“现在的(de)房(fáng)地(dì)产(chǎn)很难(nán)再出现像过去十年的系统性(xìng)行情。”思(sī)睿(ruì)集团(tuán)合伙人、首席经济学家洪(hóng)灏向《红(hóng)周(zhōu)刊》表示，房地产行业(yè)分化的愈(yù)加明显，让机构和投(tóu)资者的关注度从板块(kuài)向(xiàng)单个标的转移。上(shàng)海利檀投(tóu)资董事(shì)长陈昊扬(yáng)向《红周刊》指出，从行业来看，无论是业(yè)绩，还(hái)是估值，房地产都已经双杀到了最底(dǐ)部，而且是(shì)反复地杀到了底(dǐ)部，再往下的空间已经不(bù)大了。

　　三(sān)道红线等指标(biāo)

　　成挖掘个股(gǔ)阿尔法重(zhòng)要参考

　　那么如何寻(xún)找房地产个(gè)股的阿尔法呢？

　　洪灏提醒，在房地(dì)产赛道(dào)中进行选择，需要非常小心，避(bì)免选了半天，标(biāo)的公(gōng)司(sī)出现爆雷的情况。除此之外，洪灏指出，需要满足以下三个基准：有大的国资背景的(de)、杠杆(gān)率较(jiào)低的(de)、此前没有踩过红(hóng)线的(de)。

　　他还(hái)表(biǎo)示，如(rú)果关注一下今年(nián)房地(dì)产的开发资金来源，可以发现，其(qí)实(shí)银行的信贷(dài)倾向是(shì)不太愿(yuàn)意给房企贷款的，房企(qǐ)的(de)主要资金来源来自新盘(pán)的(de)销售(shòu)。但今年新房(fáng)的销售(shòu)情况相较一(yī)般。再关注(zhù)一(yī)下，哪些房企能从银(yín)行拿到钱，其实主(zhǔ)要(yào)还是那些有国企背景的房(fáng)企，民营房企(qǐ)相对比较(jiào)困难(nán)，所(suǒ)以整个行业出现了(le)一个很(hěn)明(míng)显的分化，无论是在销售(shòu)，还是融资等(děng)各个方面都非常明显。现在有(yǒu)国资(zī)背景(jǐng)的房(fáng)企在资(zī)本市场(chǎng)表现相对(duì)较好，但没有国资背景的(de)民营房企股价大多表现(xiàn)很一般。

　　陈昊扬则(zé)向《红周刊(kān)》表示(shì)，在房地(dì)产行(xíng)业内，我们的(de)逻(luó)辑是(shì)，“寻找最后(hòu)的赢(yíng)家”。而具体到(dào)如(rú)何挖掘，我们会特(tè)别重(zhòng)视企业的成本优势(shì)，更具体(tǐ)一点，就(jiù)是它的(de)净(jìng)借贷水平（净负债率）是不(bù)是行业内的最低水(shuǐ)平；利润率(lǜ)是不是(shì)行业内最高的；融资成本是(shì)否是行业内最(zuì)低的；建安成本是(shì)否也(yě)是业(yè)内最(zuì)低的；这些都是我们(men)看重的一家房(fáng)企的综合(hé)成本(běn)。

　　需要注意的是，能够同时满足(zú)上述条件的房(fáng)企并(bìng)不多。即便是在国央企中，仍有部(bù)分(fēn)房企出现了“三道红线(xiàn)”的“踩线(xiàn)”情况，且有(yǒu)逐渐(jiàn)恶化的(de)趋势。以A股为例，《红周刊(kān)》根据Wind数据整理发现，截至2022年末，天房发展(zhǎn)、陆(lù)家嘴、格力地产、西藏城投(tóu)、中交地(dì)产(chǎn)、中国武夷等国央企(qǐ)“三道红(hóng)线”全踩。

　　除此之外(wài)，城建发展、京投发展、光明地产、云(yún)南城(chéng)投、首开股份、珠(zhū)江股份、城投控股(gǔ)等国央(yāng)企(qǐ)房企(qǐ)也踩(cǎi)了“三道(dào)红线(xiàn)”中的(de)两条。

　　2022年激进(jìn)扩张(zhāng)房(fáng)企

　　需(xū)警(jǐng)惕其(qí)重蹈(dǎo)覆辙

　　不难看出，即(jí)便(biàn)是有着较(jiào)稳健特色的国(guó)央企房企，其(qí)财(cái)务指(zhǐ)标称得上完全健康的仍(réng)是少数。而更(gèng)家用炒菜锅生铁好还是熟铁好，铸铁锅和生铁锅哪个对身体好加(jiā)值得注(zhù)意(yì)的是，在2022年，不少国企(qǐ)，甚至(zhì)地方(fāng)国企开始(shǐ)大(dà)举(jǔ家用炒菜锅生铁好还是熟铁好，铸铁锅和生铁锅哪个对身体好)扩张。而(ér)这无疑(yí)又进一步考验着国央企的资金链情况。

　　对房企(qǐ)而(ér)言，扩张(zhāng)速(sù)度的张弛有度尤为重要，节(jié)奏把握准确，有(yǒu)助于房企(qǐ)储备优质“弹药”；但过于乐观的预判未(wèi)来市场，以及过于激(jī)进的(de)扩张拿地(dì)节(jié)奏也有(yǒu)可能让房企重蹈(dǎo)此前的高(gāo)杠杆覆辙(zhé)。

　　陈昊(hào)扬(yáng)以(yǐ)其配置的一家房企进行举(jǔ)例，它从2018年开始到2021年(nián)，连续4年的净借贷比例(lì)都维持在(zài)33％左右，完全(quán)没有增加杠杆比例。而到(dào)2022年，这家房企明显感觉(jué)到(dào)机会来了，其(qí)开始在一(yī)线城市(shì)进行(xíng)大举拿地，净负(fù)债率也由此前的(de)33％左右(yòu)水准提高到45％左(zuǒ)右，涨了接(jiē)近三分之一。与此(cǐ)同时，该房(fáng)企新购(gòu)入(rù)地(dì)块也实现了(le)快速(sù)的开(kāi)盘利(lì)用率，预计今年(nián)会(huì)有更多的楼盘入市。像这类企业就符合“最后的赢家”的特点(diǎn)。一(yī)方面，在于(yú)它本身储(chǔ)备了很多弹药，去年拿(ná)地超1000亿元，且其中一半在(zài)一(yī)线(xiàn)城市，另外(wài)一半(bàn)也(yě)主要(yào)集中在强二线和二(èr)线城市；另一方面，它的扩张(zhāng)是(shì)有节制(zhì)地(dì)扩张。

　　陈昊(hào)扬(yáng)同样提醒道，与之相反，有些房(fáng)企的(de)扩张速度(dù)让人感觉(jué)又(yòu)回到了2016年、2017年，或者说看到了2016年～2020年期间扩张的民营企业的影子。虽然说，见到机会时要出(chū)手，但出手(shǒu)的章法仍要(yào)小心，如果负(fù)债率扩张(zhāng)得(dé)太快(kuài)，但未来的两年市场(chǎng)没有想象得那么好，可能(néng)会重蹈(dǎo)覆辙。

　　那么如何来衡量一家(jiā)房企的扩张速度是否激进？陈(chén)昊扬向(xiàng)《红周刊》表示(shì)，主(zhǔ)要(yào)还是看房(fáng)企的净负债率(lǜ)水(shuǐ)平，在我看来，这个比(bǐ)例如果超过60％，就是扩张得过于快速了。

　　不(bù)难看(kàn)出，这(zhè)一标(biāo)准要(yào)比“三道红线”对房企的净负债(zhài)率要求不得高(gāo)于100％要更(gèng)加严格(gé)。陈昊(hào)扬解释，当(dāng)前房地产行业的复(fù)苏速度并没有那(nà)么快，所(suǒ)以要规(guī)避公司(sī)净负债率提高到一个比较危险的水平。

　　《红周刊》对在2022年拿地较积极(jí)的房企(qǐ)梳理(lǐ)发(fā)现，中交地产、中国金茂、华发股份、越(yuè)秀地产、绿(lǜ)城中国、保利发(fā)展等房企2022年净负债率都在60％之上。其中，中交地产净(jìng)负债率(lǜ)持(chí)续居高(gāo)不(bù)下(xià)，在2020年至2022年期间，依(yī)次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与(yǔ)之形成(chéng)鲜明对(duì)比(bǐ)的是，华润置地、中(zhōng)国海外发展、万(wàn)科A、滨(bīn)江集团、招商蛇口、龙湖集团(tuán)等(děng)房(fáng)企在(zài)践行较积极的拿地策(cè)略的同时，也较(jiào)好地控制了(le)公司的扩张速度与净负(fù)债率水平（见附表(biǎo)）。

　　滨(bīn)江集团等个别民(mín)营房企

　　或具备“最后赢家”的黑马特质

　　陈(chén)昊扬(yáng)指出，实际上，他们是以同一筛选(xuǎn)标准(zhǔn)来看(kàn)国央(yāng)企与民营房企，但在各维度的实际表现(xiàn)上，国央企确(què)实会更胜一筹。如(rú)国(guó)央企(qǐ)的融资成本更(gèng)低，融(róng)资渠道也更顺畅，能够(gòu)做到想融就融，这样，国央企自然(rán)而然就具有天然优势。

　　虽然对比民营房企，机构更加(jiā)看(kàn)好国(guó)央企，但这也并(bìng)不意味(wèi)着，民营企(qǐ)业中就没(méi)有“黑马”的(de)存在(zài)。

　　据《红周刊》梳(shū)理(lǐ)发现，仍有少数民营房企同样受到机(jī)构的青睐。比如，根据2023年(nián)一季报，滨江集团(tuán)的十大流(liú)通股东中新进(jìn)了“中国工商(shāng)银(yín)行股份有(yǒu)限(xiàn)公司(sī)－景(jǐng)顺长城中国回报(bào)灵活配(pèi)置混合(hé)型(xíng)证(zhèng)券(quàn)投资基(jī)金”“全国社保基(jī)金一一六组合”等。

　　除此(cǐ)之外，自2021年开始(shǐ)，百亿私募珠海(hǎi)阿巴(bā)马资产(chǎn)管理有限公司就(jiù)长期(qī)持有滨江集团。根据(jù)一季报，该资(zī)产公司的几只产(chǎn)品合计持有滨江(jiāng)集团9543万股，约占流通A股的3.56％。

　　滨(bīn)江(jiāng)集团(tuán)的受(shòu)青睐(lài)，和(hé)其自身的基本面表(biǎo)现存在一定(dìng)关系。2020年(nián)以来的(de)近三年(nián)时(shí)间，房地产市场整体在走(zǒu)“下坡(pō)路”，但作(zuò)为(wèi)杭(háng)州本(běn)土房企的滨(bīn)江(jiāng)集团仍是表现出较强的(de)韧(rèn)劲，2020年以来，滨江(jiāng)集团在业绩表现、销售规模、新增土储、股价表现等多维(wéi)度都表现了较强的增(zēng)长势头(tóu)。

　　业绩方面，2020年～2022年期(qī)间，滨江集团扣非归母净利润依次(cì)为21.27亿元、29.87亿(yì)元、37.22亿元；依(yī)次实现同比(bǐ)增长32.74％、40.40％、24.60％。而根(gēn)据近期发(fā)布的2023年一季报，今(jīn)年一季(jì)度，滨(bīn)江集团更是实现了(le)扣(kòu)非归(guī)母净(jìng)利润(rùn)5.41亿元(yuán)，同(tóng)比增长(zhǎng)134.07％。

　　在房地产“青铜时(shí)代”仍能保持自身业绩的持续增长(zhǎng)，和滨江集团(tuán)扎(zhā)根(gēn)杭州的战略布局关系密切(qiè)。根据2022年年报，滨江集(jí)团(tuán)有近(jìn)七成营收来自杭州地区(qū)，而在2021年，杭州地区的营收(shōu)比(bǐ)重(zhòng)只占(zhàn)到近六成。近三年(nián)持(chí)续稳(wěn)居杭州(zhōu)房企销售排名第一。

　　与此同时，滨江集团在杭州的(de)土储补充同样较为积极，根据(jù)诸葛找房、住在杭州网数据显示，2020年、2021年、2022年在杭拿地(dì)金(jīn)额依次为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元，同样持续稳(wěn)居杭州的本土第一(yī)。

　　而滨江集团(tuán)在杭州的较突出表(biǎo)现，也让滨江集(jí)团的房企排名(míng)迅速提升(shēng)。到2023年，滨江集团(tuán)的(de)房企排名已冲进(jìn)前十，根据(jù)中指数据，2023年前4月，滨江集团实现(xiàn)销售额607.3亿元(yuán)，位列房企第(dì)九(jiǔ)位。

　　值得注意(yì)的是，2020年至今，滨江集(jí)团股价翻了超(chāo)一倍以(yǐ)上，而近(jìn)期，滨(bīn)江集团(tuán)更是迎来多家机构的集(jí)中调研。滨江集(jí)团发布公告表(biǎo)示，公司于5月10日接受了信达(dá)证(zhèng)券、金鹰基金、建信养老、新华养老等18家机构(gòu)调研。

　　产业链布局重点(diǎn)移至存(cún)量赛道(dào)

　　机(jī)构在下游家纺、家居、物业觅α

　　实际上房地产开发(fā)只(zhǐ)是房地产产(chǎn)业链上(shàng)的中游环节，其上游主要为钢铁、水(shuǐ)泥(ní)、建材、玻纤等材(cái)料供应商，而(ér)下游(yóu)应(yīng)用行业(yè)主要包括中(zhōng)介服务、家用(yòng)电器(qì)、物业管理、家居(jū)用品。综合(hé)《红周刊》的(de)采访，房地产开发环(huán)节与上游材料(liào)端息息相关，新盘开工不足导致上游不被看好，机构寻觅个股阿尔法(fǎ)的思路渐渐(jiàn)移至下游。“中国房地产行业(yè)在进(jìn)入(rù)存量(liàng)房时代，所(suǒ)以对地产产业链，尤其是偏消费属性的家装家居领域，我们相(xiāng)对(duì)看好(hǎo)，因为居民(mín)保有(yǒu)的住房规模(mó)越来越(yuè)大，随着(zhe)时间的增加，内装更新的需求(qiú)也会越来越(yuè)多(duō)。美国过去(qù)的(de)数(shù)据充分(fēn)说明了(le)这一(yī)点，在新房(fáng)销售见(jiàn)顶之后，家具消费(fèi)的增长却(què)一(yī)直都很好。对于地产(chǎn)产业链，我们相对看好和(hé)内装相关的行业(yè)，例(lì)如消费建材、家居装饰等(děng)。”万(wàn)家基(jī)金(jīn)人士表示。

　　而(ér)根据(jù)《红周刊》对(duì)下游细(xì)分中相关赛道龙头年内表现的统计，目前暂居前两位的都是(shì)来自家纺赛道的公(gōng)司(sī)，它(tā)们分别是富安娜(nà)和水星家纺，特别是前者在月线连收七根阳线(xiàn)的基础上，年内(nèi)迄今涨(zhǎng)幅(fú)已经(jīng)逼(bī)近30％。

　　以(yǐ)前者为例，富安娜主要从事纺织家(jiā)居(jū)、睡眠家(jiā)居、生活类产品的研发、设计、生产及销售，旗下拥有原(yuán)创“富(fù)安(ān)娜”“VERSAI 维(wéi)莎”“馨而乐(lè)”和(hé)“酷奇智”自(zì)有(yǒu)品牌。第一季(jì)度(dù)报(bào)告显示，报(bào)告期内(nèi)，富安娜实现营业收入约6.2亿元，同比减(jiǎn)少7.57％；不过实现归(guī)属于上市公司股(gǔ)东(dōng)的(de)净利(lì)润(rùn)约1.11亿元，同比增(zēng)长5.28％。

　　而从(cóng)上市(shì)公司一家用炒菜锅生铁好还是熟铁好，铸铁锅和生铁锅哪个对身体好季报的十大流(liú)通(tōng)股股东(dōng)来看，能够发现该股早(zǎo)已(yǐ)成(chéng)为基(jī)金(jīn)重仓股的天下，彼时(shí)包括(kuò)公募(mù)的中欧价(jià)值(zhí)发(fā)现、中欧潜力价值、工银(yín)瑞信灵动(dòng)价(jià)值(zhí)、宝盈新价值和(hé)私募的明河2016，都在其中出现，占据了半壁江山(shān)。需(xū)要(yào)强调的是，中欧的两只(zhǐ)基(jī)金都是价值派基(jī)金经理曹名长在(zài)管的产品(pǐn)，首季(jì)其(qí)同(tóng)时重仓的房地产产业链股票还有金地集团(tuán)和大亚圣象。

　　对比(bǐ)而言，前几年曾经风(fēng)光一时的(de)家居板块也因(yīn)疫情、消(xiāo)费(fèi)复苏进程缓慢(màn)等多因素一度沉寂(jì)，不(bù)过好在困(kùn)境反转露出(chū)曙光，家(jiā)居板块中年内表现(xiàn)最好的(de)是(shì)志邦家居。同一时间段，该(gāi)股年内上涨已经超过23％，从业绩(jì)来看，无论是营(yíng)收还是归母净利润(rùn)，公司都实现(xiàn)了同(tóng)比双升(shēng)。

　　从(cóng)公司的十大(dà)流通股(gǔ)股东来看，《红(hóng)周刊》发现(xiàn)广发(fā)基(jī)金经理(lǐ)罗洋慧眼独具(jù)，一(yī)季报中他管(guǎn)理的广发策略(lüè)优选和广发安宏回(huí)报均增加了(le)持股，而这两只产(chǎn)品也成为志邦家居十大流(liú)通(tōng)股股东中仅有的两只公(gōng)募。有意思(sī)的是，他(tā)似乎(hū)对于定(dìng)制家居类标的情(qíng)有独钟，在另一家赛道(dào)公(gōng)司(sī)金牌橱柜中，他管(guǎn)理的(de)全部(bù)三只(zhǐ)产品均(jūn)登榜十大流通(tōng)股股东，其也成为(wèi)他的独(dú)门重仓股。

　　除去家居家纺外，下游的物业股也越来(lái)越被机构所青睐(lài)，不过这类标(biāo)的(de)大多(duō)在(zài)香(xiāng)港上市，如何选择成为难(nán)题(tí)。对此(cǐ)，前(qián)述上海公募基(jī)金经理举例分析：“物业服务不是一个高(gāo)毛利的(de)行业，挣钱很辛苦，我选公司还是希望挣的是市场化应(yīng)该(gāi)挣的钱，以我曾(céng)经买的(de)绿城(chéng)服务为例，它在中高端楼盘占比是比(bǐ)较(jiào)高(gāo)的，每(měi)年(nián)到期(qī)的(de)合同里提价成功率在30％～40％。它能做(zuò)到滚动的大部(bù)分项(xiàng)目到期之后(hòu)，经过两三轮合(hé)同周期还(hái)能做到产品提(tí)价。”

　　“行业里真正能做到产品提(tí)价(jià)的公司很少，因为物业公司(sī)很容易(yì)一开始是挣钱的，后(hòu)面因(yīn)为保安这些固(gù)定人员成本(běn)的年度增长，不(bù)过(guò)服务没(méi)有特别好，客户没有那么(me)满意(yì)，能(néng)做到(dào)提价难度(dù)是非常大的。但(dàn)是该公(gōng)司能在业(yè)内做(zuò)到(dào)到期之后(hòu)提价(jià)率比较(jiào)高，这跟它的定(dìng)位(wèi)和比较好的服务是有关系(xì)的(de)。”他进一步强调。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 家用炒菜锅生铁好还是熟铁好，铸铁锅和生铁锅哪个对身体好