万柳书(shū)院，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万柳少爷”的(de)意(yì)外(wài)走红，让这个位(wèi)于北(běi)京海淀的豪(háo)宅(zhái)被全国知晓，其背后(hòu)曾宣称要做地产界“劳斯莱斯(sī)”的(de)神秘开(kāi)发商(shāng)——中赫(hè)集(jí)团，也被拉向台前。

　　而如今，万(wàn)柳书院再次(cì)受(shòu)到舆论关注，起因中赫(hè)集团(tuán)成了(le)共同债务人被中国信(xìn)达追债，中国信达为了收回钱款不(bù)得不将中赫抵押(yā)的75套万柳书(shū)院(yuàn)豪(háo)宅拍卖。可问题是(shì)，这(zhè)些(xiē)房子早已(yǐ)售出，业主并非(fēi)中赫集团，那些(xiē)真正斥巨资购入房产的有(yǒu)钱人，房子(zi)现在莫(mò)名奇(qí)妙地被拍(pāi)卖，算是被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未(wèi)看到这些(xiē)业主的(de)维权信息，难怪有网友调侃：“富人被(bèi)割韭菜的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可(kě)能没你(nǐ)想象的(de)那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富(fù)人被精准(zhǔn)收割？

　　最(zuì)惨(cǎn)的可能还是(shì)债主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是万柳书院(yuàn)”，但谁都没想到，这个位于(yú)海淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴(bào)雷(léi)了！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中(zhōng)国信达(dá)在京(jīng)东拍(pāi)卖上，上架(jià)了“北京赫(hè)华(huá)恒瑞房地产开发有(yǒu)限公(gōng)司不良债权转让项目(mù)”，债权(quán)总(zǒng)额高达近(jìn)47亿，该(gāi)项目的(de)抵押(yā)物中，包括75套万柳书院(yuàn)住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上述(shù)不(bù)良(liáng)债权转(zhuǎn)让项目(mù)的(de)处(chù)置主(zhǔ)体是中国信达资产管(guǎn)理股份有限公司北京市分(fēn)公(gōng)司（下(xià)称中国(guó)信达北(běi)分(fēn)），处置的是(shì)对北京赫华恒瑞房地产开发有限公司（下称(chēng)赫(hè)华恒瑞）的不(bù)良债权。截至2023年(nián)1月31日，债(zhài)权金额(é)约(yuē)为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫(hè)集团有限公司(sī)是共同债务人。目前，该项目(mù)已有1万次围观，35名(míng)意向人(rén)。

　　从表面(miàn)上看，这就是(shì)一(yī)起中国信(xìn)达北(běi)分讨债的故事，但实际(jì)上，75套(tào)豪(háo)宅的背后暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒体报道(dào)，万柳(liǔ)书院总共(gòng)301户洋槐蜜多少钱一斤，正宗洋槐蜜多少钱一斤(hù)，而(ér)且早已售罄。如果该报道属实，说明(míng)这些房子实际上都(dōu)是卖出去了(le)的，是(shì)有人住的(de)。

　　那为什么中国信(xìn)达的(de)拍(pāi)卖页面上又注明这75套房子是“未出售”的(de)状态呢？只能说明这些房(fáng)子根(gēn)本没有网(wǎng)签，也(yě)没有房产证！

　　第一财经的报(bào)道证(zhèng)实了(le)上述内容。有豪宅中介透露，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)早就把这75套房子抵(dǐ)押出去，现(xiàn)在还(hái)没资(zī)金解(jiě)抵押，所(suǒ)以(yǐ)不能网签、没办房本。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的(de)业主基本都是北京的(de)高端人士(shì)，柳传志(zhì)、丁磊等知(zhī)名商业大佬也是万柳书院的业主。另据(jù)地产(chǎn)自媒(méi)体“地产八卦女”爆料，万柳书(shū)院(yuàn)的业(yè)主中，还有不少(shǎo)中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此(cǐ)，不(bù)少网友感叹，“富人也被精准收割了(le)！”

　　不过，如(rú)果这些(xiē)业(yè)主确实已(yǐ)经支付(fù)价款(kuǎn)并实际占有，那么，中国(guó)信达(dá)转让这笔(bǐ)不良债(zhài)权回本(běn)的愿望，或将泡汤。这(zhè)次(cì)拍卖损失(shī)最大的(de)，没(méi)准还是债主中国信达。

　　根据相(xiāng)关法(fǎ)律(lǜ)规定，民(mín)事执行中，业主已经支付价款并实际占有，但(dàn)未(wèi)办理过户手续的，如果业主没有过(guò)错，人民(mín)法院不(bù)得查封、扣押、冻结，已(yǐ)经查封的可以向法院提出执行异议(yì)申请(qǐng)，请求法院解(jiě)除查(chá)封，同时可(kě)以(yǐ)联合起诉开发商，要求退还购(gòu)房款或(huò)办(bàn)理房产证，并承担违约(yuē)责任(rèn)。

　　此(cǐ)外，今(jīn)年4月(yuè)，人(rén)民法(fǎ)院报公(gōng)布《最高人民法院关(guān)于商品房(fáng)消费者权利保护问题的批复》，以司法(fǎ)解释的(de)方式明(míng)确了购房(fáng)人(rén)的优(yōu)先权：

　　商品房消费者以居住(zhù)为目的购买房(fáng)屋并已支付全部(bù)价款，主张(zhāng)其(qí)房屋交(jiāo)付(fù)请(qǐng)求权优先于建设工程价款优先(xiān)受偿权、抵押权(quán)以及(jí)其他债权的，人民法院应当(dāng)予以支持。只支付了(le)部分价款的(de)商品(pǐn)房(fáng)消费者，在一审法(fǎ)庭辩论终结前已实际支(zhī)付(fù)剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如(rú)果这75套房子均为“已(yǐ)售(shòu)未网签”，那么这笔不良债权，实际上是个烫手(shǒu)山芋。可能(néng)不仅不能卖出(chū)去回(huí)本，抵押的这75套房子(zi)，还会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将会(huì)赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权(quán)公司中国信达申(shēn)请不良(liáng)债权转让，可以追溯到金谷信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前中国(guó)信达已经成为赫华恒瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫华恒(héng)瑞为中(zhōng)赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫置地等选择退出(chū)了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国际信(xìn)托(tuō)有(yǒu)限责任(rèn)公司成为了唯一股(gǔ)东(dōng)，后(hòu)者由(yóu)中国信达资产(chǎn)管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商(shāng)，相(xiāng)较其他房企，中赫(hè)集团既(jì)没有很大规(guī)模，也没有很高的国(guó)民知(zhī)名度，但却在北京豪宅圈留下(xià)一个个传说。

　　如钓(diào)鱼台(tái)七号院，作为(wèi)中(zhōng)赫集团进入北京的第一(yī)个豪宅项目，2011年，中赫置(zhì)地推出钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高达30万/平米(mǐ)的天价，成(chéng)为当时京城(chéng)最贵的楼盘，引发了(le)市场(chǎng)强(qiáng)烈震惊(jīng)。

　　随(suí)后(hòu)开发的(de)万柳书院，更(gèng)是被誉为“北京海淀(diàn)顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创(chuàng)、保利(lì)、万(wàn)科(kē)等大(dà)型知名房企手中，抢(qiǎng)下了北(běi)京(jīng)万柳地块，成为北京(jīng)当年的“双料(liào)地王”。很快，万柳书院就以神洋槐蜜多少钱一斤，正宗洋槐蜜多少钱一斤秘高端的姿态杀入市场，无论是一块块(kuài)从荷兰运(yùn)回来的灰(huī)砖垒起来的五(wǔ)米高墙，还是(shì)每棵成本超6万(wàn)的成年银(yín)杏树，还是每平(píng)米20万元的价格，都令(lìng)业内(nèi)外(wài)震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的(de)湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其(qí)在北京(jīng)豪宅(zhái)圈的地位。2014年末上市的它，对(duì)手是(shì)当(dāng)时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒(héng)大华府(fǔ)等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一套300平米的法拍房，最(zuì)终成交价1.09亿、单价(jià)达到惊人的36万元/平(píng)米，说明万柳(liǔ)书(shū)院虽然已(yǐ)经推出(chū)了8年之久，但其依(yī)旧(jiù)在北京豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集(jí)团(tuán)开发的豪(háo)宅，也吸引了不少知名人士，如(rú)知名演员(yuán)宋丹丹，就住在钓鱼(yú)台七号院。而柳传志、丁磊(lěi)等知名商业(yè)大(dà)佬则(zé)居住在(zài)万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠定了中赫集(jí)团的“高端(duān)路(lù)线”，也因(yīn)此，它被(bèi)外界贴(tiē)上了，“卖北京(jīng)城最贵(guì)的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的(de)‘劳(láo)斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发商光(guāng)环的(de)背后(hòu)，这个(gè)地产(chǎn)界“劳斯(sī)莱斯”却多(duō)次成(chéng)为被执行人，被执(zhí)行标的高达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履行能(néng)力(lì)而拒不(bù)履行生效法(fǎ)律文(wén)书确定义务，中(zhōng)赫集团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中(zhōng)赫(hè)被(bèi)北京国安坑了？

　　中赫集(jí)团如今沦落(luò)到这个(gè)地步，其实是(shì)有迹可(kě)循(xún)的。

　　事实上，早在今年(nián)年(nián)初(chū)“万柳书院少(shǎo)爷”走红之时，深蓝财经(jīng)就(jiù)曾深挖(wā)出背后的中赫集团，发现(xiàn)其深(shēn)陷财务(wù)危(wēi)机。

　　从知名豪宅(zhái)的(de)开(kāi)发商到沦(lún)为“老赖”，中赫集团实控人周(zhōu)金辉的人生轨迹跟着急(jí)转直下。而追根(gēn)溯源，这个(gè)转折点，就在(zài)于(yú)收购北京(jīng)国安。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷开始了多元化转型，但转(zhuǎn)型之路并不好走。早在(zài)2008年开始，中(zhōng)赫(hè)集团就尝试过多元化业(yè)务，先后进军能(néng)源市场、团购网站(zhàn)，但最(zuì)终都惨淡收(shōu)场。最终(zhōng)，周金辉将转型的(de)目(mù)光(guāng)，放到了(le)体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服(fú)与IDG资本退出后(hòu)，中赫集团以35.5亿元参(cān)股国安足球(qiú)俱乐部64％股权，成为国安的(de)新东家。接着在2021年(nián)6月，中(zhōng)赫集团从中信集团手中拿(ná)下(xià)北京(jīng)国安俱乐部(bù)36％股权，至此拿下(xià)北京(jīng)国安俱乐部全部股权。如果(guǒ)北京国安的估值一直(zhí)没变，那么中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)拿下北京国安，总计花(huā)费了约55.5亿(yì)。

　　看(kàn)到这里，有人也许(xǔ)会感叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的(de)是这(zhè)样，中(zhōng)赫为什么(me)又(yòu)要质押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及其实控(kòng)人周金(jīn)辉夫妇将(jiāng)其手(shǒu)中的中赫集团股份(fèn)质押陆续(xù)质押，据企查查显示，目前中赫集团共(gòng)有11条股权出质(zhì)记录。质权人包(bāo)括海金商业保理、北京建(jiàn)工、山东(dōng)国际信托、中融信(xìn)托、中信(xìn)建设(shè)等。

　　这与入主北京国(guó)安的时间完全吻合。

　　然而，入(rù)主(zhǔ)北(běi)京国安后，不仅国安(ān)的经(jīng)营状况没有(yǒu)得到改(gǎi)善，中赫集团也被拉入泥淖(nào)。

　　据北京(jīng)产(chǎn)权交易所官网信息(xī)显示，2020年，北京国安足球(qiú)俱(jù)乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年(nián)末(mò)，该(gāi)俱(jù)乐部(bù)资产总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解(jiě)资金压力，中赫(hè)集团和周金辉(huī)夫妇还(hái)在持续质(zhì)押(yā)手中(zhōng)的(de)中赫(hè)集团(tuán)股份(fèn)，但(dàn)国安和中赫的经营状况(kuàng)却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅(jǐn)中赫(hè)集团被5次列(liè)被执行(xíng)人，执(zhí)行标的高达(dá)11亿，北京国安也3次(cì)与中赫集(jí)团、中赫置(zhì)地、及(jí)中赫(hè)集(jí)团股东(dōng)周金辉、李彩霞等共同成为被执行(xíng)人(rén)，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行能力而拒不履行生效法律文书确定(dìng)义务，上述(shù)被执行人(rén)成为“老赖”。只有(yǒu)北(běi)京国(guó)安，目前幸免于难。不过(guò)在(zài)实(shí)控人(rén)都成为老赖的情况下，被执行10个多亿的北京(jīng)国安，又如何能独(dú)善(shàn)其身？

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