OPPO宣布(bù)关停(tíng)旗(qí)下芯片子公司哲库科技，引发了公募REITs扩募风波(bō)，如(rú)今，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张江光大园REIT开(kāi)盘继续(xù)延续此前几日的(de)下跌(diē)走势，午后跌幅一(yī)度扩大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最(zuì)近3个交易日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前(qián)，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT曾发布(bù)公告，紧急回应称，哲(zhé)库科(kē)技是其扩募(mù)拟新购入基础设施资产(chǎn)张润(rùn)大厦的重要(yào)承(chéng)租方之一，目前(qián)未收到哲库科技(jì)及OPPO方面(miàn)关于停(tíng)止(zhǐ)执行(xíng)已(yǐ)签(qiān)租(zū)赁协议(yì)的通知。同时，在公告中，华安张江光(guāng)大园REIT进一(yī)步表示，原始权益人将(jiāng)继续密切关注哲库科技后续情(qíng)况(kuàng)，积(jī)极(jí)做(zuò)好相关(guān)应对。

　　此(cǐ)外(wài)，张(zhāng)江REIT拟扩募购(gòu)入项(xiàng)目(mù)的原(yuán)始权益人(rén)相关负责人也表(biǎo)示(shì)，近期已同步启动了应(yīng)急(jí)预(yù)案，排摸储备租户，积(jī)极应对哲库提前退(tuì)租的可能事项。由于张(zhāng)润大(dà)厦(shà)是(shì)全国首批REITs申报扩募(mù)项目，公(gōng)司领导(dǎo)高度重视，浦东新区国资委也(yě)高度关注。

　　多位(wèi)业内人士表示，华安张(zhāng)江光大园REIT近期(qī)市场波动较大(dà)，但其实不(bù)动产公募REITs项目短(duǎn)期出租率下跌并不(bù)会从根(gēn)本(běn)上影(yǐng)响其内外(wài)价值，投资(zī)者应(yīng)理性看待(dài)。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价(jià)格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯(xīn)片(piàn)子(zi)公司哲库科技的事件继续(xù)扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的(de)价(jià)格(gé)小(xiǎo)幅低(dī)开，此后二级市场价格开始震荡走低，午盘(pán)收跌6.17％。午后，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT跌(diē)幅一(yī)度扩大到8.30％，随(suí)后价格有(yǒu)所回升，最终(zhōng)报(bào)收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近(jìn)期(qī)不利消息影响，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT最近(jìn)几(jǐ)个交易(yì)日二级市场价格表现欠佳，5月11日(rì)以来，3个(gè)交易日(rì)跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日(rì)上市以来，华安张江光大园REIT累(lèi)计涨幅超过24％，在全市场公募(mù)REITs中(zhōng)位居前(qián)列。

　　从5月15日公募REITs市场(chǎng)整体表现上看，目前(qián)上市的8只(zhǐ)产业园区基础设(shè)施(shī)REITs中，仅博时招商(shāng)蛇口(kǒu)产业园REIT微幅(fú)上涨(zhǎng)，其余7只均(jūn)有不同(tóng)程度下跌，8只产业园区基础设(shè)施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今(jīn)年(nián)以(yǐ)来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季报中已经披露张江光大园项目出租(zū)率(lǜ)有所(suǒ)下降，如(rú)今拟扩募(mù)的项目又遭遇突发事件，因此(cǐ)导致(zhì)二(èr)级市场价格出现波动。”一位(wèi)业内(nèi)人士(shì)分析(xī)称。

　　不过，在(zài)上述人士看(kàn)来，尽管出于风(fēng)险规(guī)避(bì)的原因(yīn)，最(zuì)近(jìn)几个(gè)交易日场内资金有所流出，但(dàn)是，不(bù)动产公(gōng)募(mù)REITs项目短期出租率下跌并不会从根本上影响其内(nèi)外价值。

　　他也同时表示，目(mù)前(qián)随着二级(jí)市场价(jià)格(gé)下(xià)跌，风险(xiǎn)也(yě)得到一定释(shì)放，但(dàn)是(shì)价格涨跌会受到基本面、情绪(xù)面等多重因素影响，不好判(pàn)断价(jià)格(gé)是(shì)不(bù)是已经完全触底(dǐ)。

　　此外，还有一(yī)位业内(nèi)人士表示，今(jīn)年整体(tǐ)REITs市场80寸电视机长和宽大概是多少厘米的，80寸电视的长和宽分别是多少厘米表现低(dī)迷，不(bù)少(shǎo)产品年内二级(jí)市场跌幅较大(dà)，其实有些隐含(hán)收(shōu)益率高的(de)产(chǎn)品具(jù)备一定(dìng)的投资价值，很适合稳健类投资(zī)者。此外，伴随着(zhe)经济复苏的步伐(fá)，产业园区、物流类等REITs产品(pǐn)具备一(yī)定的(de)投资价值。

　　先(xiān)锋(fēng)瑞驰私募基金执行(xíng)董(dǒng)事高如(rú)星对此表示，若(ruò)张江园(yuán)区(qū)最(zuì)终能(néng)顺利解决(jué)招商，平稳过度对(duì)经营现金流(liú)没(méi)有造成大的(de)影(yǐng)响，“事件性(xìng)利空下调至得这(zhè)么(me)急、这么深，加上前期本身园区类资产就(jiù)回调(diào)不少了，这就是黄金坑。”不过(guò)，他也(yě)强(qiáng)调(diào)，最(zuì)终还(hái)是落到(dào)租金收入受(shòu)不受影响，影(yǐng)响多大(dà)，估计(jì)园区会最终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募路上再迎接(jiē)考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子(zi)公司哲(zhé)库(kù)科技。随后5月12日晚，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新购入(rù)基础设施资产张润大厦的(de)重要承租(zū)方之一，目前未(wèi)收到哲库(kù)科(kē)技及OPPO方(fāng)面(miàn)关于停(tíng)止执行已签租赁协议(yì)的(de)通知。同(tóng)时(shí)，在公(gōng)告中(zhōng)，华安(ān)张江光大园REIT进(jìn)一步表示(shì)，原始(shǐ)权益人将继(jì)续密切关注哲库(kù)科技后续情况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一季报中披(pī)露的张(zhāng)江(jiāng)光大园项目出租率下降事项，一(yī)度(dù)二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格出(chū)现回落。在随后(hòu)召开的业绩说(shuō)明会中管理人(rén)就(jiù)相关(guān)事项(xiàng)进行了(le)解释说明(míng)，市场信(xìn)心(xīn)得到了一(yī)定(dìng)提振，二级(jí)市场价格表现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线上和线下(xià)的扩募说明(míng)会(huì)上，运(yùn)营(yíng)团队表示了对张江光大园项目(mù)的信心(xīn)，预计签署意向书和合同谈判中(zhōng)的储(chǔ)备(bèi)租户正(zhèng)常转化后，项目出租(zū)率将得到回升。没(méi)想(xiǎng)到仅(jǐn)过了不到(dào)三周(zhōu)的时间，张江REIT的扩募之路(lù)又迎(yíng)来了新(xīn)的考验。

　　因张江REIT的上述公告引起(qǐ)了市场各(gè)方的广泛关注，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原始权(quán)益人相(xiāng)关负责人坦(tǎn)言(yán)，事发突(tū)然确实始料(liào)未及，在获悉(xī)OPPO关停(tíng)哲(zhé)库科技消息的第一时间即(jí)奔赴现场进行(xíng)了(le)沟通和核实工作(zuò)，并同步(bù)启动了(le)应急预案，排摸(mō)储备租户，积极应对哲库提前退租的可能(néng)事项。由于张润(rùn)大厦是全国首批REITs申报(bào)扩募(mù)项目，公司领导高度重视，据(jù)悉新区国(guó)资委也高度关注。

　　当谈及储备租户情况，相关(guān)负责人(rén)介绍说，目前(qián)储备租户还是比较丰富的(de)，覆盖了(le)芯片测试、人工(gōng)智能、航天(tiān)产(chǎn)业、信息技术等产业客(kè)户(hù)，租赁意向面积超过了(le)2万方。从意向储备转化为实际租户(hù)需要一些时间。

　　“我们正在着(zhe)手(shǒu)通(tōng)过签署租赁意向书来尽快锁定一些重要(yào)租户。虽然(rán)收了三个(gè)月(yuè)履约(yuē)保证金给了我们(men)一些空间，但本着(zhe)对首批(pī)扩募、对市(shì)场负责的态(tài)度(dù)，我们肯定要全(quán)力(lì)与时间赛跑，把这些面(miàn)积在短期内完(wán)成去化。”相(xiāng)关(guān)负责人说道。

　　张江REIT已持有的同区域的张江光大园项目一季度末也有将近30％的空置率，原(yuán)始权益人有那么多储备(bèi)租户，之前的空(kōng)置率为何未能(néng)得到解决。

　　对(duì)此(cǐ)相关(guān)负(fù)责人解(jiě)释，张江光大园(yuán)一直以来都坚持(chí)以(yǐ)市(shì)场化(huà)运营为导向(xiàng)，历史运营(yíng)表(biǎo)现稳(wěn)定80寸电视机长和宽大概是多少厘米的，80寸电视的长和宽分别是多少厘米，租户的调租(zū)和换租(zū)都属(shǔ)于正(zhèng)常情(qíng)况，而(ér)这次项目的大租户退租(zū)正好发生在市场活(huó)跃度的(de)短期低点，目(mù)前市场情况已有所好转。在看到出租率下滑情况(kuàng)没有得(dé)到及时修复(fù)后，张江这边也作了一定的资(zī)源调配和倾斜，引入了一些储备租户。

　　另(lìng)外，张润大厦和张江(jiāng)光大园项目在给租(zū)户的分隔空间、交(jiāo)付标准、租(zū)金水(shuǐ)平(píng)等方(fāng)面也(yě)有一些差异化，张润大厦多是两千多平的(de)大(dà)平层，楼(lóu)的成(chéng)新度高一(yī)些，单价也贵一些(xiē)，张江光大园单层以(yǐ)一千平的(de)面积为主，还(hái)有一(yī)些独栋形态(tài)的物业。租户自(zì)身也会有(yǒu)诉求，也会根据自(zì)身需求和预算挑选区域内的不同(tóng)物业。

　　“如果扩(kuò)募完成(chéng)以后，新老资产(chǎn)的(de)管理人都(dōu)变成了一(yī)家，后续我们在资(zī)源共享和联合营销方面能更加充分(fēn)发挥(huī)协同效(xiào)应，相信可以做(zuò)得更好。”上述负责(zé)人补充说道(dào)。

　　最(zuì)后(hòu)谈及对于(yú)张江REIT的定位(wèi)和展望，相关负责人表(biǎo)示，张江集团和张(zhāng)江高科目前在管资产约五百万方，还有一些其他在开发的储(chǔ)备项目，这些都(dōu)将成为张江REIT实现(xiàn)打(dǎ)造张(zhāng)江(jiāng)园区产业空间资产上市平台目标的坚80寸电视机长和宽大概是多少厘米的，80寸电视的长和宽分别是多少厘米实后盾和储备资源。“我们非常重视张江REIT这个资本平台和它未来的发展(zhǎn)。”相关负责人表示，“这次(cì)扩募是我(wǒ)们实现基(jī)金扩(kuò)容的第一步，也(yě)是(shì)至关重(zhòng)要的一步，眼下我们可能面(miàn)临了一些突发情(qíng)况(kuàng)需要(yào)解决，但是这和我们在张江科(kē)学(xué)城这三(sān)十年建设发展过程中(zhōng)所经历的相比(bǐ)，只能算是(shì)一(yī)个非常(cháng)小的(de)插(chā)曲。我们有信(xìn)心排除万难(nán)，尽(jǐn)一(yī)切可能化解当前突发(fā)事件的所有负面(miàn)影(yǐng)响，维(wéi)持预期(qī)和市场的信心。”

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