OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子公司哲库科技，引发了公募REITs扩募风波，如今(jīn)，二级市场的影响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT开盘继续延续此前几日的下跌(diē)走势，午后跌幅一度扩大，尾(wěi)盘有(yǒu)所拉升(shēng)，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华安张江光大(dà)园REIT曾(céng)发布(bù)公告(gào)，紧(jǐn)急回应(yī断联一个月男人心理状态，男的断联半个月的心理ng)称(chēng)，哲库科技是其扩募(mù)拟新购入基础设施(shī)资产张润大厦(shà)的重要承租方之一(yī)，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已(yǐ)签(qiān)租赁协议的通知。同时，在公告中，华安(ān)张江光大园REIT进(jìn)一步表(biǎo)示，原始权(quán)益人将继(jì)续密切关注哲(zhé)库科技(jì)后(hòu)续情况(kuàng)，积(jī)极做好相(xiāng)关(guān)应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关负责(zé)人也表示，近期已同步启(qǐ)动了应急预案(àn)，排(pái)摸(mō)储备租(zū)户(hù)，积(jī)极应(yīng)对哲(zhé)库提前退租的可(kě)能事项。由于(yú)张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司(sī)领导(dǎo)高度重(zhòng)视，浦东新(xīn)区(qū)国资委(wěi)也高(gāo)度(dù)关(guān)注。

　　多位(wèi)业内人士表示，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT近(jìn)期市(shì)场波动(dòng)较大，但其实不动产公募REITs项目短(duǎn)期出(chū)租率下跌并不会从根本(běn)上影(yǐng)响其内外(wài)价(jià)值，投资者应理性看待。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二(èr)级市(shì)场价(jià)格(gé)继(jì)续波动

　　本周，OPPO关(guān)停旗(qí)下芯片(piàn)子公(gōng)司哲库科技的(de)事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的(de)价格小幅低开，此后(hòu)二(èr)级市场价格开始震荡(dàng)走低，午盘(pán)收跌6.17％。午(wǔ)后，华安张江光大园REIT跌幅一(yī)度扩(kuò)大到8.30％，随后价格有所回升(shēng)，最(zuì)终报(bào)收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消(xiāo)息影(yǐng)响，华(huá)安张江光大园REIT最近(jìn)几个交易(yì)日二级市场价格表现欠佳，5月11日以来，3个交(jiāo)易日跌(diē)幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来(lái)，华安张(zhāng)江光大园REIT累计(jì)涨(zhǎng)幅(fú)超过24％，在全市场公(gōng)募REITs中位居前(qián)列。

　　从5月(yuè)15日公(gōng)募(mù)REITs市场整体表现上(shàng)看，目前(qián)上(shàng)市的8只产业园区基础设(shè)施REITs中(zhōng)，仅博时招商蛇(shé)口产业园REIT微(wēi)幅上涨，其(qí)余7只均有不同(tóng)程(chéng)度下跌，8只产业园区基础(chǔ)设施REITs5月15日平均跌幅(fú)1.38％。今年以(yǐ)来(lái)平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前(qián)，张江REIT一(yī)季报中已经披露张江光大园项目出租率有所下(xià)降，如今拟扩募的项目(mù)又遭遇(yù)突发(fā)事件，因此(cǐ)导致二级市场(chǎng)价格出(chū)现(xiàn)波(bō)动。”一(yī)位业内人士分析称。

　　不过，在上述人(rén)士(shì)看来，尽管出于风险规避的原因，最近几(jǐ)个交易(yì)日(rì)场(chǎng)内资金有所流出，但是，不动产公募REITs项(xiàng)目短期出租(zū)率下跌并(bìng)不(bù)会从(cóng)根本上影响(xiǎng)其内外价(jià)值。

　　他也同时表示(shì)，目前随(suí)着二级市场价格下跌，风险也得(dé)到(dào)一定释放，但是价(jià)格涨跌会(huì)受到基本面、情绪面等多(duō)重因素影响，不好(hǎo)判(pàn)断价格是不是已经(jīng)完(wán)全触底(dǐ)。

　　此外(wài)，还有(yǒu)一位业内人士表示，今年整(zhěng)体REITs市场表现(xiàn)低(dī)迷，不少产品年(nián)内二级市场跌(diē)幅较(jiào)大，其实有些隐含(hán)收益(yì)率高的产品具备一定的投(tóu)资价值，很适(shì)合稳健类投资者。此外，伴随着(zhe)经济复苏的步伐，产业园区、物流类等(děng)REITs产(chǎn)品具备一(yī)定(dìng)的(de)投资价值(zhí)。

　　先锋(fēng)瑞(ruì)驰(chí)私(sī)募(mù)基(jī)金执行董事高如星对(duì)此表示，若张江园区最(zuì)终能顺利解决招商，平稳过度对经营现金流(liú)没有造成大(dà)的(de)影响，“事件(jiàn)性(xìng)利空(kōng)下调至得这么(me)急、这么深，加上前期本(běn)身园区(qū)类资产就(jiù)回调不少(shǎo)了(le)，这就是黄金(jīn)坑。”不过(guò)，他也强(qiáng)调，最终还是落(luò)到租金收入受不受影响(xiǎng)，影响(xiǎng)多(duō)大，估计(jì)园区会最终解(jiě)决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募路上再(zài)迎接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停(tíng)旗(qí)下(xià)芯片子(zi)公(gōng)司哲库(kù)科技。随后5月12日晚(wǎn)，华安张江光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟(nǐ)新购入(rù)基础(chǔ)设施(shī)资(zī)产张润大厦的重要(yào)承租方之(zhī)一，目前未收到哲库(kù)科技(jì)及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已签租赁协议的通知。同时，在公告(gào)中，华安张(zhāng)江光大园REIT进(jìn)一步表示，原(yuán)始权益人将继(jì)续密切关(guān)注哲库科技后(hòu)续情(qíng)况，积极(jí)做好相关(guān)应对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因其一季报(bào)中披(pī)露的张江光大园项目出(chū)租率下降(jiàng)事(shì)项(xiàng)，一度(dù)二级市场(chǎng)价格出现回落。在随(suí)后召(zhào)开的业绩说明会中管理(lǐ)人(rén)就相(xiāng)关(guān)事项进行了解释说明(míng)，市场信心得到了一定提振(zhèn)，二级市场价格表现也趋(qū)于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开(kāi)的线(xiàn)上和线下的(de)扩募说明会上，运营团队(duì)表(biǎo)示了对张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园项(xiàng)目的信心(xīn)，预计签署意向书和合同谈判(pàn)中的储(chǔ)备租(zū)户正常转化后，项目出租率将(jiāng)得到回升。没想到仅过(guò)了(le)不到三(sān)周的时间，张江REIT的扩募之路又迎来了新的考验。

　　因张江REIT的上述(shù)公告(gào)引起了市场各方的广泛关注，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的原始权益(yì)人相关负责人坦言，事(shì)发突然确实始料未及(jí)，在(zài)获(huò)悉(xī)OPPO关(guān)停哲库科技(jì)消(xiāo)息的第(dì)一(yī)时间即奔赴现场进行了沟通(tōng)和核实(shí)工作，并同(tóng)步(bù)启动(dòng)了应急(jí)预案(àn)，排摸(mō)储备租户，积极(jí)应(yīng)对哲库提前退租的可能事项。由(yóu)于张润大厦(shà)是全国(guó)首批REITs申报扩募项目，公司领(lǐng)导高度重(zhòng)视，据悉(xī)新区国资委也(yě)高度关注。

　　当谈及(jí)储备(bèi)租户情况，相关负责(zé)人介绍说(shuō)，目前储备租户还是比较(jiào)丰富的，覆盖了芯片测试(shì)、人工智能、航天(tiān)产业(yè)、信息技术等(děng)产(chǎn)业客(kè)户，租赁意向(xiàng)面积超过了2万方(fāng)。从(cóng)意向储备转(zhuǎn)化为实际租户需(xū)要(yào)一些时间。

　　“我们正(zhèng)在(zài)着(zhe)手(shǒu)通过签署租赁(lìn)意向书来尽快锁定一(yī)些重要租户(hù)。虽然收了三个(gè)月履约保(bǎo)证(zhèng)金给了我们一些空间，但本着对首批扩募(mù)、对市场负责的态度，我们肯定(dìng)要全力与时间赛跑，把这些面积在短期内完成(chéng)去化(huà)。”相关负责人(rén)说道。

　　张江REIT已(yǐ)持有的同区(qū)域的张江光大园项目(mù)一季度末(mò)也有(yǒu)将近30％的空置(zhì)率(lǜ)，原始权益人(rén)有(yǒu)那么多(duō)储备租户，之前的空置(zhì)率为(wèi)何未能得到解决。

　　对此相关负责人(rén)解释，张江光大(dà)园一直(zhí)以来都坚持(chí)以市场化运营为导(dǎo)向，历史运营表现稳定，租户的调租和换租都属于正常情况(kuàng)，而这(zhè)次项目的大(dà)租户退租正好(hǎo)发生在市场(chǎng)活(huó)跃度的(de)短期(qī)低(dī)点，目前市场(chǎng)情况已有所(suǒ)好转。在看到出(chū)租(zū)率下滑(huá)情况断联一个月男人心理状态，男的断联半个月的心理没有(yǒu)得到及时修(xiū)复后，张(zhāng)江这边也作(zuò)了一定的资源(yuán)调配和(hé)倾斜，引入(rù)了一些储备租户。

　　另外，张润大(dà)厦和张江光大园项目(mù)在给租户的分隔空间、交付标准(zhǔn)、租金水平(píng)等方面也(yě)有一些差异化，张润(rùn)大厦多(duō)是两千多平的大平层(céng)，楼的(de)成新度高一些，单价也贵一些，张江光大园(yuán)单层以一千(qiān)平(píng)的面积为主(zhǔ)，还有(yǒu)一些(xiē)独栋形态的物业(yè)。租(zū)户自身也会有诉求，也(yě)会根据自身需求和预算挑选(xuǎn)区域(yù)内(nèi)的不同物(wù)业。

　　“如果(guǒ)扩募完成以后，新老资产的管理人都变成(chéng)了一家，后(hòu)续我们在资源共(gòng)享和联(lián)合营销方(fāng)面(miàn)能更加充分发(fā)挥协(xié)同效应，相信可以做得更(gèng)好。”上述负责人(rén)补充说道(dào)。

　　最(zuì)后谈(tán)及对于张江REIT的(de)定位和展(zhǎn)望，相关负责人表(biǎo)示，张江集团和张(zhāng)江高(gāo)科目(mù)前在管(guǎn)资(zī)产(chǎn)约五百万方，还有一些其他在开发的储备(bèi)项(xiàng)目，这些(xiē)都(dōu)将成为张江REIT实现(xiàn)打造张江园(yuán)区(qū)产业(yè)空间(jiān)资产(chǎn)上(shàng)市平台(tái)目标(biāo)的坚(jiān)实后盾和(hé)储备资源。“我们非常重视(shì)张江REIT这(zhè)个资本(běn)平台和它(tā)未来的发展。”相(xiāng)关负责人表示，“这次(cì)扩(kuò)募是我们实现(xiàn)基金扩容(róng)的(de)第一(yī)步(bù)，也是至(zhì)关重要的(de)一步，眼(yǎn)下我们可(kě)能面(miàn)临了一些(xiē)突(tū)发情况(kuàng)需要解决，但是(shì)这和我们在张江科学城这三十年建设发展(zhǎn)过(guò)程(chéng)中所经历的相比，只(zhǐ)能(néng)算是(shì)一个非(fēi)常(cháng)小(xiǎo)的插曲(qū)。我们有信心(xīn)排(pái)除万难，尽一切(qiè)可能(néng)化(huà)解当(dāng)前突发事件的所有负面影(yǐng)响(xiǎng)，维(wéi)持预(yù)期和市场的信心。”

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