文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预(yù)售(shòu)制了。 1月17日(rì)召(zhào)开(kāi)的(de)全(quán)国住房和城乡(xiāng)建设工作(zuò)会议(yì)提出“有(yǒu)条件的可(kě)以进(jìn)行现房(fáng)销售(shòu)”，不足一(yī)个月(yuè)时(shí)间，已有山东、安徽、河(hé)南、四(sì)川、广(guǎng)东(dōng)等(děng)地(dì)明确表态(tài)，试点现房(fáng)销售(shòu)。

　　1、是(shì)该取消商品房预售(shòu)制(zhì)了，用(yòng)你的钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾了，这是对(duì)购房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱(qián)没实力(lì)的别建了，不能(néng)把包袱甩给老百姓(xìng)和社(shè)会，这(zhè)是房地产从大开发时代步入高质量(liàng)发展阶段的必(bì)然(rán)趋势(shì)，也是(shì)对(duì)购房老百(bǎi)姓的(de)最大保护(hù)。98年房改(gǎi)时，全国(guó)缺房子，开发(fā)商缺钱(qián)，预(yù)售制(zhì)是权宜之(zhī)计(jì)，现在全国套户比超过1，从大开发进(jìn)入(rù)存量时代(dài)，对购(gòu)房民众(zhòng)不(bù)公(gōng)平的预售制已经(jīng)过时了，该(gāi)取消了，改为(wèi)现房(fáng)销售。以后(hòu)一手交钱，一手交房(fáng)，天经地义。当然二次(cì)房(fáng)改是(shì)个(gè)技术活，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制，长效机(jī)制四(sì)大关键(jiàn)是推动城市群战(zhàn)略、人地(dì)挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产税。如果按照(zhào)经济规(guī)律(lǜ)办事，中国一(yī)定能实现房(fáng)地产软着(zhe)陆和长期平(píng)稳(wěn)健康(kāng)发展(zhǎn)，跨过这(zhè)道关(guān)，解好这(zhè)道(dào)世界难题。

　　2、为什么(me)要取消预售制、改为现房销(xiāo)售？大家想想，绝大部分商(shāng)品是(shì)一(yī)手交钱一手交货，预售制是对购(gòu)买者(zhě)的单方面不公平制度，购(gòu)房(fáng)老百姓几乎承担了(le)所有商品(pǐn)不能交付(fù)的(de)风险(xiǎn)。从个人层面(miàn)看(kàn)，预售制对(duì)购房(fáng)者非常不公平(píng)，比如(rú)，交(jiāo)房等待期一般为(wèi)两年(nián)，在此(cǐ)期间，购房(fáng)者(zhě)不仅承(chéng)担银(yín)行(xíng)利息，还要承担(dān)延迟交房、房屋(wū)质(zhì)量、房产证延期办理甚至不能交房的风险。从行业(yè)层(céng)面看，预售制助推部分房企过度(dù)举债、高(gāo)杠杆(gān)扩(kuò)张(zhāng)，若(ruò)遇到下行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预售(shòu)制，改为现房销售，这样(yàng)有助于落实中央房住不炒精神、有(yǒu)助于保障购房老(lǎo)百姓权益(yì)、有助于房企稳健(jiàn)发展，一举多得，谋划(huà)长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售制度？预售(shòu)制度怎(zěn)么来的？国外(wài)什么(me)情况？简单科普(pǔ)一下：商品房预售最早源于中(zhōng)国香港(gǎng)，俗称卖(mài)楼(lóu)花，卖期房，是一种开发商放(fàng)杠杆的方(fāng)式。98年房改，由于(yú)商(shāng)品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香(xiāng)港，引入了商(shāng)品房预售(shòu)制度。其实，当前世界不(bù)少国家存在预售制。但(dàn)是，重点来(lái)了！发达国(guó)家一般有严(yán)格的监管保障措(cuò)施，开发商在项目获(huò)得政(zhèng)府批(pī)准后(hòu)才可以(yǐ)开始销售，买家在购买(mǎi)期房后并非(fēi)像中(zhōng)国一样在支付完首付(fù)款(kuǎn)后从银行一次(cì)性贷款支付剩(shèng)余(yú)全部房款，而是根据开发商(shāng)工(gōng)程(chéng)进度在完全交房前进行分期支(zhī)付。所(suǒ)以，预(yù)售制度是需要(yào)严格的资(zī)金监管、分(fēn)期支付以及违约处罚措(cuò)施作为保障的，如果没有这些保障措施(shī)，一(yī)定会触发风(fēng)险，对购房民(mín)众(zhòng)不公平，所(suǒ)以不如借机取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售(shòu)制度，以(yǐ)后改为现(xiàn)房销售。客(kè)观讲预售制度(dù)有一定历史阶(jiē)段性，现在(zài)中(zhōng)国住(zhù)房进(jìn)入存(cún)量时代，取消预售制度有助于降负债降(jiàng)杠杆(gān)，不再把烂尾风险甩给老百姓和社(shè)会，当然(rán)这(zhè)需(xū)要配套房企债务(wù)重组(zǔ)、复(fù)工保交楼(lóu)、恢复市场信心(xīn)和房地产长(zhǎng)效机制。这是个技(jì)术活，只(zhǐ)要坚持市场化改革，中国(guó)一定能化(huà)解这个(gè)难题，让房地产(chǎn)回(huí)归(guī)实体经(jīng)济和(hé)居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如(rú)果取(qǔ)消预售制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑(duì)现的(de)营销手段(duàn)，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产品质(zhì)量和诚信(xìn)，这(zhè)才是对购房民众的最根本最实质的保障(zhàng)，这(zhè)样将极大的提升开发(fā)商(shāng)的建筑质(zhì)量，实(shí)现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣币。所有商业的(de)本(běn)质是向善，是以(yǐ)客户为中(zhōng)心，房地(dì)产也不(bù)能例外，老百姓买房子(zi)是天大的事，烂尾毁三(sān)代，好房幸福一家人。从这个角度(dù)，取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制、实施现房销(xiāo)售是实现老(lǎo)百姓安居乐业(yè)、社会(huì)长治久安、行业企业健康发展的(de)重大措施。在当前的情况(kuàng)下，取消预(yù)售(shòu)制要结合(hé)稳楼市、房地产软着(zhe)陆、打通(tōng)金融(róng)支持(chí)当期(qī)三好(hǎo)生、新(xīn)模(mó)式等综合施策。

　　作者(zhě)十(shí)年前在(zài)国务院发展研(yán)究中心参与财税改革方案(àn)研(yán)究(jiū)时，对预售制(zhì)、房(fáng)地产税、人(rén)地(dì)挂(guà)钩、金融稳(wěn)定、房(fáng)企杠杆率等进行(xíng)过长期系(xì)统的(de)专项研究。（参(cān)考后(hòu)来形成的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供给(gěi)量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预(yù)售制”

　　1.3 预(yù)售制(zhì)推动(dòng)城市(shì)化(huà)进程(chéng)，但背后潜(qián)藏的风险确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方全程(chéng)监管，交付时(shí)开发商凭验(yàn)收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提(tí)供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设置期房预(yù)付款保全措(cuò)施(shī)

　　2.5 新加坡(pō)：买方资(zī)金由银行监管(guǎn)，享1年保修期(qī)后(hòu)付尾(wěi)款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预售(shòu)制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英(yīng)东创造(zào)“卖楼花”模式(shì)

　　二(èr)十世纪五十年代在中(zhōng)国香港，楼(lóu)宇(yǔ)出租(zū)是地(dì)产行(xíng)业(yè)盛(shèng)行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金(jīn)周(zhōu)转期(qī)长等问(wèn)题(tí)，分层销售孕育而生。20世纪(jì)50年(nián)代，中(zhōng)国香港(gǎng)还未推行公共房屋(wū)制度，许多(duō)人(rén)栖身于木屋(wū)或者其他(tā)临时住宅，住房的需(xū)求是相当高，不(bù)过大多数居民的(de)储蓄很少。当时楼宇买卖(mài)多数以一整栋楼(lóu)为单位，需要(yào)雄厚(hòu)的资金实力才能购买。虽(suī)然(rán)楼宇出(chū)租是中国香港地产行(xíng)业盛(shèng)行的方式(shì)，但有着转让(ràng)难(nán)、出租资金周转期长等(děng)问题。针对这一系列问题，不少地产商(shāng)开始(shǐ)探求新的方式，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层出售。这模式(shì)一经推(tuī)行，购买(mǎi)楼宇的市民数量有(yǒu)所增(zēng)加，开发商资金周转(zhuǎn)加快(kuài)。

　　在分(fēn)层出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模(mó)式引入房地产(chǎn)销售，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英东创办立信置(zhì)业有限公司，凭借商(shāng)业直觉和(hé)多(duō)年经营杂货(huò)铺(pù)、海上驳运业务的经验，对于商品(pǐn)流通(tōng)、资金周(zhōu)转有着独到的见解(jiě)，在努(nǔ)力(lì)寻求方法加(jiā)快自身资(zī)金(jīn)周转。当时其(qí)在购(gòu)下九龙(lóng)的一块地盘后，除了分层出售、还印发售楼说明书(shū)，上有文字详尽说明楼宇(yǔ)的地势环境、建筑材料(liào)、分层价格(gé)、订购方法(fǎ)等(děng)。此外，“卖楼花”是另外(wài)一个亮点，即先收取(qǔ)买(mǎi)家的订金，采用类似租(zū)金的分期付款(kuǎn)形(xíng)式，等新楼(lóu)落成时，收(shōu)齐买家的钱，买家(jiā)就拥有了自己的房产(chǎn)。这种方式(shì)减轻了民众购房的资金压力(lì)，加速了(le)房屋的建造和销(xiāo)售，也解(jiě)决(jué)了制造商的资金(jīn)问(wèn)题，降低投资风险，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的举(jǔ)措。“预(yù)售楼花+分期付款”的销售模式成为当时中(zhōng)国香港房地产市场(chǎng)的一(yī)大(dà)特色(sè)，纵观中国(guó)香港房地产市场的(de)改革，“卖楼(lóu)花”模式(shì)高效率地解(jiě)决了核心的住房供不应求的问(wèn)题，使(shǐ)房市发展进入新阶段。

　　预(yù)售(shòu)楼花模式(shì)推动了(le)中国香(xiāng)港楼(lóu)市(shì)几(jǐ)十(shí)年繁荣(róng)，但期间也出现过“烂尾(wěi)楼”的情(qíng)况，但监(jiān)管部(bù)门不(bù)断(duàn)完善、规范(fàn)化(huà)，建立健全的监管机制，促进市场健康发(fā)展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因(yīn)建筑(zhù)费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后(hòu)，中国(guó)香港管理部(bù)门提升了对于预售楼花制(zhì)度的(de)监管，即要(yào)求(qiú)开发(fā)商在预售前(qián)，确保(bǎo)地价款已经全部支付，还(hái)要(yào)证明自身有资金等能力把(bǎ)项目完成(chéng)，资金需放入(rù)律师所托管(guǎn)，支取时需律所和(hé)建筑(zhù)师(shī)的(de)核准(zhǔn)。为了防止开发商、律所、建筑(zhù)师等造假，套取监管(guǎn)账户(hù)资金(jīn)，中国香港要(yào)求律师行在银行(xíng)开(kāi)设的信(xìn)托(tuō)账(zhàng)户（监管账(zhàng)户(hù)）、开发商(shāng)操作等(děng)采取(qǔ)全透明化机制，且银(yín)行的责任(rèn)上升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成最大风险方，后(hòu)续(xù)需(xū)自(zì)身推动项目完工。随着(zhe)监(jiān)管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　二(èr)十世纪(jì)九十年代(dài)，中国内地面临住(zhù)房需(xū)求(qiú)大(dà)和供给量短(duǎn)缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国(guó)以来，中国内(nèi)地优先发展重(zhòng)工业，强调(diào)基础建设(shè)，这(zhè)一导(dǎo)向使(shǐ)前期发(fā)展工业化(huà)的进程(chéng)大于(yú)城(chéng)市(shì)化进程(chéng)，唯有解决住(zhù)房基础(chǔ)等城市化配套问题，才能进一(yī)步推(tuī)进城市化。但当(dāng)时推行(xíng)的是“统(tǒng)一管理，统一分配，以(yǐ)租养房(fáng)”的福利分房(fáng)制度(dù)，住房市(shì)场发展起步较晚、增速(sù)较慢，福利分(fēn)房(fáng)制(zhì)度也出(chū)现(xiàn)了分(fēn)配不公、效率低、配套差等问题，因(yīn)此(cǐ)福利分房制度不再适用于当时(shí)的(de)国情。叠加(jiā)房地产市场面(miàn)临商品(pǐn)房的需(xū)求(qiú)量大，而社会缺少大型房地产开发商(shāng)，商(shāng)品房供应(yīng)量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼(lóu)花”模(mó)式无疑是对内(nèi)地房地产(chǎn)市场的一针强心剂。从(cóng)1994年(nián)起(qǐ)，中国(guó)内(nèi)地逐步引进中(zhōng)国香港(gǎng)预售商品房制度，先后出(chū)台多项文(wén)件(jiàn)，大力支持国内房地产(chǎn)市场(chǎng)改革。例如，1998年，国(guó)务院出台《关于(yú)进(jìn)一步深化城镇住房制度改(gǎi)革，加快住房建设的通知》文件(jiàn)，决定停止住房无偿(cháng)实物(wù)分配，逐步实行(xíng)住房分配(pèi)货币化、住房供给商品化、社会化的(de)住房新(xīn)体制，从计划经济下(xià)的福(fú)利分房转向(xiàng)市场经济的商品房。房地产市场(chǎng)采用预售制，允(yǔn)许开发(fā)商(shāng)卖期房，解决了(le)房企缺少资金和开(kāi)发时间周期(qī)长的两大难题，开发商(shāng)以预售款撬动(dòng)下一个(gè)项目(mù)的开发，形成滚动开发(fā)模式，住房供应速度(dù)加(jiā)快。自此中国内(nèi)地开始(shǐ)房改货币化，中(zhōng)国人民(mín)银(yín)行等多(duō)方(fāng)迅速出台相(xiāng)关的(de)信贷政策(cè)，支持购(gòu)房者，极大(dà)作用推动(dòng)了房地(dì)产(chǎn)市场的发(fā)展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经(jīng)调(diào)整形成契合中国内地的(de)商品房预(yù)售制度。预售制(zhì)的(de)初衷是为了缓解(jiě)房(fáng)企资(zī)金压力(lì)，加(jiā)快(kuài)城镇(zhèn)住房建(jiàn)设。具体来说，是指房(fáng)地产开发(fā)企业将正在建(jiàn)设中的房屋预先出售(shòu)给购房者(zhě)，由(yóu)购房(fáng)者支付定金(jīn)或房款的行为。区别(bié)于中国香(xiāng)港，在中国内地(dì)实践过程(chéng)中，商品房预售(shòu)流(liú)程为(wèi)：房地产(chǎn)开(kāi)发商办理预(yù)售许可证-签订(dìng)商品房买卖(mài)合同-进(jìn)行备案登记(jì)和预告登记-交(jiāo)付房屋。在(zài)购房过程中，购房者需要一次性付(fù)清首(shǒu)付款(kuǎn)，并采用银行(xíng)贷款的形式(shì)一次性付清剩余房款，换言(yán)之，房(fáng)屋未建(jiàn)成，开发商可能已拿到了全部(bù)购(gòu)房(fáng)款，这点与中国香港的按(àn)照工程进度付款有所不同(tóng)。对中国(guó)内(nèi)地的开发(fā)商而言，预售制商品(pǐn)房也开启了(le)高周转、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确(què)实(shí)存(cún)在

　　作为中国(guó)内地商品(pǐn)房(fáng)销售的最主(zhǔ)要方式，预(yù)售制极大(dà)缩短房(fáng)企现(xiàn)金回笼周期(qī)，同时增加市场(chǎng)商品房供(gōng)应，推动了城镇化发展进程。预售制(zhì)在(zài)过去20多年对中国内地房地产(chǎn)市场的稳步发展起到了重要作(zuò)用，不仅(jǐn)解决了房地产市(shì)场快(kuài)速(sù)发展阶段(duàn)的资金需求(qiú)，也提(tí)高(gāo)了居民居住(zhù)水平，中国内地城镇居(jū)民(mín)从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房事业取得巨(jù)大进步，数十年时间(jiān)走(zǒu)完发(fā)达(dá)国家几百年城(chéng)镇化路程。改革开放以来，城镇(zhèn)化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增(zēng)长至(zhì)9.1亿人，43年间(jiān)增长(zhǎng)4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们(men)发布的(de)《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城(chéng)镇住宅存量从不(bù)到14亿(yì)平(píng)增至313.2亿平(píng)，城镇人均住房建筑面积(jī)从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成为中国内(nèi)地(dì)商品房销售最主要(yào)方式(shì)，2005年中国内地商(shāng)品住宅期房(fáng)销(xiāo)售(shòu)面积占总销(xiāo)售面积的(de)比重为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面积达(dá)15.6亿平(píng)，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制(zhì)也推(tuī)动了中国内地房地产行(xíng)业的发展。中国(guó)内地房地(dì)产历(lì)经二十多年长(zhǎng)周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开(kāi)工面积(jī)从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平(píng)，累(lèi)计上涨(zhǎng)8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地(dì)产开发投资完成额从0.4万(wàn)亿元(yuán)增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销(xiāo)售面积和销(xiāo)售金额分别从1.5亿平增(zēng)至(zhì)17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产(chǎn)业的快速发展，房地(dì)产企(qǐ)业(yè)从无(wú)到有、从国企先行到(dào)民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企业数量达(dá)9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产也成(chéng)为拉(lā)动中国内地经济高增(zēng)长的火车头(tóu)。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房(fáng)地产(chǎn)带动的上下游(yóu)产业链特别长，高达50多个(gè)行业。2020年房地产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产业增加(jiā)值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房(fáng)地产带(dài)动产业(yè)链(liàn)占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房(fáng)地产对(duì)金融、批发、建材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年(nián)房地产完全拉动的(de)投(tóu)资(zī)占全社会固定(dìng)资产投资(zī)的51.5％，其(qí)中(zhōng)，房地产开发投(tóu)资占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠(qú)道，从(cóng)房(fáng)地(dì)产(chǎn)贷款占银行各项贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如(rú)果加上信托等通道(dào)业(yè)务，占(zhàn)比(bǐ)超过(guò)三分之一。从房地产(chǎn)融资存量(liàng)占社融(róng)存(cún)量比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约(yuē)，将导致银行(xíng)不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效应(yīng)渠道，根据我们(men)的《中国住房市(shì)值(zhí)测算报告》，2020年(nián)中国住房市(shì)值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法德(dé)三(sān)国合(hé)计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市(shì)值占股债房市值的比例(lì)看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的(de)37％、英国(guó)的49％、法(fǎ)国(guó)的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市(shì)值(zhí)与(yǔ)股(gǔ)债房(fáng)市(shì)值的比例较高(gāo)，主要打死日本人犯法吗，现在打死日本人犯法吗是因为住房市值(zhí)高(gāo)，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接融(róng)资比例(lì)较低，股票、债券市值(zhí)较低(dī)，居民投资(zī)渠(qú)道(dào)缺乏(fá)。

　　不可否(fǒu)认，预售制(zhì)背后潜藏的风(fēng)险确实存在，当前的负(fù)面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面看(kàn)，绝大(dà)部分商品是一(yī)手交钱一手交货，预(yù)售制是(shì)对购买(mǎi)者的单(dān)方面不公平制度，购房老百姓几乎(hū)承担(dān)了(le)所有(yǒu)商品不(bù)能交付的风险(xiǎn)。比如，交房等(děng)待期一般为两年，在此期间，购房者(zhě)不(bù)仅(jǐn)承担银行(xíng)利息，还要承担延迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延期(qī)办(bàn)理(lǐ)甚至不(bù)能交房等风险。另外，购房者和开(kāi)发商之间的(de)购房合(hé)同、购房者(zhě)和银行的按揭贷款合(hé)同是两个独立的(de)合同关系(xì)，如果开发商发(fā)生违约，购房者只能根据购房合同向(xiàng)开发商主张权力，但依旧需要根(gēn)据按揭贷(dài)款(kuǎn)合同按(àn)时向银行进行贷款(kuǎn)偿(cháng)还(hái)，因此购房(fáng)者(zhě)承担的风险(xiǎn)较(jiào)大(dà)。

　　从行业层面看，预售制助推部(bù)分(fēn)房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，资(zī)金(jīn)若遇到下行(xíng)周期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响(xiǎng)自身信用(yòng)和(hé)购房者对(duì)行业的(de)信心(xīn)。

　　从金融层面看，银行(xíng)作(zuò)为按揭贷款的发放方，一旦房企因为市场(chǎng)波动或经营不善，出现资金链(liàn)断裂等一系列问题(tí)，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房(fáng)企通(tōng)过与购(gòu)房(fáng)者签订(dìng)的预售合同和(hé)按揭合同，已经从(cóng)银(yín)行获得房款，如果(guǒ)购房者丧(sàng)失还款能力或短期不能(néng)还款等，则风险完全由(yóu)银行(xíng)承担，银(yín)行将面(miàn)临较大的坏账压(yā)力。

　　从(cóng)监(jiān)管(guǎn)角(jiǎo)度看，购(gòu)房者的预售监管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字那就是(shì)“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市(shì)商品房预售管(guǎn)理办法》中明确规定了开发(fā)企业预售商(shāng)品房所得款项应当用于(yú)有关的工程建设，商品房预售款(kuǎn)监管的具体(tǐ)办(bàn)法，由房地(dì)产管理部门制定(dìng)。但多年以来全国并没有统一(yī)的(de)预售资金监管规定，各地实行“一城(chéng)一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市(shì)重(zhòng)点监管资金比例(lì)为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等城市则按(àn)照项目的建安(ān)成本乘(chéng)以建(jiàn)筑面积或者(zhě)项目工程总(zǒng)额报价(jià)计算重点资金。而(ér)事实是，不少购房(fáng)款未进入监管(guǎn)账户、或(huò)进(jìn)入(rù)监管(guǎn)账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥(yáo)无期，月供却被迫继续还款。那么，监管账户资金如何被挪走(zǒu)的？实(shí)际上，在(zài)过(guò)去房地产(chǎn)大开发(fā)时代的高周转背(bèi)景下(xià)，抽调预(yù)售(shòu)款监管账户资金(jīn)，是行业“潜规则(zé)”。比如工(gōng)程总承(chéng)包方，以工(gōng)程建(jiàn)设名义，获得监(jiān)管(guǎn)账户拨(bō)付资(zī)金，再由工(gōng)程方将(jiāng)资金(jīn)转给房企(qǐ)，而(ér)拨付的工(gōng)程款(kuǎn)，远超(chāo)工程进(jìn)度所需(xū)。通(tōng)过这些方式套(tào)取的资金(jīn)，在房企(qǐ)各地项目间流动(dòng)，变相加(jiā)杠杆(gān)，这样做(zuò)提供了资金流动性，房企抽调资(zī)金统筹拿地、还款和楼盘建(jiàn)设，形成一种资金(jīn)循环(huán)高周转模式，但一定程度上把风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　整体(tǐ)来说，国外(wài)商(shāng)品房预售制度(dù)呈现(xiàn)以下(xià)特点(diǎn)：

　　1）预付款保护(hù)：对(duì)于购房者预付资金，一般设(shè)有(yǒu)定(dìng)金或预付款(kuǎn)保护机制，如(rú)英(yīng)国、日本；

　　2）预(yù)付(fù)款比重：要求购房者支付的预付款比例(lì)相对较低，绝大部分房款在(zài)房屋(wū)交付(fù)后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付款一(yī)般以定金方式支付，或(huò)按(àn)工程进度分期支付，或二(èr)者(zhě)结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发放(fàng)按揭贷款，一是按工程进度(dù)付款(kuǎn)，按揭(jiē)贷款(kuǎn)按照工程进(jìn)度逐渐(jiàn)发放，购(gòu)房者开始月供(gōng)；二是(shì)房屋交付后(hòu)发放按(àn)揭贷(dài)款；

　　5）房屋(wū)烂尾(wěi)保护：为预(yù)售商品房(fáng)提供期房烂(làn)尾(wěi)保(bǎo)险，在商品房出(chū)现(xiàn)重(zhòng)大(dà)延(yán)期或(huò)重大(dà)缺陷(xiàn)时(shí)，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交付质量的保(bǎo)障有两种方式，一(yī)是(shì)期房由(yóu)政府或第三方验收合格(gé)并提供验(yàn)收(shōu)凭证后，开发商凭(píng)验收(shōu)凭(píng)证取得购房者支付的房(fáng)款。二(èr)是开(kāi)发商为购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第(dì)三方全程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商(shāng)凭(píng)验(yàn)收(shōu)凭证取得房(fáng)款

　　美国期房定金(jīn)一定期(qī)限内无条件返(fǎn)还，最低(dī)首(shǒu)付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付首(shǒu)付，其余房(fáng)款交付后(hòu)按揭还款，交付(fù)前(qián)资金(jīn)由第三(sān)方全(quán)程监管(guǎn)，交付(fù)时开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得(dé)房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付(fù)比例最(zuì)低可低于3.5％，根据美国官方(fāng)数(shù)据，2021年美国平(píng)均首付比例(lì)为12％。

　　余款支付(fù)方(fāng)面，除定金或首付(fù)外(wài)，购(gòu)房者在房(fáng)屋交付后通过(guò)按(àn)揭(jiē)贷款支付剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为(wèi)防止开发商挪用资金，购房者的定金及首付(fù)款(kuǎn)由第(dì)三(sān)方公(gōng)证行或(huò)产权保(bǎo)险公(gōng)司的(de)信托账户监管。如(rú)果开发(fā)商(shāng)倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲(zhòng)裁(cái)取回，且不承(chéng)担任何责任与损失。而(ér)开发(fā)商在房屋(wū)建设过程中(zhōng)的资金全部来(lái)自银(yín)行，银行根据工(gōng)程进度向开发商提供一定(dìng)比例(lì)的贷(dài)款(kuǎn)，由于开发商挪用资金直接损害银行利(lì)益，银行有充分动机监管(guǎn)开发商施工进度。开发商在房(fáng)屋交付时需取(qǔ)得(dé)由政府(fǔ)相关部门经审查(chá)后发(fā)放(fàng)的验(yàn)收凭证，通过(guò)验收凭证向银行得到(dào)购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付购房，提供(gōng)期(qī)房烂(làn)尾险

　　德国期房(fáng)可(kě)零首(shǒu)付购房(fáng)，房款按建(jiàn)造工(gōng)期进度支付，按揭按工期放(fàng)款后还贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，开(kāi)发商或购房者可购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预(yù)售门(mén)槛方面，德(dé)国开(kāi)发(fā)商在(zài)项目获批后即可(kě)预售房屋。签署购房(fáng)合同前(qián)，购(gòu)房者需支付约2000欧的定(dìng)金并进行(xíng)预约公证，签订合同后定金退还。如(rú)由于任何原因不能购(gòu)买(mǎi)，定金(jīn)按照德国法律全部退(tuì)还(hái)。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房者需支付(fù)公证(zhèng)费和土地交易税(shuì)，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于(yú)购房附(fù)加(jiā)费(fèi)。

　　首付方(fāng)面，德国没有规定最(zuì)低首(shǒu)付比例，可零首付(fù)购(gòu)房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取按(àn)工期支付(fù)房款的制度(dù)，一般分(fēn)7笔进行(xíng)支付，具体(tǐ)支付节点(diǎn)、比(bǐ)例(lì)因项目(mù)而异(yì)。一般来说，支付节(jié)点可分为公证后(hòu)、主体完工、内部水暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃完(wán)工、室内(nèi)清洁及(jí)墙面完(wán)工、地板完工、全部完(wán)工，支付(fù)比(bǐ)例可(kě)能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方(fāng)面(miàn)，购房者可(kě)在支付房款前申请房贷(dài)，房贷利率采用固(gù)定利率，银(yín)行按施(shī)工节(jié)奏分多次发放(fàng)贷(dài)款(kuǎn)，每笔贷款给予购房者一定使用(yòng)期限(xiàn)，期(qī)限结束(shù)后，购房者开(kāi)始还贷(dài)。

　　保险方面，德国(guó)保险公司针对期房设计了(le)两种保(bǎo)险(xiǎn)，保险的功(gōng)能是当(dāng)房屋出现重大(dà)延(yán)期(qī)或重大(dà)缺陷(xiàn)时，保险公司保证开(kāi)发商(shāng)赔偿(cháng)或(huò)修(xiū)复，开发商破(pò)产，由保险公司负责相应(yīng)赔偿。保险(xiǎn)由开发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英(yīng)国预(yù)售制(zhì)设(shè)有10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，交房(fáng)前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师严格监管(guǎn)。

　　订立合同前(qián)，买卖双(shuāng)方(fāng)均有(yǒu)一名(míng)律(lǜ)师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同等各个环节，各环节内容(róng)确认无误后签订首付交换合同。

　　定金(jīn)方(fāng)面，英国(guó)设置(zhì)了10％定金保(bǎo)险保护机制，当开(kāi)发商(shāng)出现财务(wù)、经营问题时，购房者(zhě)10％的定金由保险公司(sī)赔付，而超出10％的部分较难(nán)追回(huí)。

　　首付(fù)方面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付(fù)需(xū)要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按(àn)工(gōng)程(chéng)进度(dù)付款的方式，但是交房前付款比例相对较低，一般(bān)会(huì)在合同签(qiān)订6-24个(gè)月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房(fáng)后支付。

　　交(jiāo)付(fù)环节(jié)，英(yīng)国规定房屋必须经过房产(chǎn)公证公司(sī)的检验(yàn)验收(shōu)后才能交(jiāo)付，交付后方可按揭(jiē)还(hái)贷。

　　资金(jīn)监(jiān)管环节(jié)，英(yīng)国期房预售资(zī)金(jīn)监管极为(wèi)严格(gé)，资金也由律(lǜ)师(shī)监管，在确认工程进度(dù)、支付相关款项过程中(zhōng)，由(yóu)买房律师(shī)将资金转给(gěi)卖方律师，卖方(fāng)律(lǜ)师转给开发商，即(jí)资金(jīn)在进入开(kāi)发商(shāng)账户前经过两道关口，有利于保障(zhàng)购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设置期房预(yù)付款(kuǎn)保全(quán)措施

　　日(rì)本期房交易(yì)立(lì)法，定金超5％或1000万日(rì)元时，开发商(shāng)必须完成“预售(shòu)房(fáng)定(dìng)金保(bǎo)全措(cuò)施(shī)”，交房前付款比例不超房款(kuǎn)的20％，开(kāi)发商违(wéi)约(yuē)需返还(hái)定(dìng)价并(bìng)赔偿约(yuē)10％房(fáng)款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房(fáng)屋供给严(yán)重失衡，叠加(jiā)法律(lǜ)空白，社会(huì)上(shàng)“一房二卖(mài)”现象普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅地(dì)建筑物交易法》，经(jīng)多次(cì)修订，目前(qián)是唯一一部规范期房交(jiāo)易(yì)的法(fǎ)律。

　　定金(jīn)保护方(fāng)面(miàn)，根据(jù)日本《宅地建(jiàn)物取(qǔ)引业法(fǎ)》，对购房者支付定(dìng)金超过5％或超(chāo)1000万日元(yuán)的部(bù)分，法律要(yào)求(qiú)开发商必须完成定(dìng)金保(bǎo)全措施(shī)才(cái)可预售。什么是定金保全措施(shī)？即买卖双方签订购(gòu)房(fáng)合同时，开发商向金融机构或指定保证机构或保险(xiǎn)机构签订定(dìng)金保证委托合(hé)同，设置购(gòu)房者定(dìng)金的保证或保(bǎo)险(xiǎn)，并将相应的保证金证明书交付(fù)给购房者。打死日本人犯法吗，现在打死日本人犯法吗除(chú)定金外(wài)，其他(tā)预先支付的购(gòu)房款也受该(gāi)措施保(bǎo)护。若开(kāi)发商倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购房者可凭(píng)保证金(jīn)证(zhèng)明书向金融机构或保证机构或保险公司兑(duì)付(fù)，同(tóng)时，开发商需向(xiàng)购房者赔付违约金，一般约(yuē)为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前只需支付(fù)最多不超(chāo)20％的(de)定(dìng)金，签订购房合同(tóng)后，购(gòu)房(fáng)者即(jí)可向(xiàng)银行申(shēn)请贷款，但交房(fáng)后(hòu)才开(kāi)始按揭贷款，除定金外(wài)的剩余房款在交房(fáng)后开(kāi)始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新加坡期(qī)房(fáng)购房者违约可返(fǎn)还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余(yú)款(kuǎn)按(àn)工(gōng)程进度(dù)支付，所有资金进银(yín)行专(zhuān)门(mén)项目资金账户，交(jiāo)房(fáng)后(hòu)满1年(nián)保修期后(hòu)支付15％尾(wěi)款。

　　订(dìng)金支(zhī)付环(huán)节，新(xīn)加坡开发(fā)商(shāng)有统一(yī)的选购权合(hé)同(tóng)以(yǐ)及订(dìng)金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进(jìn)一步签订购买合同，不执(zhí)行(xíng)OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付比例方面(miàn)，签订(dìng)购(gòu)房合同后，购房者需支付15％的首付及印花(huā)税(shuì)，同时(shí)购房者向银行申(shēn)请(qǐng)按揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新(xīn)加(jiā)坡(pō)期房同样采(cǎi)取按工(gōng)程(chéng)进度付款的方式，《发展商(shāng)条例》对期房付款(kuǎn)流程做了统一详细规定，要求所(suǒ)有开发商遵守，支(zhī)付节点一般(bān)为合同签(qiān)订后、地基完(wán)工(gōng)、框架完(wán)工、管道门窗(chuāng)等完工等，支付(fù)比(bǐ)例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照(zhào)工程(chéng)进度放(fàng)款，月供在此(cǐ)过程中随(suí)着(zhe)放出贷(dài)款的增加而增加，未放(fàng)款部分(fēn)无需月供。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面，购房者的订金与付款(kuǎn)会存入银行专(zhuān)门(mén)的(de)项目资金账户，账户资(zī)金提取须与房(fáng)屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年的房(fáng)屋(wū)保(bǎo)修(xiū)期，此后购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一，短期来看(kàn)，当前房地产到了政(zhèng)策出手临界点，重(zhòng)点是(shì)保(bǎo)交楼和房企重组。一(yī)方面(miàn)，加大对刚需和改善型需(xū)求(qiú)的支持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善(shàn)应对局(jú)部停(tíng)贷(dài)现象，重点是保交楼保复工保民生，给予强有力的金(jīn)融工具支(zhī)持(chí)。另一方面，从现在起，对还(hái)在(zài)正常运转的房企包(bāo)括民营企业，加(jiā)大(dà)支持力度(dù)，由优质房企牵头并购重组整个(gè)行(xíng)业，为每(měi)个(gè)房(fáng)企配套(tào)AMC和(hé)财团，给(gěi)予金融工具配套。

　　二，中期来(lái)看，应充(chōng)分(fēn)估(gū)计形势复杂性和(hé)人性复杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复工(gōng)保交楼(lóu)、重组(zǔ)房企债(zhài)务、恢(huī)复市场信心以及长(zhǎng)效(xiào)机制。长效机(jī)制(zhì)四大关(guān)键是(shì)推动城(chéng)市群(qún)战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节(jié)，建立开发商违约(yuē)后定金(jīn)保护机制，如将已支(zhī)付定金冻(dòng)结(jié)至房屋交付阶段，保障购房者定金安(ān)全。签订合同环节(jié)，鼓励保险公司介入，为房屋重大延(yán)期以及重大缺(quē)陷等情况提供充分的保障。余款支付环(huán)节，建立按工程进度付款机制(zhì)或(huò)交房后按揭贷款(kuǎn)机制，充(chōng)分保护购房者的权益。资金监管环节(jié)，引入独立于开(kāi)发商、银行(xíng)的第三方资金监管机构，或(huò)由政府相关部门直(zhí)接监管，以此防(fáng)止资金挪用(yòng)现象。交(jiāo)付环节，建立(lì)商(shāng)品(pǐn)房保(bǎo)修期(qī)制(zhì)度。保修(xiū)期(qī)内，开发商应(yīng)对房屋质量问题全(quán)权负责、免(miǎn)费(fèi)维(wéi)修，购房者在保(bǎo)修期结束后(hòu)支付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大(dà)势所趋。一方面，98年(nián)房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺(quē)钱(qián)，预售制是(shì)权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进(jìn)入存量(liàng)时代，对购房民(mín)众(zhòng)不公平的预售制已经(jīng)过时了，该取消了，改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)。另一方面，取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，开发商将(jiāng)拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不(bù)能兑现的营销手段，而(ér)是所见即所(suǒ)得(dé)的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房民众的最(zuì)根本最实质(zhì)的保障，这样将极大的提升(shēng)开发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。

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