近两年火爆的创(chuàng)新(xīn)产品公募(mù)REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公(gōng)募(mù)REITs整体呈现出(chū)高比例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供分配金额的REITs产品，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业(yè)内(nèi)人士对此(cǐ)表示，强制分红机制是公募(mù)REITs主要特征之一，稳定分红体(tǐ)现(xiàn)出该类产品长(zhǎng)期(qī)投(tóu)资价值(zhí)，通过观测(cè)经营(yíng)活动现金流、可(kě)供分(fēn)配现金等指(zhǐ)标(biāo)，也是观察REITs项目(军人男朋友突然删除微信，军人男友删除微信拉黑我mù)底(dǐ)层资(zī)产运营情况的“窗(chuāng)口(kǒu)”。他(tā)们也提醒普通投(tóu)资者(zhě)注意，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营REITs项目在经营权(quán)到(dào)期后不再产生现(xiàn)金(jīn)收益(yì)，特许经(jīng)营权(quán)分红(hóng)目前(qián)已包(bāo)含了利(lì)润分(fēn)配和本金(jīn)的(de)归还(hái)，在选择投资标的时应了解资产(chǎn)类(lèi)型和分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密(mì)集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来(lái)看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供分配(pèi)金额的公募REITs产品中，2022年全年(nián)分配金额占可(kě)供(gōng)分(fēn)配金额(é)比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部(bù)分分配比例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责人对(duì)此表示，投资公募REITs的(de)主要收益来源为持有(yǒu)期分红收(shōu)益(yì)，以及基金(jīn)份额交易价(jià)格的变化。基(jī)金份额二级(jí)市场价格受到公募REITs资产运营情(qíng)况及市场(chǎng)因素的综合(hé)影响，较易引起波动(dòng)。与(yǔ)此(cǐ)相(xiāng)比(bǐ)，基(jī)金(jīn)分(fēn)红预期则更有(yǒu)规(guī)律可循(xún)。公募REITs的分(fēn)红主要来自基础设(shè)施资产的经(jīng)营(yíng)现金流，投(tóu)资人通过基(jī)金募集材(cái)料和(hé)信息披露文件，结合行业及市场情(qíng)况(kuàng)，可以分析基础设施项目的经(jīng)营业绩，作为进行投资决策的重要(yào)参考。

　　“相对于基金份额二级市场(chǎng)价格变化导(dǎo)致的(de)浮盈(yíng)或浮(fú)亏，分(fēn)红作为(wèi)基金份额持有(yǒu)人实(shí)际获得的现(xiàn)金收益，对于长(zhǎng)期投资者更具参(cān)考价值。”中金基金(jīn)相关(guān)负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运营高级(jí)副总监(jiān)李(lǐ)华平(píng)也表示，根据《公开募集基础设施证券投资基金(jīn)指(zhǐ)引（试行）》及(jí)相关(guān)法规(guī)要求(qiú)，基础设(shè)施(shī)基(jī)金应当(dāng)将90％以上(shàng)合并后基金年(nián)度(dù)可分(fēn)配(pèi)金额以现金形式分配给(gěi)投资者，强(qiáng)制分红机制(zhì)是公募(mù)REITs的主要(yào)特征之一，稳(wěn)定的分红机制体现出REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中(zhōng)航(háng)基金也认(rèn)为，从投(tóu)资(zī)角(jiǎo)度(dù)来看，基础(chǔ)设(shè)施公(gōng)募REITs同时(shí)具备“股性”和“债性”双重(zhòng)特点。二(èr)级市场价格反映这类产品“股(gǔ)性”的(de)一面(miàn)，分红体现了这类产品的“债性”特(tè)点。公募REITs有(yǒu)强制分红要求，分红类似(shì)于(yú)债券派息，但不等同于债(zhài)券的(de)固定利息回(huí)报，而(ér)是由可供分配现(xiàn)金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方(fāng)面(miàn)是公(gōng)募REITs丰富了(le)机构(gòu)投资者的投(tóu)资品类，为资产配置多元(yuán)化提供抓(zhuā)手，具(jù)有较强的配置(zhì)价(jià)值。另一方面，公募REITs的分红(hóng)能够帮助机构投资者(zhě)稳定收益。机(jī)构投资者(zhě)公募REITs能(néng)够通过分红(hóng)获取(qǔ)相对于投资债券相对(duì)高的收益性，在有效(xiào)控制风险的前提下，增厚(hòu)资产(chǎn)包收益(yì)，起到投资“压舱石(shí)”的(de)作(zuò)用。

　　分红除了(le)投资收益“落(luò)袋为(wèi)安”外，市场(chǎng)对于(yú)未来分红水(shuǐ)平的预(yù)期(qī)，也是影(yǐng)响REITs基金二级市场价格走势(shì)的关键因素(sù)之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于(yú)975.99 点，年(nián)内(nèi)下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股(gǔ)票和债券宽基(jī)指数。

　　“截至(zhì)2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产(chǎn)品受(shòu)宏观经济的影响，可分配金(jīn)额完成率不达预期，一定程度上影响了公募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华平称，公募(mù)REITs二(èr)级市(shì)场的价格波(bō)动受(shòu)多重(zhòng)因素的影响(xiǎng)，投(tóu)资收益是(shì)影响REITs二级市场(chǎng)价格的(de)主(zhǔ)要因素之一，而稳定的分红有利于吸引投资者参与(yǔ)公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责人也表示(shì)，近期经济(jì)预(yù)期恢复，一(yī)方面市场热点呈(chéng)现(xiàn)向股票和债券回归的过(guò)程(chéng)；另(lìng)一(yī)方面，基(jī)础(chǔ)设施项目(mù)的(de)经营(yíng)业(yè)绩相对经济活力的改善有一(yī)定的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权(quán)日，将对基金(jīn)份额的开盘指导价军人男朋友突然删除微信，军人男友删除微信拉黑我做调减(jiǎn)处理，调减金额(é)根据单位基(jī)金份额的分红金(jīn)额进行计算。除权操(cāo)作(zuò)是(shì)对分(fēn)红前后基金(jīn)份额净值变化的修正，使投资人在(zài)基金分(fēn)红前后均可(kě)以获得公平的投资机会。

　　“分(fēn)红可增强投资者长期投资的信心(xīn)，同(tóng)时需结合持有产品的特性，关注二(èr)级市场(chǎng)扰动对整体收益的影响程度(dù)。”中航基金相关人士也称。

　　特(tè)许(xǔ)经营权分红包括利润分配和本(běn)金归还

　　普通(tōng)投资者应了解(jiě)底层资产(chǎn)情况

　　多位(wèi)业内人(rén)士还(hái)提醒，与现有(yǒu)公募基金分(fēn)红前提是本金之上(shàng)的(de)增值部分不同，特许经(jīng)营(yíng)权REITs基金运作期间(jiān)的“分红”界定为“分派”更为(wèi)准确(què)，分(fēn)派的是本金(jīn)与增值两个部分(fēn)，两个部分(fēn)之间的比例是变动的，与现有(yǒu)公(gōng)募(mù)基金分(fēn)红差异很(hěn)大，大多数普通投资者可(kě)能把“分派(pài)”金额误认为是持(chí)续分红(hóng)。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等(děng)合同(tóng)年限到期后基(jī)金(jīn)价值面临极大不确定性，这(zhè)是(shì)该类(lèi)投资者应(yīng)该注(zhù)意的情况。

　　李华平(píng)表示，目前(qián)公(gōng)募REITs主要有特许经营权(quán)类和产权类(lèi)两大资(zī)产类(lèi)型，持有产(chǎn)权类(lèi)产品(pǐn)的收益主要包括每(měi)年的现(xiàn)金(jīn)分红及资(zī)产增值的收(shōu)益，而持有特许经营类(lèi)产品的收(shōu)益主要来自项目每年的现(xiàn)金分(fēn)红。其中，特许(xǔ)经营权类资产的分红包括了利(lì)润分(fēn)配(pèi)和本金(jīn)的归还，两者的比(bǐ)率也是变动的，对特许经(jīng)营(yíng)权类资产的公募REITs可(kě)以(yǐ)内(nèi)部收(shōu)益率(lǜ)（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投资者在选择投资标的时，应了解公募(mù)REITs底层资(zī)产的类(lèi)型(xíng)。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分来看，各(gè)类公(gōng)募REITs分(fēn)红因底层资产(chǎn)属性不同而形(xíng)成区别。特(tè)许经(jīng)营权类的公(gōng)募REITs产品因其分红相当于包含“本(běn)金+收益”，分红(hóng)相对(duì)较多，债性偏强。而产权类(lèi)的(de)公募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更(gèng)看重底层(céng)资产的军人男朋友突然删除微信，军人男友删除微信拉黑我价值增值，所以相对股性偏强。普通(tōng)投(tóu)资者在选择(zé)公募REIT时，需(xū)要考虑底层资产属性，对所选择产品的二级市场价格和分红(hóng)有合(hé)理预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权类(lèi)项(xiàng)目(mù)相比，特许经营项(xiàng)目在经(jīng)营权到期后不(bù)再能产生(shēng)现金(jīn)收益，因(yīn)此(cǐ)将可供分(fēn)配金额的分配理解为“分派”比“分红”更加(jiā)准确。基于这个特点(diǎn)，剩余经营期(qī)限(xiàn)较短的特许经营项目，通常具备更高(gāo)的分派(pài)率(lǜ)水(shuǐ)平。对于剩(shèng)余期限(xiàn)较长的特许经营(yíng)权项目，即(jí)使分派(pài)率相对较低(dī)，也(yě)有足够年限收回本金并取得收益。

　　中(zhōng)金基金该负责(zé)人提醒(xǐng)投资者注意，特许经营权项目的分派金额包含了投资本金(jīn)，在不进(jìn)行扩(kuò)募(mù)的(de)情况下，基金(jīn)份额(é)单(dān)价随(suí)着分派进度逐年下降是正常现(xiàn)象，投资特(tè)许经营(yíng)权(quán)REITs的收益来自(zì)项目剩余期限(xiàn)产生的(de)现金流。

　　“与特(tè)许经营项目相比，产权类项目的土地或建筑的(de)剩余(yú)使用年限一般较长，再加上到期后通过(guò)对建筑的更新改造或补(bǔ)缴土地(dì)出让金等追加投(tóu)资，有机会进(jìn)一步延长经营期限。这种类似(shì)永续(xù)经营的假设反(fǎn)映(yìng)在基础资产的估值上，使(shǐ)产权类REITs具(jù)备(bèi)更(gèng)显著的(de)资产投(tóu)资(zī)属(shǔ)性。”该负责人(rén)称(chēng)。

　　观测(cè)内部收益率等(děng)指(zhǐ)标

　　评(píng)估(gū)项目底层资(zī)产运营情况

　　在(zài)基(jī)金分(fēn)红(hóng)的(de)时点，多位(wèi)业内人士还表示，在产品分红期，投资者可以(yǐ)观测经(jīng)营活动现金流、可供分配现(xiàn)金、内部收(shōu)益(yì)率等(děng)指标，来观察和评估项目(mù)底层资(zī)产(chǎn)的(de)运营(yíng)情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金(jīn)相(xiāng)关(guān)的指标有两个：一是年报中披露的经营活动现金流，二是可供分配(pèi)现金，二者(zhě)存在本质性区别。经营(yíng)活动(dòng)产生的现金净流(liú)量是(shì)指(zhǐ)企业经营、筹资、投资产生的现金流，基于(yú)企业本身经营活动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金(jīn)影响利润表(biǎo)的项(xiàng)目进行(xíng)调整(zhěng)，加期(qī)初现金，最终得到的(de)账面现金(jīn)。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作为资产配置(zhì)新选择，投资价值体现在相对股(gǔ)债市场独立的资产(chǎn)配(pèi)置功能，比较适合长期(qī)持有(yǒu)。建议投资者对经营权类的资产(chǎn)可以(yǐ)更(gèng)多关注内部收益率的高低，对产(chǎn)权(quán)类的资产(chǎn)更多关注分派率高低。因为公募REITs可分配收益主要来自底层资产的经营净现金流，所以底层(céng)资产运营情况直接影响投(tóu)资回报，投(tóu)资者(zhě)可综合(hé)考虑原始(shǐ)权益人(rén)综合实力、运营管理机(jī)构实(shí)力、公募(mù)基金(jīn)管理人(rén)实力等多重因素来选(xuǎn)择投资(zī)标(biāo)的(de)。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入(rù)密集分(fēn)红期(qī)，由于分红(hóng)交易带来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建(jiàn)议投资(zī)者(zhě)关(guān)注有基本面支撑、填权(quán)效(xiào)应(yīng)相(xiāng)对明(míng)显、同时(shí)分红规模较为可观的(de)个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募(mù)说明书均会载明REITs在(zài)发行首(shǒu)年及次(cì)年的可供(gōng)分配金(jīn)额(é)预(yù)测。投资(zī)者可以将REITs的实际分红金额与募集材料(liào)中披(pī)露预测进行比较分(fēn)析，结(jié)合经(jīng)济及市场的实际环境(jìng)，对(duì)基础设(shè)施(shī)项目的运营业绩(jì)及REITs的管理(lǐ)能力进行(xíng)判断。”中金基金上述(shù)负责人也称。

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