万柳书院(yuàn)，暴雷了(le)。

　　今年年(nián)初“万柳少爷”的意外(wài)走(zǒu)红，让这个位于北京海淀(diàn)的豪宅(zhái)被全国知晓(xiǎo)，其背(bèi)后曾宣称(chēng)要做地产界“劳斯莱斯(sī)”的神秘开发商(shāng)——中(zhōng)赫集(jí)团，也被拉向台前。

　　而(ér)如今(jīn)，万柳(liǔ)书院再次(cì)受到舆(yú)论(lùn)关注，起(qǐ)因(yīn)中赫集团成了共同债务人被中国信达追债，中国(guó)信达为了收回钱款不得(dé)不将(jiāng)中(zhōng)赫(hè)抵押的75套(tào)万柳(liǔ)书(shū)院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已售出，业主并非中赫集团(tuán)，那些真正斥(chì)巨资购(gòu)入房产的有(yǒu)钱(qián)人，房子现在莫(mò)名奇(qí)妙地被拍卖，算是被割(gē)了！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到这些业主的维权(quán)信息，难怪有网友调(diào)侃：“富(fù)人被割韭(jiǔ)菜的时(shí)候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割(gē)？

　　最惨的可能还(hái)是债(zhài)主

　　“北京(jīng)豪宅(zhái)的尽头是(shì)万柳书院”，但谁都没(méi)想到，这个位(wèi)于海淀核心区位，名(míng)校(xiào)环绕(rào)的(de)顶级(jí)豪宅(zhái)，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中国(guó)信达在京东拍卖上，上(shàng)架了“北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限(xiàn)公司(sī)不良债权(quán)转(zhuǎn)让项目”，债(zhài)权总额高达(dá)近47亿(yì)，该项目的抵押物中，包括75套万柳书(shū)院住宅。

　　据(jù)京东(dōng)拍卖显示，上述不良债(zhài)权转让项目的(de)处置主体是中国信达(dá)资产管理股份有限公(gōng)司北(běi)京市分公司（下称中国信达北分(fēn)），处置的是(shì)对北京(jīng)赫华恒瑞(ruì)房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)有限公司（下称赫华恒瑞）的不(bù)良债权。截(jié)至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿(yì)元(yuán)。中赫集团有限公司是共同(tóng)债务人。目前，该项(xiàng)目(mù)已(yǐ)有1万次围观，35名(míng)意向人(rén)。

　　从表(biǎo)面上看，这就是(shì)一(yī)起中(zhōng)国信(xìn)达北(běi)分讨债的故(gù)事，但实(shí)际上，75套豪宅的背(bèi)后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒(méi)体报道，万柳书院总(zǒng)共(gòng)301户(hù)，而(ér)且(qiě)早已售罄(qìng)。如果该报道属实(shí)，说明这些(xiē)房子实际上都是(shì)卖出去了的，是有人住的。

　　那(nà)为什么中国(guó)信达的拍卖(mài)页面上又(yòu)注明这75套(tào)房子是“未出售”的状态(tài)呢？只能说明这些房子根本没有网签，也没有房产证！

　　第一(yī)财经的报道证实(shí)了上述内容。有(yǒu)豪宅中介透(tòu)露，中赫集(jí)团早就把这(zhè)75套房子抵(dǐ)押出(chū)去(qù)，现在还(hái)没资金解抵押，所(suǒ)以不(bù)能(néng)网签、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的顶(dǐng)级豪(háo)宅，最(zuì)强学区房，万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)的业主基本都是北京的高端人士，柳传(chuán)志(zhì)、丁磊等知名(míng)商业大佬(lǎo)也是万柳(liǔ)书院的业主。另据地产(chǎn)自(zì)媒(méi)体“地产八卦(guà)女(nǚ)”爆料，万柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)中，还有不少(shǎo)中赫集团(tuán)的(de)高管、合作伙伴(bàn)、亲(qīn)戚朋友等。

　　由(yóu)此，不(bù)少网友(yǒu)感(gǎn)叹，“富(fù)人也被精(jīng)准(zhǔn)收割了！”

　　不过(guò)，如(rú)果这些业主确实(shí)已经(jīng)支付价(jià)款(kuǎn)并实际占有，那么，中(zhōng)国信达转让这笔不良债(zhài)权回本的愿望，或(huò)将泡(pào)汤。这次拍卖损失(shī)最大的(de)，没(méi)准还是债主中国信达。

　　根(gēn)据相(xiāng)关法律规定，民事(shì)执行中(zhōng)，业主已经支付(fù)价款并(bìng)实际占有，但未办理过户(hù)手续的(de)，如(rú)果业主(zhǔ)没有过错，人民法院(yuàn)不得(dé)查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提(tí)出(chū)执(zhí)行异议申(shēn)请，请求(qiú)法院(yuàn)解除查(chá)封，同时可以联合起诉开(kāi)发(fā)商(shāng)，要求退还购(gòu)房(fáng)款或办理房产证，并(bìng)承担违约(yuē)责(zé)任(rèn)。

　　此(cǐ)外，今年(nián)4月，人民(mín)法(fǎ)院报(bào)公(gōng)布《最高人(rén)民法院关于(yú)商品房消费者权利保护问(wèn)题的批复》，以司法解释的(de)方式明(míng)确了购房人的优先(xiān)权：

　　商(shāng)品房(fáng)消费者以居(jū)住为(wèi)目(mù)的购(gòu)买(mǎi)房(fáng)屋并(bìng)已支(zhī)付全部(bù)价款，主张(zhāng)其房屋交付请求权优先于(yú)建设工程价款优先(xiān)受偿(cháng)权、抵押权以及其他债(zhài)权(quán)的，人民(mín)法院应当(dāng)予以支持(chí)。只支付(fù)了部分价款的商品房(fáng)消费(fèi)者，在一审法(fǎ)庭(tíng)辩论(lùn)终结前已实际支付剩余价款的(de)，可以适用前款(kuǎn)规定。

　　也(yě)就是说，如果这75套房子(zi)均为“已售(shòu)未网签(qiān)”，那(nà)么这笔不良债权，实际(jì)上是个(gè)烫手山芋(yù)。可能(néng)不仅不能(néng)卖出去回本，抵押(yā)的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“杏花代表十二生肖里的哪个动物呢，杏花是指十二生肖中什么动物劳(láo)斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权(quán)公司(sī)中国信(xìn)达申请(qǐng)不良债权(quán)转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷信托踩(cǎi)雷(léi)赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前中国(guó)信达(dá)已经成为赫华恒瑞唯一股(gǔ)东。但此(cǐ)前，赫(hè)华恒瑞为中(zhōng)赫集团旗下子公司。2019年4月22日(rì)，中(zhōng)赫集团、中赫置地等选择(zé)退出(chū)了赫华恒瑞的股(gǔ)东行列，中(zhōng)国金谷国际(jì)信托有限责任(rèn)公司成为(wèi)了唯一股东，后者由中国信达资(zī)产管理股份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商，相较其(qí)他房企，中赫集(jí)团既没有很大规模，也没(méi)有(yǒu)很高的国(guó)民(mín)知名度(dù)，但却在北京(jīng)豪(háo)宅(zhái)圈留下一个个传(chuán)说。

　　如(rú)钓鱼台(tái)七号院(yuàn)，作为(wèi)中赫集团进入(rù)北京的(de)第(dì)一个豪宅项目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛七号(hào)院(yuàn)3号楼(lóu)，高达30万/平米的天价(jià)，成为当(dāng)时京(jīng)城最(zuì)贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发(fā)的(de)万柳书院，更是被誉为(wèi)“北京海(hǎi)淀(diàn)顶(dǐng)端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融(róng)创、保利、万科等大型知名房企手中，抢下(xià)了北京(jīng)万柳地块，成(chéng)为北京当年的“双料(liào)地王(wáng)”。很快，万柳书院就以神秘(mì)高端的姿态杀入市场(chǎng)，无论是一块块从荷兰运(yùn)回来的灰砖垒起来(lái)的五米高墙，还是每棵成本(běn)超6万的成年银杏树，还是每平米(mǐ)20万元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西(xī)宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰院的树、北平府的院儿(ér)。”从(cóng)这(zhè)句(jù)顺口溜中，就(jiù)可看出其在北京豪(háo)宅(zhái)圈(quān)的地位。2014年(nián)末上市的它，对手(shǒu)是当时有名的(de)融创观(guān)澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场(chǎng)、恒大华府等(děng)，现如今(jīn)，它远(yuǎn)远(yuǎn)超过这(zhè)些对(duì)手。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿(yì)、单价达(dá)到惊人(rén)的36万(wàn)元/平(píng)米，说(shuō)明万柳书院(yuàn)虽然已经(jīng)推(tuī)出了8年之久，但其依旧在北京豪(háo)宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发的豪(háo)宅，也(yě)吸(xī)引了(le)不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台(tái)七(qī)号院。而柳传志、丁(dīng)磊(lěi)等知名商业大(dà)佬则居住在万柳书院。

　　几大(dà)豪宅(zhái)的成(chéng)功奠定了(le)中(zhōng)赫集团的(de)“高(gāo)端(duān)路(lù)线”，也因(yīn)此，它被外界贴上了，“卖北(běi)京(jīng)城最贵的(de)房，拿(ná)北(běi)京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发商光(guāng)环的背后，这个地产界“劳斯(sī)莱(lái)斯”却(què)多(duō)次成(chéng)为(wèi)被执行人(rén)，被执行标的(de)高达(dá)11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履行能力而(ér)拒(jù)不(bù)履行生(shēng)效法律文书确定义务，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个(gè)地步，其实是有迹(jì)可循的。

　　事实上，早(zǎo)在今年(nián)年(nián)初“万柳书院少爷”走红之时，深(shēn)蓝财经就曾深挖出(chū)背(bèi)后的中(zhōng)赫集团，发(fā)现(xiàn)其深陷财务危(wēi)机。

　　从知名(míng)豪宅(zhái)的(de)开发商到沦(lún)为“老赖(lài)”，中(zhōng)赫集团实控人周金辉(huī)的人生轨(guǐ)迹跟着急转直下。而追根(gēn)溯源，这个转折点，就在于收(shōu)购(gòu)北京国(guó)安。

　　近十年(nián)来，房企纷纷开始了多元(yuán)化(huà)转型(xíng)，但转(zhuǎn)型之(zhī)路并不好走。早在(zài)2008年(nián)开始，中赫(hè)集团就尝试过多(duō)元化(huà)业务，先后进军能源市(shì)场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉(huī)将转型的目光，放(fàng)到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服(fú)与IDG资本(běn)退出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参股国安足球(qiú)俱乐(lè)部64％股权，成为(wèi)国安的(de)新东家。接(jiē)着(zhe)在(zài)2021年(nián)6月，中赫(hè)集团从中信集(jí)团手中拿下北京国安俱乐(lè)部36％股权，至此拿下(xià)北(běi)京(jīng)国安(ān杏花代表十二生肖里的哪个动物呢，杏花是指十二生肖中什么动物)俱乐部全部股权。如果北京国安的估(gū)值(zhí)一直没变，那么中赫集团拿下北京国(guó)安，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真(zhēn)的(de)是(shì)这样，中赫为什么又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团(tuán)及其实(shí)控人周金辉(huī)夫妇将其手中的中(zhōng)赫集团股份质(zhì)押陆续质(zhì)押，据企查查显示(shì)，目前中赫集团共有11条股权出质(zhì)记录。质权人包括海金(jīn)商业保理、北(běi)京(jīng)建工、山东国际信(xìn)托、中融信托、中(zhōng)信建设等。

　　这与入(rù)主(zhǔ)北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京(jīng)国安后，不仅国安(ān)的经营状况没有得(dé)到改善(shàn)，中赫集团(tuán)也(yě)被(bèi)拉(lā)入(rù)泥(ní)淖。

　　据北京(jīng)产权交易(yì)所(suǒ)官网信息显示，2020年，北(běi)京国安足球俱乐(lè)部实现营业(yè)收(shōu)入1.03亿元(yuán)，净利(lì)润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末(mò)，该俱乐(lè)部资产(chǎn)总计(jì)5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解(jiě)资金压力，中赫集团和周金辉夫妇(fù)还在持续(xù)质押手中(zhōng)的中赫(hè)集(jí)团股(gǔ)份，但国安和中赫的经(jīng)营状况(kuàng)却持续没有(yǒu)好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被5次列(liè)被(bèi)执行(xíng)人，执行标的高(gāo)达11亿(yì)，北京国安(ān)也3次与中赫集团、中赫(hè)置地(dì)、及(jí)中赫(hè)集团股(gǔ)东周金(jīn)辉(huī)、李彩霞等共同成为被执行人，执(zhí)行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行能力而拒不履(lǚ)行生效法(fǎ)律文书确定义务，上述被执(zhí)行人成为“老赖”。只有北(běi)京(jīng)国安，目前幸免于难(nán)。不过在实(shí)控人(rén)都(dōu)成为老赖的情况下，被执行(xíng)10个多亿的北京国安，又如何能独善其身？

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