饱受争议的二手房交易中介(jiè)费问题，正(zhèng)逐(zhú)渐得到监管(guǎn)部门的重视。

　　5月(yuè)8日，住建部、市场监管总(zǒng)局联(lián)合发(fā)布了关(guān)于规范房(fáng)地产经纪服务的意(yì)见。意见提及，近年来，部分房(fáng)地产(chǎn)经纪机构存在利用房源客源优势(shì)收取过(guò)高费(fèi)用、未明码标价、捆绑收(shōu)费、滥(làn)用客(kè)户个(gè)人信息等问题，加重交(jiāo)易当事人负担、侵(qīn)害其(qí)合法权益(yì)。

　　基于上述(shù)背景(jǐng)，两部门从加强从业主体管理、明确经(jīng)纪服务内容、合(hé)理确(què)定(dìng)经纪服(fú)务收费、严格实行(xíng)明码(mǎ)标价等十方(fāng)面，提出(chū)了意见。

　　中原地产首席分析师张(zhāng)大伟(wěi)称，随着(zhe)城市(shì)发展(zhǎn)，一二线城市(shì)二手(shǒu)房交易占比逐(zhú)渐(jiàn)增(zēng)加(jiā)。以北京(jīng)、上海(hǎi)为(wè几十块钱的阿富汗玉是真的吗i)例，二手房占(zhàn)市场成(chéng)交比例超过(guò)80％，大量二手房成交(jiāo)依赖中介(jiè)居间成交，房地产调控重心逐渐从(cóng)开(kāi)发商(shāng)过渡到(dào)中介(jiè)公司。

　　广东省城规院(yuàn)住房政(zhèng)策研究中心首席研究员李(lǐ)宇嘉表(biǎo)示，买房(fáng)对居民来说属于金额不低的大宗交(jiāo)易，由于(yú)二手(shǒu)房交(jiāo)易成(chéng)本(běn)较(jiào)高、交易周期较长(zhǎng)，具有(yǒu)非常强的专业性(xìng)，居民(mín)往往(wǎng)通(tōng)过中介(jiè)来完(wán)成。但很多中介利用信(xìn)息不对(duì)称等问题，将非(fēi)必要的收(shōu)费(fèi)夹(jiā)带(d几十块钱的阿富汗玉是真的吗ài)其(qí)中，如收取过桥融资(zī)、按(àn)揭费(fèi)、担(dān)保费等(děng)，对(duì)居民造成额(é)外的(de)负担，而且这些服务事项并未明码(mǎ)标价。

　　对于二手房市场交易过(guò)程中存在的“乱象(xiàng)”，李宇嘉指出，对(duì)包括经纪服务在内的相关(guān)市场交(jiāo)易(yì)行为及其(qí)主(zhǔ)体进行规范和秩序整顿，是(shì)房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)管理和调控的主(zhǔ)题。“当(dāng)下，推进这项工作(zuò)的意义更大(dà)，也更急迫。”

　　中介收(shōu)费问题成监管重点(diǎn)

　　二手房市场中，历来对房地产经纪服务行业(yè)关注最多的一个话题，便是房地(dì)产经纪(jì)服(fú)务费的问题。

　　张(zhāng)大伟认为，未来相关部门主要监管的重点，将是对房(fáng)地产经纪(jì)服务收费及中介交(jiāo)易进行规范。

　　在热(rè)点城市，二(èr)手房(fáng)屋(wū)交易过(guò)程中(zhōng)，部(bù)分(fēn)价值不菲的房屋，往往要(yào)缴纳(nà)一(yī)笔金额不低的中(zhōng)介费。以北京某房地产经(jīng)纪服(fú)务机构2.7％的服务费率计算，一套1000万元的房屋，中(zhōng)介费约为27万。

　　在合理确定经纪服务收费(fèi)上，两部门在此次(cì)意见中提及，房(fáng)地产经纪机(jī)构要合(hé)理降(jiàng)低住房(fáng)买卖和租赁(lìn)经纪服务(wù)费(fèi)用。鼓(gǔ)励按照成(chéng)交价(jià)格越高、服务费率越低(dī)的(de)原则实行分档定价。引导由交易双(shuāng)方几十块钱的阿富汗玉是真的吗共同承(chéng)担经纪服务费用。

　　据张大伟(wěi)介绍，目前房地(dì)产经纪(jì)服务收费标准的最早依据(jù)是1995年国家计委建设部下(xià)发(fā)的《关于房地产中介服务收费的通知》（971号文(wén)），其(qí)中第六(liù)条规定(dìng)：房屋买卖(mài)代理(lǐ)收(shōu)费，按成(chéng)交价格(gé)总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京(jīng)为例，目前北京市执行的2014年更新后的(de)收费(fèi)标准，即根(gēn)据(jù)这样的规定：“少数特别(bié)复(fù)杂的(de)住宅买卖经纪(jì)服务，经交(jiāo)易各方协商同意，可在(zài)规定的收费(fèi)标准基础上适当上(shàng)浮，上浮幅度(dù)最高不(bù)得超(chāo)过10％。”这意味(wèi)着，当前北(běi)京二(èr)手房中(zhōng)介费(fèi)上(shàng)限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示(shì)，本(běn)着“简政放权”的(de)精神，北京2015年取(qǔ)消了房(fáng)地产中(zhōng)介服务等57个政府定价，房地产(chǎn)经纪服(fú)务(wù)收费多少(shǎo)由(yóu)各中介(jiè)机(jī)构自(zì)行决定(dìng)。

　　“房产中介机构在实际收取(qǔ)费用过程中，相关(guān)监管部门当前并未(wèi)明确具(jù)体的中介费率，中介机构仅需在(zài)服(fú)务(wù)过程中对收费标准进行明码标价即(jí)可。而(ér)房地产经纪服务机(jī)构在具体(tǐ)收取过程中，会结合房屋价值及工资标(biāo)准，综合计(jì)算出合(hé)适的中介费率(lǜ)。”张大伟(wěi)补(bǔ)充(chōng)道。

　　对于明码标价问题(tí)，两部门在此(cǐ)次意见中提及(jí)，房(fáng)地产经(jīng)纪机(jī)构应当在(zài)经营(yíng)门(mén)店、网站、客户(hù)端等场所或渠(qú)道，公(gōng)示(shì)服务项目(mù)、服务(wù)内容和收费标准，不得混合标价和捆绑收费。房(fáng)地产经纪机(jī)构提供(gōng)的基(jī)本服务(wù)和延(yán)伸服务，应当分别(bié)明(míng)确服务项目和收(shōu)费(fèi)标准(zhǔn)。房地(dì)产经纪机构(gòu)收费前应当向交易当事人出具收费清单(dān)，列(liè)明(míng)收(shōu)费标准、收(shōu)费金(jīn)额，由(yóu)当事人签(qiān)字确认。

　　另(lìng)外，对收费明显高于市场平均(jūn)水平的房地(dì)产(chǎn)经纪机构，住房和(hé)城乡建设部门将会同(tóng)市场监管等(děng)部门采取约谈等综合措施进(jìn)行重点监管。市场监管部门(mén)会同有关部门依法查(chá)处不按(àn)规(guī)定明码标价、操纵经纪(jì)服务(wù)收费等违(wéi)反价格和反垄断法律法(fǎ)规(guī)的行为(wèi)。对房(fáng)地产(chǎn)经纪机(jī)构相(xiāng)关违法违规信息，市场监管部门要依法依规纳入国家企业(yè)信用信息公(gōng)示(shì)系(xì)统。

　　房屋中介费(fèi)要降了？

　　鼓励按照成(chéng)交价格越高、服务费率越低的(de)原则(zé)实行分档定价(jià)，是否意(yì)味着，未来(lái)豪(háo)宅的中介费有(yǒu)望(wàng)大幅(fú)降低？

　　中(zhōng)原(yuán)地产(chǎn)华南区总裁兼深圳中原总经理郑叔(shū)伦称，住建部(bù)发文鼓励按照成交价格越(yuè)高、服(fú)务费(fèi)率(lǜ)越低的(de)原则(zé)实(shí)行分档(dàng)定(dìng)价，合理降(jiàng)低住房买卖和租赁经纪服务费用，主要还是规(guī)范行业，打(dǎ)击收(shōu)费(fèi)过高的经纪机构，但对市场影响有限(xiàn)，“以(yǐ)深圳为例，深圳市场豪宅和普宅本来收费就(jiù)不同(tóng)，各家收费普(pǔ)遍在合理范围(wéi)内，加上经(jīng)纪服务费用(yòng)对(duì)市场的影响不大(dà)。”

　　张大伟指出，由于当前(qián)两部(bù)门提出的(de)意见仅(jǐn)为鼓励(lì)性(xìng)质，即(jí)只是(shì)纲领性文件而非规(guī)定，未来如何具体认(rèn)定其中的细则(zé)，还需要(yào)看各城市(shì)落地执行情况。

　　不过，张(zhāng)大伟表示，“从目前市场看(kàn)，经纪服务领域的调整改(gǎi)善(shàn)、规范(fàn)化(huà)，有利于行业健康发展。同时，由于二(èr)手房很(hěn)多房源在产(chǎn)权方面有瑕疵，如产权抵押、不同(tóng)税费等(děng)都可能对交(jiāo)易产(chǎn)生影响，这对房地产(chǎn)经纪服(fú)务(wù)行业(yè)的(de)专业性提出更高的(de)要求。”

　　58安居客研(yán)究院研究总监陆骑麟指出，在二手(shǒu)房买卖(mài)过程中，原本应该由上下家(jiā)各支(zhī)付一半的(de)中介(jiè)费，但在一(yī)些热(rè)点(diǎn)城市的二手房交易过程中，往往会有(yǒu)这样的情形(xíng)，因部(bù)分购房(fáng)者处于(yú)弱势地(dì)位，从而会出现中介费及税费均由购房者(zhě)来(lái)承担。即(jí)使一些房东愿意承担中介费，这部(bù)分(fēn)费用也(yě)可(kě)能通过(guò)转嫁的方式，在房价中有所体(tǐ)现。

　　“上家把中介费转(zhuǎn)嫁(jià)给下家，市场这种所(suǒ)谓‘约(yuē)定俗(sú)成’的情况，一(yī)些房(fáng)产中介公司将其(qí)视为向购房者(zhě)单(dān)边收(shōu)费的行为。部分(fēn)中介公司可(kě)能会(huì)利用(yòng)其(qí)支配地位，在(zài)原(yuán)先经(jīng)纪服务收费的基础上(shàng)，再次向房东收取费用，而这部分费用，房东往往会将其转再次(cì)转嫁给购(gòu)房者，这(zhè)实(shí)际上(shàng)相当于变相推(tuī)高了房价。两部(bù)门提出严禁操纵经纪服(fú)务收(shōu)费，不仅有利于提(tí)高交易中操(cāo)作(zuò)的透明度，也有利(lì)于(yú)房价(jià)的稳定。”陆骑(qí)麟(lín)称。

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