近两年火(huǒ)爆(bào)的创新产品公募REITs进(jìn)入密(mì)集分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息日(rì)，公(gōng)募REITs整体呈现出高(gāo)比(bǐ)例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的(de)REITs产品(pǐn)，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人(rén)士对此表示，强制分(fēn)红机制是公募REITs主要特(tè)征之一(yī)，稳(wěn)定分(fēn)红体现出该类产品长期(qī)投资价值(zhí)，通过观(guān)测经营活(huó)动现金(jīn)流、可(kě)供分配现金(jīn)等指标，也是观(guān)察REITs项目底层资(zī)产(chǎn)运营情况的“窗口”。他们也(yě)提醒普通(tōng)投(tóu)资者注(zhù)意，与产权(quán)类(lèi)项(xiàng)目相比，特许(xǔ)经营REITs项目在经(jīng)营(yíng)权到期(qī)后不再产生现金(jīn)收益，特许经营权分红目前(qián)已包含了(le)利润分配和(hé)本金的归还，在选(xuǎn)择投资标(biāo)的时(shí)应了解资产类型(xíng)和(hé)分(fēn)红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平(píng)均分红比(bǐ)例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期(qī)，近日(rì)7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续(xù)迎(yíng)来除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配(pèi)情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出了(le)高比(bǐ)例的稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供分配金(jīn)额的公募(mù)REITs产(chǎn)品中，2022年(nián)全年分配(pèi)金(jīn)额(é)占(zhàn)可(kě)供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部(bù)分分配比例在(zài)96％以上。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相(xiāng)关负责人对此(cǐ)表示(shì)，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益(yì)来源为持有期分红收益，以及基金(jīn)份额交易价格的变(biàn)化。基金(jīn)份额二级市场(chǎng)价格(gé)受到公募REITs资产运营情况(kuàng)及市场(chǎng)因素(sù)的(de)综合影响，较易引起波动。与此相比(bǐ)，基(jī)金分(fēn)红(hóng)预期则(zé)更(gèng)有规(guī)律可循(xún)。公募REITs的分红主要来自基础(chǔ)设施资产的(de)经(jīng)营(yíng)现金(jīn)流，投资(zī)人通过基(jī)金募集(jí)材料和信息(xī)披露文件，结(jié)合(hé)行业(yè)及市场情况，可以分析(xī)基(jī)础设施(shī)项目的经营业(yè)绩(jì)，作为进(jìn)行投(tóu)资决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对(duì)于基金份额二(èr)级市场价格变化导致的(de)浮盈或浮(fú)亏，分(fēn)红作为(wèi)基金份额持有人实际(jì)获(huò)得的(de)现金收益，对于长期投资(zī)者(zhě)更具参(cān)考价值。”中金基金(jīn)相关(guān)负(fù)责人称。

　　平安(ān)基(jī)金REITs 投(tóu)资中(zhōng)心运营高(gāo)级副总监李(lǐ)华平也(yě)表示，根(gēn)据(jù)《公开募集基础设施证(zhèng)券投资基金(jīn)指(zhǐ)引（试(shì)行）》及相关法(fǎ)规(guī)要求，基础(chǔ)设施(shī)基金(jīn)应当将90％以上合并后基金(jīn)年(nián)度可分配金额以现(xiàn)金(jīn)形式(shì)分配给投资者，强制分红机制(zhì)是公(gōng)募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制(zhì)体现出(chū)REITs产品长期投(tóu)资(zī)价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性”双重特点。二(èr)级市场价格反映这类产品“股性”的一面，分红体现了这类产品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红(hóng)要求，分(fēn)红类似(shì)于债券派息，但不等同于债券的固定利息回报，而是由可供(gōng)分配现金决定。

　　从机构投资者的(de)角度来(lái)看(kàn)，一方面是公募(mù)REITs丰富(fù)了机构投资者的投资(zī)品类，为资产(chǎn)配置多元化提供抓(zhuā)手，具有较强的配置价(jià)值。另(lìng)一(yī)方面，公募REITs的分(fēn)红能够帮(bāng)助机构(gòu)投资者稳定收益(yì)。机构(gòu)投资者公(gōng)募REITs能够通过分(fēn)红获取相对于投(tóu)资债券相对高的收益性，在有(yǒu)效(xiào)控制风险的前(qián)提下(xià)，增厚(hòu)资产(chǎn)包收益，起到投资“压舱(cāng)石”的(de)作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市(shì)场对于未(wèi)来分红水(shuǐ)平的预期，也是影(yǐng)响REITs基(jī)金二级(jí)市场价格走势的关键(jiàn)因素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日(rì)，今年以来(lái)中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年(nián)年(nián)报，部分产品受(shòu)宏观经济(jì)的影响，可分配金(jīn)额(é)完成率不达(dá)预期，一定程度上影响(xiǎng)了公募REITs二级(jí)市(shì)场(chǎng)的价格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市场(chǎng)的价格波动(dòng)受多重因(yīn)素的影(yǐng)响，投资收益是影响REITs二级市(shì)场价格的(de)主要因素之一，而稳定的分红有利于吸引投资(zī)者参(cān)与公募REITs二级市场的(de)投资。

　　中金(jīn)基金相关负责人(rén)也表示，近(jìn)期经济预(yù)期恢(huī)复，一方面市(shì)场热点呈现向(xiàng)股票(piào)和债券回归的过程；另一(yī)方面，基(jī)础设施(shī)项目的(de)经(jīng)营业绩相对经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募(mù)REITs在分红除权日，将对基金(jīn)份额的开盘指导(dǎo)价做(zuò)调(diào)减(jiǎn)处理，调减金额根(gēn)据单位基金份额的分红金额进行计算。除权(quán)操(cāo)作是对(duì)分红(hóng)前(qián)后基金份额(é)净值变化(huà)的修正，使投(tóu)资(zī)人(rén)在基金分红前后均(jūn)可以(yǐ)获(huò)得公平的投资机会。

　　“分红可增(zēng)强投资者长期投资的(de)信心，同时需结合(hé)持有(yǒu)产品的(de)特性，关注二级市场扰(rǎo)动对整体收(shōu)益的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经(jīng)营权分红(hóng)包括利润分配(pèi)和(hé)本金归还

　　普通投资者应(yīng)了(le)解底层资产(chǎn)情(qíng)况

　　多位业内人士还提(tí)醒(xǐng)，与(yǔ)现有公募基金分红前提是(shì)本金之上的增值部分(fēn)不同，特许经营权REITs基金运(yùn)作期(qī)间(jiān)的“分红”界定(dìng)为“分(fēn)派”更为准确，分派的是本金与增(zēng)值(zhí)两(liǎng)个(gè)部分，两(liǎng)个(gè)部(bù)分之(zhī)间的比例是变(biàn)动的，与现有公(gōng)募(mù)基(jī)金分(fēn)红(hóng)差异很大(dà)，大多数普(pǔ)通(tōng)投资(zī)者可能把“分派”金额误(wù)认为是持(chí)续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到期后基金(jīn)价值面临极大不确定性，这是该类(lèi)投资者(zhě)应该(gāi)注意的情(qíng)况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许经营权类和产权类(lèi)两大资产类型，持(chí)有产权类产品的收益主(zhǔ)要包括(kuò)每年的现金(jīn)分红及(jí)资产增值的收益，而持有特许经营类产(chǎn)品的收益(yì)主要来自(zì)项目(mù)每年的现金分红。其(qí)中，特(tè)许经营(yíng)权类资产的分红包括了利润分配(pèi)和本金的(de)归还，两者的比率也是变(biàn)动的，对(duì)特许经营权类资产(chǎn)的公募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通投资者在选择投资标(biāo)的时，应了解公(gōng)募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示(shì)，从细分来看，各(gè)类(lèi)公募REITs分红(hóng)因底层(céng)资产(chǎn)属性不同而(ér)形成(chéng)区别(bié)。特(tè)许经营权类的公募REITs产部门经理大还是总监大，部门经理大还是总监大些品因其分红相当(dāng)于包(bāo)含“本(běn)金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的(de)公募REITs分红主要(yào)为“收益”，更(gèng)看(kàn)重底(dǐ)层(céng)资产的价值增(zēng)值，所(suǒ)以相(xiāng)对股(gǔ)性(xìng)偏强。普通投(tóu)资者在选择公(gōng)募REIT时，需要(yào)考(kǎo)虑底(dǐ)层资(zī)产属(shǔ)性(xìng)，对所选择(zé)产品的(de)二(èr)级市场价格和(hé)分红有合理预期。

　　中金基金相关负责(zé)人(rén)也认为(wèi)，与(yǔ)产权(quán)类项目相比，特许经(jīng)营项目在(zài)经营权到期(qī)后不再能(néng)产生现(xiàn)金收益，因(yīn)此将可供分(fēn)配(pèi)金额的分配理解为“分派”比“分(fēn)红(hóng)”更加准确。基(jī)于这个特点，剩余经营期限较短的特许(xǔ)经营项目(mù)，通常(cháng)具备更高的分派(pài)率水平(píng)。对于(yú)剩余期限(xiàn)较长的特许经营权项(xiàng)目(mù)，即使(shǐ部门经理大还是总监大，部门经理大还是总监大些)分(fēn)派率相对较低，也有足够年(nián)限(xiàn)收回本(běn)金并取得(dé)收益。

　　中(zhōng)金基金该负责人提(tí)醒投资者注意(yì)，特许(xǔ)经营权(quán)项目的(de)分(fēn)派金(jīn)额包含了(le)投资本金，在不(bù)进行扩募的情况下，基金份额单价(jià)随着(zhe)分(fēn)派进度逐(zhú)年下降是正常现象，投资特(tè)许经营权(quán)REITs的(de)收益来自(zì)项目剩(shèng)余(yú)期限产生的现金(jīn)流。

　　“与特(tè)许(xǔ)经营项目相(xiāng)比，产权类项目的土地或建筑(zhù)的(de)剩余使(shǐ)用年限一般较(jiào)长，再加上到期后(hòu)通过对建筑的更新改造或补缴土地出让金(jīn)等追加(jiā)投资，有机会进一步延长经营(yíng)期限(xiàn)。这种(zhǒng)类似(shì)永续经营的假设反(fǎn)映在基础资产的估值上，使产权类(lèi)REITs具备更显著的资产投资属性。”该负(fù)责人称(chēng)。

　　观测内(nèi)部收益率等指标

　　评估(gū)项(xiàng)目底层资产运营情况

　　在基金(jīn)分红的(de)时点，多位(wèi)业内人士还(hái)表示，在产(chǎn)品(pǐn)分红期，投资(zī)者可以观测经(jīng)营活动(dòng)现金流(liú)、可供(gōng)分配(pèi)现金、内(nèi)部收益率等指(zhǐ)标，来观察和评估项目底层资产的(de)运营情况。

　　中航基金表示，年报(bào)指标中，跟现金(jīn)相关的指(zhǐ)标(biāo)有(yǒu)两个：一是年(nián)报中披露(lù)的(de)经营活动现金流，二是(shì)可(kě)供分配(pèi)现金，二(èr)者存(cún)在本质(zhì)性区别。经营(yíng)活动(dòng)产生的现金净流量是指企(qǐ)业经营、筹(chóu)资(zī)、投资产生的现(xiàn)金流，基于企业本身经营活动产生；可供分配(pèi)的现金实质(zhì)上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进(jìn)行调整，加期初现金，最终得(dé)到(dào)的账(zhàng)面现(xiàn)金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作(zuò)为资产配置(zhì)新选(xuǎn)择，投资价值体(tǐ)现在相(xiāng)对股债(zhài)市场独(dú)立的资产配置功(gōng)能，比较(jiào)适合长期持(chí)有(yǒu)。建议投资者对经(jīng)营权类(lèi)的资产(chǎn)可(kě)以(yǐ)更多(duō)关(guān)注(zhù)内(nèi)部收益率的高低(dī)，对产权类的资产(chǎn)更(gèng)多关注分(fēn)派(pài)率高低(dī)。因为公募(mù)REITs可分配收益主要来自底层资(zī)产的(de)经营(yíng)净现金流，所以底层资产运营情况(kuàng)直接影(yǐng)响投资(zī)回报，投资者可(kě)综合考虑原始权益(yì)人(rén)综(zōng)合实力、运(yùn)营管理机构实力(lì)、公募基金管理人实力等(děng)多重因素来选(xuǎn)择投(tóu)资标的。

　　中信证券研报也显示，公募(mù)REITs进(jìn)入密集分红期，由于分(fēn)红交易带来的短期(qī)博弈机会(huì)仍在，叠加此前市场接(jiē)连(lián)回调(diào)，建(jiàn)议投资者关注有基(jī)本面支撑(chēng)、填权效应相对明显(xiǎn)、同时(shí)分红规(guī)模较为可观的(de)个(gè)券。

　　“公募REITs的(de)招募说明(míng)书(shū)均会载明REITs在发行首(shǒu)年(nián)及次年的(de)可供分配金额预测。投资者可以(yǐ)将REITs的实际分红(hóng)金额与募集材(cái)料中披露(lù)预测进(jìn)行比较分(fēn)析，结(jié)合(hé)经济及市场的实际环境，对基础设施项(xiàng)目(mù)的运营业绩及REITs的管理(lǐ)能力进行判断。”中金基金上述负责人也称(chēng)。

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