文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制(zhì)了(le)。 1月17日召开的全国住(zhù)房和城乡(xiāng)建设工作会议(yì)提出“有条件的(de)可以进(jìn)行现房销售(shòu)”，不足一个(gè)月(yuè)时(shí)间，已有山东、安(ān)徽、河南、四川(chuān)、广(guǎng)东(dōng)等地明确(què)表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售制(zhì)了(le)，用你的钱，建你的房子，还烂尾(wěi)了，这是对(duì)购房者的(de)不公平。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没实力的别建了，不能把(bǎ)包袱甩给老百姓和社会，这(zhè)是房(fáng)地产从(cóng)大开发时(shí)代(dài)步入高质量发展阶段的必然趋势，也是对购房老(lǎo)百姓的最大保护。98年房改时，全(quán)国缺房(fáng)子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计，现在全(quán)国套(tào)户比超过(guò)1，从(cóng)大开发进入存量时代，对(duì)购房(fáng)民众(zhòng)不公平的(de)预(yù)售制已经(jīng)过时了，该取(qǔ)消了，改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)。以后一手交钱，一手交房，天经地义(yì)。当然二次房改(gǎi)是个技(jì)术活，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信(xìn)心以及长效机制，长(zhǎng)效(xiào)机制四大关键是(shì)推动(dòng)城市群战略、人地(dì)挂钩(gōu)、金(jīn)融(róng)中(zhōng)性稳(wěn)定(dìng)和房(fáng)地产税(shuì)。如果(guǒ)按照经(jīng)济规律办事，中国一定能(néng)实现房(fáng)地产软着(zhe)陆和(hé)长期平稳健康发展，跨过这道关，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为什么要取消预售制(zhì)、改(gǎi)为现房销售？大家想想，绝(jué)大部分商(shāng)品是一手交钱一手交货(huò)，预(yù)售制是(shì)对购(gòu)买者(zhě)的(de)单(dān)方面(miàn)不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能交(jiāo)付的风险。从个人(rén)层面看(kàn)，预(yù)售制对(duì)购房(fáng)者非常不公平，比如，交房等待期一(yī)般为两年，在(zài)此期间，购房者(zhě)不仅承担(dān)银行(xíng)利息，还要承(chéng)担延迟交房、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交房的(de)风险。从行(xíng)业(yè)层(céng)面看，预售制助推(tuī)部分(fēn)房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风险。取(qǔ)消预售制，改为现房销售，这样有助于(yú)落实(shí)中央房住不炒精神、有助(zhù)于保障(zhàng)购房老百姓权益、有(yǒu)助(zhù)于房企稳健(jiàn)发(fā)展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建(jiàn)议取消预售(shòu)制度？预售制度(dù)怎么来的(de)？国外(wài)什么(me)情况？简单科普一(yī)下：商品房(fáng)预售(shòu)最早源于(yú)中国香(xiāng)港，俗称(chēng)卖楼(lóu)花，卖(mài)期房，是一种开发商放杠杆的(de)方式(shì)。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国(guó)香港，引(yǐn)入(rù)了(le)商品房预售制度(dù)。其实(shí)，当前(qián)世界不少国(guó)家存在预(yù)售(shòu)制。但是，重(zhòng)点来了！发达国家一(yī)般有(yǒu)严格的(de)监管(guǎn)保障措施(shī)，开(kāi)发商在项目获得政府批准后(hòu)才可(kě)以开始销(xiāo)售，买家在购买期房后并非像中国一样在(zài)支付完首付款后从银行一(yī)次(cì)性贷款支(zhī)付剩(shèng)余全部房款，而是根据开(kāi)发商工程进度在完全交房前进行分(fēn)期支付。所以，预(yù)售制度是需(xū)要(yào)严格的资(zī)金监管、分(fēn)期(qī)支付以及违(wéi)约处罚措施作为保障的，如果没有这些保障措施，一定会触发风险，对(duì)购房民众不公(gōng)平(píng)，所以不(bù)如借机(jī)取消(xiāo)预(yù)售制度(dù)，以后(hòu)改(gǎi)为现房销(xiāo)售(shòu)。客观讲(jiǎng)预(yù)售制度(dù)有一定历(lì)史(shǐ)阶段性(xìng)，现(xiàn)在中国(guó)住房进入存量时代，取消预售制(zhì)度(dù)有助(zhù)于降负(fù)债(zhài)降杠(gāng)杆(gān)，不(bù)再把烂尾风(fēng)险甩给老(lǎo)百姓和社会，当然这需要配套房企债(zhài)务重组、复工保(bǎo)交楼、恢复市场信(xìn)心和房地产(chǎn)长效(xiào)机制。这是个技术活，只要坚持市(shì)场(chǎng)化改革，中国一定(dìng)能(néng)化解这个难(nán)题，让房(fáng)地(dì)产回归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预(yù)售制，改为现房销(xiāo)售(shòu)，开(kāi)发商将拼的(de)不是(shì)五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知(zhī)道(dào)能不(bù)能兑现(xiàn)的营销手段，而(ér)是所见即所得的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是对购房民众的(de)最根本(běn)最实质的保障，这样将极大(dà)的提升开发(fā)商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本(běn)质(zhì)是向善，是以客户(hù)为中心(xīn)，房地产也(yě)不能例外，老百姓买房(fáng)子是天大的事，烂(làn)尾毁三(sān)代，好房幸(xìng)福一(yī)家人(rén)。从这(zhè)个角度(dù)，取(qǔ)消预售制、实施现房销售是(shì)实现老百姓安居乐业、社会长治(zhì)久安、行业企业健康发展的重大措施(shī)。在当(dāng)前的情况下(xià)，取消预售制要结(jié)合稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打通金(jīn)融支持当期(qī)三好生、新模(mó)式等综合施(shī)策(cè)。

　　作(zuò)者(zhě)十(shí)年前在国务院发展(zhǎn)研究中心参与(yǔ)财税改革方案研究时，对预售制(zhì)、房(fáng)地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期系统的专项研究。（参考后(hòu)来形成的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房(fáng)预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供给(gěi)量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预(yù)售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进程，但背(bèi)后潜(qián)藏的风险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方全(quán)程监管，交(jiāo)付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设置(zhì)期(qī)房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银(yín)行监管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商品房预售(shòu)制(zhì)的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪(jì)五十年代在(zài)中国香港，楼宇出(chū)租是地产行业盛行的方式(shì)，但有着转让(ràng)难、出租资金(jīn)周转期长等问题，分层(céng)销售孕育而生(shēng)。20世纪(jì)50年代，中国香港还(hái)未推行公共房屋制度，许多(duō)人(rén)栖身于(yú)木(mù)屋或者其他临时住宅，住房的需求是相当高，不过大(dà)多数居民(mín)的(de)储蓄(xù)很(hěn)少。当(dāng)时楼宇(yǔ)买卖多(duō)数(shù)以一整栋楼为单位，需要(yào)雄(xióng)厚的资金实力才能购(gòu)买。虽(suī)然楼(lóu)宇出租是中国香港地(dì)产(chǎn)行业盛(shèng)行(xíng)的方(fāng)式，但有着转让(ràng)难(nán)、出(chū)租资金(jīn)周转期长等问题。针对(duì)这一系(xì)列问题，不少地产商开始探求(qiú)新的方(fāng)式(shì)，如把楼(lóu)宇(yǔ)契约切开(kāi)，即(jí)“分契”，然后将楼宇分(fēn)层(céng)出售。这(zhè)模式一经推行，购买楼宇(yǔ)的市民数量(liàng)有(yǒu)所(suǒ)增加，开(kāi)发商资金周转加(jiā)快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引(yǐn)入房地(dì)产销售，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英东创(chuàng)办立(lì)信(xìn)置业有限公司(sī)，凭借商业直觉(jué)和多(duō)年经(jīng)营(yíng)杂货(huò)铺、海上驳运业务(wù)的经验(yàn)，对于商品流通、资金周转有着(zhe)独到的见(jiàn)解(jiě)，在努力(lì)寻求方法加快自身资金周转。当时其在(zài)购下(xià)九龙的一块地盘后(hòu)，除了分层出售、还印发(fā)售楼说明书，上有文字详尽(jǐn)说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订购方法(fǎ)等(děng)。此外，“卖楼花”是(shì)另外一个(gè)亮点，即先(xiān)收取(qǔ)买家的订金(jīn)，采(cǎi)用类似(shì)租(zū)金(jīn)的分期付款(kuǎn)形(xíng)式，等新楼落(luò)成时(shí)，收齐买家的钱，买家就(jiù)拥有了自己的房产。这种方式减轻了(le)民众购(gòu)房的(de)资金压力，加(jiā)速了房屋的建造和销售(shòu)，也解(jiě)决了(le)制造商的资金问题，降低投资风险，在当时(shí)可(kě)谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售(shòu)楼花(huā)+分期付(fù)款”的(de)销售模式成为当时中国香港房地产(chǎn)市场的(de)一大(dà)特色，纵观中国(guó)香(xiāng)港房地(dì)产市场的改革，“卖楼(lóu)花(huā)”模式高效率(lǜ)地(dì)解(jiě)决(jué)了核心的住(zhù)房供不(bù)应(yīng)求的问题，使房市(shì)发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推动(dòng)了中国香(xiāng)港楼市几十年(nián)繁荣，但(dàn)期间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的(de)情况(kuàng)，但监管(guǎn)部门不断完善(shàn)、规范化，建立健全(quán)的监管机制，促进市场健康发(fā)展。例如，1960年(nián)，位于大(dà)角咀的一个楼盘因(yīn)建筑费用超支停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香(xiāng)港管理(lǐ)部门(mén)提升(shēng)了对于(yú)预售楼花(huā)制度的监管，即要求开发商(shāng)在预售前(qián)，确保地价款(kuǎn)已经全部支付，还(hái)要证(zhèng)明自身有资(zī)金(jīn)等能(néng)力把项目完成(chéng)，资金需放入律师(shī)所托管(guǎn)，支(zhī)取(qǔ)时需律所和建(jiàn)筑师的核准。为了防止开发商、律所(suǒ)、建筑(zhù)师等造假，套取监管账户资金，中国香(xiāng)港要(yào)求律师行在银行开(kāi)设的信托账户(hù)（监管账户）、开(kāi)发商(shāng)操(cāo)作等采取全(quán)透明化机制，且(qiě)银(yín)行的责(zé)任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大风(fēng)险方(fāng)，后续(xù)需(xū)自身推动(dòng)项目完工(gōng)。随(suí)着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供(gōng)给量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预售(shòu)制(zhì)”

　　二十(shí)世纪九十(shí)年代(dài)，中国(guó)内地面(miàn)临住房需(xū)求大(dà)和供给量短缺问(wèn)题，引入“卖(mài)楼花”制度。建国(guó)以(yǐ)来，中国内地优先发展重工业，强调基础建(jiàn)设，这一导向使(shǐ)前(qián)期发(fā)展工业(yè)化的进程大于城市(shì)化(huà)进程，唯(wéi)有解决住房基(jī)础等城(chéng)市(shì)化配套(tào)问题，才能(néng)进(jìn)一(yī)步(bù)推进城(chéng)市化。但当时(shí)推行的是“统(tǒng)一管理(lǐ)，统一分配(pèi)，以(yǐ)租养房(fáng)”的(de)福利分房制度，住(zhù)房市场发(fā)展起步较晚、增(zēng)速较慢，福利分房(fáng)制度也出现了分配不公(gōng)、效(xiào)率低、配套(tào)差等(děng)问题(tí)，因此福(fú)利(lì)分房制度不再(zài)适用于当时的国情。叠加(jiā)房地产(chǎn)市场(chǎng)面(miàn)临商品房的(de)需求量大，而(ér)社会(huì)缺少大型(xíng)房地产开(kāi)发商，商品房供应量小的(de)困境(jìng)，此时引入中国(guó)香港(gǎng)的“卖楼(lóu)花”模式无疑是(shì)对内地房地产市(shì)场(chǎng)的(de)一针强心剂。从(cóng)1994年起，中(zhōng)国内(nèi)地逐步引进中国香(xiāng)港(gǎng)预售(shòu)商品房制度，先(xiān)后出(chū)台多项(xiàng)文件，大力支(zhī)持国内房地产(chǎn)市(shì)场改革。例如，1998年(nián)，国务(wù)院出(chū)台(tái)《关(guān)于(yú)进一(yī)步深化城(chéng)镇住房制度改革，加(jiā)快(kuài)住房建设的通知》文(wén)件(jiàn)，决定(dìng)停止住(zhù)房无偿实物分配，逐步实行(xíng)住房分配货币化、住房供给商品化、社会化(huà)的住(zhù)房新体制(zhì)，从计(jì)划经济下的福利分房转向市场经济的(de)商品房。房地产(chǎn)市(shì)场采用预售(shòu)制，允(yǔn)许开发(fā)商卖期(qī)房，解决了(le)房企缺少(shǎo)资金(jīn)和开发(fā)时间周期长的两大难题，开发商(shāng)以预售(shòu)款撬动下一个项(xiàng)目的(de)开(kāi)发(fā)，形成(chéng)滚动开发模式，住房(fáng)供应速度加快。自(zì)此中(zhōng)国内地开始房(fáng)改货币化，中国人民银行等多方迅速(sù)出台相关的信贷政策，支持购房者，极大(dà)作用(yòng)推动(dòng)了房地(dì)产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模(mó)式后，经调整(zhěng)形成(chéng)契(qì)合中国内(nèi)地的商品房(fáng)预售制度。预售(shòu)制(zhì)的初衷是为了缓解房企(qǐ)资金(jīn)压力，加快城镇住房建(jiàn)设。具体来说，是(shì)指房(fáng)地产开发企业将正在建设中的房(fáng)屋预先出售给(gěi)购房者，由购房者支(zhī)付定金或房款的行(xíng)为。区别(bié)于中(zhōng)国香港，在中(zhōng)国内(nèi)地实践过程中，商品房预售流(liú)程(chéng)为：房地产开发(fā)商办(bàn)理预售许可证-签订商品(pǐn)房买卖合同-进行(xíng)备(bèi)案登记和(hé)预(yù)告登记-交付(fù)房(fáng)屋。在购房过程(chéng)中，购(gòu)房者需(xū)要一次性(xìng)付(fù)清首付(fù)款(kuǎn)，并(bìng)采用(yòng)银行(xíng)贷款(kuǎn)的形式(shì)一次(cì)性付(fù)清(qīng)剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商可能(néng)已(yǐ)拿到(dào)了全(quán)部购房款，这点与中国香港(gǎng)的按照工程进(jìn)度付款有(yǒu)所不同。对中国内地的开发商(shāng)而言，预售(shòu)制商品房也开启了高周转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市(shì)化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为(wèi)中国(guó)内地商品房销售的(de)最(zuì)主(zhǔ)要方式，预售制极大(dà)缩(suō)短房企(qǐ)现金回(huí)笼周期，同(tóng)时增加市场商品房供(gōng)应，推动了城镇(zhèn)化发展进程。预售制在(zài)过去20多年对(duì)中国内地房地产市场(chǎng)的稳步发展起到了重要作用(yòng)，不仅解决了房(fáng)地产市(shì)场快(kuài)速发展阶(jiē)段的资金(jīn)需(xū)求(qiú)，也(yě)提(tí)高了居民(mín)居住水平，中国内地城镇居民从筒子楼住(zhù)到住宅小区(qū)，从全民蜗居到基(jī)本适(shì)居，住(zhù)房事业取得(dé)巨大进步，数(shù)十年(nián)时间走完发达国家(jiā)几百年城镇化(huà)路程。改革开放以(yǐ)来，城镇化(huà)进程进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面积由7438平方公里增(zēng)长(zhǎng)至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据(jù)我们(men)发布的《中国住房存量(liàng)报告(gào)：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城(chéng)镇人均住(zhù)房(fáng)建筑面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城镇(zhèn)住房套(tào)数从(cóng)约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预(yù)售制在当前(qián)已成为中国内地(dì)商品房销售最主(zhǔ)要方式，2005年中(zhōng)国内地商(shāng)品住宅期房销售面(miàn)积(jī)占总(zǒng)销售面积的(de)比重为(wèi)63％，而2021年期房累计(jì)销售(shòu)面(miàn)积达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国内地房地产行业的(de)发展。中国内地房地产历经二十多年长周期(qī)繁荣，行业各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积(jī)从2.2亿(yì)平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合(hé)增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资(zī)完成额(é)从0.4万亿元(yuán)增(zēng)至14.8万(wàn)亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房销(xiāo)售(shòu)面积和销售金额分(fēn)别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元(yuán)增至18.2万亿元(yuán)，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快(kuài)速发展，房地产企业从无到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年(nián)，房地产企业数(shù)量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地(dì)产也(yě)成为拉动中国内地经济高增(zēng)长的(de)火(huǒ)车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地(dì)产带动(dòng)的上下游产业(yè)链(liàn)特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全(qubno护照是什么意思 bno护照是英国国籍吗án)贡(gòng)献），其中房地产业增加(jiā)值占(zhàn)GDP的7.3％（直(zhí)接(jiē)贡献），房(fáng)地产带动(dòng)产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其(qí)中(zhōng)房地产对金融、批发、建(jiàn)材(cái)的带(dài)动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道(dào)，2020年房地产(chǎn)完全拉动的投(tóu)资占全社会固定资(zī)产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投(tóu)资(zī)占固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道(dào)，从房地产贷款占银行(bno护照是什么意思 bno护照是英国国籍吗xíng)各(gè)项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托等通道业务(wù)，占比(bǐ)超过(guò)三分之(zhī)一。从房地产融资存量占(zhàn)社融存量比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面积违约，将(jiāng)导致银(yín)行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效应(yīng)渠道，根据我们的《中(zhōng)国住房市值测算报(bào)告》，2020年(nián)中国(guó)住房市值为62.6万亿美元(yuán)，大于(yú)美国的33.6万(wàn)亿美元、日本的(de)10.8万(wàn)亿美(měi)元、英法德三国合计(jì)的31.5万亿美元。从住房市值(zhí)占(zhàn)股债房(fáng)市(shì)值的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日(rì)本的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市(shì)值与股(gǔ)债房(fáng)市(shì)值的比例(lì)较高，主要是因为住(zhù)房市值高，以及中国资本(běn)市场发(fā)育尚不成熟，直接融(róng)资比例(lì)较低(dī)，股(gǔ)票、债券市值较低，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确(què)实存在(zài)，当前(qián)的负(fù)面效应愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝大(dà)部分商品是一(yī)手交钱一手交(jiāo)货，预售(shòu)制是对购买者的单(dān)方面(miàn)不公平制度，购(gòu)房老百姓(xìng)几(jǐ)乎(hū)承担了所有(yǒu)商品不能交付的风(fēng)险。比(bǐ)如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此期(qī)间，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还要承(chéng)担延迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚至不能交房等风险。另外，购房者(zhě)和(hé)开发商之间的(de)购房合(hé)同、购房者(zhě)和(hé)银(yín)行的按揭贷款合(hé)同是(shì)两个独立(lì)的合同关系，如果开(kāi)发商发生违约，购房者只能(néng)根据购房合同(tóng)向开发商(shāng)主张(zhāng)权力，但依旧需要根据按揭贷款合(hé)同按时向银(yín)行进行贷款偿还，因此购(gòu)房者承担的(de)风险较大。

　　从行业层面看，预售制(zhì)助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若(ruò)遇(yù)到(dào)下行(xíng)周期(qī)，会(huì)引发(fā)资金链断裂、项目搁(gē)置等系列(liè)风(fēng)险，进行影响自身信用(yòng)和购房者对行业的信(xìn)心。

　　从金融层面(miàn)看，银(yín)行作为按揭(jiē)贷款的(de)发放方，一旦房企因为市(shì)场波(bō)动或经营不善(shàn)，出(chū)现资金链断(duàn)裂等一系列问(wèn)题，导致“烂尾”等(děng)情(qíng)况(kuàng)，而(ér)房企通过与购房者签(qiān)订的预售(shòu)合同和按揭合同，已(yǐ)经从银行(xíng)获得房(fáng)款(kuǎn)，如果购房(fáng)者丧失还(hái)款能力或短期不能还(hái)款等，则风险完(wán)全(quán)由银行承担，银行(xíng)将面临较(jiào)大的坏账(zhàng)压力(lì)。

　　从监(jiān)管(guǎn)角度看，购房者的(de)预售(shòu)监管资(zī)金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字那就(jiù)是“没(méi)钱”，即没钱付工(gōng)程款。在(zài)2004版(bǎn)的《城市(shì)商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预(yù)售管理办法》中明确规定了开发企(qǐ)业(yè)预(yù)售商品房所得款项应当用于有关的(de)工(gōng)程建设，商品(pǐn)房预售款监管(guǎn)的具体(tǐ)办(bàn)法(fǎ)，由(yóu)房地产管理部门(mén)制定。但多年(nián)以(yǐ)来全国并没有(yǒu)统一(yī)的预售资金监管规(guī)定，各地(dì)实行(xíng)“一(yī)城一策(cè)”。例如(rú)，太(tài)原、昆明、重庆、长沙(shā)等城市(shì)重点监(jiān)管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则(zé)按照项目(mù)的建安成本乘以(yǐ)建筑面(miàn)积或(huò)者(zhě)项目(mù)工程总额报价计算重点(diǎn)资金。而事实是，不少(shǎo)购(gòu)房款未进入监管账户、或进入监(jiān)管账(zhàng)户后(hòu)被挪用，导致楼盘没有(yǒu)资金继续建设。收楼遥遥(yáo)无期，月供却(què)被迫(pò)继(jì)续还款(kuǎn)。那么，监管(guǎn)账户资金如何被挪走的？实际上，在过(guò)去房地产大开发时(shí)代的(de)高(gāo)周转背景(jǐng)下，抽调预(yù)售款(kuǎn)监管账户(hù)资(zī)金，是行业“潜规则”。比如工程(chéng)总承包方，以工程建设名义(yì)，获得监(jiān)管账户拨付资金，再由工程方将资金转给房企，而拨付的(de)工(gōng)程(chéng)款(kuǎn)，远(yuǎn)超工程进度所需(xū)。通(tōng)过(guò)这些(xiē)方(fāng)式(shì)套取的资金，在房企各地(dì)项目(mù)间(jiān)流动，变相(xiāng)加杠杆(gān)，这样(yàng)做提供了资金流(liú)动性，房企抽调资金(jīn)统筹(chóu)拿地(dì)、还(hái)款和(hé)楼(lóu)盘建设，形成(chéng)一(yī)种资(zī)金循环(huán)高周转模式，但一定程(chéng)度上把(bǎ)风险(xiǎn)甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说(shuō)，国(guó)外商品(pǐn)房(fáng)预售制度(dù)呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款(kuǎn)保护(hù)：对于购(gòu)房者预付(fù)资金，一(yī)般设有(yǒu)定金或预付款(kuǎn)保护机制(zhì)，如英(yīng)国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房者支付(fù)的预(yù)付款比例相(xiāng)对较(jiào)低，绝大部(bù)分房款在(zài)房屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预(yù)付款(kuǎn)一般以定金(jīn)方式支付，或按工(gōng)程进度分期支付，或二者(zhě)结合(hé)；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采用两种方式(shì)发放按揭贷款，一是按工程(chéng)进度付款，按揭贷款按照(zhào)工(gōng)程(chéng)进度(dù)逐渐发放，购房者开始月供；二(èr)是房屋交(jiāo)付后(hòu)发(fā)放按揭(jiē)贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为(wèi)预售商品(pǐn)房(fáng)提(tí)供期(qī)房烂(làn)尾保(bǎo)险，在商(shāng)品(pǐn)房出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保障购房(fáng)者权益(yì)；

　　6）房屋(wū)交付(fù)保(bǎo)护：房屋交付质量的保障有两种方(fāng)式，一是期房由政(zhèng)府或第三方(fāng)验收合格并提供验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)后，开发(fā)商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得(dé)购房者支付的(de)房款。二(èr)是开发商为购房者(zhě)提供一定(dìng)的保(bǎo)修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满(mǎn)，购房者支(zhī)付(fù)尾款。

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预售(shòu)资金第(dì)三方全程(chéng)监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房(fáng)定金(jīn)一(yī)定期限内无条件(jiàn)返还(hái)，最(zuì)低首(shǒu)付比例(lì)为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其余(yú)房款(kuǎn)交付(fù)后(hòu)按揭还款(kuǎn)，交付(fù)前资金(jīn)由(yóu)第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)取(qǔ)得房款。

　　定金(jīn)及首付环节(jié)，定金比(bǐ)例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付(fù)比例(lì)最低可低于(yú)3.5％，根据(jù)美(měi)国(guó)官(guān)方数据，2021年美国平均首(shǒu)付(fù)比例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金或(huò)首付外，购房(fáng)者在房屋交(jiāo)付后(hòu)通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美(měi)国(guó)为(wèi)防止开发商(shāng)挪用资(zī)金，购房者的定金及(jí)首付款由第三方公证行或产权保险公(gōng)司的信托账户监管。如果(guǒ)开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取回，且不承担任何责任与(yǔ)损失(shī)。而开发商在(zài)房屋建设(shè)过程中(zhōng)的(de)资(zī)金全部来自银(yín)行，银行根据工程进度向(xiàng)开发(fā)商提供一定比(bǐ)例的贷款，由于开(kāi)发商挪用资金(jīn)直接损害银(yín)行(xíng)利益，银行有充分(fēn)动(dòng)机监管开发商施工进度(dù)。开发商在房屋交(jiāo)付时需取得由政府相关部门(mén)经审(shěn)查后发(fā)放的验收(shōu)凭证，通(tōng)过验收(shōu)凭证向(xiàng)银行(xíng)得到购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提(tí)供(gōng)期房烂(làn)尾(wěi)险(xiǎn)

　　德国(guó)期房(fáng)可零(líng)首(shǒu)付购(gòu)房，房款按(àn)建造工期进度支付，按揭按工期放(fàng)款(kuǎn)后(hòu)还贷，房贷利(lì)率(lǜ)采用固定利率(lǜ)，开(kāi)发商或购房者可购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开发商在(zài)项目获批后(hòu)即可预售房(fáng)屋。签署购房合同前，购房者需(xū)支(zhī)付约2000欧的定金(jīn)并进行预(yù)约(yuē)公证，签订合同后定(dìng)金退还(hái)。如(rú)由于任何(hé)原(yuán)因不(bù)能购(gòu)买，定金按照德(dé)国法(fǎ)律全部退还(hái)。

　　签署(shǔ)购房合同(tóng)后，购房(fáng)者需支(zhī)付(fù)公证(zhèng)费和土(tǔ)地(dì)交(jiāo)易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包(bāo)含(hán)在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规定最低首(shǒu)付比(bǐ)例，可(kě)零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取(qǔ)按工(gōng)期支付房(fáng)款的制度，一般分7笔进(jìn)行支付(fù)，具体(tǐ)支付节点、比例因(yīn)项目而(ér)异。一般来(lái)说，支付节点可分为公证(zhèng)后、主体完工、内(nèi)部水暖电路完工、窗户玻璃完(wán)工、室内(nèi)清洁(jié)及(jí)墙面完工、地(dì)板完工、全部完工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面(miàn)，购房者可在支付房款前申请房贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，银行按施工节奏分多次发放贷款，每笔(bǐ)贷款给予购(gòu)房者一定(dìng)使用期限，期限结束后，购(gòu)房者(zhě)开始还贷。

　　保险(xiǎn)方(fāng)面，德国保险(xiǎn)公司(sī)针对期房设(shè)计了(le)两(liǎng)种保险(xiǎn)，保险的功能是当房屋(wū)出(chū)现重(zhòng)大延期或重大缺陷时(shí)，保险公司保(bǎo)证开发商赔偿或修复，开发商破产，由保(bǎo)险公司负责相应赔偿。保险由开发商(shāng)或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国预售制设有10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，交房前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由(yóu)买(mǎi)卖双方律(lǜ)师(shī)严格监(jiān)管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双方均(jūn)有一名律师，负(fù)责沟通期房交易(yì)中的房产、资金、合同(tóng)等各个环(huán)节，各环节内(nèi)容(róng)确认(rèn)无(wú)误后(hòu)签订首付交换合同。

　　定金方面(miàn)，英国设置了(le)10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，当开发商出现财务、经营问题时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超出(chū)10％的部(bù)分较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付(fù)比例通(tōng)常(cháng)为10％-25％，首付需要在合(hé)同(tóng)签订(dìng)21天内支付。

　　余款支(zhī)付环节，英国采(cǎi)取按工程进(jìn)度(dù)付款的方式(shì)，但是交房前付款(kuǎn)比例相对(duì)较低，一般会在(zài)合同签订6-24个月(yuè)分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项(xiàng)交房(fáng)后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定(dìng)房屋(wū)必(bì)须经过(guò)房产公证公(gōng)司的检验验收后(hòu)才能交付，交付后方可按揭还(hái)贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国期(qī)房预售资金监(jiān)管极为严(yán)格，资(zī)金(jīn)也由律(lǜ)师监管，在(zài)确认工程进(jìn)度、支付相关款项过程中，由买房律师将(jiāng)资金转(zhuǎn)给卖(mài)方律师，卖方律师(shī)转给开发(fā)商，即资(zī)金在进入开发商账户前经过两(liǎng)道(dào)关口，有利于保障购(gòu)房者(zhě)资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期(qī)房交易立法，设置期(qī)房(fáng)预付款保全措施

　　日本期房交(jiāo)易立法，定(dìng)金(jīn)超5％或1000万(wàn)日元时(shí)，开发商必(bì)须完(wán)成“预售房定金(jīn)保全措施(shī)”，交房(fáng)前(qián)付款比例不超房款的20％，开发(fā)商(shāng)违(wéi)约需返(fǎn)还定价(jià)并赔(péi)偿(cháng)约10％房(fáng)款，交(jiāo)房后按(àn)揭还款。

　　立法(fǎ)方(fāng)面(miàn)，日本二战结(jié)束后由于房屋(wū)供给严重(zhòng)失(shī)衡，叠加法律空白(bái)，社(shè)会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑(zhù)物交易法》，经多次修订，目前是唯一一部规范期房交易的法(fǎ)律。

　　定(dìng)金保护方面，根(gēn)据日本(běn)《宅地建(jiàn)物取(qǔ)引业法》，对购房(fáng)者支付定金超(chāo)过5％或超1000万日元的部分(fēn)，法律要求开发商必须完成定金保(bǎo)全措施才可(kě)预售。什么(me)是定金保全措施(shī)？即买卖双方签(qiān)订购房合(hé)同时，开发商向(xiàng)金(jīn)融机(jī)构或指(zhǐ)定保证机构或保险机构(gòu)签订定金保证(zhèng)委托合同，设置购(gòu)房者定金的保证或保险，并将相应(yīng)的保证金证明书(shū)交(jiāo)付给购房者。除(chú)定金外，其(qí)他预先支付的购房款也受该措施保(bǎo)护。若开发商倒闭导致期(qī)房烂尾，购房者(zhě)可(kě)凭保证金(jīn)证明书向(xiàng)金融机构或保证机构(gòu)或(huò)保险公司兑付，同时，开发商需向购(gòu)房者(zhě)赔付(fù)违约金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款(kuǎn)支(zhī)付环节，交(jiāo)房(fáng)前只需支付最(zuì)多不(bù)超20％的定金，签订购房合(hé)同(tóng)后，购(gòu)房者即可向银行申请贷款，但交房后才开始按揭贷(dài)款，除(chú)定(dìng)金外的(de)剩余房(fáng)款(kuǎn)在(zài)交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资金(jīn)由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　新加坡(pō)期房购(gòu)房(fáng)者(zhě)违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付(fù)比例(lì)20％，余款按(àn)工程进度(dù)支(zhī)付，所有(yǒu)资(zī)金(jīn)进银(yín)行专(zhuān)门项目(mù)资金账(zhàng)户(hù)，交(jiāo)房后满(mǎn)1年保修期后支(zhī)付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡开发商有统一的选购(gòu)权合同以及订金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房(fáng)款作为(wèi)订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行(xíng)OTP则退还(hái)3.75％的房(fáng)款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者需(xū)支(zhī)付15％的首付及印(yìn)花税，同时购(gòu)房(fáng)者(zhě)向银行申请按揭贷(dài)款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡(pō)期房(fáng)同样(yàng)采取按工程进度(dù)付款(kuǎn)的方式，《发展商条例(lì)》对期房付款流程做了统一详(xiáng)细规定(dìng)，要求所(suǒ)有(yǒu)开发商遵(zūn)守，支付节点一般(bān)为合同(tóng)签订后、地基完工、框架完工、管道门窗(chuāng)等完工等，支(zhī)付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷(dài)款也依照工程进(jìn)度(dù)放款，月供(gōng)在(zài)此过程(chéng)中(zhōng)随(suí)着放出贷(dài)款(kuǎn)的(de)增加而增加，未放款(kuǎn)部分无需月(yuè)供(gōng)。

　　资金监管方面，购房者的订金(jīn)与付款会存(cún)入(rù)银行专门的项目资(zī)金账户，账(zhàng)户资金提取须与(yǔ)房屋建设有(yǒu)关。房屋交付后，购房者(zhě)享受1年的房屋(wū)保修期，此后购(gòu)房(fáng)者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前(qián)房地产(chǎn)到(dào)了政策出手临界点，重点是保交楼(lóu)和房企(qǐ)重(zhòng)组。一方面，加大(dà)对刚需和改善型需求的(de)支(zhī)持力度，长短兼顾妥善应对局部停(tíng)贷现象，重点是保交楼保(bǎo)复工保民生，给予(yǔ)强有力的(de)金(jīn)融工(gōng)具支持。另(lìng)一(yī)方面，从(cóng)现在起(qǐ)，对(duì)还在(zài)正(zhèng)常(cháng)运(yùn)转的房(fáng)企(qǐ)包括民营企业，加(jiā)大支持力度，由优质房(fáng)企牵(qiān)头并购重组整(zhěng)个行业(yè)，为(wèi)每个房企配套AMC和财团(tuán)，给予金融工具配套。

　　二，中期(qī)来看，应充(chōng)分估计形势复杂性(xìng)和(hé)人(rén)性复杂性，兼(jiān)顾化解(jiě)停(tíng)贷、复工保交(jiāo)楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心以及长效机(jī)制。长效机(jī)制四大关键是推动城市群战(zhàn)略(lüè)、人地(dì)挂钩(gōu)、金(jīn)融(róng)中性稳定(dìng)和房地产税。定(dìng)金环节，建立(lì)开发(fā)商违约(yuē)后定金保护(hù)机制，如将(jiāng)已支(zhī)付定金冻结至房屋交付阶(jiē)段，保(bǎo)障购房者(zhě)定金安全(quán)。签(qiān)订合(hé)同环节，鼓励保(bǎo)险(xiǎn)公司介入，为房屋重大延(yán)期以(yǐ)及重大缺(quē)陷等情况提供充分(fēn)的保障。余(yú)款(kuǎn)支付环节，建立按工程进度(dù)付款机制或交房(fáng)后按(àn)揭贷款(kuǎn)机制，充分保(bǎo)护购房者(zhě)的权益。资金监管环节(jié)，引入(rù)独立于开发商、银行(xíng)的(de)第三方资金监(jiān)管机构，或由政府相关部门直接(jiē)监管，以此(cǐ)防止资金挪(nuó)用现象。交付环节(jié)，建立商品房保(bǎo)修期制度(dù)。保修(xiū)期(qī)内，开发商应(yīng)对房屋质量问(wèn)题全权负责、免费维修，购(gòu)房者(zhě)在(zài)保(bǎo)修期结束(shù)后支付尾(wěi)款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消(xiāo)商品房预售制是(shì)大(dà)势(shì)所趋(qū)。一方面(miàn)，98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜(yí)之计(jì)，现在全国套(tào)户比超(chāo)过1，从大开(kāi)发进入存量时代(dài)，对购房民众不公平的预售制已经(jīng)过时了，该(gāi)取消了(le)，改为现房(fáng)销售。另(lìng)一方面，取消预售(shòu)制，改为现房(fáng)销售，开发商将(jiāng)拼的不(bù)是五花(huā)八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的(de)营销(xiāo)手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产(chǎn)品(pǐn)质(zhì)量(liàng)和(hé)诚信，这才是对购房民众的最根本(běn)最实(shí)质的保障，这样将极大的提升开发商(shāng)的(de)建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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