5月以来，房地产板块个股多(duō)出现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数(shù)本(běn)月涨幅约(yuē)为2％。而以公(gōng)募基金为代表(biǎo)的机构对于这一(yī)板块(kuài)已经在悄然布局。数据显示，以南方和华(huá)夏的两只老(lǎo)牌ETF基(jī)金为例，5月9日时(shí)所公布的总份额均(jūn)较4月28日(rì)时(shí)有小幅增长。根据(jù)基金一季报(bào)统计，龙头与地方国企(qǐ)央企获得增(zēng)持，持仓数量占流通股比重增幅五只个股(gǔ)分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募配置(zhì)房地产或“底部回(huí)升”

　　行(xíng)业红(hóng)利时代已过 精耕细作成(chéng)共识

　　从(cóng)公募基金对房地产的配置看(kàn)，2019年末，公募所(suǒ)持(chí)有的房地产行(xíng)业标的市值约1188亿(yì)元，占(zhàn)其所持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年(nián)市场(chǎng)表现出色，但公募(mù)所(suǒ)持房地产公司市值在股票资产中(zhōng)的占(zhàn)比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数(shù)值(zhí)更(gèng)是(shì)进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三年来的首(shǒu)次(cì)回(huí)升，年底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募(mù)对房地(dì)产行业的持股比例也同步回升，从2021年(nián)底(dǐ)的6.94％提(tí)高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今(jīn)年一季(jì)度得(dé)以延(yán)续。数据统计显示，公(gōng)募重仓持有房地产板块一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市值前(qián)五个股(gǔ)分别(bié)为保利发展、招(zhāo)商(shāng)蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨(bīn)江集团(tuán)，持(chí)仓市值占板块比重合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　笑话的拼音怎么写，玩笑的拼音从中不难(nán)发现，公募对于房地产的投(tóu)资(zī)愈发(fā)有集(jí)中于龙头的趋(qū)势(shì)。Wind显示，在公募基(jī)金一季(jì)报汇总的重仓(cāng)股中，房(fáng)地(dì)产板(bǎn)块(kuài)排名最高(gāo)的(de)是保利发展，在基(jī)金重仓第(dì)33位。排(pái)名第二的是招商蛇口，排在(zài)第(dì)78位。而老牌(pái)龙头股万科(kē)A排在第96位。对比去年四季报(bào)，变(biàn)化之处首先在于几只房地产龙头股(gǔ)从(cóng)排位上看均有退步，尤其是万科最为明显；其次是金(jīn)地集团退出(chū)百大(dà)之(zhī)列。但考(kǎo)虑到房地产(chǎn)是复苏链上最(zuì)后(hòu)一环，且首季并非(fēi)行业销售旺季，其传导(dǎo)到二级市(shì)场乃至机(jī)构持仓上还需要(yào)时(shí)间周期(qī)。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈判断(duàn)房(fáng)地产已经进入大分化时代，一二线城市好于三四(sì)线城市。而映射到二级(jí)市场投资上，配置房地(dì)产(ch笑话的拼音怎么写，玩笑的拼音ǎn)行(xíng)业轻松(sōng)收获行业贝塔的(de)红(hóng)利期一去(qù)不返(fǎn)了。“如果(guǒ)按照产(chǎn)业周期来分类，包括房地产等几类行业在盖特纳(nà)曲线(xiàn)里属于成熟期(qī)或者衰退期的行业，传(chuán)统(tǒng)认(rèn)知上没有什么投资机会的(de)。但(dàn)在这几年特殊的行情里包(bāo)括煤炭、电解铝等(děng)类似(shì)的行业也出现了一些机会，背(bèi)后的逻辑是供给侧发生了更(gèng)大的变化。”一不愿具名(míng)的上海公(gōng)募基金经理指出。

　　不(bù)过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前几(jǐ)年17亿(yì)～18亿平方米(mǐ)的年销售(shòu)面积很难再出现了(le)，2022年光是居民存(cún)款数(shù)量(liàng)增加了15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿平方米建筑面(miàn)积，考虑(lǜ)存量(liàng)地(dì)产的更(gèng)新(xīn)，也(yě)有(yǒu)近10亿平(píng)方米(mǐ)。需(xū)求(qiú)端(duān)还需要有(yǒu)一(yī)定的政策出(chū)来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈(yíng)基(jī)金房地(dì)产(chǎn)研究员吕(lǚ)功绩也(yě)指出：“时至今日，无论从城镇(zhèn)化的进程，还是人均住房(fáng)面(miàn)积（接(jiē)近30平/人），我国均已告别(bié)住房短缺时代，而目前居(jū)民的杠杆率和房(fáng)价(jià)收入也不支撑每年18万亿元的销售额，以及过快上(shàng)行的(de)房价，因而行业高增的(de)时代已经(jīng)过去，未来行业的需求或将回(huí)落，在此过程中，伴随着地产(chǎn)的高杠杆(gān)属性(xìng)，就很容(róng)易(yì)出(chū)现信用风险问题（类似(shì)2022年的民营地产爆雷），行业进(jìn)入到供给侧出(chū)清的过程(chéng)。这(zhè)个(gè)过程中，综合竞争(zhēng)力强的公司就能够(gòu)通过大(dà)鱼吃(chī)小(xiǎo)鱼的方式，获(huò)得(dé)市(shì)占(zhàn)率的提升。当行业需求见(jiàn)顶(dǐng)回落(luò)时，行业的贝(bèi)塔已(yǐ)经过去(qù)了，但不(bù)代(dài)表没有(yǒu)投(tóu)资机(jī)会，机会(huì)在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股(gǔ)票投资，就是强竞争(zhēng)力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基(jī)于这(zhè)样的认识转变，精耕细作个股(gǔ)成为(wèi)公募乃(nǎi)至整体机构(gòu)的务(wù)实(shí)之举。

　　机构配置房(fáng)地产(chǎn)“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企(qǐ)、优质区域性标的成香(xiāng)饽(bō)饽

　　5月以(yǐ)来，房(fáng)地(dì)产板块个股多(duō)出现小(xiǎo)幅上涨，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘(pán)，中信房地产指数本(běn)月(yuè)涨幅约为2％。从(cóng)具(jù)体的(de)个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统计申万(wàn)房地产板块个股，在纳入统计的(de)124只房地产类标(biāo)的股中，本(běn)月(yuè)以来实现股(gǔ)价上涨的达到了(le)81家。

　　其中，上述时间段恰好排(pái)名前五(wǔ)的公司月内涨幅超过了10％，它们分(fēn)别是上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地产。排名第一的上实发展，五一假期(qī)归来后日(rì)成(chéng)交(jiāo)量明显放大，4日、5日(rì)连续两个交易(yì)日收出涨停。从(cóng)该股(gǔ)的(de)基本面来看，上实发展的主营(yíng)业(yè)务为房地(dì)产开(kāi)发与经营。公司(sī)的(de)主要产品及服务为房地产销售、房(fáng)地产租赁、物业管理服(fú)务、工程(chéng)项目、酒店经营。从业绩数据来(lái)看，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润(rùn)1.23亿元(yuán)，同(tóng)比下(xià)降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实(shí)现(xiàn)营(yíng)业总收(shōu)入27.87亿元，同(tóng)比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不(bù)过从十大流通股股(gǔ)东来(lái)看，各类机(jī)构都(dōu)有对其布(bù)局的例(lì)子。以3月31日时的(de)首(shǒu)季十大流通(tōng)股股东来看， 具体包括公募的(de)上银(yín)基金、私募(mù)的迎水文龙、中(zhōng)央汇(huì)金、长(zhǎng)城资产(chǎn)管理公司等都跻身前十(shí)的行列。

　　巧(qiǎo)合的(de)是，涨幅暂时排名第二(èr)的(de)浦(pǔ)东金桥也是上海本地(dì)房企，其第一季(jì)度(dù)的收入(rù)利(lì)润规模大(dà)幅度(dù)复苏。究其原因，一(yī)方面(miàn)是(shì)该公司后疫情(qíng)时代(dài)出租率复苏(sū)至近(jìn)年来最高(gāo)，另一方(fāng)面则是公司拿地(dì)结算持续性向(xiàng)好(hǎo)，从(cóng)数字上看(kàn)，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面(miàn)积(jī)约54万平(píng)方米。

　　在(zài)这(zhè)样的(de)业绩(jì)势头向好背景(jǐng)下，自然(rán)也吸引了知名机(jī)构在其中持(chí)续(xù)驻足。从第一(yī)季度(dù)十大流(liú)通(tōng)股(gǔ)股东来看，知名私(sī)募高(gāo)毅邓(dèng)晓峰的两(liǎng)只产品依然在前十中，这(zhè)也是连(lián)续(xù)第三个季度他有的(de)两只产品杀入(rù)前十(shí)。同时榜单中还有一(yī)支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局，其(qí)当季还小(xiǎo)幅(fú)增加了持股。

　　除去(qù)上述(shù)两家(jiā)上海区域性地产公司外(wài)，荣安地产则是主(zhǔ)要布局(jú)在深圳的(de)地产(chǎn)公司，一季报交出的也是一(yī)份报喜的成(chéng)绩单：首季(jì)公司实现营业(yè)收入(rù)51.85亿元(yuán)，同(tóng)比增(zēng)长35.51％。归属于上市公司股东的净利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周(zhōu)刊》注意到两只公(gōng)募指基(jī)首季新杀入十大流通(tōng)股股(gǔ)东行列(liè)。具体(tǐ)说来， 南方中证全(quán)指房(fáng)地产ETF上榜排名第(dì)七位，富国(guó)中(zhōng)证指数1000增强则排名第九(jiǔ)位，此外联袂出现(xiàn)的机构还有QFII高盛国际(jì)和私(sī)募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人(rén)士(shì)分析：“经(jīng)历过行业(yè)洗牌和(hé)兼并重组后(hòu)，龙头的价值(zhí)更为笃定(dìng)突出；从拿地端看(kàn)，2022年(nián)土地市场大幅降温(wēn)，优(yōu)质土地供给较多（券(quàn)商测算对(duì)应(yīng)潜(qián)在毛利率在25％以上，目前房企的利润(rùn)率仅20％），绝大多数房企受限(xiàn)于信用问(wèn)题或(huò)者资金紧张没法拿地，龙头房企趁(chèn)机获取低成本土地(dì)，龙(lóng)头房(fáng)企的拿地力度(dù)（拿(ná)地金额/销售金额）基(jī)本(běn)在30％以上；从融(róng)资(zī)上看，龙头房企(qǐ)杠(gāng)杆率较(jiào)低，净负(fù)债率(lǜ)基本在70％以下，而其他房企的净负债率(lǜ)普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空间(jiān)有限，从融资成本(běn)看(kàn)，龙头房企的融资(zī)成本不断下(xià)滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的(de)销售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢(yíng)行业，1～4月百(bǎi)强(qiáng)房企的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当(dāng)前中特估的(de)浪潮(cháo)下，央国企地(dì)产股(gǔ)或存在发展的(de)大(dà)好机会。中信证券指出：“房地产行业的(de)结构(gòu)性机会(huì)依(yī)然(rán)存在(zài)，少(shǎo)部分公司尤其是央(yāng)企占(zhàn)据显著优势，其主要(yào)又(yòu)体现为库存的优势。央企地产公司(sī)，现阶段表现出较低(dī)的融资(zī)成(chéng)本，优质(zhì)的开发资源(yuán)和良好的不动产资产运营(yíng)能力的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国(guó)央企(qǐ)相较于民(mín)营地产(chǎn)公司(sī)也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值(zhí)、土地资源债权债务关系等问题，市场对民营房开(kāi)企业的资产会有(yǒu)更多担忧和质疑，所(suǒ)以在(zài)这(zhè)一轮行业出清的过程中，央国企相较于民企来说估值的修复更明显(xiǎn)。中特(tè)估的角度从(cóng)中长期的(de)维(wéi)度看，行业(yè)的(de)逻辑在于集(jí)中度提升后，行(xíng)业进入(rù)高质量发(fā)展阶段，具备较快速发(fā)展(zhǎn)阶段更(gèng)稳定且可预期(qī)的盈(yíng)利和现金流创造能(néng)力，以此(cǐ)带来估(gū)值(zhí)中枢的提升，应(yīng)该关注(zhù)估(gū)值相对较(jiào)低，企业(yè)自身资产的质量好(hǎo)、运营能力强、可以创造持(chí)续现(xiàn)金流的企业(yè)。”

　　“存量时代中(zhōng)行业(yè)普(pǔ)涨的(de)概(gài)率比(bǐ)较低，行业内部(bù)将出(chū)现分(fēn)化，要关注将(jiāng)受益于行业集(jí)中度提升的头(tóu)部公司(sī)。”星石投资首席研究官方磊(lěi)也(yě)表示。

　　顺应机(jī)构这一思路的话(huà)，或(huò)许还(hái)是(shì)保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国(guó)资背景(jǐng)龙头前途更为光明。不(bù)过国(guó)投瑞(ruì)银(yín)基金投(tóu)资部副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国企央企在三个方面是(shì)否可以维持，首(shǒu)先是融资成本保持低位，其次是(shì)销售份额(é)持续提(tí)升，再次(cì)是拿地份额持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需要多给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根据(jù)房(fáng)企(qǐ)一季报梳理(lǐ)发(fā)现，对(duì)于2022年的业绩出(chū)现(xiàn)的整体下滑，2023年一季(jì)度的业绩分化更(gèng)趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江集团等房企营(yíng)收、净利均实现了业绩的回正，甚(shèn)至是(shì)较大增速(sù)的增长。而这些公司(sī)也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地产业内(nèi)人士张(zhāng)宏伟向《红周(zhōu)刊(kān)》分析表示(shì)，业绩(jì)出现明显改善的房(fáng)企，主要是因为过去两(liǎng)三年时间，尤其是在2021年下半(bàn)年民营房企不怎么(me)投资拿地之后，国有企业仍(réng)在(zài)持续性地拿地，且(qiě)主要集中在(zài)核(hé)心城市，投资力度(dù)较(jiào)大。投资的驱动能够推动房企(qǐ)销售(shòu)业绩的(de)增长(zhǎng)，从而(ér)在2023年一季度市(shì)场恢(huī)复但仍处于调整的(de)过(guò)程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提醒表示，在房地产的(de)复苏(sū)过程中，还面(miàn)临(lín)着一些不(bù)确定性(xìng)。其实整个市场从四月(yuè)份(fèn)开始又在(zài)往(wǎng)下掉。除(chú)了杭州、成都等极个别城(chéng)市(shì)四月环(huán)比(bǐ)三月相对(duì)表(biǎo)现(xiàn)较好之外，包括北京、上海在内(nèi)的绝大多数城市都(dōu)出现环比下滑的情况(kuàng)。而(ér)现在五月的市(shì)场表现也不太(tài)乐观。按笑话的拼音怎么写，玩笑的拼音照现在的经济状(zhuàng)况、收(shōu)入情况，以及(jí)市场的去库存压力、企(qǐ)业(yè)的资金面压力，可能会(huì)出现，到(dào)六月份房企为了半年(nián)报冲业绩出现市场的短期反(fǎn)弹外(wài)的(de)一个市场(chǎng)乏力现象。也就是(shì)说，第二季(jì)度、第(dì)三(sān)季度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出(chū)，现(xiàn)在整个房地产以及其(qí)上下游产业(yè)链(liàn)的(de)复(fù)苏速度都比想象的(de)要慢很多，我们(men)要多(duō)给一(yī)些(xiē)耐心，这(zhè)个时候(hòu)，在房地产(chǎn)以(yǐ)及上下(xià)游就不是赚快钱的时候，只能(néng)赚他基本面的钱。但这也意味(wèi)着，只有极为少数的、做得(dé)比同行好得多的企业(yè)，会伴随整个行业的弱复苏，业绩(jì)会逐步体现出来(lái)。所以只能耐(nài)心(xīn)地去等待它的基本面(miàn)不(bù)断地凸显(xiǎn)出来，这需(xū)要时间。

　　（本(běn)文已刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举(jǔ)例(lì)分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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