5月以来，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募(mù)基金(jīn)为代表(biǎo)的(de)机构对于这一板块(kuài)已经在悄然布(bù)局。数据显示，以南方和华夏的两只(zhǐ)老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所公布的总份(fèn)额均较4月28日(rì)时有小幅增(zēng)长。根据基金一季报统计，龙头与地方国(guó)企央企获得(dé)增持，持仓数量占流通股比重(zhòng)增幅五只(zhǐ)个股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置(zhì)房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识(shí)

　　从公募基金对房地(dì)产的配置看(kàn)，2019年末，公募所持有的(de)房地产行业标的(de)市(shì)值(zhí)约1188亿元，占其所持(chí)股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出(chū)色，但公募所持房地产公司市(shì)值在股票资(zī)产中(zhōng)的(de)占比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一步(bù)降至1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年终于出现(xiàn)了三年(nián)来的首次回(huí)升，年底(dǐ)这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的(de)持股比例也同步回升(shēng)，从(cóng)2021年底的6.94％提(tí)高到2022年(nián)末的(de)7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今年一季度得以延续(xù)。数据统计(jì)显示(shì)，公募重仓持(chí)有(yǒu)房地产板块一(yī)季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市值前(qián)五个股分(fēn)别为(wèi)保利发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块比(bǐ)重(zhòng)合计(jì)达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对(duì)于(yú)房地(dì)产的投资愈发有集中于(yú)龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基(jī)金(jīn)一季(jì)报汇总的重仓股(gǔ)中，房地(dì)产板块排(pái)名最高的是保利发(fā)展，在基金重仓(cāng)第33位(wèi)。排名第(dì)二的是(shì)招商(shāng)蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科(kē)A排在第(dì)96位。对比去年四季报，变化之处首先在于几只(zhǐ)房地(dì)产(chǎn)龙头股(gǔ)从排位上看均有退步(bù)，尤(yóu)其是万(wàn)科最为(wèi)明显(xiǎn)；其次是(shì)金(jīn)地集团退出百(bǎi)大(dà)之列。但(dàn)考虑到房地产是复苏链上最(zuì)后一环，且首季并(bìng)非行业销售(shòu)旺季(jì)，其(qí)传导到二级市场(chǎng)乃至(zhì)机构持(chí)仓上还需要(yào)时间周期。

　　形成共(gòng)识100厘米等于多少分米，100厘米等于多少分米多少米(shí)的是，经(jīng)济(jì)圈判断房地(dì)产(chǎn)已经进入(rù)大(dà)分化时代，一二线城市好于三(sān)四线城市。而映射到二级(jí)市场投资上，配(pèi)置房(fáng)地产(chǎn)行业轻松收获行(xíng)业贝(bèi)塔的红利(lì)期一去不返(fǎn)了。“如果(guǒ)按(àn)照产业周(zhōu)期来分类，包括房地产等几类行业在(zài)盖特纳曲线里(lǐ)属于成熟期或(huò)者衰退期的行业，传(chuán)统认(rèn)知上没有什么投资机会的(de)。但在这几年特殊(shū)的行情里包括煤炭、电解铝等(děng)类似的行业(yè)也出(chū)现了一些机会(huì)，背后(hòu)的逻辑(jí)是供给侧(cè)发生了更大的变化。”一不愿具名的上海公募基金经(jīng)理(lǐ)指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿平方(fāng)米的年(nián)销售(shòu)面积很(hěn)难再出现了(le)，2022年光是居民存款(kuǎn)数量增加(jiā)了15万(wàn)亿元(yuán)。中(zhōng)国存量(liàng)有400亿平方米建筑面积(jī)，考虑存量地产的(de)更新(xīn)，也(yě)有(yǒu)近10亿平方米。需求端还需要有一定的(de)政(zhèng)策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研(yán)究员(yuán)吕功(gōng)绩也(yě)指出：“时至今日(rì)，无论从(cóng)城镇化(huà)的进程，还是人均住(zhù)房面积（接近30平/人），我国均已告别住(zhù)房短缺时代，而目前居(jū)民(mín)的杠(gāng)杆率和房价(jià)收入(rù)也不支(zhī)撑每年(nián)18万亿元的销售额，以(yǐ)及过快上(shàng)行的房价，因而行业高增的时代已经过去，未来行业的(de)需(xū)求或将回落(luò)，在此过程中，伴随着地产(chǎn)的高杠杆(gān)属性，就很容易出(chū)现(xiàn)信用风(fēng)险问题（类似2022年的民营(yíng)地产爆雷(léi)），行业进入到供给侧(cè)出清的过(guò)程。这(zhè)个过程中，综(zōng)合(hé)竞争力(lì)强的公司就能(néng)够通(tōng)过(guò)大鱼吃小鱼的方式，获(huò)得(dé)市占率的(de)提升(shēng)。当行业(yè)需求见顶(dǐng)回落时，行业的贝塔已经过(guò)去了，但不代表没有投(tóu)资机会(huì)，机会在(zài)于城市、位置、产(chǎn)品(pǐn)的阿尔法(fǎ)，而对应(yīng)到(dào)股票投资，就(jiù)是强(qiáng)竞(jìng)争力(lì)公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这(zhè)样的认(rèn)识转(zhuǎn)变，精耕(gēng)细作个股成(chéng)为(wèi)公募乃至整(zhěng)体机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国(guó)企(qǐ)、优质(zhì)区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个(gè)股多出现小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月10日收(shōu)盘，中信房地(dì)产指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。从具体(tǐ)的个(gè)股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计(jì)申万房地(dì)产板块(kuài)个(gè)股(gǔ)，在纳入统计的124只房地(dì)产类标的股中，本月以(yǐ)来实现股(gǔ)价上(shàng)涨的达(dá)到了81家(jiā)。

　　其中，上述(shù)时间段(duàn)恰(qià)好排名前五的公司(sī)月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展(zhǎn)、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣(róng)安地产(chǎn)。排名第一的上实(shí)发展(zhǎn)，五一假期(qī)归来后日成交(jiāo)量明(míng)显放大，4日(rì)、5日连续两个交易(yì)日收出涨停(tíng)。从该股的(de)基(jī)本面来(lái)看(kàn)，上实(shí)发展的主营业务为房地产(chǎn)开发与经营。公司的(de)主要产品(pǐn)及(jí)服务为房地产销售、房地产租(zū)赁(lìn)、物业管理服务、工程项(xiàng)目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数(shù)据来看(kàn)，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比(bǐ)下(xià)降33.24％。2023年(nián)第一季度(dù)，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大流通股(gǔ)股东来看(kàn)，各类(lèi)机构都有对其布(bù)局的例(lì)子。以3月31日(rì)时的首季十大流通股股东(dōng)来看， 具体包(bāo)括公募的上银基(jī)金、私募的迎水文(wén)龙、中央汇金(jīn)、长城资产管理(lǐ)公(gōng)司(sī)等(děng)都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排名(míng)第二的浦东金桥也是上海本地房企(qǐ)，其(qí)第一(yī)季(jì)度的(de)收(shōu)入利(lì)润规(guī)模大幅度复苏。究其(qí)原(yuán)因，一方面是该(gāi)公司后(hòu)疫情时(shí)代出租率复苏至(zhì)近年来最高，另一方面则是公(gōng)司拿(ná)地(dì)结算持续性向好，从数字上看，一季度(dù)新增虹口135、138住宅(zhái)地(dì)块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的(de)业绩势(shì)头(tóu)向好背(bèi)景下，自然也吸引了知名机构(gòu)在其(qí)中持(chí)续(xù)驻足。从(cóng)第一季度十大流(liú)通股股东来看(kàn)，知名私募(mù)高毅(yì)邓晓峰(fēng)的两(liǎng)只(zhǐ)产品依然(rán)在前十中，这也是连续第(dì)三个季(jì)度他(tā)有的两(liǎng)只产品(pǐn)杀入(rù)前(qián)十。同(tóng)时(shí)榜单中还有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资局，其(qí)当(dāng)季(jì)还(hái)小幅增加了(le)持股。

　　除去上述两(liǎng)家(jiā)上(shàng)海(hǎi)区域(yù)性地产公(gōng)司外(wài)，荣(róng)安(ān)地产则(zé)是主要布(bù)局在(zài)深(shēn)圳的地(dì)产公司，一季报交出的也是一份报喜(xǐ)的成绩单：首季公司实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于上(shàng)市公司(sī)股东的净利(lì)润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周刊(kān)》注(zhù)意到两只公募(mù)指基首季新杀(shā)入十大流通股股(gǔ)东行(xíng)列(liè)。具体说(shuō)来， 南方中(zhōng)证全指房地产(chǎn)ETF上榜排名第(dì)七位，富国(guó)中证(zhèng)指数1000增强则(zé)排名(míng)第九位，此(cǐ)外联(lián)袂(mèi)出现的机构还有(yǒu)QFII高盛(shèng)国际(jì)和(hé)私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证(zhèng)全球基金相(xiāng)关人士(shì)分析：“经历(lì)过行业洗牌(pái)和兼并重组后，龙头的(de)价值更为笃(dǔ)定突出；从拿地端看，2022年土地市(shì)场大(dà)幅降温，优(yōu)质土地供给较多（券商测算对应潜在(zài)毛利率在25％以上(shàng)，目前房企的(de)利润率仅20％），绝大(dà)多(duō)数(shù)房企(qǐ)受限(xiàn)于信用问题或者(zhě)资金紧张没(méi)法拿(ná)地，龙头房企趁机获取低成本土(tǔ)地，龙头房企的拿地力度（拿(ná)地金(jīn)额/销(xiāo)售金额(é)）基(jī)本在(zài)30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头房(fáng)企杠杆率较低，净负债率(lǜ)基(jī)本在70％以(yǐ)下，而其他房企的净(jìng)负债率普遍都在(zài)100％以上，加杠杆(gān)空间(jiān)有限，从(cóng)融资成(chéng)本(běn)看，龙头(tóu)房(fáng)企(qǐ)的融资成(chéng)本(běn)不断下滑(huá)，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售，龙头房企明显跑(pǎo)赢行业(yè)，1～4月百强房企的销售(shòu)额(é)增速为9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前(qián)中(zhōng)特估的浪潮下，央国企(qǐ)地产股或存在发(fā)展的(de)大好机(jī)会。中信证券指出：“房地产(chǎn)行业的结构性机会依然存在，少部分(fēn)公司尤其是央企占据显著优势(shì)，其主要(yào)又体现为库(kù)存的优势(shì)。央(yāng)企地(dì)产公(gōng)司，现阶段表(biǎo)现(xiàn)出较低的融资(zī)成本，优(yōu)质的开发资源和(hé)良好的不动产资(zī)产运营能(néng)力的多重竞(jìng)争优势(shì)。”

　　“即使没(méi)有中特估(gū)，国央企相较于民营地产(chǎn)公司也是更有(yǒu)优势的(de)。”吕功绩强调，“对于减值、土地(dì)资源债(zhài)权(quán)债(zhài)务关系等问题，市场对民营(yíng)房开企业的资产会(huì)有更多担(dān)忧和(hé)质疑，所以(yǐ)在这一(yī)轮行业出清的过(guò)程中，央国企相较于民企来(lái)说估值的修(xiū)复(fù)更(gèng)明显。中特估的(de)角(jiǎo)度(dù)从中(zhōng)长期的维(wéi)度看(kàn)，行业(yè)的逻辑(jí)在(zài)于(yú)集中(zhōng)度提(tí)升后，行业进(jìn)入高质量(liàng)发(fā)展阶段(duàn)，具备(bèi)较(jiào)快速发展(zhǎn)阶段(duàn)更稳(wěn)定(dìng)且可预(yù)期(qī)的盈利和现(xiàn)金流创(chuàng)造能力，以此(cǐ)带来(lái)估值中枢(shū)的提(tí)升，应(yīng)该关注估值相(xiāng)对(duì)较低(dī)，企业自(zì)身资产的(de)质量好、运(yùn)营能力(lì)强、可以创造持续现金流(liú)的企(qǐ)业。”

　　“存量时代(dài)中行业普(pǔ)涨(zhǎng)的概率(lǜ)比较低，行业内(nèi)部将出现分化，要关注将受益于行业集中度提升的(de)头部公司。”星石(shí)投资首(shǒu)席研究官(guān)方磊也(yě)表示(s100厘米等于多少分米，100厘米等于多少分米多少米hì)。

　　顺应(yīng)机构这一(yī)思路的话，或许还是(shì)保利发展、招商(shāng)蛇口等国资背景(jǐng)龙头前途更为(wèi)光明(míng)。不过国投(tóu)瑞银基金投资部副总监綦(qí)傅鹏(péng)表示：“需要客观(guān)地去持(chí)续观察国企央企在三个方面是否(fǒu)可以维持，首(shǒu)先是融资成本保持低位，其次是(shì)销售份(fèn)额(é)持续提升(shēng)，再(zài)次是拿地份额持(chí)续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根(gēn)据房企一季报梳理发现，对于2022年的(de)业(yè)绩出现的(de)整体下滑(huá)，2023年(nián)一季度的业绩分化更趋明显，保(bǎo)利发展、滨江集(jí)团等房企营收、净利均实现(xiàn)了业绩的回正(zhèng)，甚至是较大增速的增长。而(ér)这(zhè)些公司(sī)也是机构的(de)重仓对象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内人士张宏伟(wěi)向《红周刊》分析表示，业绩出现明(míng)显改善的房企，主要是因为过去(qù)两三年时间，尤其(qí)是在2021年下半(bàn)年民营房企不怎么投资拿地之后，国有企(qǐ)业仍在持(chí)续性(xìng)地拿(ná)地，且主要集中在核(hé)心城市，投资(zī)力度较大。投(tóu)资的(de)驱动能够推(tuī)动房企销售业绩(jì)的增长(zhǎng)，从(cóng)而在2023年(nián)一季度市场恢(huī)复但仍处(chù)于调(diào)整(zhěng)的过程中(zhōng)，能够保(bǎo)有一(yī)个正增(zēng)长(zhǎng)。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提醒表示，在房地产(chǎn)的复苏(sū)过程中，还(hái)面临着(zhe)一些不确定性。其实整个市场从四月(yuè)份开始又在往下(xià)掉。除了杭州、成都等(děng)极(jí)个(gè)别城(chéng)市四月(yuè)环(huán)比三月相对表现较好之外，包括北京、上(shàng)海在内的绝大多(duō)数城市都出现环(huán)比下滑的情(qíng)况。而现在五月的市场(chǎng)表现也不太乐观。按照现在的经济(jì)状况、收入情况，以及市场的去库存压力、企业的资金面压力，可能会出现，到六月份房企为了半年报冲业绩出(chū)现市场的短期(qī)反(fǎn)弹(dàn)外的一个市(shì)场乏力现象。也就是说，第二(èr)季度、第三季度(dù)增长不确定性的压力仍(réng)旧(jiù)较大。

　　上海利檀(tán)投资董事长陈昊(hào)扬也向《红周刊(kān)》指出，现在整个(gè)房地产以及其上(shàng)下游(yóu)产(chǎn)业链的(de)复(fù)苏速度都比想象的要慢(màn)很多，我们要多(duō)给一(yī)些耐心(xīn)，这个时候，在房地产(chǎn)以(yǐ)及上下游就(jiù)不(bù)是(shì)赚快钱的时(shí)候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极为少(shǎo)数的、做得比同行好得多的企(qǐ)业，会伴(bàn)随整个行(xíng)业(yè)的弱复(fù)苏，业绩会逐步体现出来。所(suǒ)以只(zhǐ)能(néng)耐心地(dì)去等(děng)待它的基(jī)本(běn)面不断地凸显出来，这需要时(shí)间。

　　（本(běn)文(wén)已刊发于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提(tí)及个股仅为举(jǔ)例(lì)分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 100厘米等于多少分米，100厘米等于多少分米多少米