文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是(shì)该取(qǔ)消预售制了(le)。 1月(yuè)17日召开的全国住房和城乡(xiāng)建设工作会议提出“有条件的(de)可以(yǐ)进行现房销售”，不足一个月时间(jiān)，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等(děng)地(dì)明确表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售制了，用你的(de)钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾(wěi)了(le)，这是(shì)对购房者的不公(gōng)平。以后谁有(yǒu)钱谁建房(fáng)，没钱没实力的(de)别建了(le)，不能(néng)把包袱甩给(gěi)老百姓(xìng)和社会(huì)，这是(shì)房地(dì)产(chǎn)从(cóng)大开发时代(dài)步入高质量发展阶段(duàn)的必然趋势(shì)，也是对购房老百(bǎi)姓(xìng)的最大保(bǎo)护。98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商(shāng)缺钱(qián)，预售制是权宜之(zhī)计(jì)，现在(zài)全国套户(hù)比超过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对(duì)购房民众不公(gōng)平的预售(shòu)制(zhì)已经过时了，该取消了(le)，改为现房销售。以后一(yī)手交(jiāo)钱，一手交房，天(tiān)经地义。当然(rán)二次房(fáng)改是个技术活，兼顾化(huà)解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债(zhài)务(wù)、恢(huī)复市场信心以及(jí)长效机制(zhì)，长效机制四大关键是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产税。如果按照经济规律办事，中国一(yī)定能实现房地产软着陆(lù)和长期平稳(wěn)健康发展，跨过这道关，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为什么(me)要取消预售制、改为(wèi)现房销售？大家想想，绝大部分商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预(yù)售制是对购买者(zhě)的单方面不公平制度(dù)，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风(fēng)险。从个人层面看，预售制对购房(fáng)者(zhě)非常(cháng)不公(gōng)平，比(bǐ)如(rú)，交房等待(dài)期(qī)一般为两年，在(zài)此期间，购(gòu)房者不仅(jǐn)承(chéng)担银(yín)行利息，还要承(chéng)担延迟(chí)交房、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚至不能交房(fáng)的(de)风险(xiǎn)。从行业(yè)层面看，预售制(zhì)助推部分房(fáng)企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置等系列风(fēng)险。取消预售(shòu)制(zhì)，改为现房销售，这样有助于落实中央房(fáng)住不(bù)炒精神(shén)、有(yǒu)助于(yú)保障购房老(lǎo)百姓权益(yì)、有助于房企稳(wěn)健(jiàn)发展，一(yī)举多得，谋(móu)划长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售制度？预(yù)售制度怎么来的？国外什么(me)情况？简(jiǎn)单科普一下：商品房预售最早源于中(zhōng)国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖(mài)期房，是一种开发商放杠杆的方(fāng)式。98年(nián)房改，由于商品房(fáng)短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴中国香港(gǎng)，引入了商品(pǐn)房预售制(zhì)度(dù)。其实，当(dāng)前世界不少国家存(cún)在预(yù)售制。但是，重点(diǎn)来了！发达国家一(yī)般有严格的监管保障(zhàng)措施，开发商在项(xiàng)目(mù)获得政府(fǔ)批准(zhǔn)后才(cái)可(kě)以开始销(xiāo)售，买家在购买期房(fáng)后并非像中国(guó)一(yī)样在支付(fù)完(wán)首付款后从银行一次性贷(dài)款支付剩余全部(bù)房款，而是根据开发(fā)商(shāng)工程进度在(zài)完全交房前进行(xíng)分(fēn)期支付。所以，预售制度是需要严格的资(zī)金监(jiān)管、分期支付以及违约处(chù)罚(fá)措(cuò)施(shī)作为保障(zhàng)的，如果(guǒ)没(méi)有这些保障措施，一定(dìng)会触(chù)发风险，对(duì)购(gòu)房民众不公平(píng)，所以不(bù)如借机取(qǔ)消预售制(zhì)度，以后改为(wèi)现房销售。客观讲预售制度(dù)有(yǒu)一定历史(shǐ)阶段(duàn)性(xìng)，现在中国(guó)住(zhù)房进(jìn)入存量时代(dài)，取(qǔ)消预售(shòu)制度有(yǒu)助于降负债降杠杆，不再(zài)把烂尾风险甩给(gěi)老百姓和(hé)社会(huì)，当然这需要(yào)配套房企债务重组、复工保(bǎo)交楼、恢复市场信心(xīn)和房地产长效机制(zhì)。这是个技(jì)术活，只要坚持市场化改革，中(zhōng)国一定能化解这个难题，让房(fáng)地产回归实体经济和居住属(shǔ)性(xìng)，安(ān)居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如(rú)果取消预(yù)售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱(luàn)、不知(zhī)道能不能(néng)兑现的营销手段，而是所见即(jí)所(suǒ)得(dé)的过硬的(de)产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最(zuì)实(shí)质的(de)保障(zhàng)，这样将极大(dà)的(de)提升开发商的(de)建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。所有商(shāng)业的(de)本质是向善，是以(yǐ)客户为中心，房地产(chǎn)也不能例外，老百(bǎi)姓(xìng)买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从(cóng)这(zhè)个角度，取消(xiāo)预售制、实施现(xiàn)房(fáng)销售是(shì)实现老百姓安居乐业(yè)、社会长治久安、行业企(qǐ)业健(jiàn)康发(fā)展的重大措(cuò)施。在当(dāng)前的情(qíng)况下，取消预售制要结合稳楼市、房地(dì)产软着陆(lù)、打通金(jīn)融支持当期三好生、新模式等综(zōng)合施策。

　　作者(zhě)十年前在国务(wù)院发展研究中(zhōng)心(xīn)参(cān)与财(cái)税改革方(fāng)案研(yán)究时，对预(yù)售制、房地产税(shuì)、人(rén)地挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率等进行(xíng)过长期系(xì)统的专项研究。（参考(kǎo)后来形成的(de)专著(zhù)《房地产周期(qī)》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制(zhì)的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地(dì)版(bǎn)预(yù)售(shòu)制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进(jìn)程，但背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预(yù)售资(zī)金第三方全程监管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验收(shōu)凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期房交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银(yín)行监(jiān)管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　二十世(shì)纪五十年代在中(zhōng)国(guó)香港，楼宇出(chū)租是地产行业盛行的方式(shì)，但有着转让(ràng)难、出租资金周转(zhuǎn)期(qī)长等问题，分层(céng)销售孕育而生。20世纪(jì)50年代(dài)，中(zhōng)国香港(gǎng)还(hái)未推行公(gōng)共房屋制度(dù)，许多(duō)人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的需求是相当高，不过大(dà)多数居民(mín)的储(chǔ)蓄很(hěn)少(shǎo)。当(dāng)时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的(de)资(zī)金实(shí)力(lì)才能购买(mǎi)。虽(suī)然楼(lóu)宇出租是中国香港地产行业盛(shèng)行的(de)方式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租(zū)资金(jīn)周转期(qī)长等(děng)问题。针对这一系(xì)列问题，不少地产商开始探求(qiú)新(xīn)的(de)方式(shì)，如(rú)把楼宇契约(yuē)切开，即“分(fēn)契(qì)”，然后将楼宇分层(céng)出售(shòu)。这模式(shì)一(yī)经推行，购买楼宇(yǔ)的市民数量(liàng)有所增加，开发商(shāng)资金(jīn)周转加快。

　　在分(fēn)层(céng)出售的基础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英东创办立信置业(yè)有限公司，凭借(jiè)商(shāng)业直觉和(hé)多年(nián)经营(yíng)杂(zá)货(huò)铺(pù)、海上(shàng)驳(bó)运业(yè)务的经验，对于商(shāng)品流通(tōng)、资金周转有着(zhe)独(dú)到的(de)见解(jiě)，在努力寻求(qiú)方法加快自身(shēn)资金(jīn)周转。当时其在购下九龙的(de)一块地盘后，除了分层出售、还(hái)印发售楼说明(míng)书(shū)，上有(yǒu)文字详尽说明楼(lóu)宇的(de)地势环境(jìng)、建筑(zhù)材料、分层价格、订购方(fāng)法等。此(cǐ)外(wài)，“卖楼花”是另(lìng)外(wài)一个(gè)亮点(diǎn)，即先(xiān)收取买家的订金，采用类似租(zū)金的分期付(fù)款形(xíng)式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就(jiù)拥有了自己的房产。这种方式减轻了(le)民众购房的资金压力，加(jiā)速了(le)房屋的建造和销售，也(yě)解决了(le)制造(zào)商的资金问(wèn)题，降低投资风险，在(zài)当时(shí)可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分(fēn)期(qī)付款”的销售模式(shì)成为当时中国香港(gǎng)房地产市场的(de)一大特色，纵观中(zhōng)国香港房地产市(shì)场的改革(gé)，“卖楼花”模式高效率地解决了核(hé)心的住房供不应求的问题，使(shǐ)房市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了(le)中国香港楼市几十年繁(fán)荣，但(dàn)期(qī)间也(yě)出现过(guò)“烂(làn)尾楼(lóu)”的情况，但监管部(bù)门不(bù)断完善、规范化，建立健全的监管机(jī)制，促进(jìn)市场健康发(fā)展。例如，1960年(nián)，位于大(dà)角咀的一个楼(lóu)盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国香港管理部门提升了对于(yú)预售(shòu)楼(lóu)花制度的(de)监管，即要求开发商(shāng)在预售(shòu)前，确保地价(jià)款已经全(quán)部支(zhī)付(fù)，还要证明自身(shēn)有资金(jīn)等能力把项目完(wán)成，资金需放入律师所托管，支取时(shí)需律(lǜ)所和建筑师(shī)的核准。为了防止开(kāi)发商、律所、建筑师等造(zào)假，套取(qǔ)监(jiān)管(guǎn)账户资金，中国香港要求律(lǜ)师(shī)行在银(yín)行开设(shè)的信托账户(hù)（监(jiān)管账(zhàng)户）、开发商操作等采取(qǔ)全透(tòu)明化机制(zhì)，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成(chéng)最大风险(xiǎn)方，后续需(xū)自(zì)身推(tuī)动项目完工。随(suí)着监管体系(xì)逐(zhú)步(bù)完(wán)善，出(chū)现(xiàn)“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模(mó)式，形成“中国(guó)内(nèi)地(dì)版预售制(zhì)”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住房需求大和(hé)供给(gěi)量短缺问题，引入“卖楼花(huā)”制度。建(jiàn)国以来，中国内地优(yōu)先发展(zhǎn)重工业，强调基础建设，这一(yī)导向使前期发展(zhǎn)工(gōng)业化的(de)进程大(dà)于(yú)城市化进程，唯有解决住房基(jī)础等(děng)城市化(huà)配(pèi)套问题，才能(néng)进一步推进(jìn)城市化(huà)。但当时推行的是(shì)“统一管理，统(tǒng)一分配，以租养房(fáng)”的福(fú)利分房制度(dù)，住房市场发展起步较晚、增速较(jiào)慢，福(fú)利(lì)分房制度也出现(xiàn)了分配不公、效率低(dī)、配套差(chà)等问题，因(yīn)此福(fú)利分(fēn)房制度不(bù)再适用于当时(shí)的国(guó)情。叠加房地产(chǎn)市场(chǎng)面临商品房的需(xū)求量大，而社会(huì)缺少(shǎo)大型(xíng)房地产开(kāi)发商，商品房供应量小(xiǎo)的困境，此时引入(rù)中国香(xiāng)港的“卖楼花(huā)”模式无疑(yí)是对内地房地产市场的(de)一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国内地逐步(bù)引进中(zhōng)国(guó)香港预(yù)售(shòu)商(shāng)品房制度，先(xiān)后(hòu)出台多项文件，大力支持(chí)国内房地产市场改革。例如，1998年，国务(wù)院出台《关于进一(yī)步深化城镇住房制(zhì)度(dù)改革，加快住房建设(shè)的通(tōng)知(zhī)》文(wén)件，决定停止住房(fáng)无偿实物分配(pèi)，逐步实行住(zhù)房分配货币化、住房供给商品化、社会(huì)化的住房新体制，从(cóng)计划经济(jì)下的福利分房转向市(shì)场经济(jì)的商品房。房地产(chǎn)市场采用(yòng)预售制(zhì)，允(yǔn)许开发商卖期房，解决了(le)房企缺(quē)少(shǎo)资金和开发时间(jiān)周期长的两大难题，开发商以预售款(kuǎn)撬动下一个项(xiàng)目(mù)的(de)开(kāi)发，形(xíng)成滚动开发模(mó)式，住(zhù)房供应(yīng)速度加快(kuài)。自此中国内地开始房改(gǎi)货(huò)币化(huà)，中国人民(mín)银行等多方迅速出台相关(guān)的信贷政策(cè)，支持购房(fáng)者(zhě)，极大作(zuò)用推动(dòng)了房地产市(shì)场的发展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花”模(mó)式后，经调整形成契合中国内地的商品房(fáng)预(yù)售制度(dù)。预售制的初衷是为了(le)缓解房企资金压力(lì)，加快城镇(zhèn)住房(fáng)建设。具体来说，是指房地产开(kāi)发企业将正在建(jiàn)设中的房屋预(yù)先(xiān)出售给购房者，由购房者支付(fù)定金或房款(kuǎn)的(de)行(xíng)为。区别于中国香港，在中(zhōng)国内地实践过(guò)程中，商(shāng)品房预售流程(chéng)为：房地(dì)产开发商(shāng)办理预售许可证-签订商品(pǐn)房买卖合同-进行备案(àn)登记和预(yù)告登记-交付(fù往事不堪回首月明中什么意思解释，往事不堪回首月明中下一句是什么)房(fáng)屋(wū)。在(zài)购房(fáng)过程(chéng)中，购房者需(xū)要一次性付清首付款，并(bìng)采用银行贷款(kuǎn)的形式一次性付(fù)清剩余房(fáng)款，换言之，房屋未建成，开发商可能(néng)已拿到(dào)了全部购房款，这点与中(zhōng)国香港的按照工(gōng)程进度(dù)付款(kuǎn)有所不同。对中国内地的开发商而(ér)言，预售制(zhì)商(shāng)品房也开启了高周转、高杠杆的(de)运作(zuò)模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜(qián)藏(cáng)的风险确实存(cún)在

　　作为(wèi)中(zhōng)国内地商(shāng)品房销(xiāo)售的最主要方式，预售制极大缩(suō)短房企(qǐ)现金回笼周期，同时(shí)增(zēng)加市场商品房供应，推动了城镇化发(fā)展进程。预售(shòu)制(zhì)在过去(qù)20多年对中国内地(dì)房地产(chǎn)市(shì)场的稳步(bù)发展起到了重(zhòng)要作用，不仅解决了房地产市场快速发展阶段(duàn)的(de)资金需求，也(yě)提高了(le)居民(mín)居住水(shuǐ)平，中国内地城镇(zhèn)居民从筒(tǒng)子楼住到住宅(zhái)小区，从全民蜗居到(dào)基本适居，住房(fáng)事业取得巨大进步(bù)，数十年(nián)时间(jiān)走完发达国家几百年城镇化路程。改(gǎi)革开放以来，城镇(zhèn)化进程进入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由(yóu)1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面(miàn)积由7438平方(fāng)公里增(zēng)长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍(bèi)。根据(jù)我们发(fā)布的(de)《中国住(zhù)房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人均住房建筑(zhù)面积从8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城(chéng)镇住(zhù)房套(tào)数从约(yuē)3100万套增(zēng)至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已(yǐ)成为中国(guó)内地商(shāng)品(pǐn)房销售最(zuì)主(zhǔ)要方(fāng)式(shì)，2005年中国内地商品住宅期房销售面积(jī)占总(zǒng)销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售(shòu)面积(jī)达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动了(le)中国内(nèi)地房地(dì)产行业的(de)发展。中国内地房地产历经二(èr)十(shí)多年长周期(qī)繁荣，行业各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新(xīn)开工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合(hé)增(zēng)速10.6％。房地产开发(fā)投资完成额从(cóng)0.4万亿(yì)元(yuán)增至14.8万亿(yì)元，累计(jì)上涨35.8倍，年复(fù)合增速(sù)17.8％。商品(pǐn)房销售面积(jī)和销售金(jīn)额分(fēn)别(bié)从1.5亿(yì)平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快(kuài)速(sù)发展，房地产企业从无到有、从(cóng)国企先(xiān)行到民(mín)企崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二(èr)十年(nián)来房(fáng)地(dì)产(chǎn)也成为拉动中(zhōng)国内地经济高增长(zhǎng)的火(huǒ)车(chē)头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下游产业链特别(bié)长，高(gāo)达50多个行业。2020年房地产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献(xiàn)），其中房地产业(yè)增(zēng)加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地产(chǎn)对金(jīn)融、批发、建(jiàn)材的(de)带动最为(wèi)明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资(zī)占全社会固定(dìng)资产投资(zī)的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资占(zhàn)固定(dìng)资(zī)产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房(fáng)地产贷(dài)款占银行各项贷(dài)款(kuǎn)余(yú)额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占(zhàn)比超(chāo)过三分(fēn)之一(yī)。从房地产融(róng)资存量(liàng)占(zhàn)社融存量比重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房(fáng)企大面积违约，将导致(zhì)银行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道，根据我们的《中国(guó)住房市值测算报告(gào)》，2020年(nián)中国住房(fáng)市值为62.6万(wàn)亿美元，大(dà)于美(měi)国的33.6万亿美元(yuán)、日(rì)本的10.8万亿美元、英法德三(sān)国合计的31.5万亿美元(yuán)。从住房市(shì)值占股债房市值的比(bǐ)例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英国(guó)的(de)49％、法国的(de)56％、德(dé)国的(de)64％。中国住房市值与股债(zhài)房市(shì)值的比例较(jiào)高，主要(yào)是因为住房(fáng)市值高，以(yǐ)及中国资(zī)本市场发育尚不(bù)成熟(shú)，直(zhí)接融(róng)资比(bǐ)例(lì)较低，股票、债券市值(zhí)较(jiào)低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售(shòu)制(zhì)背后潜(qián)藏的风险确(què)实存在，当(dāng)前的(de)负面效应愈(yù)发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是(shì)一手交钱一手(shǒu)交货(huò)，预售(shòu)制是对购(gòu)买(mǎi)者的(de)单方面不公平(píng)制(zhì)度，购房老百(bǎi)姓(xìng)几乎承担了所有商品不能交付(fù)的(de)风险。比如，交房等(děng)待(dài)期一般为两年，在此期(qī)间，购房者不仅(jǐn)承担银行利(lì)息，还要承担(dān)延(yán)迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋质(zhì)量(liàng)、房产证延期办理甚(shèn)至不能(néng)交房等风(fēng)险。另(lìng)外，购房者和(hé)开发商之间(jiān)的购房合同(tóng)、购房者和银行(xíng)的按揭贷款合同(tóng)是两个独立的合同关系，如果开发商发生违约，购房者只能根据购房合同(tóng)向开发商主张权力，但(dàn)依旧需要(yào)根据按(àn)揭贷款合同按时(shí)向银(yín)行进行贷款偿还(hái)，因(yīn)此购(gòu)房者承担(dān)的(de)风险(xiǎn)较(jiào)大。

　　从行(xíng)业层(céng)面看，预售(shòu)制助推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会(huì)引(yǐn)发资金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁置等系列风(fēng)险，进行影响自身(shēn)信用和(hé)购房者对行业的信心。

　　从金融(róng)层面看，银(yín)行作为按揭(jiē)贷款的发放方(fāng)，一(yī)旦房企因为市场波动或经营不善，出现资金链(liàn)断裂等一(yī)系列问题(tí)，导致“烂(làn)尾”等情(qíng)况，而房企通过与购房者签(qiān)订的预售合同和按揭合同，已经从银(yín)行获得房款，如果购房者(zhě)丧(sàng)失(shī)还款能力或短期(qī)不能还款等，则(zé)风险完全由银(yín)行承担，银(yín)行将面临较大(dà)的坏账(zhàng)压力。

　　从(cóng)监管角(jiǎo)度看，购房(fáng)者的预售监(jiān)管(guǎn)资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没(méi)钱付(fù)工程款。在2004版的(de)《城市(shì)商品房预售管理办法》中明确规定了开发企业预售商品房所(suǒ)得款项应当用于有(yǒu)关的工(gōng)程建(jiàn)设，商品房预售款(kuǎn)监管的具体办法，由房地产管理部门制定。但多年以来全(quán)国并没有统一的预(yù)售资金监管规(guī)定，各地实行“一城一策(cè)”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等城市重点(diǎn)监(jiān)管(guǎn)资(zī)金(jīn)比(bǐ)例(lì)为总预售款(kuǎn)的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的(de)建安成本乘以建(jiàn)筑(zhù)面积或者项目工程总额报价计算重(zhòng)点资(zī)金。而事实是，不少购房款未进入(rù)监管账户、或进(jìn)入监管账户后被挪(nuó)用(yòng)，导致楼盘没有(yǒu)资金继(jì)续建设。收楼(lóu)遥(yáo)遥无期，月供(gōng)却被迫继(jì)续还(hái)款。那么，监管账(zhàng)户资金如何被(bèi)挪走的？实(shí)际上，在(zài)过去房地产大(dà)开(kāi)发(fā)时代的高(gāo)周转背景下，抽调预(yù)售款监(jiān)管账(zhàng)户资(zī)金，是(shì)行业“潜规则”。比(bǐ)如(rú)工程总承(chéng)包方(fāng)，以工程建设名义，获得监管(guǎn)账(zhàng)户拨付(fù)资金，再由工程方将资金转给房企(qǐ)，而拨付(fù)的(de)工(gōng)程款，远超工程进度所需。通过这些方式套取的资金，在房企各地项目(mù)间(jiān)流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做提供了资金流(liú)动性，房企抽调资(zī)金(jīn)统筹拿(ná)地(dì)、还款和楼盘建设(shè)，形成(chéng)一种(zhǒng)资金循环高(gāo)周转模式，但一定程度上把(bǎ)风险甩(shuǎi)给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说，国外商品房预售(shòu)制度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付(fù)款(kuǎn)保护(hù)：对于(yú)购房者预付资金，一(yī)般设有(yǒu)定金或(huò)预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要(yào)求购房者支付的预(yù)付款比例相(xiāng)对较低，绝大部(bù)分房款在房(fáng)屋(wū)交付后(hòu)开(kāi)始支(zhī)付；

　　3）预(yù)付(fù)款支付方(fāng)式(shì)：预付款一(yī)般(bān)以定金方式(shì)支(zhī)付，或按工(gōng)程进度分期支付(fù)，或(huò)二者结(jié)合(hé)；

　　4）按揭(jiē)贷款(kuǎn)方式：一般采用两(liǎng)种方式发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工程进(jìn)度逐(zhú)渐发(fā)放(fàng)，购房者(zhě)开始(shǐ)月供；二是房(fáng)屋交付后发放(fàng)按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂(làn)尾(wěi)保护：为预售商(shāng)品房提供期房(fáng)烂尾保险，在商品房出现重(zhòng)大(dà)延期(qī)或重大缺(quē)陷时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保(bǎo)障有(yǒu)两种方式，一是期房由(yóu)政府或第(dì)三方验收合格并提供验(yàn)收凭证后，开发商凭验收凭证取得往事不堪回首月明中什么意思解释，往事不堪回首月明中下一句是什么购房者支付的房款。二是开(kāi)发商为购房者提供一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售(shòu)资金第(dì)三方全程(chéng)监(jiān)管，交付(fù)时开发(fā)商(shāng)凭验收凭(píng)证取得房(fáng)款

　　美国期房定金一定期(qī)限(xiàn)内无条件返还(hái)，最低首(shǒu)付比(bǐ)例为(wèi)3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其(qí)余房款(kuǎn)交付后按(àn)揭(jiē)还款(kuǎn)，交付前资金(jīn)由(yóu)第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款。

　　定金及首付(fù)环节，定金(jīn)比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低(dī)于(yú)3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年(nián)美国平均首(shǒu)付(fù)比例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金(jīn)或首付外，购房者在房(fáng)屋交付后通过(guò)按揭贷款支付剩余房款。

　　资(zī)金监管方(fāng)面，美国为防止(zhǐ)开发商挪(nuó)用资(zī)金，购房者的定金及首付款由第三方公证行或产权保险公司的(de)信托(tuō)账户(hù)监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁(cái)取回(huí)，且不承担任何责任与损(sǔn)失。而开发商在房屋建设过程中(zhōng)的(de)资金全部来(lái)自银行，银行根(gēn)据工程进(jìn)度向开发商提供(gōng)一定比例的贷款，由于开发商挪用资金(jīn)直接损害银行利益，银行有充分动机监管开发(fā)商施工进(jìn)度。开发(fā)商在房屋交付(fù)时需(xū)取得由政府(fǔ)相关部门(mén)经审查后发放的验收凭证，通过验收凭证向银行得到购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可(kě)零首付购房，房款(kuǎn)按(àn)建造工期进(jìn)度支付，按揭按工期放款后还(hái)贷，房贷利率采(cǎi)用(yòng)固定利率，开发商或购房(fáng)者可购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门(mén)槛方面，德(dé)国开发商在项目获(huò)批后即可(kě)预售房屋。签署购房合同前(qián)，购(gòu)房者需支(zhī)付约2000欧(ōu)的定(dìng)金并进行预约公证，签订合同(tóng)后定金退还。如由(yóu)于任(rèn)何(hé)原(yuán)因不(bù)能购(gòu)买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购(gòu)房合同后，购房者需支付(fù)公证费和土(tǔ)地交(jiāo)易(yì)税，分别为房屋(wū)售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购房款中，属于购房(fáng)附加费。

　　首付方面，德国(guó)没(méi)有规定最低首付(fù)比例，可零首(shǒu)付购房(fáng)。

　　余款方面(miàn)，德国也采取按工期支付房(fáng)款的(de)制度(dù)，一般(bān)分7笔(bǐ)进行支(zhī)付，具体支(zhī)付节点、比(bǐ)例因项(xiàng)目而异。一般来(lái)说(shuō)，支(zhī)付节点可分(fēn)为(wèi)公(gōng)证后(hòu)、主体完(wán)工、内(nèi)部水暖电路完(wán)工、窗户玻璃完工、室内(nèi)清洁及(jí)墙(qiáng)面(miàn)完(wán)工、地板完工、全部完工(gōng)，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方(fāng)面，购房者可在支(zhī)付(fù)房(fáng)款前(qián)申请房贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，银行按施(shī)工(gōng)节奏分多次发放贷款，每(měi)笔贷款给(gěi)予(yǔ)购房者一定使用期限，期限结束后，购(gòu)房(fáng)者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公司(sī)针对期房设计(jì)了两种保险，保险的功(gōng)能是当房屋(wū)出现重大延(yán)期或重(zhòng)大(dà)缺陷时，保险公司保证开发商赔(péi)偿或修(xiū)复，开(kāi)发商破产(chǎn)，由保险(xiǎn)公司负责相应(yīng)赔偿。保(bǎo)险由开发(fā)商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国预售制(zhì)设有10％定金保险(xiǎn)保护机制，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律(lǜ)师(shī)严格监管。

　　订立合同前，买卖双(shuāng)方(fāng)均有一名(míng)律师，负(fù)责沟通(tōng)期房交易(yì)中的房(fáng)产、资金、合同等各个环节，各环节内容(róng)确认无误(wù)后(hòu)签订首付交换合同。

　　定金(jīn)方面(miàn)，英(yīng)国设(shè)置了10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保(bǎo)护(hù)机(jī)制，当开发商出(chū)现(xiàn)财务(wù)、经营(yíng)问(wèn)题时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付(fù)方面，首(shǒu)付比(bǐ)例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余(yú)款支付环节，英(yīng)国采取按工程进(jìn)度(dù)付款(kuǎn)的方(fāng)式，但是交房(fáng)前付款比例(lì)相对较(jiào)低，一般会在合(hé)同签订6-24个月分别支(zhī)付两(liǎng)笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前(qián)付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后支(zhī)付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定(dìng)房屋(wū)必须(xū)经过房产公证公司的检验验收后(hòu)才能交(jiāo)付，交付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资(zī)金监管(guǎn)环(huán)节，英国期房预(yù)售资金监管极(jí)为严格，资金也由律师监管(guǎn)，在确(què)认工程进度、支付相(xiāng)关款项过程中，由买房律师将资金转给卖(mài)方律师(shī)，卖方律师转给开发(fā)商，即资(zī)金在进(jìn)入开发(fā)商账(zhàng)户前(qián)经过(guò)两道关口(kǒu)，有利于保障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房(fáng)交易立(lì)法，设置期(qī)房(fáng)预付款保(bǎo)全措施

　　日本期(qī)房交(jiāo)易立法，定(dìng)金(jīn)超5％或1000万(wàn)日元时，开发(fā)商必须完成(chéng)“预售(shòu)房定(dìng)金保全措施”，交房前付款比例不超(chāo)房款的20％，开发商违约需返(fǎn)还定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方(fāng)面(miàn)，日本二战结束后由于房屋(wū)供给严重失衡，叠加法律空(kōng)白(bái)，社会上(shàng)“一房(fáng)二卖”现(xiàn)象普(pǔ)遍，为此(cǐ)，日本政(zhèng)府1952年出台(tái)《宅地(dì)建(jiàn)筑(zhù)物交易(yì)法(fǎ)》，经多次修(xiū)订(dìng)，目前是唯一一部规范期房交(jiāo)易的法律。

　　定金(jīn)保护方面，根据日本(běn)《宅(zhái)地建物取(qǔ)引(yǐn)业法(fǎ)》，对购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付定金超过5％或超(chāo)1000万日元的(de)部分(fēn)，法律要求开发商必须完成定金保全措施才可预售。什么是定(dìng)金保全措(cuò)施？即买卖双方签订购房合同(tóng)时，开发(fā)商向金融机构(gòu)或(huò)指定(dìng)保证(zhèng)机(jī)构或保险(xiǎn)机构签订定金保证委托合同，设(shè)置(zhì)购房者(zhě)定金(jīn)的保证或保险，并(bìng)将相应的(de)保(bǎo)证金证明书交付给购(gòu)房者(zhě)。除定金外，其他预先支付的购(gòu)房款也受该措(cuò)施保护。若(ruò)开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金证(zhèng)明书(shū)向(xiàng)金融(róng)机构(gòu)或保证机(jī)构或保险公司兑(duì)付(fù)，同(tóng)时(shí)，开发商需向购房者赔付违约金，一(yī)般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支(zhī)付最多不超20％的(de)定金(jīn)，签订购房合同后，购(gòu)房者即可向银行申(shēn)请贷(dài)款，但交房后才开始按揭(jiē)贷款，除定(dìng)金外的剩余房(fáng)款在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资金(jīn)由(yóu)银行(xíng)监管，享1年(nián)保修期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者违约可返还(hái)相当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比(bǐ)例20％，余款按工程进度支付，所有资金进银行(xíng)专门项目资金账户，交房后满1年保(bǎo)修期后(hòu)支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节(jié)，新(xīn)加(jiā)坡(pō)开发商有统一的选购权合同以及订金返(fǎn)还(hái)机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支(zhī)付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效(xiào)期14天(tiān)，执(zhí)行(xíng)OTP则进一(yī)步(bù)签(qiān)订(dìng)购买(mǎi)合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面，签订购房合同后，购房(fáng)者(zhě)需支付15％的首付及印花(huā)税，同(tóng)时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期房同样采取按工程(chéng)进(jìn)度付款的方(fāng)式，《发展商条例》对期房付(fù)款流程做了统一详细(xì)规(guī)定，要求所有开(kāi)发商遵(zūn)守(shǒu)，支(zhī)付节点一般为合同签订后、地基(jī)完工、框架(jià)完工(gōng)、管道门窗(chuāng)等完工等，支(zhī)付比往事不堪回首月明中什么意思解释，往事不堪回首月明中下一句是什么例约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工(gōng)程进度放款，月供在此过程中(zhōng)随着放出贷(dài)款的增加(jiā)而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购(gòu)房者的订金与付款会(huì)存(cún)入银行专门(mén)的项(xiàng)目资金账(zhàng)户，账户(hù)资金提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购(gòu)房者享受1年(nián)的房屋保修(xiū)期，此后(hòu)购(gòu)房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来(lái)看，当前房地产(chǎn)到了政策(cè)出手临界(jiè)点，重点是保交楼和房企重组。一(yī)方面，加(jiā)大对刚需(xū)和改(gǎi)善(shàn)型需求的支持力度，长短兼(jiān)顾妥善应(yīng)对局部停(tíng)贷现象(xiàng)，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)保复工保民生，给予强有力的金融(róng)工具支持。另(lìng)一方面，从(cóng)现在起，对还(hái)在正常(cháng)运(yùn)转的房企包括(kuò)民营(yíng)企业(yè)，加(jiā)大(dà)支(zhī)持(chí)力度，由优(yōu)质房企牵头(tóu)并购重组(zǔ)整个行业，为每个房(fáng)企(qǐ)配套AMC和(hé)财团，给予金(jīn)融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势(shì)复杂性和人性复杂(zá)性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信心以及(jí)长效机制。长效(xiào)机制四大关键是推(tuī)动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金环(huán)节，建立开发商违约后定金保护机(jī)制，如将已支付定金冻结至(zhì)房(fáng)屋交(jiāo)付阶段，保障购房者定金安全。签订合(hé)同环节，鼓励保险公司(sī)介入，为房屋重大延期以及(jí)重(zhòng)大缺陷等情况(kuàng)提供充分(fēn)的保障。余(yú)款支付环节(jié)，建立(lì)按(àn)工程进度付款机制或交房后按揭贷款(kuǎn)机制，充分保护购房者的权(quán)益。资金(jīn)监管环节(jié)，引入独立于开发商、银行的第三(sān)方资金监管(guǎn)机构，或由(yóu)政府(fǔ)相关部门直接监管(guǎn)，以此防止资金挪用(yòng)现象。交(jiāo)付环节，建(jiàn)立(lì)商品(pǐn)房保修期制度。保修期(qī)内，开发商应(yīng)对房屋(wū)质量问题全(quán)权负责、免费维修，购房者在保修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三(sān)，长期来看，取消(xiāo)商(shāng)品房(fáng)预(yù)售制(zhì)是大势(shì)所趋(qū)。一(yī)方(fāng)面(miàn)，98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺(quē)钱，预售(shòu)制(zhì)是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大(dà)开发(fā)进入存量时(shí)代，对购(gòu)房民众不公平的预售(shòu)制(zhì)已经过时了(le)，该(gāi)取(qǔ)消了，改为现房(fáng)销售。另一方面，取消预(yù)售制，改为现房销售(shòu)，开发(fā)商(shāng)将拼的(de)不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能(néng)兑(duì)现的(de)营(yíng)销手段，而是所(suǒ)见即所(suǒ)得的过(guò)硬的产品质量和诚信，这才是对购房民(mín)众的最(zuì)根本最实质的保障(zhàng)，这(zhè)样将极(jí)大的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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