近(jìn)两年火爆(bào)的(de)创新产品公(gōng)募REITs进入密集(jí)分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎(yíng)来(lái)除息(xī)日(rì)，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配(pèi)金额的(de)REITs产品(pǐn)，平均分红比例(lì)接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制(zhì)分红机制是公募REITs主要特征(zhēng)之一(yī)，稳定(dìng)分红体现出(chū)该类产品长期投资价值，通过观测经营活动现金流(liú)、可供分(fēn)配现金等指标，也是观察REITs项目底(dǐ)层资产运营情况的“窗口”。他们也(yě)提醒(xǐng)普通(tōng)投(tóu)资者注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在经营权到期后不(bù)再产(chǎn)生现金收益，特许经营权分红目前已包含(hán)了利润分配(pèi)和本金的(de)归还，在选(xuǎn)择(zé)投资(zī)标(biāo)的(de)时应了解(jiě)资产类型和分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入(rù)密集分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日(rì)）陆续迎来(lái)除息日(rì)，此(cǐ)外尚(shàng)有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未公布(bù)。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出了高比例的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额(é)的(de)公募REITs产品中，2022年全年(nián)分配金额(é)占(zhàn)可供分配金额比(bǐ)例(lì)平均为(wèi)98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责(zé)人对此表(biǎo)示(shì)，投资公募REITs的主要收(shōu)略备薄酒的意思下一句，略备薄酒的读音益来源为持有期分红收益，以(yǐ)及基金(jīn)份额交易(yì)价格的变化。基(jī)金(jīn)份(fèn)额二(èr)级市场价(jià)格受到(dào)公募REITs资产运营情况(kuàng)及(jí)市场因素的(de)综(zōng)合影(yǐng)响，较易引起波动。与(yǔ)此(cǐ)相比，基金(jīn)分红(hóng)预(yù)期则更(gèng)有规律(lǜ)可循。公募REITs的(de)分红(hóng)主要来(lái)自(zì)基础设(shè)施(shī)资产的经营(yíng)现金流，投资人通过基(jī)金募(mù)集材(cái)料和信息披露文件，结合行业(yè)及市场情况，可以分析基础设施项(xiàng)目(mù)的经营(yíng)业绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份(fèn)额二级市场价(jià)格(gé)变(biàn)化导(dǎo)致的(de)浮盈或浮亏，分红(hóng)作为基(jī)金(jīn)份额持(chí)有人实际获(huò)得的现金收益，对(duì)于长期投(tóu)资者更具参考(kǎo)价值。”中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人称。

　　平(píng)安(ān)基(jī)金REITs 投(tóu)资中心运营(yíng)高级副总监李华平(píng)也表示，根(gēn)据(jù)《公开募集基(jī)础设施证(zhèng)券投资(zī)基(jī)金指(zhǐ)引(yǐn)（试行）》及(jí)相关法规(guī)要求(qiú)，基础设施基金应当将90％以上合并后基金年度可分配金额以现(xiàn)金(jīn)形式分配给投(tóu)资者，强制分(fēn)红机制是公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定的分红机制体现出(chū)REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中(zhōng)航基金也(yě)认为，从投(tóu)资角度(dù)来看，基础设(shè)施公(gōng)募REITs同时具(jù)备“股性(xìng)”和“债性”双重(zhòng)特点(diǎn)。二(èr)级市场价格(gé)反(fǎn)映这类产(chǎn)品“股性”的一(yī)面(miàn)，分红(hóng)体现了这类产品的(de)“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红要(yào)求(qiú)，分红类似(shì)于债券派(pài)息，但(dàn)不等同(tóng)于债券的固定利息回报，而(ér)是由可供分配现金(jīn)决定。

　　从机(jī)构(gòu)投资者的角度来看，一(yī)方面是公募REITs丰富(fù)了机构投(tóu)资者的(de)投资品(pǐn)类(lèi)，为资产(chǎn)配置(zhì)多元化提(tí)供抓手，具有(yǒu)较强的(de)配置价值。另一方面，公(gōng)募REITs的(de)分(fēn)红能够帮助(zhù)机构投(tóu)资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过分红(hóng)获取相对于投资(zī)债券相对高的收益(yì)性，在有效控制风险的前提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除(chú)了(le)投资(zī)收益“落(luò)袋为安(ān)”外，市场对(duì)于未来分(fēn)红水平的预期，也是(shì)影响REITs基金二级市场价格走势的关键因素之一(yī)。

　　从(cóng)近(jìn)期公募REITs的(de)二(èr)级市场(chǎng)表(biǎo)现看，截至4月21日，今年(nián)以(yǐ)来(lái)中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票(piào)和债券宽基指(zhǐ)数(shù)。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年(nián)年报，部分产(chǎn)品受(shòu)宏观经济的影响，可分(fēn)配金额(é)完(wán)成率不达预(yù)期，一定程度(dù)上影响了公募REITs二级市场的(de)价格(gé)。”李华(huá)平称，公募REITs二级市场的价格波动(dòng)受多重因素(sù)的影响，投资收益(yì)是(shì)影响(xiǎng)REITs二级市场(chǎng)价格(gé)的主要因素之一(yī)，而稳(wěn)定的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金基(jī)金相关负责人也表示，近期经济预期恢复，一方面市场热点呈现(xiàn)向(xiàng)股(gǔ)票和债券(quàn)回归的过程；另一方面(miàn)，基础设施(shī)项目的(de)经营业绩(jì)相对(duì)经(jīng)济活力(lì)的改善有一定的(de)滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权日，将对(duì)基金份额的开(kāi)盘指导价做(zuò)调减处理，调(diào)减金额根据单位基(jī)金份额的分(fēn)红金(jīn)额进(jìn)行(xíng)计算。除权操作(zuò)是对分红前后基金(jīn)份额净值变(biàn)化的修(xiū)正(zhèng)，使投(tóu)资(zī)人(rén)在基金分(fēn)红前后均(jūn)可以(yǐ)获得公平的(de)投资机会。

　　“分红可增强投资(zī)者(zhě)长期(qī)投资(zī)的信心(xīn)，同时需结合持有产(chǎn)品的特性，关注二级市(shì)场扰动(dòng)对整体收(shōu)益的(de)影响程度。”中航(háng)基(jī)金(jīn)相(xiāng)关(guān)人士也称(chēng)。

　　特许(xǔ)经营权分红包括利润分(fēn)配和本(běn)金(jīn)归还(hái)

　　普通投(tóu)资者应了解底层(céng)资产情况

　　多(duō)位业内人士还提醒，与现有(yǒu)公(gōng)募基金分(fēn)红前提是本金之上的增值部(bù)分(fēn)不同，特(tè)许经营权REITs基(jī)金运作期间的“分红(hóng)”界定(dìng)为“分派(pài)”更(gèng)为(wèi)准确，分派的(de)是本金与增值(zhí)两个部(bù)分，两个部分(fēn)之间的比例是变动的(de)，与现有(yǒu)公募基金分红差异(yì)很大，大多数(shù)普(pǔ)通投(tóu)资者可能(néng)把(bǎ)“分派”金(jīn)额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限到期(qī)后基金价值面临极大不确定(dìng)性，这是该类投资者(zhě)应该注意的情(qíng)况(kuàng)。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经营权类和产权类两大资产类型，持有(yǒu)产权类产品的收益主要包括每年的现金分红及资产增值的收(shōu)益(yì)，而持有特许(xǔ)经营类(lèi)产品的收(shōu)益主要来自(zì)项(xiàng)目每年的现金分(fēn)红。其(qí)中，特许经营(yíng)权类资产(chǎn)的分红包括了利(lì)润分配(pèi)和本金的归(guī)还，两者的比率也是变动的，对(duì)特许经营(yíng)权类资(zī)产的(de)公募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来(lái)衡量投资(zī)收益(yì)。普通投资(zī)者在选(xuǎn)择(zé)投(tóu)资标的(de)时，应(yīng)了(le)解(jiě)公募REITs底(dǐ)层资产(chǎn)的类(lèi)型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细分(fēn)来看(kàn)，各类公募REITs分红因底(dǐ)层资(zī)产属性不(bù)同而(ér)形(xíng)成(chéng)区别。特许经营权类(lèi)的公募REITs产品因(yīn)其分红(hóng)相(xiāng)当于(yú)包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强(qiáng)。而(ér)产权(quán)类的公募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更(gèng)看重底层资产的价值(zhí)增值，所(suǒ)以相对股性偏强。普通投资者在(zài)选(xuǎn)择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底(dǐ)层资产属性，对所(suǒ)选择(zé)产品(pǐn)的二级市场价格(gé)和分红有(yǒu)合理预期(qī)。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关(guān)负责人也认(rèn)为，与产权类项目相比，特(tè)许经营项(xiàng)目在经(jīng)营权(quán)到(dào)期后(hòu)不略备薄酒的意思下一句，略备薄酒的读音再(zài)能产(chǎn)生现(xiàn)金(jīn)收益，因此将可供(gōng)分配金额的分配(pèi)理解为“分派”比“分红”更加准确。基于(yú)这个特点，剩(shèng)余经营期限较(jiào)短的特(tè)许经(jīng)营项目(mù)，通(tōng)常具备更高(gāo)的分派率水平(píng)。对于(yú)剩余期限较(jiào)长(zhǎng)的特许(xǔ)经营权项(xiàng)目(mù)，即使(shǐ)分(fēn)派率相对较低，也有(yǒu)足够年限收回本金并取得收(shōu)益。

　　中金基金该负责人(rén)提醒投资者注意(yì)，特许经营权项目的分派金额包含了(le)投资本金，在不(bù)进行扩募(mù)的情况下，基金份额单价(jià)随着(zhe)分(fēn)派(pài)进度逐年下降是正常(cháng)现(xiàn)象，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限(xiàn)产生(shēng)的现金流。

　　“与特许经(jīng)营项目相比，产权类项目的土地或建(jiàn)筑的剩(shèng)余使用年限一般较长(zhǎng)，再加上到期后通过对建(jiàn)筑的更(gèng)新改造或补(bǔ)缴土地出让金(jīn)等(děng)追加投资，有机会(huì)进一步延长经营期(qī)限。这种类(lèi)似永续经营的假(jiǎ)设反映(yìng)在基础资产(chǎn)的估值上，使产权类REITs具备(bèi)更(gèng)显(xiǎn)著的资产投资属性。”该(gāi)负责(zé)人称。

　　观测内(nèi)部收益率等指标

　　评估(gū)项目底(dǐ)层资(zī)产运(yùn)营(yíng)情况

　　在基金分红的(de)时(shí)点(diǎn)，多位业(yè)内人士(shì)还(hái)表示，在产品(pǐn)分红期，投资者可(kě)以观测(cè)经营活动现金流、可供(gōng)分(fēn)配现金、内部收益率(lǜ)等指标，来观察(chá)和评估项目(mù)底(dǐ)层资产的(de)运营情(qíng)况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指标中(zhōng)，跟现金(jīn)相关的指标有两(liǎng)个：一(yī)是年报中(zhōng)披露的经营活(huó)动现金流(liú)，二是可供分配现金，二者(zhě)存在本质性区别。经营活(huó)动产生的现(xiàn)金净(jìng)流(liú)量是(shì)指企业(yè)经营、筹(chóu)资、投(tóu)资(zī)产生(shēng)的现金(jīn)流，基于企(qǐ)业本身经(jīng)营活动产生；可(kě)供分(fēn)配的现金实质上(shàng)是(shì)从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利润表的项目进行调(diào)整，加(jiā)期(qī)初(chū)现金，最终(zhōng)得到的账面现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公(gōng)募REITs作(zuò)为资产配置(zhì)新(xīn)选(xuǎn)择，投资价值体现在相对(duì)股债市场独立的资产配(pèi)置功能，比较适(shì)合长期持有。建议投资者(zhě)对(duì)经(jīng)营权类的(de)资产(chǎn)可以更多(duō)关(guān)注(zhù)内部收益率的(de)高(gāo)低，对产权类的资产更(gèng)多关注分(fēn)派(pài)率高低。因为公募REITs可分配收益主要来(lái)自底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)的经营净(jìng)现(xiàn)金流，所以底层资产运营情况直(zhí)接影响投资回报，投资者可综(zōng)合考虑原始权益人(rén)综合(hé)实力、运营管(guǎn)理机(jī)构实力、公募基金管(guǎn)理人(rén)实力等(děng)多重因素(sù)来(lái)选(xuǎn)择(zé)投资标的(de)。

　　中信(xìn)证券研报(bào)也显示，公募REITs进入密集分红(hóng)期，由于分(fēn)红交易(yì)带来(lái)的短期博(bó)弈机会仍在，叠加(jiā)此前(qián)市场接连回调，建议投资者关注(zhù)有基(jī)本面支撑、填权效应相(xiāng)对明显、同时分(fēn)红规模较为可(kě)观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均会载明REITs在发行首年及次年的可供分配金额预测。投资者可以将(jiāng)REITs的实际分红金(jīn)额与募集材料(liào)中披露预测进行(xíng)比较分析，结(jié)合经济及市场的实际环(huán)境，对基础(chǔ)设施项目的运(yùn)营业绩及REITs的(de)管理(lǐ)能(néng)力进行(xíng)判(pàn)断。”中金基(jī)金上述负责人也称。

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