OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子公司哲库科技，引发了公募REITs扩募风波(bō)，如今，二(èr)级市场的影响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继续延续此前几日的下跌走势，午后(hòu)跌幅一度扩(kuò)大，尾盘有所(suǒ)拉升(shēng)，全天收跌6.22％，最近(jìn)3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT曾发布公(gōng)告(gào)，紧(jǐn)急回应称，哲库科(kē)技是其扩募拟新购(gòu)入(rù)基础(chǔ)设施(shī)资(zī)产张润(rùn)大厦(shà)的(de)重要承租(zū)方之(zhī)一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议(yì)的通知。同时(shí)，在公告中(zhōng)，华安张江光大园REIT进(jìn)一步表示，原始权益人将继续密(mì)切关注哲库科技后续情(qíng)况，积极做(zuò)好吉H是哪里的车牌号，吉h是哪个城市的车牌相(xiāng)关应对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩(kuò)募购入项目的原始权益人相关负责人也表示，近期已(yǐ)同步启动了应急(jí)预案，排(pái)摸(mō)储(chǔ)备租户，积极(jí)应对哲库提前退租的可能事项。由于张润大厦是全国(guó)首批REITs申报扩募项目，公司领(lǐng)导(dǎo)高度重视，浦东新区国资(zī)委(wěi)也高度关注。

　　多位业内人士表示(shì)，华安张(zhāng)江光大园REIT近期市(shì)场波动较(jiào)大，但其实不动产公募REITs项目短期出租率下跌并不会从(cóng)根本上影响其内(nèi)外价值，投资(zī)者应理(lǐ)性(xìng)看(kàn)待(dài)。

　　张江光大园REIT

　　二级市(shì)场价格(gé)继续波(bō)动

　　本周，OPPO关(guān)停旗下(xià)芯(xīn)片子公司哲库科(kē)技的事(shì)件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据(jù)显(xiǎn)示(shì)，5月15日，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT以3.726元(yuán)的价格小(xiǎo)幅低开，此后二级市场价格(gé)开始(shǐ)震荡(dàng)走低，午(wǔ)盘收跌(diē)6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一度(dù)扩大到8.30％，随(suí)后(hòu)价(jià)格(gé)有(yǒu)所回(huí)升，最终报收3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不利(lì)消息(xī)影响，华安张江(jiāng)光大园REIT最近几个(gè)交易日(rì)二级市(shì)场价格表现欠佳，5月11日以(yǐ)来(lái)，3个交易日跌幅达到(dào)9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来(lái)，华安张江光大园(yuán)REIT累计涨幅超过24％，在全(quán)市场(chǎng)公(gōng)募REITs中位居前(qián)列。

　　从5月15日(rì)公募REITs市场(chǎng)整体表(biǎo)现上看，目前上(shàng)市的8只产业园区基础设施REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余(yú)7只均有不(bù)同程度下跌，8只产(chǎn)业园区基础设(shè)施(shī)R吉H是哪里的车牌号，吉h是哪个城市的车牌EITs5月15日平均跌(diē)幅1.38％。今年(nián)以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季(jì)报(bào)中(zhōng)已经(jīng)披露张(zhāng)江(jiāng)光大园项目出租率有所下降，如今(jīn)拟扩募的(de)项目又(yòu)遭遇(yù)突发事件，因此导致二级市场价格出现波(bō)动。”一位业内人士分析(xī)称。

　　不(bù)过，在上述人士看来，尽管(guǎn)出于风(fēng)险规避的原因(yīn)，最近几(jǐ)个(gè)交易日(rì)场内资(zī)金有所流(liú)出，但是，不动产(chǎn)公募REITs项目短期出租(zū)率下跌并不(bù)会(huì)从(cóng)根(gēn)本上影响其内(nèi)外价值。

　　他也同时表示(shì)，目前随着(zhe)二级市场价格下跌(diē)，风险也得到一定释放，但是价格涨跌会受到基(jī)本面、情(qíng)绪面等(děng)多重因(yīn)素影(yǐng)响，不好判断价格(gé)是不(bù)是已经完全触底(dǐ)。

　　此(cǐ)外(wài)，还有一位(wèi)业内人士(shì)表示，今年整体REITs市场表现(xiàn)低迷，不(bù)少产品年内二级(jí)市场跌(diē)幅(fú)较大(dà)，其实(shí)有些隐含收(shōu)益率(lǜ)高(gāo)的产品具备一定的(de)投资价值，很适合稳健类(lèi)投(tóu)资者。此外，伴随着(zhe)经济(jì)复苏(sū)的步伐，产业园区、物流(liú)类等(děng)REITs产品具备(bèi)一(yī)定的(de)投(tóu)资(zī)价(jià)值。

　　先锋瑞驰私募基金(jīn)执行董事高如星对此(cǐ)表示(shì)，若张江园(yuán)区最终能(néng)顺利解决招商(shāng)，平稳过度对经营(yíng)现金(jīn)流没有(yǒu)造成(chéng)大的影(yǐng)响(xiǎng)，“事件(jiàn)性(xìng)利空下调至得这么急、这么深，加上前(qián)期本身园区(qū)类资产就回调不少了(le)，这就是黄(huáng)金(jīn)坑。”不过，他也强调，最终(zhōng)还是落(luò)到租金(jīn)收入受不受影响，影响多大，估(gū)计(jì)园区会(huì)最终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急(jí)回应(yīng)

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停(tíng)旗下芯片子(zi)公司哲库科技(jì)。随后(hòu)5月12日晚，华安(ān)张江光大园REIT发(fā)布(bù)公告(gào)，紧急回应(yīng)称，哲库科技是其扩(kuò)募(mù)拟新购入基础设施(shī)资产张(zhāng)润大厦的重要承租方之一，目前未收到哲库(kù)科技及OPPO方面关于停(tíng)止执行已签(qiān)租赁协议的通知。同(tóng)时(shí)，在(zài)公告中，华安张江光大园REIT进(jìn)一步(bù)表示，原始权益人将继(jì)续密切关(guān)注哲(zhé)库科技后续情况，积极做(zuò)好(hǎo)相关应(yīng)对。

　　此前(qián)，张江REIT因其一季报中披露的张江光(guāng)大园项目出租(zū)率下降事(shì)项，一(yī)度二级市场价格出(chū)现回落。在随后(hòu)召开的(de)业绩说明会中管理(lǐ)人就相关事项进行了解(jiě)释(shì)说明(míng)，市场信心得到了一定提振，二级市场价(jià)格表现也(yě)趋于(yú)平(píng)稳(wěn)。据了解，张江 REIT在5月11日(rì)召开的线上和线下的扩募(mù)说明会上，运营团队表示了对张(zhāng)江光大(dà)园项目的信心，预计签署意向(xiàng)书和合同(tóng)谈判中(zhōng)的储备(bèi)租户正常转化(huà)后，项目出租(zū)率将得到回升。没想到(dào)仅过(guò)了不到三周的时间，张(zhāng)江REIT的扩募之路又迎(yíng)来(lái)了新的考(kǎo)验。

　　因张江(jiāng)REIT的上(shàng)述公告引起了市场各方的广(guǎng)泛关注，张江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的(de)原始(shǐ)权(quán)益(yì)人相(xiāng)关负责(zé)人坦言，事(shì)发突然确实始料未及(jí)，在获悉(xī)OPPO关停(tíng)哲(zhé)库科技消息的(de)第一时间(jiān)即奔赴现场进行(xíng)了沟通和核实工作，并同步启(qǐ)动了应(yīng)急预案，排摸储备(bèi)租户，积极应(yīng)对(duì)哲库提前退租的可能事项(xiàng)。由于(yú)张润(rùn)大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高(gāo)度重视，据悉新区国资(zī)委也高度关注。

　　当(dāng)谈及储备租(zū)户情况，相关负责人(rén)介绍说(shuō)，目前储备(bèi)租户还是(shì)比较(jiào)丰富的，覆(fù)盖了芯片测试、人(rén)工智能、航天产业、信(xìn)息技术等产业客户，租(zū)赁意向(xiàng)面(miàn)积(jī)超过了2万方。从意向(xiàng)储备转化为实(shí)际(jì)租户(hù)需(xū)要一些时(shí)间。

　　“我们正在着手(shǒu)通过签署(shǔ)租赁意向书来尽快锁定一些重要租户(hù)。虽(suī)然收了(le)三(sān)个(gè)月履约保证(zhèng)金给(gěi)了我们一些空间，但本(běn)着(zhe)对首批扩募、对(duì)市场负(fù)责的态度，我们肯定要全力与时(shí)间赛跑，把这(zhè)些(xiē)面积在短期(qī)内完成(chéng)去(qù)化。”相关负(fù)责人说(shuō)道。

　　张江REIT已持有的同区域的张江(jiāng)光大园项目一(yī)季度(dù)末(mò)也有将近30％的空置(zhì)率，原始权益人有那(nà)么多储备租户，之前的(de)空置率为何未能得到解决。

　　对此相关负责人解释，张江光大园一直(zhí)以来都坚持(chí)以市场(chǎng)化运营为导向，历史运营(yíng)表现稳定，租户的(de)调租和换(huàn)租都属于正常(cháng)情况，而这次项目(mù)的大(dà)租(zū)户退租正(zhèng)好发生在市(shì)场活跃度的短期低(dī)点，目(mù)前市(shì)场情况已有(yǒu)所好转。在(zài)看到出租率下滑情况没有(yǒu)得到及时(shí)修(xiū)复(fù)后(hòu)，张(zhāng)江这边(biān)也(yě)作(zuò)了(le)一定(dìng)的(de)资源调配和(hé)倾斜，引入了一些储备租户。

　　另外，张(zhāng)润大厦和张江(jiāng)光大(dà)园项目(mù)在给(gěi)租户(hù)的分隔空间、交付标准、租金水平(píng)等方面(miàn)也有一(yī)些差(chà)异化，张润大厦多(duō)是(shì)两(liǎng)千多平的大平层，楼的成(chéng)新度(dù)高一些，单价也(yě)贵一些(xiē)，张江(jiāng)光大(dà)园单层以一千平的(de)面积为主，还有一些(xiē)独栋形态的物业。租户自身也会有诉求，也会根(gēn)据自身(shēn)需求和预算挑选(xuǎn)区域内的(de)不同(tóng)物业。

　　“如果扩募(mù)完(wán)成以后，新老资产的管理(lǐ)人(rén)都变成了一家，后续我们在资源共享(xiǎng)和联合营(yíng)销方面能更加充分发挥协同(tóng)效(xiào)应，相信可以做得更好。”上(shàng)述负责人补充说道(dào)。

　　最后谈及对于(yú)张(zhāng)江(jiāng)REIT的定位(wèi)和展(zhǎn)望，相关负(fù)责人(rén)表示，张江集团和(hé)张江高科目前在管资产约五(wǔ)百(bǎi)万方，还有(yǒu)一些其他在(zài)开发的储备项目(mù)，这些都(dōu)将(jiāng)成为张江(jiāng)REIT实现(xiàn)打(d吉H是哪里的车牌号，吉h是哪个城市的车牌ǎ)造张江园(yuán)区产业(yè)空间(jiān)资(zī)产上(shàng)市平(píng)台目标的坚实后盾和储备资源。“我们非常重视张江REIT这个资本(běn)平台和(hé)它未来的发展。”相关负责人表示，“这次扩募(mù)是我们实(shí)现基金扩容的第一步(bù)，也(yě)是至关重要(yào)的一步，眼下我们可能面临了一些突发情况需要解(jiě)决，但是这和我(wǒ)们在张江(jiāng)科学城(chéng)这三十年(nián)建设发展过程(chéng)中所经历的相比，只能(néng)算是一个非常小的(de)插曲。我们有信(xìn)心排除万难(nán)，尽一切(qiè)可能化解(jiě)当前(qián)突发事件(jiàn)的(de)所有负面影(yǐng)响，维持预期和市场的(de)信心(xīn)。”

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