(yùn)营情况(kuàng)直接影响投资回报，投资者可综合考(kǎo)虑原(yuán)始(shǐ)权益人综合实力、运营管(guǎn)理机构实力(lì)、公募基金管理人实(shí)力等多重因(yīn)素来选择(zé)投资标的。

　　中信证券研(yán)报也显(xiǎn)示(shì)，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易带来的短期(qī)博(bó)弈机会(huì)仍(réng)在，叠加此前市场接连回调，建议(yì)投资者关注有(yǒu)基本面支撑、填(tián)权(quán)效应相对(duì)明(míng)显(xiǎn)、同时(shí)分红规模较为(wèi)可观的(de)个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说(shuō)明书均会(huì)载明(míng)REITs在发(fā)行首年及次年的可供(gōng)分(fēn)配(pèi)金额(é)预测。投资者可以将REITs的实际分红金额与募集材料中(zhōng)披露预测进行比较分析，结合经(jīng)济及市场的实(shí)际(jì)环境，对基础设(shè)施项目的运营业绩及REITs的管(guǎn)理(lǐ)能力进(jìn)行判断。”中金基金上述负责人也(yě)称。

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