文：任(rèn)泽(zé)平(píng)团(tuán)队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建(jiàn)设工作(zuò)会议提(tí)出“有条件的可以(yǐ)进行现房销售”，不足一个(gè)月时间，已有(yǒu)山(shān)东(dōng)、安徽(huī)、河南、四川、广东等地明(míng)确表态，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房(fáng)预售制了(le)，用你(nǐ)的钱，建你的房(fáng)子，还烂尾了，这(zhè)是对购房者的(de)不公(gōng)平。以后谁有(yǒu)钱谁建(jiàn)房，没(méi)钱没实力的别建(jiàn)了，不能把包(bāo)袱甩给老百姓和(hé)社会，这(zhè)是房(fáng)地产从(cóng)大开发时代步入(rù)高质量发展(zhǎn)阶段的(de)必然(rán)趋势，也是对购房(fáng)老百(bǎi)姓的最大保护。98年房改(gǎi)时，全国(guó)缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计(jì)，现在(zài)全国套(tào)户比超过1，从大开(kāi)发进(jìn)入存量(liàng)时代(dài)，对购房(fáng)民众不公平的(de)预售(shòu)制(zhì)已经过时了，该(gāi)取消了，改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售。以后(hòu)一手交钱，一手交(jiāo)房，天经地义(yì)。当(dāng)然二次(cì)房(fáng)改是个(gè)技术活(huó)，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以及长效机制，长效机制四大关(guān)键是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融(róng)中性稳定和房地产税。如(rú)果(guǒ)按照经济规律办(bàn)事，中国(guó)一(yī)定能(néng)实(shí)现房地产(chǎn)软着陆和长(zhǎng)期平稳健康发展，跨过(guò)这道关，解好(hǎo)这道(dào)世(shì)界难题。

　　2、为什(shén)么要取(qǔ)消预售制、改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)？大家想想，绝大部分(fēn)商品是一(yī)手交钱一手交货，预售制是对购买者(zhě)的单方(fāng)面(miàn)不公(gōng)平制度(dù)，购房老(lǎo)百姓几乎(hū)承担了(le)所有(yǒu)商品不能交(jiāo)付(fù)的风(fēng)险。从个人层面看，预售制(zhì)对(duì)购房(fáng)者非常不公平(píng)，比如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟交房、房(fáng)屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至不能交房的风险。从行业(yè)层(céng)面看，预售制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇(yù)到(dào)下行周期，会引发(fā)资(zī)金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险。取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，这样有助于(yú)落实(shí)中央房(fáng)住不炒精(jīng)神、有助于保障购房老百姓权(quán)益、有助于(yú)房企稳(wěn)健发展，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制(zhì)度怎么来的？国(guó)外什么情况？简(jiǎn)单科普一下：商品(pǐn)房预售(shòu)最早源于(yú)中国(guó)香港，俗称卖(mài)楼花(huā)，卖(mài)期房，是一种开发商放杠(gāng)杆(gān)的方式(shì)。98年定向直招士官到底是不是坑，定向直招士官是个坑亲身经历(nián)房改，由于商品房短缺，房企缺资(zī)金，借(jiè)鉴中国香港，引入了(le)商品(pǐn)房预售制度。其(qí)实(shí)，当(dāng)前世界不少国家存在预(yù)售制。但是，重点来了！发达国家一般(bān)有严格的监管保障措(cuò)施，开发商在项目获(huò)得政府(fǔ)批(pī)准后才可(kě)以开始(shǐ)销售，买家(jiā)在购买期房后并非像中(zhōng)国(guó)一样(yàng)在支付完首付款后从银行(xíng)一(yī)次性贷款(kuǎn)支(zhī)付(fù)剩余(yú)全部房款，而是根据开发(fā)商工程进(jìn)度在完(wán)全交(jiāo)房前进行(xíng)分期支付。所以，预售制度是需要(yào)严格的资金(jīn)监管(guǎn)、分期支付以及违约处罚措施作为保障的，如果没有这些保(bǎo)障措(cuò)施，一(yī)定会(huì)触(chù)发风险，对购房民众不公(gōng)平，所以(yǐ)不(bù)如借机(jī)取消预售制度，以后改为现房销售。客观讲预售(shòu)制度有一定历史阶段性(xìng)，现在中国住房(fáng)进(jìn)入(rù)存(cún)量时代，取消(xiāo)预(yù)售制度有助于降负债降(jiàng)杠杆(gān)，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓(xìng)和社会，当然(rán)这需要配套(tào)房企债务重组、复(fù)工保(bǎo)交楼(lóu)、恢复市场信(xìn)心(xīn)和房地(dì)产长效机制。这是个(gè)技术(shù)活，只要坚持市场化改(gǎi)革，中国一定能(néng)化解这个难题，让房地产回归实体经(jīng)济和居(jū)住(zhù)属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单(dān)讲，如果取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售(shòu)，开发商将(jiāng)拼的(de)不(bù)是五(wǔ)花八门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知(zhī)道(dào)能不能兑现的营销手段(duàn)，而是(shì)所见(jiàn)即所得的过硬的(de)产品质(zhì)量和(hé)诚信，这才是对购房(fáng)民众的最根(gēn)本(běn)最实质的保障，这样将极大的提升开发(fā)商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币(bì)。所有商业的本质是(shì)向善，是以(yǐ)客户为(wèi)中(zhōng)心，房(fáng)地产也不(bù)能例外，老(lǎo)百(bǎi)姓买房(fáng)子(zi)是天大的事，烂尾毁(huǐ)三(sān)代(dài)，好房幸福一家(jiā)人。从这个角度，取(qǔ)消预售制、实施现房销售是实现(xiàn)老百姓安居乐(lè)业、社会(huì)长治久安、行业(yè)企业健(jiàn)康发(fā)展的重大措施(shī)。在当前的(de)情(qíng)况下，取消预售制要结合(hé)稳楼(lóu)市、房地(dì)产软着陆、打(dǎ)通金融(róng)支持当期三好生、新模式等(děng)综合施策。

　　作(zuò)者十年(nián)前在国(guó)务院(yuàn)发展研(yán)究中心参与(yǔ)财(cái)税改革方案研究(jiū)时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金(jīn)融稳(wěn)定、房企杠(gāng)杆率(lǜ)等进行过长期(qī)系统的(de)专项研究。（参考后(hòu)来形成(chéng)的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房(fáng)预(yù)售制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大(dà)、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市(shì)化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预售资(zī)金第(dì)三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期房(fáng)交易立法，设置期房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资(zī)金由银(yín)行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪(jì)五十年代在中国香(xiāng)港，楼宇出租是(shì)地产行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资(zī)金周转期长等问(wèn)题(tí)，分层销(xiāo)售孕(yùn)育(yù)而生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还未推行公共房屋(wū)制度，许多(duō)人栖身于木屋或者其他(tā)临(lín)时住宅(zhái)，住房的(de)需(xū)求是相当高，不(bù)过大多数居民(mín)的储蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖(mài)多数(shù)以一整栋楼为单(dān)位，需要雄(xióng)厚的资金实力才(cái)能(néng)购买。虽然楼(lóu)宇出租是中国(guó)香港地产行业(yè)盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出(chū)租资金周转期(qī)长(zhǎng)等问题。针对这一系列(liè)问题，不少(shǎo)地产(chǎn)商开始探求新的(de)方式(shì)，如把楼(lóu)宇契约切开，即“分(fēn)契”，然后(hòu)将楼宇分(fēn)层出售。这模式一经推行，购买楼宇(yǔ)的(de)市民数量有所增加，开发商资金周(zhōu)转(zhuǎn)加快(kuài)。

　　在分(fēn)层出(chū)售(shòu)的基础(chǔ)上，将“按揭”模式引(yǐn)入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办(bàn)立信置业有(yǒu)限(xiàn)公司，凭借商业直(zhí)觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对(duì)于(yú)商(shāng)品流通(tōng)、资金周转有着(zhe)独到(dào)的见解(jiě)，在努力寻求(qiú)方法加快(kuài)自(zì)身(shēn)资金周转。当时其在购下九龙的一(yī)块地盘后，除了分层出售、还印发售楼(lóu)说明书(shū)，上有(yǒu)文字详尽说明楼宇的地(dì)势环境、建筑材料、分层(céng)价(jià)格、订购方(fāng)法(fǎ)等(děng)。此外，“卖楼花(huā)”是另外一(yī)个亮点，即先收取买家的订金(jīn)，采用(yòng)类(lèi)似租金(jīn)的(de)分期付款形式，等新楼落成(chéng)时，收(shōu)齐买(mǎi)家的钱，买家就拥(yōng)有了自己的房产(chǎn)。这(zhè)种(zhǒng)方式减轻了民众购房(fáng)的资金压力，加速了房屋的建造和销售，也(yě)解决(jué)了制造商(shāng)的资金问题，降低投资(zī)风险(xiǎn)，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼(lóu)花(huā)+分期付款”的(de)销售(shòu)模式成为(wèi)当时(shí)中国香港房地(dì)产市场的一大(dà)特(tè)色，纵(zòng)观中国香港房(fáng)地产市场的改革，“卖楼(lóu)花”模式高效率地解决了核心的住房(fáng)供不(bù)应求的问题，使房市发(fā)展进入新阶段。

　　预售楼花(huā)模式推动了中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)楼市几(jǐ)十(shí)年繁荣，但(dàn)期间(jiān)也出现(xiàn)过“烂尾(wěi)楼”的(de)情况，但监管(guǎn)部(bù)门不断完(wán)善、规范化，建立(lì)健全的(de)监管机制(zhì)，促进市(shì)场健康(kāng)发展(zhǎn)。例(lì)如(rú)，1960年，位于大角咀的一个楼(lóu)盘因建筑(zhù)费用(yòng)超支停工，出现“烂(làn)尾”情况。在(zài)1961年(nián)后，中国香港管理部门(mén)提升了(le)对于预售楼花制度的监管，即要求开发商在预(yù)售前，确保(bǎo)地价款(kuǎn)已(yǐ)经全部支付，还要(yào)证明自身有资(zī)金等能力把项(xiàng)目(mù)完成，资金需放入律师(shī)所托(tuō)管，支取时需律所和建筑师的核(hé)准。为了防(fáng)止开发商、律(lǜ)所、建筑师(shī)等造假(jiǎ)，套(tào)取监管账户资(zī)金，中(zhōng)国香港要求律师行在银行(xíng)开设(shè)的信(xìn)托账户（监管账户）、开(kāi)发商(shāng)操作等采(cǎi)取全透明化机制，且(qiě)银行(xíng)的责任上升，如出现房屋“烂(làn)尾”情况，银行(xíng)将成最大(dà)风险方，后续需自(zì)身推动项目(mù)完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的现(xiàn)象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　二十世(shì)纪九十年代，中国内地面临住房需求大和供给(gěi)量短缺问(wèn)题(tí)，引入“卖楼花”制度。建国以来，中(zhōng)国(guó)内(nèi)地优先发展(zhǎn)重工业，强调基础建设，这(zhè)一导(dǎo)向使前期发展工业化的进程大于城市化(huà)进程，唯(wéi)有解决(jué)住房基础等城市(shì)化配套问题，才能(néng)进(jìn)一步推进城市化。但当(dāng)时(shí)推行(xíng)的是“统一管理，统一分配，以租(zū)养(yǎng)房”的福利分房制度，住房市场发展起(qǐ)步较晚(wǎn)、增速较慢，福利分房制度也出现(xiàn)了(le)分配(pèi)不(bù)公(gōng)、效率低、配套(tào)差(chà)等(děng)问(wèn)题(tí)，因此福(fú)利(lì)分房制度不再适用于(yú)当时的国情。叠加房地(dì)产市(shì)场面临(lín)商品(pǐn)房的需求(qiú)量大(dà)，而社会缺(quē)少大型(xíng)房地产开发商，商品房供应量小的困(kùn)境，此时引入中国香港的(de)“卖楼花”模(mó)式无(wú)疑是对内(nèi)地房地产市(shì)场的一针强心剂。从1994年起，中国(guó)内(nèi)地(dì)逐步引进中国香港预售商(shāng)品房制度，先后出台多项文件，大(dà)力支持国(guó)内房地产市场改革(gé)。例如，1998年，国务院出台《关于(yú)进一步(bù)深化城镇住(zhù)房(fáng)制度改革，加快(kuài)住房建设(shè)的通知(zhī)》文件，决定停止住(zhù)房无偿实物分配，逐(zhú)步实(shí)行(xíng)住房分配(pèi)货币化、住房供(gōng)给(gěi)商品化(huà)、社会化的住房新体制(zhì)，从计划经(jīng)济下的福利分房转向市场经(jīng)济的商(shāng)品房(fáng)。房(fáng)地(dì)产市场采(cǎi)用预(yù)售制，允(yǔn)许开发商卖期房(fáng)，解决(jué)了房企缺少(shǎo)资金和开发时间周(zhōu)期长的两(liǎng)大(dà)难题，开(kāi)发商以预售(shòu)款撬动下一个项目(mù)的开发(fā)，形成滚动(dòng)开发模式，住房供(gōng)应(yīng)速度加快。自此(cǐ)中国内地开始房改货币化，中(zhōng)国(guó)人(rén)民银行等(děng)多方迅(xùn)速出台(tái)相关的信贷(dài)政策(cè)，支持购房(fáng)者，极大(dà)作用(yòng)推动了房地(dì)产市场(chǎng)的发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花”模式(shì)后(hòu)，经调(diào)整形成契合中(zhōng)国(guó)内地(dì)的商品房预售制度。预售制的初衷是为(wèi)了缓解房(fáng)企(qǐ)资金压力(lì)，加快城镇住房建(jiàn)设(shè)。具体来说，是指房地产开发企(qǐ)业将正在(zài)建(jiàn)设中的房屋预先(xiān)出售给购房者，由购房(fáng)者(zhě)支付(fù)定(dìng)金或(huò)房款(kuǎn)的(de)行为。区别于中国香(xiāng)港，在中国(guó)内地实践(jiàn)过程(chéng)中，商品房预售流(liú)程为：房地产(chǎn)开发(fā)商办(bàn)理预(yù)售许(xǔ)可(kě)证-签(qiān)订商品(pǐn)房买卖合同-进行备案登记和预告登记(jì)-交付房屋(wū)。在(zài)购房过程中，购房者(zhě)需要一次性付清(qīng)首付款，并采用银(yín)行贷(dài)款的形式一次性(xìng)付(fù)清剩(shèng)余房款，换言(yán)之，房(fáng)屋未(wèi)建成，开发(fā)商可能已(yǐ)拿到了全部购房款(kuǎn)，这点与中国香港(gǎng)的(de)按(àn)照工程进度付款有所不(bù)同。对中国内地(dì)的开(kāi)发商(shāng)而(ér)言，预售制商品(pǐn)房也开启(qǐ)了高周(zhōu)转、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市(shì)化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实(shí)存在(zài)

　　作为中国内地商品房(fáng)销售的最主(zhǔ)要方式，预售(shòu)制极大缩(suō)短房(fáng)企现金回笼(lóng)周期，同时增加市场商品(pǐn)房供应(yīng)，推动(dòng)了城(chéng)镇化发(fā)展进程(chéng)。预售制在过去20多(duō)年对中国内(nèi)地房地产市(shì)场的稳步发展(zhǎn)起(qǐ)到了(le)重要作用，不仅(jǐn)解决了房地(dì)产市场快速发展阶段的资金需求，也提(tí)高了居民居住水平，中(zhōng)国(guó)内(nèi)地城镇居民(mín)从筒(tǒng)子楼住到住宅(zhái)小区(qū)，从全民蜗居到基本适居，住房事业(yè)取得巨大进步(bù)，数十年(nián)时间走(zǒu)完发达国家几(jǐ)百年(nián)城镇(zhèn)化路程(chéng)。改革开放以来，城镇(zhèn)化进程(chéng)进入快速发展时期(qī)。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面积由(yóu)7438平方公里增长至60721平方(fāng)公(gōng)里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们(men)发布(bù)的《中国住房(fáng)存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中(zhōng)国内地城(chéng)镇住宅存量从不到14亿平(píng)增(zēng)至313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑面积(jī)从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数(shù)从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售制在(zài)当前(qián)已成(chéng)为(wèi)中国内地商品房(fáng)销售(shòu)最主要方(fāng)式，2005年中国(guó)内地商品住宅期房销售面积(jī)占总销(xiāo)售面(miàn)积的(de)比重为63％，而(ér)2021年期(qī)房累计(jì)销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也(yě)推动了(le)中国内(nèi)地(dì)房(fáng)地产(chǎn)行业的发展。中(zhōng)国内地房地(dì)产历(lì)经二(èr)十(shí)多(duō)年长周期繁荣，行业各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房(fáng)地(dì)产(chǎn)开(kāi)发(fā)投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍(bèi)，年(nián)复合增速17.8％。商品房(fáng)销售(shòu)面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速发展(zhǎn)，房(fáng)地产(chǎn)企(qǐ)业从无到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍(bèi)。

　　二十(shí)年(nián)来房(fáng)地产也成为拉动中国内(nèi)地经济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道(dào)，房(fáng)地产带动的上下游产业(yè)链特别(bié)长，高达50多个(gè)行(xíng)业(yè)。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中(zhōng)房地产业增加(jiā)值占GDP的(de)7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带(dài)动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中(zhōng)房地产对金融、批(pī)发(fā)、建材的带动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产完全拉动(dòng)的(de)投资占全社(shè)会固定资产投资的51.5％，其(qí)中，房地产(chǎn)开发投资占(zhàn)固定资(zī)产(chǎn)投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠(qú)道，从房地产贷款(kuǎn)占银行各(gè)项贷(dài)款(kuǎn)余额的(de)比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加(jiā)上信托等(děng)通道业务，占比超过三分(fēn)之一。从房地产融资存量占社融存量(liàng)比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面(miàn)积违约，将导致(zhì)银(yín)行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居(jū)民(mín)财富(fù)效(xiào)应渠道，根据我们的《中国住房市值测算(suàn)报告》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万亿美元，大(dà)于美国的33.6万亿(yì)美元、日(rì)本的(de)10.8万亿美元、英法德三国合(hé)计的(de)31.5万亿美元(yuán)。从住(zhù)房市值(zhí)占(zhàn)股债房市值(zhí)的比例(lì)看，2020年(nián)中国为(wèi)66.6％，高于美国(guó)的(de)27％、日本的(de)37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住房(fáng)市(shì)值与股债房市值的(de)比(bǐ)例较高，主要是因(yīn)为住(zhù)房市值高，以及中国(guó)资本市场发育尚不成(chéng)熟，直接(jiē)融资比例较低，股票、债券市值较低，居民投资渠(qú)道缺(quē)乏。

　　不(bù)可(kě)否认，预售(shòu)制背后(hòu)潜藏的风险确实存在，当前(qián)的负面效应愈(yù)发凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝(jué)大部分商品是一手交钱一手交货(huò)，预售制是对购买者的单方面不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付(fù)的风险。比如，交(jiāo)房等待期一般(bān)为(wèi)两年(nián)，在此期(qī)间，购(gòu)房者不(bù)仅承(chéng)担银(yín)行(xíng)利息，还(hái)要承担延迟(chí)交房、“一房二(èr)卖”、房(fáng)屋质量(liàng)、房产证延期办(bàn)理甚(shèn)至(zhì)不能交房等(děng)风险。另(lìng)外，购房者和开发商之间(jiān)的购房(fáng)合同、购房者和银行的按(àn)揭贷(dài)款合(hé)同(tóng)是两个独(dú)立的合同关(guān)系，如果开发商发生违约(yuē)，购房者只能根据购房合同向开发(fā)商主张权力(lì)，但(dàn)依(yī)旧需要根据按揭贷(dài)款合(hé)同(tóng)按时向银行进行(xíng)贷(dài)款偿还(hái)，因此购房者承(chéng)担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业(yè)层(céng)面看(kàn)，预售制助(zhù)推(tuī)部分(fēn)房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到(dào)下行周期，会引发(fā)资金链断(duàn)裂、项目(mù)搁置等系列风险(xiǎn)，进行影响自身信用和购房者对行(xíng)业的信心。

　　从金融层面看(kàn)，银行作(zuò)为(wèi)按(àn)揭贷款的发放(fàng)方，一旦房(fáng)企因(yīn)为(wèi)市场波动或经营不善，出(chū)现资金链断裂(liè)等一系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企(qǐ)通过与(yǔ)购(gòu)房(fáng)者签订的预售合同和(hé)按揭合(hé)同，已经从银行获得房(fáng)款，如(rú)果购房者丧失还款能力或(huò)短(duǎn)期不(bù)能(néng)还(hái)款等，则风险完全由(yóu)银行(xíng)承担，银(yín)行将面临较大的坏账压(yā)力。

　　从监管角度看(kàn)，购(gòu)房者的(de)预售(shòu)监(jiān)管资(zī)金去(qù)哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没(méi)钱付(fù)工程款。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确规定了(le)开(kāi)发企(qǐ)业预售(shòu)商品(pǐn)房(fáng)所得款项应当用于(yú)有(yǒu)关的工程建(jiàn)设，商(shāng)品房预售款监管的(de)具体办法，由房地产(chǎn)管理部门制定。但多年以来全国并没(méi)有(yǒu)统一的预(yù)售资(zī)金(jīn)监管规定，各地实(shí)行“一(yī)城一策”。例(lì)如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市重点监管(guǎn)资金比例(lì)为总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州(zhōu)、福州(zhōu)、合肥等城市则按照项目的建安(ān)成本乘以(yǐ)建筑面积或者项(xiàng)目工程总额报价计算重点(diǎn)资金。而事实(shí)是，不少购房(fáng)款未进入监(jiān)管账户、或进入监管账户后被挪用(yòng)，导致(zhì)楼盘(pán)没有(yǒu)资(zī)金继续建(jiàn)设。收楼(lóu)遥遥无期，月供却(què)被迫继续(xù)还款。那么，监管账户(hù)资金如何(hé)被挪走的(de)？实际上，在(zài)过去(qù)房地产(chǎn)大开发(fā)时代的高周转(zhuǎn)背(bèi)景下，抽调预售款监(jiān)管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方(fāng)，以工程建(jiàn)设(shè)名义，获得监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)拨(bō)付资金，再由工程方将(jiāng)资金转给房企，而拨付的工程款，远超工(gōng)程进度所(suǒ)需。通过这些方式套取(qǔ)的资(zī)金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金(jīn)流动性，房企抽调(diào)资金统筹拿地(dì)、还款和楼盘建设，形(xíng)成一种资金循环高周转模式，但(dàn)一定程度(dù)上把风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说(shuō)，国外(wài)商品房预售制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房者(zhě)预(yù)付(fù)资金(jīn)，一般设有(yǒu)定(dìng)金(jīn)或预付款保护(hù)机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付(fù)款比重(zhòng)：要求购房者(zhě)支付的(de)预付款比例相对较低(dī)，绝大部分房款(kuǎn)在房屋(wū)交付(fù)后(hòu)开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金(jīn)方式支付，或按工程进度分期支(zhī)付(fù)，或(huò)二者结(jié)合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采(cǎi)用两种方式发放(fàng)按揭贷款(kuǎn)，一是按工(gōng)程进度付款(kuǎn)，按揭贷(dài)款按照工程进度逐(zhú)渐发放，购房者开始(shǐ)月供；二(èr)是房屋交(jiāo)付后发放(fàng)按揭(jiē)贷(dài)款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售商(shāng)品(pǐn)房(fáng)提供期(qī)房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)，在商品房出现(xiàn)重大延期或重大(dà)缺(quē)陷时，保障(zhàng)购(gòu)房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付(fù)保(bǎo)护：房屋交付质量的保障有两(liǎng)种方(fāng)式，一是(shì)期房由(yóu)政(zhèng)府或第(dì)三方(fāng)验收(shōu)合格并提(tí)供验收凭证后，开发商凭验收(shōu)凭证取得购房者支付的房款。二是开(kāi)发商(shāng)为购(gòu)房者(zhě)提供一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保修期(qī)满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预(yù)售资金(jīn)第三方(fāng)全(quán)程(chéng)监管，交付时开发(fā)商凭(píng)验收(shōu)凭证取得房款(kuǎn)

　　美(měi)国(guó)期房定金(jīn)一定期(qī)限内无(wú)条件返还(hái)，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其(qí)余(yú)房款交付后按揭还款，交付前资金(jīn)由第(dì)三(sān)方全程(chéng)监管，交付(fù)时(shí)开发商(shāng)凭验收凭证取得房(定向直招士官到底是不是坑，定向直招士官是个坑亲身经历fáng)款。

　　定(dìng)金及首付环(huán)节(jié)，定金比例(lì)一般为房款的1％-5％，首付(fù)比例最低可低于3.5％，根(gēn)据美国(guó)官方数据，2021年美国平均首(shǒu)付比(bǐ)例为(wèi)12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定(dìng)金或首付外(wài)，购(gòu)房者在房屋交付后(hòu)通过按(àn)揭贷款支付剩余房款。

　　资金监(jiān)管方面，美国为防止开发商挪(nuó)用资金(jīn)，购房者的定金及首(shǒu)付款由第(dì)三方公证(zhèng)行或(huò)产权保(bǎo)险公司的信托账户(hù)监管。如(rú)果开发商倒(dào)闭(bì)导致(zhì)楼盘烂尾(wěi)，购(gòu)房者(zhě)资金(jīn)可(kě)通过申请(qǐng)仲裁取回，且不承担任何责(zé)任与(yǔ)损失(shī)。而(ér)开发商在房(fáng)屋建设(shè)过(guò)程中的(de)资金全部来自银(yín)行，银行根据(jù)工(gōng)程进度(dù)向开发(fā)商提供一(yī)定比例(lì)的贷款，由(yóu)于开发商挪用(yòng)资金直接损(sǔn)害(hài)银行利益，银行有充(chōng)分动机监(jiān)管开发商(shāng)施工进度。开发商在房屋交付时需取得由政府(fǔ)相关部门(mén)经(jīng)审查后发放的(de)验收(shōu)凭(píng)证，通过验收凭证向银行得到购房者支(zhī)付(fù)的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按建造工(gōng)期进度支付，按(àn)揭按工期放(fàng)款后还贷(dài)，房贷利率(lǜ)采用固定(dìng)利率，开发商或购房者可(kě)购买(mǎi)期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开发商(shāng)在(zài)项(xiàng)目获批后即(jí)可预售(shòu)房屋。签署购房合(hé)同前，购房(fáng)者需支付约2000欧的定金并进(jìn)行预约公证(zhèng)，签订合同后定金退还。如由于任何(hé)原因不能购买，定(dìng)金按(àn)照德国(guó)法(fǎ)律全部退还。

　　签署购房合同后(hòu)，购房者需支(zhī)付公(gōng)证费和土地交(jiāo)易税，分(fēn)别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在(zài)购房款中，属于(yú)购房附加费(fèi)。

　　首付(fù)方(fāng)面(miàn)，德国没有规(guī)定最低(dī)首(shǒu)付比(bǐ)例，可零首付(fù)购房。

　　余款方(fāng)面，德国也(yě)采取按工(gōng)期支付房(fáng)款(kuǎn)的制度，一般分7笔(bǐ)进行支付，具体支付(fù)节(jié)点、比例因项目而异。一般(bān)来说，支付(fù)节(jié)点可(kě)分为(wèi)公证后、主体(tǐ)完工、内(nèi)部水暖(nuǎn)电路(lù)完工、窗户(hù)玻璃完工、室内清(qīng)洁及墙面完工(gōng)、地板完工、全部完工，支付比例可能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在支付房款(kuǎn)前申请(qǐng)房贷，房(fáng)贷利率采(cǎi)用固定利率，银行按施工节奏分(fēn)多(duō)次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购房者一定使用期限，期(qī)限(xiàn)结束后，购房者(zhě)开始还(hái)贷(dài)。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方面，德国保险公司针对期房设计了两种保险，保险的(de)功(gōng)能是当房屋出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时(shí)，保(bǎo)险(xiǎn)公司保证开发商赔偿或修复，开(kāi)发商破产(chǎn)，由保险公司负责相(xiāng)应(yīng)赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制，交房前付(fù)款比例(lì)仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方(fāng)律师严(yán)格监(jiān)管(guǎn)。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方(fāng)均有(yǒu)一名律师(shī)，负责沟通(tōng)期房(fáng)交易中的房产、资金、合(hé)同等各个环节，各环(huán)节内(nèi)容确认无误后签(qiān)订(dìng)首付(fù)交换合同。

　　定金方面，英国(guó)设置了10％定金保险保护机制，当开发商出现财务、经营问题时，购房者10％的定金由保险公司(sī)赔付，而超出(chū)10％的部分较难(nán)追回。

　　首付方面，首付比(bǐ)例通(tōng)常为(wèi)10％-25％，首付需要(yào)在合同(tóng)签订21天内支付。

　　余款支付环(huán)节，英(yīng)国采取(qǔ)按(àn)工程进度付款的方式，但是交房前(qián)付款比例相对较低，一(yī)般会(huì)在(zài)合同签订6-24个(gè)月分别支付(fù)两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后支(zhī)付。

　　交(jiāo)付环(huán)节，英国规定房屋必须经(jīng)过房(fáng)产公证公司的(de)检验验(yàn)收后才(cái)能交付，交付后方可(kě)按揭还贷。

　　资金监管环节，英国(guó)期(qī)房(fáng)预售(shòu)资金监(jiān)管(guǎn)极为(wèi)严格，资金也由律师监管，在确认工程进度(dù)、支(zhī)付(fù)相关款项过程中(zhōng)，由买房律师将(jiāng)资金转给卖方律师，卖方律师转给开(kāi)发(fā)商(shāng)，即资金(jīn)在(zài)进入开发商账(zhàng)户前经(jīng)过两道关口，有利(lì)于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期(qī)房交易(yì)立法，设置期(qī)房预付款保全措施

　　日(rì)本期房交易(yì)立法，定金超5％或1000万日元时(shí)，开发商必须完(wán)成“预售房定金保全措施(shī)”，交房前(qián)付款(kuǎn)比例不超房款的(de)20％，开(kāi)发商违约需返还(hái)定价(jià)并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立法方(fāng)面(miàn)，日(rì)本二战(zhàn)结(jié)束后由(yóu)于房屋供(gōng)给(gěi)严重失衡，叠加法律空(kōng)白(bái)，社会上“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年(nián)出台《宅地建筑(zhù)物交易法》，经(jīng)多次修(xiū)订，目前是(shì)唯一一部规范期房交易的法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根(gēn)据(jù)日本(běn)《宅(zhái)地建物取引(yǐn)业法(fǎ)》，对购(gòu)房者支付定金超过(guò)5％或(huò)超1000万日(rì)元(yuán)的部分，法律(lǜ)要求开发(fā)商(shāng)必(bì)须完成定金保全措施才可预售(shòu)。什(shén)么是(shì)定金(jīn)保全(quán)措施(shī)？即买卖双方签订购房合(hé)同时(shí)，开发商向金融机构或指定保(bǎo)证机构或保险机构(gòu)签(qiān)订定金保(bǎo)证委托合同，设置购房者(zhě)定金的(de)保证或保险，并将相应的保证金证明书交付给购房(fáng)者。除(chú)定(dìng)金外，其他(tā)预先支付(fù)的购房款也受该措施(shī)保护。若开发商倒闭导致期房烂尾(wěi)，购房(fáng)者可凭(píng)保证金证明书向金融机构或保(bǎo)证(zhèng)机构(gòu)或保险公司兑付，同时(shí)，开发商需向购(gòu)房(fáng)者(zhě)赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多(duō)不(bù)超20％的定金(jīn)，签订购房合同后，购房者(zhě)即可向银行申(shēn)请贷款，但交(jiāo)房后才开始按揭(jiē)贷(dài)款，除定(dìng)金(jīn)外的剩(shèng)余房款在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由(yóu)银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡(pō)期房(fáng)购房者违约可返还(hái)相(xiāng)当于3.75％房款的(de)订金，首(shǒu)付比例(lì)20％，余款(kuǎn)按(àn)工程进度支付，所(suǒ)有资金进银行专门项目资金(jīn)账(zhàng)户，交房后满1年保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付(fù)环(huán)节，新(xīn)加(jiā)坡开发商有统(tǒng)一的选购权合同以及(jí)订(dìng)金(jīn)返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期(qī)14天，执行(xíng)OTP则(zé)进一(yī)步签(qiān)订(dìng)购买(mǎi)合(hé)同(tóng)，不(bù)执行OTP则退(tuì)还(hái)3.75％的(de)房款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付(fù)比例(lì)方面，签订(dìng)购房合同(tóng)后，购(gòu)房者(zhě)需(xū)支付15％的(de)首付及(jí)印花税(shuì)，同时购房者(zhě)向银(yín)行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按工程进度(dù)付(fù)款的方式，《发展商条例》对期(qī)房(fáng)付(fù)款(kuǎn)流程做了(le)统一详细规(guī)定，要求(qiú)所有开发商(shāng)遵守(shǒu)，支付节点一般(bān)为合同签(qiān)订后、地基完工、框架(jià)完工、管(guǎn)道门窗等完工(gōng)等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度(dù)放款，月(yuè)供在此过程(chéng)中(zhōng)随着(zhe)放出贷款(kuǎn)的增加而增加，未放款部分无需(xū)月(yuè)供。

　　资金监管方(fāng)面，购房(fáng)者的订金与付款会存入银行(xíng)专门的项目资金账户，账户资金(jīn)提取须(xū)与(yǔ)房(fáng)屋建(jiàn)设有关(guān)。房(fáng)屋交付后，购房(fáng)者定向直招士官到底是不是坑，定向直招士官是个坑亲身经历享受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示(shì)

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地产到了政策出手临界点，重(zhòng)点是保交楼和房企重组。一(yī)方面，加大对刚需和改善型需求的支(zhī)持力度(dù)，长(zhǎng)短兼顾妥善(shàn)应对局部停贷现象(xiàng)，重点是保交楼保复工(gōng)保民生，给予强有力的金融工具支持。另一方面，从现在(zài)起，对还在正常运转的房企包括(kuò)民营(yíng)企业(yè)，加大支持力度，由优质(zhì)房企牵头并(bìng)购重组整个行业，为(wèi)每个房企(qǐ)配套AMC和财团(tuán)，给予金融工具(jù)配套。

　　二，中期(qī)来(lái)看(kàn)，应充分估计形(xíng)势(shì)复(fù)杂性和人性(xìng)复杂(zá)性，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷(dài)、复工保交楼、重组(zǔ)房(fáng)企债务、恢复市场信心以及长效机制。长效机制四大(dà)关键是推动城市(shì)群战略、人地(dì)挂钩、金融中(zhōng)性稳(wěn)定(dìng)和房地产税。定金环节(jié)，建立开发(fā)商违约后定金保护机制，如将已支付定金冻结至(zhì)房屋(wū)交付阶段，保障购房者定金安(ān)全。签订合(hé)同(tóng)环节，鼓励保(bǎo)险公(gōng)司介入，为房(fáng)屋重(zhòng)大延期以及重大缺陷等(děng)情况(kuàng)提(tí)供(gōng)充分的(de)保障。余款支付环节(jié)，建立按工程进度付(fù)款机(jī)制或交(jiāo)房后按揭贷款机制，充分(fēn)保护购房者的权(quán)益。资金监管环节，引入独立(lì)于开(kāi)发商、银行的第三(sān)方资(zī)金监(jiān)管(guǎn)机构，或(huò)由(yóu)政府相(xiāng)关部门直接监管，以此(cǐ)防止资金挪用现象。交付环节，建立商品房(fáng)保(bǎo)修期制度。保修期内，开发商(shāng)应对房屋质量问(wèn)题全(quán)权负责、免费维(wéi)修，购(gòu)房者在保修期结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大势所趋(qū)。一方(fāng)面，98年房改时，全(quán)国缺房(fáng)子，开发商缺钱(qián)，预(yù)售(shòu)制(zhì)是权宜之计，现(xiàn)在全国(guó)套户比(bǐ)超过1，从大开(kāi)发进(jìn)入存量时代(dài)，对(duì)购房(fáng)民众不公(gōng)平的预售制(zhì)已经过时了，该取消了，改为现房销售。另一(yī)方面，取消预售制，改为现房(fáng)销售，开发商(shāng)将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知道(dào)能(néng)不(bù)能兑现的(de)营销(xiāo)手段(duàn)，而(ér)是所(suǒ)见即所得的过硬的(de)产品(pǐn)质量和诚信，这才(cái)是对购房民(mín)众的最根本最(zuì)实质(zhì)的保障(zhàng)，这样将极大的提(tí)升开发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。

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