5月(yuè)以来，房(fáng)地产板块(kuài)个(gè)股多出现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信房地产(chǎn)指数(shù)本月(yuè)涨幅(fú)约(yuē)为(wèi)2％。而以公募(mù)基(jī)金为代(dài)表的机(jī)构对于(yú)这一板块已经在(zài)悄然布局。数据显示，以南方和(hé)华夏(xià)的两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时(shí)所公布的总份额均较4月28日时有小幅(fú)增长。根据基金一季报统(tǒng)计，龙头(tóu)与地方国企央企获得(dé)增持，持仓(cāng)数(shù)量占流(liú)通(tōng)股比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配(pèi)置房地产或(huò)“底部回(huí)升(shēng)”

　　行业红(hóng)利时代(dài)已过 精(jīng)耕细(xì)作成共识

　　从公募(mù)基金对房地(dì)产的配(pèi)置看，2019年末，公募所持有的(de)房地产行业标的市值约1188亿(yì)元，占其所(suǒ)持股票市(shì)值的(de)4.66％左右；2020年市场表现出色(sè)，但(dàn)公募所持(chí)房地产公司市值在股票资产中的(de)占比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回升，年底(dǐ)这(zhè)一数(shù)值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股比例也(yě)同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样(yàng)的势(shì)头似(shì)乎在今年一(yī)季度得(dé)以延(yán)续(xù)。数据统计显示，公募重仓持有房(fáng)地产板(bǎn)块一季(jì)度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持(chí)仓市(shì)值前(qián)五个股(gǔ)分别为保利发展、招商蛇(shé)口(kǒu)、万科(kē)A、华(huá)发股份、滨(bīn)江集团(tuán)，持仓市值占板(bǎn)块比(bǐ)重合计达47.29％，环(huán)比下降(jiàng)3.05％。

　　从中(zhōng)不难发(fā)现，公募对于(yú)房地(dì)产的投资愈发(fā)有集中于(yú)龙头的趋势(shì)。Wind显示(shì)，在公(gōng)募基(jī)金一(yī)季(jì)报汇(huì)总的重仓股(gǔ)中(zhōng)，房地产板块排名最高(gāo)的是保利发展，在基金重仓第(dì)33位。排名(míng)第(dì)二的是(shì)招商蛇口，排(pái)在第78位。而(ér)老牌龙头股万科A排在第96位。对比去(qù)年四季报，变化(huà)之处首先在于几只房地产龙(lóng)头(tóu)股从排(pái)位(wèi)上看均有(yǒu)退步(bù)，尤其(qí)是万科最为明显(xiǎn)；其(qí)次是金地集团(tuán)退出(chū)百大之列。但(dàn)考虑到房(fáng)地产(chǎn)是(shì)复苏链上(shàng)最后一环，且首季(jì)并(bìng)非行业销(xiāo)售旺季，其传导(dǎo)到二级市场(chǎng)乃至机构持仓上还(hái)需(xū)要时间周期(qī)。

　　形成共(gòng)识(shí)的(de)是(shì)，经济(jì)圈(quān)判断(duàn)房地产(chǎn)已经(jīng)进猫肠胃不好老是吐怎么办，猫咪隔三差五吐但是精神很好入大分化(huà)时代，一二线城市好于(yú)三四线城市。而映射(shè)到二级市场投资上，配置房地产行业(yè)轻松收(shōu)获行(xíng)业贝塔的(de)红利(lì)期一(yī)去不(bù)返了。“如果按照产业周期(qī)来分类，包括房地产等(děng)几类行业在盖特纳(nà)曲线里属于(yú)成熟(shú)期(qī)或(huò)者(zhě)衰退(tuì)期的(de)行业，传统(tǒng)认知上没有(yǒu)什么投资机会的。但在这几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类(lèi)似(shì)的行业(yè)也出现了一些机会(huì)，背(bèi)后的(de)逻辑(jí)是供给侧发生(shēng)了更大(dà)的变(biàn)化(huà)。”一(yī)不(bù)愿(yuàn)具名(míng)的(de)上海公募基金经理指出。

　　不过也有(yǒu)公募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方米的(de)年销(xiāo)售面积很难再出现了，2022年光(guāng)是(shì)居民存款(kuǎn)数量增加了(le)15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿平方米(mǐ)建(jiàn)筑面积，考(kǎo)虑存(cún)量地(dì)产的(de)更新，也有(yǒu)近10亿平(píng)方(fāng)米。需求端(duān)还需(xū)要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房(fáng)地产(chǎn)研究员吕功绩也(yě)指出：“时至(zhì)今日，无论从城镇化的进程，还是人均(jūn)住(zhù)房面积（接近30平/人），我(wǒ)国(guó)均已(yǐ)告别住(zhù)房短缺时代，而目前居民(mín)的杠(gāng)杆率和房价收(shōu)入(rù)也不支(zhī)撑每年18万亿元的销售(shòu)额，以及过(guò)快(kuài)上行(xíng)的房(fáng)价(jià)，因而行(xíng)业高增的(de)时代已经过去，未来行业的(de)需求或(huò)将回(huí)落，在此(cǐ)过程(chéng)中，伴(bàn)随着地(dì)产的(de)高杠杆属性，就(jiù)很容易出现信用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷(léi)），行业进(jìn)入到(dào)供(gōng)给侧出清的过程。这个过程(chéng)中，综合竞争力强的公司就能够通过(guò)大鱼吃小鱼的(de)方式(shì)，获得市(shì)占率的提升。当行业(yè)需求见(jiàn)顶回落时，行业(yè)的贝塔已经过(guò)去了，但不代表没(méi)有投(tóu)资机(jī)会(huì)，机会在于(yú)城市、位置、产品的阿(ā)尔法，而对应到股票投资，就是强(qiáng)竞争(zhēng)力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样(yàng)的(de)认(rèn)识(shí)转变，精耕(gēng)细作(zuò)个股成(chéng)为公(gōng)募乃至(zhì)整(zhěng)体机构的务实之举。

　　机构(gòu)配置(zhì)房(fáng)地(dì)产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性(xìng)标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地(dì)产板块(kuài)个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘(pán)，中信房地(dì)产指数本月涨幅(fú)约为2％。从具体的个股(gǔ)来看(kàn)，《红(hóng)周刊》利用(yòng)Wind统计(jì)申万房地产板(bǎn)块个(gè)股，在纳入统计的124只(zhǐ)房(fáng)地产类标的股中(zhōng)，本月(yuè)以来实现股(gǔ)价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排(pái)名前五的公司月内涨幅超过了(le)10％，它们(men)分(fēn)别是上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地产。排名第一(yī)的(de)上实发展，五一假(jiǎ)期归(guī)来(lái)后日成交量明(míng)显放大，4日(rì)、5日连续(xù)两(liǎng)个交易日收出涨(zhǎng)停(tíng)。从该股(gǔ)的基本面来看，上实发展的主(zhǔ)营业务(wù)为房地产开发与经(jīng)营。公(gōng)司(sī)的主要产品及服务为房地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店(diàn)经营。从业绩数据来看(kàn)，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营业总收入(rù)27.87亿(yì)元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净(jìng)利润(rùn)2.86亿(yì)元(yuán)，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大流(liú)通股股东来看，各类机构都有对其(qí)布局的例子。以3月31日时的首季十大流通股(gǔ)股东来(lái)看(kàn)， 具体包括公募的上(shàng)银基金、私(sī)募(mù)的迎水文龙、中央汇金、长城资(zī)产管(guǎn)理公司等都跻身(shēn)前十(shí)的行(xíng)列。

　　巧合(hé)的是，涨幅(fú)暂时排名第二的浦(pǔ)东金桥也是上海本地房企，其第一季(jì)度的收入利润规模大幅度(dù)复苏。究(jiū)其原因，一方面(miàn)是该公司后疫(yì)情时代(dài)出租率复苏至近年来最高，另一方(fāng)面则是公司拿(ná)地结算持续性(xìng)向好，从数字上看(kàn)，一季度新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总(zǒng)建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩(jì)势头向好背(bèi)景下，自然也吸引(yǐn)了知(zhī)名机构在其(qí)中持续驻足。从第一季度(dù)十大流通股(gǔ)股东(dōng)来(lái)看，知名(míng)私募高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品依(yī)然在(zài)前十中(zhōng)，这也是连续第(dì)三个(gè)季(jì)度(dù)他有的(de)两只产(chǎn)品(pǐn)杀入前十。同时(shí)榜单(dān)中还(hái)有一支(zhī)大(dà)名(míng)鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比(bǐ)投(tóu)资局(jú)，其当季还小幅增加(jiā)了持股(gǔ)。

　　除(chú)去上(shàng)述两(liǎng)家上海区域性地产公司外，荣安地产(chǎn)则是主要布局在深圳的地产(chǎn)公(gōng)司，一季报交出的也是一(yī)份报喜(xǐ)的成(chéng)绩单(dān)：首季(jì)公(gōng)司实现营(yíng)业(yè)收入(rù)51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上(shàng)市公司股东的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态(tài)度来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》注意到(dào)两只公募指基首(shǒu)季新杀入十大流通(tōng)股股(gǔ)东行列(liè)。具体说来， 南方中证全指房(fáng)地(dì)产ETF上(shàng)榜排名第(dì)七位，富(fù)国中证指数(shù)1000增强则排名(míng)第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛(shèng)国(guó)际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全球基金相(xiāng)关人士分(fēn)析：“经历过行(xíng)业洗牌和兼(jiān)并重组后(hòu)，龙(lóng)头的价值更(gèng)为笃(dǔ)定突(tū)出；从拿(ná)地端看(kàn)，2022年土地(dì)市场大幅降温，优质土地供给较多（券商测算对应潜(qián)在毛利(lì)率在25％以上(shàng)，目(mù)前房企的利润(rùn)率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限于信用问题或者资金紧张没法拿(ná)地(dì)，龙(lóng)头房企趁机获取低成(chéng)本土(tǔ)地，龙头房企的拿(ná)地(dì)力度（拿地(dì)金额(é)/销售金额）基本在30％以上(shàng)；从(cóng)融资上看，龙头房企杠杆率较低，净(jìng)负债率(lǜ)基本在70％以下，而其他(tā)房企的净负债(zhài)率普遍(biàn)都(dōu)在100％以上(shàng)，加(jiā)杠杆空间(jiān)有限(xiàn)，从融资成本(běn)看，龙头房企的融(róng)资(zī)成本(běn)不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销(xiāo)售(shòu)，龙头房(fáng)企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前中特估的(de)浪潮下(xià)，央(yāng)国(guó)企地产股或存在发展的(de)大好机(jī)会。中信证券(quàn)指出：“房地产行业的结(jié)构性机会依然存在(zài)，少(shǎo)部(bù)分(fēn)公司尤其(qí)是(shì)央企占(zhàn)据显著优(yōu)势，其主要(yào)又体(tǐ)现为(wèi)库存的优势。央(yāng)企(qǐ)地(dì)产公司，现阶段(duàn)表现出较低的融资成本，优质的开发资源和良好的(de)不动产(chǎn)资产运(yùn)营能(néng)力(lì)的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央企相(xiāng)较于(yú)民(mín)营地产(chǎn)公司也是更(gèng)有优势的。”吕功绩(jì)强调，“对于减值、土地资源(yuán)债权债(zhài)务关系等(děng)问题，市场对民营房(fáng)开(kāi)企业的资(zī)产会(huì)有更(gèng)多担(dān)忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过程中，央国企(qǐ)相较于民(mín)企来说估值的修复更明显。中特(tè)估的角度从(cóng)中长期的维度看，行业的逻辑(jí)在于集中度提升(shēng)后，行业进(jìn)入高质(zhì)量发展阶段，具备较快速发展阶段更稳定且(qiě)可预(yù)期的盈(yíng)利和(hé)现金流创造能力，以此带(dài)来(lái)估值中枢的提(tí)升，应该关注(zhù)估(gū)值相对较低，企业自身资(zī)产的质(zhì)量(lià猫肠胃不好老是吐怎么办，猫咪隔三差五吐但是精神很好ng)好、运营能(néng)力强、可以创造持续现(xiàn)金(jīn)流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨的概率比(bǐ)较低，行业内部将出现分化(huà)，要关注(zhù)将受(shòu)益于行业集中度提(tí)升的头部公(gōng)司。”星石投资首(shǒu)席研(yán)究官方磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这一思路的话，或许还是(shì)保利(lì)发展、招商(shāng)蛇口等国(guó)资背(bèi)景龙头前(qián)途更(gèng)为光(guāng)明。不(bù)过国投(tóu)瑞银(yín)基金投资部副(fù)总监綦傅鹏(péng)表示(shì)：“需(xū)要客观地去(qù)持续观察国企(qǐ)央企(qǐ)在三个方面是(shì)否可以维(wéi)持，首先是融资成本保(bǎo)持(chí)低(dī)位，其(qí)次是(shì)销(xiāo)售份额(é)持续提升，再次(cì)是(shì)拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需(xū)要多(duō)给一些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据房企一季(jì)报梳理发现，对于2022年的(de)业绩出现的整体下滑，2023年(nián)一季度(dù)的业绩分化更趋明显，保利(lì)发展、滨江集团(tuán)等房企营收、净利(lì)均实现了业绩的(de)回正，甚至是较大增速(sù)的(de)增长。而这些公司(sī)也(yě)是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向《红周(zhōu)刊(kān)》分析表示，业(yè)绩出现明(míng)显改善(shàn)的(de)房企，主要(yào)是(shì)因(yīn)为过(guò)去两三(sān)年时间，尤其(qí)是在(zài)2021年下(xià)半年(nián)民营(yíng)房企不怎么投资拿地之后(hòu)，国有企(qǐ)业仍在持续(xù)性地拿地，且主要集中在(zài)核(hé)心城(chéng)市，投资力度较大。投资的(de)驱动能够推动房企销售业绩的增长，从而在(zài)2023年一季度市场(chǎng)恢复但仍处于调整的过程中，能够(gòu)保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时(shí)也提醒表示，在房地(dì)产(chǎn)的复(fù)苏过程中，还(hái)面临着一些不确定性(xìng)。其实整个市场从四月份开始又在往(wǎng)下掉(diào)。除了杭州、成(chéng)都等极(jí)个别城市(shì)四(sì)月(yuè)环比三(sān)月相对表现(xiàn)较好之(zhī)外，包(bāo)括(kuò)北京(jīng)、上海在内(nèi)的绝大多(duō)数城市都(dōu)出现环比下滑的情况。而现在五月的市场(chǎng)表现也不太乐观。按照现(xiàn)在的(de)经济状况(kuàng)、收入(rù)情况(kuàng)，以及市场的去(qù)库存压力、企业的资金面压力，可能会出现，到六月份房企为了半(bàn)年报冲业绩(jì)出现市场(chǎng)的短期反(fǎn)弹外的一个市(shì)场乏力现象。也就(jiù)是说，第二季度、第三季度增长不确定(dìng)性的(de)压力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投资(zī)董事长陈昊扬(yáng)也向《红周刊(kān)》指出(chū)，现在整个房地产以(yǐ)及其上下游产业链的复苏速度都(dōu)比想(xiǎng)象的要(yào)慢很(hěn)多(duō)，我们要(yào)多给一(yī)些耐心，这个时(shí)候(hòu)，在(zài)房(fáng)地产以(yǐ)及(jí)上下游就(jiù)不是赚快(kuài)钱的时候，只(zhǐ)能赚他基本面(miàn)的钱。但这也意(yì)味着，只(zhǐ)有极为少数(shù)的(de)、做得(dé)比同行好得多的企业(yè)，会伴随整(zhěng)个行业的(de)弱复苏(sū)，业绩会(huì)逐步(bù)体现出来(lái)。所以(yǐ)只能耐心地去等待它的基本面不断(duàn)地凸显出(chū)来，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文中(zhōng)提及个股仅为举例分(fēn)析，不做买卖推荐。）

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