文(wén)：任泽平(píng)团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制了。 1月17日召开(kāi)的(de)全国住房(fáng)和城乡建设工(gōng)作会议提出(chū)“有条件的可以(yǐ)进行现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)”，不足一个月时间，已有(yǒu)山(shān)东、安徽(huī)、河南、四(sì)川(chuān)、广东等(děng)地(dì)明确表态，试点现房(fáng)销售(shòu)。

　　1、是(shì)该(gāi)取消商品房预售制了，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还(hái)烂尾了，这是对购房者的不(bù)公平。以后谁有钱(qián)谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包(bāo)袱甩给老(lǎo)百姓和社会，这(zhè)是房(fáng)地产从大开发时代步入高质(zhì)量(liàng)发(fā)展阶(jiē)段的必然趋(qū)势，也(yě)是对购房老百(bǎi)姓的最大保护。98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计(jì)，现在全(quán)国(guó)套(tào)户比超(chāo)过(guò)1，从大开发进(jìn)入存量(liàng)时代，对购房民(mín)众不公平的预售制已经过时了，该(gāi)取消了，改为现(xiàn)房销售。以(yǐ)后(hòu)一手(shǒu)交钱，一手(shǒu)交(jiāo)房，天经地(dì)义。当(dāng)然二次房改(gǎi)是个技术活，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企(qǐ)债务(wù)、恢复市(shì)场信心以及长效机制，长效机制四大关键是推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税(shuì)。如(rú)果按(àn)照(zhào)经济规律办(bàn)事，中国一定能实现房地产软着陆和长(zhǎng)期平稳健(jiàn)康发展，跨过这道关，解(jiě)好这(zhè)道世(shì)界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)？大家想(xiǎng)想，绝(jué)大部分商品(pǐn)是一手交(jiāo)钱一(yī)手(shǒu)交货(huò)，预售制是对购买者的单方面不公(gōng)平制(zhì)度，购房老百(bǎi)姓几乎承担(dān)了(le)所有商品不能交付的(de)风险。从个人层面看(kàn)，预(yù)售(shòu)制对购房者非常不公平，比如，交(jiāo)房等待期一般为两年(nián)，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还要承担延(yán)迟交房、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交房的风险。从(cóng)行业层(céng)面看，预售制(zhì)助推部(bù)分房(fáng)企过(guò)度举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下(xià)行周(zhōu)期，会引发资(zī)金链断裂、项目(mù)搁置等系列风险。取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，这样有助于落实中(zhōng)央房(fáng)住不炒精神、有助于保障购(gòu)房老百(bǎi)姓权益、有助(zhù)于房企稳(wěn)健发展，一举多得，谋划长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什么建(jiàn)议取消预售制(zhì)度？预售制(zhì)度怎么(me)来的？国外(wài)什么情况？简单科普一下：商品房预(yù)售最早源于中国香港(gǎng)，俗(sú)称(chēng)卖楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开发(fā)商放杠杆的(de)方式。98年房(fáng)改(gǎi)，由于商品房(fáng)短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国香港，引入了(le)商品房预售制度。其实，当前世界不少(shǎo)国(guó)家(jiā)存在预售制(zhì)。但(dàn)是，重点来了！发达国家一般(bān)有严格的监管(guǎn)保障措施(shī)，开发商在(zài)项目获(huò)得政(zhèng)府(fǔ)批准后才可以(yǐ)开始销(xiāo)售，买家在购买期房后(hòu)并(bìng)非像中国一样在支(zhī)付(fù)完(wán)首付款后(hòu)从银行一次(cì)性贷款支付(fù)剩余全部(bù)房款，而是根据(jù)开(kāi)发商(shāng)工程进度在完全交(jiāo)房前进行(xíng)分(fēn)期(qī)支付(fù)。所以，预售制度是需要严(yán)格的(de)资金监管、分期支付(fù)以(yǐ)及违约处(chù)罚措(cuò)施作(zuò)为保障的，如果没有(yǒu)这些保障措(cuò)施，一定会(huì)触发风险，对购房民(mín)众不公平，所以不如借机取消预售制度，以后改为现(xiàn)房销售。客(kè)观讲预售制(zhì)度有一定历史阶段性(xìng)，现在中国住(zhù)房进(jìn)入存量时代，取消预售制度有助于降(jiàng)负债降杠(gāng)杆，不(bù)再(zài)把烂(làn)尾(wěi)风(fēng)险甩给(gěi)老百姓和社会，当(dāng)然这需要配套房企(qǐ)债务重组、复工(gōng)保交楼、恢复市场信心(xīn)和房(fáng)地产长效机制。这是个(gè)技术活(huó)，只要坚持市(shì)场化改革(gé)，中(zhōng)国一定能化(huà)解这个难题，让(ràng)房地产(chǎn)回归实体经济(jì)和居(jū)住属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预(yù)售(shòu)制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是(shì)所(suǒ)见(jiàn)即(jí)所(suǒ)得的过硬(yìng)的产品质(zhì)量(liàng)和诚信，这才是对购房(fáng)民(mín)众的最根(gēn)本(běn)最(zuì)实质的保障，这样将(jiāng)极大的提升(shēng)开(kāi)发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币(bì)。所(suǒ)有商业的本(běn)质是(shì)向善，是以客户为(wèi)中心，房地(dì)产也不(bù)能例外，老百姓买(mǎi)房子(zi)是(shì)天(tiān)大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福一家人。从这(zhè)个(gè)角(jiǎo)度(dù)，取消预售(shòu)制、实(shí)施(shī)现房销售是实现(xiàn)老百姓安居乐业(yè)、社会(huì)长治(zhì)久安、行业企业健(jiàn)康发展的重大措施。在(zài)当前(qián)的(de)情况下，取消预售制要结(jié)合(hé)稳(wěn)楼(lóu)市、房地(dì)产软着陆(lù)、打通金融支(zhī)持当期三好生(shēng)、新(xīn)模式等综合(hé)施策。

　　作者十年(nián)前在国务院发展(zhǎn)研(yán)究中心参(cān)与财税改革方案研究时，对预(yù)售(shòu)制、房地(dì)产(chǎn)税(shuì)、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆(gān)率(lǜ)等进行过(guò)长(zhǎng)期系统(tǒng)的专项研究。（参(cān)考后来形(xíng)成的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国(guó)内地(dì)版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金(jīn)第三方(fāng)全(quán)程(chéng)监管(guǎn)，交(jiāo)付(fù)时开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房(fáng)交易立(lì)法，设(shè)置期房预付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后(hòu)付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地(dì)商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪五十年代在(zài)中国香(xiāng)港，楼宇出租(zū)是地产行业盛行(xíng)的(de)方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公(gōng)共(gòng)房屋制度，许(xǔ)多人栖身于木屋(wū)或者其他(tā)临时住宅，住房(fáng)的需求是相当高(gāo)，不(bù)过大多数居(jū)民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖多(duō)数(shù)以一整栋楼(lóu)为(wèi)单位，需要雄(xióng)厚(hòu)的资(zī)金实力(lì)才能(néng)购买。虽然(rán)楼宇出租是中(zhōng)国香港地产行(xíng)业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题。针对这一系列问题，不少地(dì)产商开始(shǐ)探求新的方式，如(rú)把楼宇契约切开，即“分契(qì)”，然后将(jiāng)楼(lóu)宇分(fēn)层出售。这模(mó)式一经推行，购买楼宇(yǔ)的市民数量(liàng)有所(suǒ)增(zēng)加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的(de)基(jī)础上，将“按揭”模式引入(rù)房地产销售(shòu)，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英东创(chuàng)办立(lì)信(xìn)置业有限公司(sī)，凭借商(shāng)业直觉(jué)和多(duō)年经营杂(zá)货铺、海(hǎi)上(shàng)驳运业务(wù)的经验，对于商品流通、资金周(zhōu)转有着(zhe)独(dú)到的(de)见解，在努力寻(xún)求方法加(jiā)快自身资金周转。当时(shí)其在购下(xià)九龙(lóng)的一块地盘后，除了分层出售、还印发(fā)售楼说明(míng)书，上有文字(zì)详尽(jǐn)说明楼宇的地势环境、建(jiàn)筑材料、分层价格(gé)、订购方(fāng)法等。此(cǐ)外(wài)，“卖楼花”是另外一个亮(liàng)点，即先收(shōu)取(qǔ)买(mǎi)家的订金(jīn)，采用类似租金(jīn)的(de)分期付款(kuǎn)形式，等新楼落成时，收齐(qí)买家的(de)钱，买家就(jiù)拥(yōng)有了自(zì)己的(de)房产。这种方式减轻了民(mín)众购(gòu)房的资(zī)金(jīn)压力，加速了房(fáng)屋的建造(zào)和(hé)销售，也解决了(le)制造商的资金问题(tí)，降低投资风(fēng)险，在当(dāng)时可(kě)谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花(huā)+分期付(fù)款”的销(xiāo)售模式成为当时(shí)中国香港房(fáng)地产市(shì)场的一(yī)大特色，纵观中国香(xiāng)港房地(dì)产市场的改革，“卖(mài)楼花(huā)”模式高效率地(dì)解决(jué)了核心的(de)住房供不应求的问题(tí)，使(shǐ)房市发(fā)展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模(mó)式(shì)推动了中国香港(gǎng)楼市几十年繁荣(róng)，但期间也出现(xiàn)过“烂尾楼(lóu)”的(de)情况，但(dàn)监管部门不断(duàn)完善、规范化，建立健全的(de)监管(guǎn)机制(zhì)，促进市场健康(kāng)发展(zhǎn)。例(lì)如，1960年(nián)，位(wèi)于大角咀的一个楼盘因建(jiàn)筑(zhù)费(fèi)用(yòng)超支停工(gōng)，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国(guó)香港管(guǎn)理(lǐ)部门提升(shēng)了(le)对于(yú)预售楼花制度的(d清纯的女生干起来舒服吗，清纯的女生是不是很招男生喜欢e)监管(guǎn)，即要求开发商在预售(shòu)前，确保(bǎo)地(dì)价(jià)款已经全部(bù)支付，还要证明自(zì)身有资金(jīn)等能力把(bǎ)项(xiàng)目完成，资金需放入律师所托管，支取时(shí)需律(lǜ)所和建筑师的(de)核准。为了防止开(kāi)发(fā)商、律所、建筑(zhù)师等造假，套取监管账户资金，中国香港要求律师行在银行开设的信(xìn)托(tuō)账户（监管账户）、开发商操作(zuò)等采取全透明化(huà)机制，且银行的责任上升(shēng)，如出(chū)现房屋“烂尾”情况，银(yín)行将成最大(dà)风险方，后(hòu)续需(xū)自身(shēn)推动项目(mù)完工。随(suí)着监管体系逐步完(wán)善，出现“烂尾(wěi)”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼花”模式(shì)，形成“中(zhōng)国内地版预(yù)售制”

　　二(èr)十世(shì)纪九十(shí)年代，中国内地面(miàn)临住房(fáng)需求大(dà)和(hé)供给量短缺问题，引入“卖楼(lóu)花(huā)”制度。建国以来，中国内地优先发展重(zhòng)工(gōng)业，强调基(jī)础建设(shè)，这一导向使前(qián)期发展工(gōng)业化的进程大于(yú)城(chéng)市化进程，唯有解决住房基础等城市化配套问(wèn)题(tí)，才(cái)能(néng)进(jìn)一步推进城市化。但当(dāng)时推行的是(shì)“统一管理，统一分配，以租养房”的(de)福利分房制(zhì)度，住房市场(chǎng)发展起步(bù)较晚(wǎn)、增速(sù)较(jiào)慢，福(fú)利分房制度也出现了分配不公、效率低、配(pèi)套差(chà)等问(wèn)题，因(yīn)此福利分(fēn)房(fáng)制(zhì)度不再适用于当时的国(guó)情。叠加房地产市场面临商(shāng)品房(fáng)的需求量大，而社会缺(quē)少大型房(fáng)地产开发商，商品房供(gōng)应量小的困(kùn)境，此时引入(rù)中国香港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场的(de)一针(zhēn)强心剂(jì)。从1994年(nián)起，中国内地逐步引进中国香港(gǎng)预(yù)售商(shāng)品(pǐn)房制(zhì)度(dù)，先后出(chū)台多项文件，大力支(zhī)持国内房地产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇住房制(zhì)度(dù)改革，加快住房(fáng)建设(shè)的(de)通知》文件，决定停止住房(fáng)无偿实物分(fēn)配，逐步实行(xíng)住房分配(pèi)货币化、住(zhù)房(fáng)供给(gěi)商品化、社会化的住房(fáng)新体制，从计划经济下的福利分房转向市场(chǎng)经济(jì)的商品(pǐn)房(fáng)。房地产(chǎn)市场(chǎng)采用预售制，允(yǔn)许开(kāi)发商卖期房，解决(jué)了房(fáng)企缺(quē)少资(zī)金和开发时间周期长的两大(dà)难题，开(kāi)发商以预(yù)售款撬动下一个(gè)项(xiàng)目的(de)开发，形成滚动开发(fā)模式(shì)，住(zhù)房供应速度(dù)加快。自此中(zhōng)国内地开始房(fáng)改(gǎi)货币化(huà)，中国人民(mín)银行等多方(fāng)迅(xùn)速出台相关(guān)的信贷政策，支持购房者，极大作用推(tuī)动了房(fáng)地产市场的发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花”模式后(hòu)，经(jīng)调整形成契合中国内地的商品房预(yù)售(shòu)制(zhì)度。预售(shòu)制的初衷(zhōng)是(shì)为了缓解房企资金压力，加(jiā)快城镇(zhèn)住房建设(shè)。具体来说(shuō)，是指房地(dì)产开发企业将正(zhèng)在建设中(zhōng)的(de)房屋预先出售给购房者，由购房者支付定金或房款(kuǎn)的行为。区别于中国香港，在中国内地实践过程(chéng)中(zhōng)，商品房预售流程为(wèi)：房(fáng)地产开发(fā)商办理预售许可(kě)证-签订(dìng)商品房买(mǎi)卖(mài)合同-进行(xíng)备案登记和预告(gào)登记-交付(fù)房(fáng)屋(wū)。在购(gòu)房(fáng)过(guò)程(chéng)中，购房者需要一次性付清首付款，并采用银行贷款的形(xíng)式一(yī)次性付清剩余房款，换言之，房屋未(wèi)建(jiàn)成，开发商可能(néng)已拿到了全(quán)部购(gòu)房(fáng)款，这点与中国香港的按照(zhào)工(gōng)程进度付款(kuǎn)有所不同。对(duì)中(zhōng)国内地(dì)的开(kāi)发商而言，预售制商(shāng)品房也开启了高周转、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预(yù)售制(zhì)推动城市化进程，但背后潜藏的(de)风险确实存在

　　作为(wèi)中国内地商品房(fáng)销售的最主要(yào)方式，预(yù)售制极大缩短房企现(xiàn)金(jīn)回笼(lóng)周期(qī)，同时增(zēng)加市场(chǎng)商品(pǐn)房(fáng)供应，推动了(le)城(chéng)镇化发展(zhǎn)进(jìn)程(chéng)。预售制在过去(qù)20多(duō)年对(duì)中国(guó)内地房地产市(shì)场(chǎng)的(de)稳步发展起(qǐ)到了(le)重要作用，不仅(jǐn)解决了房地产市场快速(sù)发展阶段(duàn)的资(zī)金需(xū)求，也提高了(le)居民居(jū)住水(shuǐ)平，中国(guó)内地城镇居民(mín)从筒子(zi)楼住(zhù)到(dào)住(zhù)宅小区(qū)，从全(quán)民蜗居到基本适居，住房事(shì)业取得(dé)巨大进步，数(shù)十年时间走完发达国家几百年城镇化路程(chéng)。改革开放以来(lái)，城镇化进程进入(rù)快速发(fā)展(zhǎn)时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市(shì)建成区面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布(bù)的《中国住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅存(cún)量(liàng)从不到(dào)14亿(yì)平(píng)增至313.2亿(yì)平，城(chéng)镇人(rén)均住房建筑面积从8.1平方米(mǐ)增(zēng)至34.7平(píng)方米，城镇住房套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已成(chéng)为中国内地(dì)商品房销售最主要方式，2005年中国内地商品住(zhù)宅期房销(xiāo)售面积占总(zǒng)销(xiāo)售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积(jī)达(dá)15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国内地(dì)房地(dì)产行(xíng)业的发展。中国内(nèi)地房(fáng)地产历(lì)经二十(shí)多(duō)年长(zhǎng)周期繁(fán)荣，行业各项(xiàng)指标(biāo)大(dà)幅(fú)增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工(gōng)面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产开发投资完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面(miàn)积(jī)和销(xiāo)售金额分清纯的女生干起来舒服吗，清纯的女生是不是很招男生喜欢别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿(yì)元增(zēng)至(zhì)18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房(fáng)地产业的快速发(fā)展，房地产企业(yè)从(cóng)无到有、从国企先行到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产(chǎn)企业数(shù)量(liàng)达9.8万(wàn)个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产(chǎn)也成为拉动(dòng)中国内地经济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房(fáng)地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献(xiàn)），其中房(fáng)地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献(xiàn)），房(fáng)地产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产对金融、批发、建材(cái)的带(dài)动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠(qú)道(dào)，2020年房地产(chǎn)完(wán)全拉动的投资占全社会固定(dìng)资产投资的51.5％，其(qí)中，房地产开发投(tóu)资(zī)占固定(dìng)资(zī)产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷(dài)款占银行各项贷款余额的(de)比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果(guǒ)加上信托等通(tōng)道业(yè)务，占比(bǐ)超过三分之一。从房地产融(róng)资存量占社融存(cún)量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面(miàn)积违约，将导(dǎo)致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根(gēn)据我们(men)的《中(zhōng)国(guó)住房市(shì)值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大(dà)于美国的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿美(měi)元、英(yīng)法德三国合计的31.5万亿(yì)美元(yuán)。从住(zhù)房市值占股债房市值的比(bǐ)例看，2020年(nián)中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国(guó)的(de)49％、法国(guó)的56％、德(dé)国的64％。中国住房市值(zhí)与股债房市(shì)值(zhí)的比例较高(gāo)，主要是因(yīn)为住房(fáng)市值高，以及(jí)中国资本市(shì)场发育尚(shàng)不成(chéng)熟，直接(jiē)融资比(bǐ)例较低(dī)，股票(piào)、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制(zhì)背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实存在，当前的负(fù)面(miàn)效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝大部(bù)分商品是一手交钱一手交货，预售(shòu)制(zhì)是对购买(mǎi)者的单方面(miàn)不公(gōng)平制度，购房老(lǎo)百姓几乎(hū)承担了(le)所(suǒ)有商品不能(néng)交付的风险。比(bǐ)如，交房等待(dài)期一般为两(liǎng)年，在此(cǐ)期(qī)间，购房者不(bù)仅承担银(yín)行利息，还要(yào)承担延迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋(wū)质量、房产证延期办(bàn)理甚(shèn)至不(bù)能交(jiāo)房等风险。另外(wài)，购房者和开发商之间的(de)购房合同(tóng)、购房者和银行的按(àn)揭(jiē)贷款合同是两个(gè)独立的合同关系，如果开发商发生违(wéi)约，购(gòu)房者只能(néng)根(gēn)据(jù)购房合同向开(kāi)发商主张权力，但(dàn)依旧需要根据按揭贷款合同(tóng)按时向(xiàng)银(yín)行进行贷款偿还，因此购房者承担的风(fēng)险较大。

　　从行(xíng)业层面(miàn)看，预售制助推部分房(fáng)企过度(dù)举债、高(gāo)杠杆(gān)扩(kuò)张(zhāng)，资金若遇到下(xià)行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响(xiǎng)自身信用和购房者对行业的(de)信心。

　　从金融(róng)层面看，银行(xíng)作为按(àn)揭贷款的(de)发放方，一(yī)旦房企因为市场波动或经营不善(shàn)，出现(xiàn)资金(jīn)链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房(fáng)企通过与购房者签订的(de)预售合同和按(àn)揭(jiē)合同，已经从银行获得房款，如果(guǒ)购(gòu)房者丧失还款能力(lì)或短期不(bù)能还(hái)款等，则风险完(wán)全由(yóu)银行承担(dān)，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看(kàn)，购房者(zhě)的预售监管(guǎn)资(zī)金去(qù)哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个字那就(jiù)是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房(fáng)预售管理办法》中明确规定(dìng)了开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工(gōng)程建设，商品房预售款监管(guǎn)的(de)具体办法(fǎ)，由房地产(chǎn)管理部门(mén)制(zhì)定。但多年以来全国并没有统(tǒng)一的预售资金监(jiān)管(guǎn)规定，各地实行“一城一(yī)策”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙(shā)等(děng)城(chéng)市重点监管资金比(bǐ)例(lì)为(wèi)总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等城市则按照项(xiàng)目的建安(ān)成本乘(chéng)以(yǐ)建筑面积或(huò)者(zhě)项(xiàng)目工程总额报价计算重点资金。而事实是，不少购房款未进(jìn)入监管账户、或进入监管账户后(hòu)被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼(lóu)遥遥无(wú)期，月供却(què)被迫继续还款。那么(me)，监管账(zhàng)户(hù)资金如何被挪走的？实际上(shàng)，在过去房(fáng)地产大开发时代的高周转背景下(xià)，抽调(diào)预售(shòu)款监管(guǎn)账户资金，是行业“潜规则”。比如工程(chéng)总承包方，以工清纯的女生干起来舒服吗，清纯的女生是不是很招男生喜欢程建(jiàn)设名义，获得(dé)监(jiān)管账户拨付(fù)资(zī)金，再由工程(chéng)方将(jiāng)资金转给房企，而拨付的工程(chéng)款，远(yuǎn)超工程进度(dù)所需。通(tōng)过这些(xiē)方式套取(qǔ)的资金，在房企各地项目间流(liú)动，变相加(jiā)杠杆，这(zhè)样做提供了资金流(liú)动性，房(fáng)企抽调资(zī)金统(tǒng)筹拿地(dì)、还款和楼盘(pán)建设，形成(chéng)一(yī)种资金循环高周转模式，但一定程度上(shàng)把风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整(zhěng)体(tǐ)来说，国外商品房(fáng)预售(shòu)制度呈现以(yǐ)下特(tè)点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房者预付资金，一般设有(yǒu)定金或预付款保护(hù)机(jī)制，如英国、日(rì)本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房者支(zhī)付的(de)预付(fù)款(kuǎn)比例相对较低，绝大部分房(fáng)款在房屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预(yù)付款支(zhī)付方(fāng)式：预付款一(yī)般(bān)以定(dìng)金方式(shì)支付，或按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷(dài)款方式：一般采用两种方式(shì)发放(fàng)按揭贷款，一是按工程(chéng)进度付款，按(àn)揭(jiē)贷款按照工程(chéng)进(jìn)度逐渐发放，购(gòu)房者开始月供；二是房屋交付(fù)后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品(pǐn)房提(tí)供期(qī)房烂尾(wěi)保险，在商(shāng)品房出(chū)现重大延期(qī)或重(zhòng)大缺陷时，保(bǎo)障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交(jiāo)付质(zhì)量(liàng)的保(bǎo)障(zhàng)有两种方式，一是期(qī)房由(yóu)政府(fǔ)或第三方验收(shōu)合(hé)格并提供验收凭证后，开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得购房者支付的房款(kuǎn)。二是开发商为(wèi)购房者提供(gōng)一定的保修期，通常1-5年(nián)，保(bǎo)修期满，购房(fáng)者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国：交付前预(yù)售资(zī)金第三(sān)方(fāng)全程(chéng)监管，交付时(shí)开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得房款

　　美国期(qī)房(fáng)定金一定期限内无条件返还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其余房款交付(fù)后按(àn)揭还款，交付(fù)前资金由第三方全程监管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭(píng)验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定(dìng)金比例一般为房款的(de)1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年美国(guó)平(píng)均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金或首付(fù)外，购房者在房屋交付后通过按揭贷(dài)款(kuǎn)支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金(jīn)监管方面，美国为防止开发商挪(nuó)用资(zī)金(jīn)，购房者的定金及首付款由第三方公证(zhèng)行或产权保险公(gōng)司(sī)的信托(tuō)账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁(cái)取回，且(qiě)不(bù)承担任何责任与(yǔ)损(sǔn)失。而开发商在房屋建(jiàn)设过(guò)程(chéng)中的(de)资金全部来自银行，银行(xíng)根(gēn)据工程进度向开发商提供(gōng)一定比例的贷(dài)款(kuǎn)，由(yóu)于开发商挪用资(zī)金直接损(sǔn)害(hài)银行利益，银行有充(chōng)分动机监管开发(fā)商施工(gōng)进度。开发商(shāng)在房屋交付时(shí)需取得(dé)由政(zhèng)府相关部门(mén)经审查(chá)后(hòu)发放的验收凭证，通过验收凭证(zhèng)向银行得(dé)到购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付(fù)的(de)房款。

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　德国(guó)期房可零首付(fù)购房，房(fáng)款按建造工期进度(dù)支付，按(àn)揭(jiē)按工期放款(kuǎn)后还贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，开发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获批后即可预售(shòu)房屋。签署购(gòu)房(fáng)合(hé)同前，购房者需支(zhī)付约2000欧的定金并进行(xíng)预约公证，签订合同后(hòu)定(dìng)金退还。如由于任何原因不能购买，定金按照(zhào)德国法律全部退还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房者(zhě)需支付公证费(fèi)和(hé)土地交(jiāo)易税(shuì)，分(fēn)别(bié)为(wèi)房屋(wū)售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在(zài)购房款中，属于购房附加(jiā)费。

　　首(shǒu)付(fù)方(fāng)面，德(dé)国没有(yǒu)规(guī)定(dìng)最(zuì)低(dī)首付比例(lì)，可(kě)零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采(cǎi)取按工期支付房款的(de)制度，一般分7笔进行支付，具(jù)体(tǐ)支付节(jié)点、比例因项(xiàng)目而异。一(yī)般(bān)来说，支付节点可分为公证(zhèng)后(hòu)、主体完工、内部水暖(nuǎn)电(diàn)路(lù)完(wán)工、窗户(hù)玻(bō)璃完工、室内清洁及墙(qiáng)面完工、地板完工、全部(bù)完工，支(zhī)付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在(zài)支付(fù)房款前申请房贷，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用(yòng)固定(dìng)利(lì)率，银行(xíng)按施工节(jié)奏(zòu)分(fēn)多(duō)次发放贷款，每笔贷款给予购房者一定使用(yòng)期限，期限结(jié)束(shù)后，购房者(zhě)开(kāi)始还(hái)贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险(xiǎn)公司针对(duì)期房(fáng)设计了两种(zhǒng)保险，保险(xiǎn)的功能(néng)是当房屋出现重大延期或重大缺(quē)陷时(shí)，保险公司保证开发商赔偿或修复(fù)，开发(fā)商破产，由保险公司负责相应赔偿。保险由(yóu)开发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时支付

　　英(yīng)国(guó)预售制设(shè)有10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，交房前付款比例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金由买卖(mài)双方律(lǜ)师严(yán)格(gé)监管(guǎn)。

　　订(dìng)立(lì)合同(tóng)前(qián)，买(mǎi)卖双方均有一(yī)名律师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同等各个环节，各环(huán)节内(nèi)容确(què)认无误后签(qiān)订首付交换合同。

　　定金(jīn)方(fāng)面，英(yīng)国(guó)设置了10％定金保险(xiǎn)保护机制，当开发商出现财务、经营问题时，购(gòu)房者10％的(de)定金由保险(xiǎn)公司赔(péi)付，而超出10％的部(bù)分较(jiào)难追(zhuī)回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例(lì)通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付(fù)。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付款的方式(shì)，但是交房前(qián)付款比(bǐ)例相对较(jiào)低，一般会在合同签订6-24个月(yuè)分别(bié)支付两笔(bǐ)5％-10％的款项(xiàng)，即交房(fáng)前(qián)付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋(wū)必(bì)须经过房产公证公司的检验验收后(hòu)才(cái)能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节(jié)，英国期房预(yù)售资金(jīn)监管极为严格(gé)，资金也由律师监管(guǎn)，在确认工程进度、支付相关款项过程中，由(yóu)买房律师将资金转给卖方(fāng)律(lǜ)师(shī)，卖方(fāng)律师转给(gěi)开发商，即资(zī)金在进(jìn)入开发商账(zhàng)户前经过两道关(guān)口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范(fàn)期房交(jiāo)易立(lì)法，设置期房预付(fù)款(kuǎn)保全措施

　　日本期房交(jiāo)易立法，定金超(chāo)5％或1000万(wàn)日元时，开(kāi)发商必须完成“预售房(fáng)定金保全措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违约(yuē)需(xū)返还定价(jià)并赔偿约10％房款，交房后按(àn)揭还款。

　　立法方面，日本二战结束(shù)后(hòu)由于房屋供给(gěi)严重失衡，叠加法(fǎ)律(lǜ)空白，社会(huì)上“一房(fáng)二(èr)卖”现象普(pǔ)遍，为此(cǐ)，日(rì)本政(zhèng)府1952年(nián)出台《宅地建筑物(wù)交易法(fǎ)》，经多(duō)次修(xiū)订，目前是(shì)唯一一部规范期(qī)房交易的法律。

　　定(dìng)金保护方面，根据日本《宅地(dì)建(jiàn)物(wù)取(qǔ)引(yǐn)业法》，对购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付定金超(chāo)过5％或超1000万(wàn)日元的(de)部分(fēn)，法律(lǜ)要求开发商必须完成定金保全措施才可预(yù)售。什么是(shì)定金保全措施(shī)？即买卖(mài)双方签订购(gòu)房(fáng)合同时，开(kāi)发商(shāng)向金融机构或指定保证机(jī)构或保险(xiǎn)机构签(qiān)订定金保证委托合(hé)同，设置(zhì)购房者(zhě)定(dìng)金(jīn)的保证或保险，并将(jiāng)相应的保证金证明书交付给购房者。除定金外，其他预先支付的购房(fáng)款(kuǎn)也(yě)受该措施保护。若开(kāi)发商倒闭(bì)导(dǎo)致期房(fáng)烂尾，购房者可凭(píng)保证金证明书向金(jīn)融机构或保(bǎo)证机构或保险(xiǎn)公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交(jiāo)房前只(zhǐ)需支付最多不超20％的定金，签(qiān)订购房合(hé)同后，购房(fáng)者(zhě)即(jí)可(kě)向银行申请(qǐng)贷款(kuǎn)，但交房后才开始按揭贷款，除定金外(wài)的剩余(yú)房款在(zài)交(jiāo)房(fáng)后(hòu)开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年(nián)保修期(qī)后付尾款

　　新加坡期房(fáng)购(gòu)房者违约可返还相当于(yú)3.75％房(fáng)款的订金(jīn)，首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)20％，余款按工程(chéng)进度支付，所有资金进银(yín)行专门项目(mù)资金账(zhàng)户，交房后满1年保修(xiū)期后(hòu)支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环(huán)节，新加坡(pō)开发商有统(tǒng)一(yī)的选购权合同以及订金返还机制(zhì)，即(jí)OTP，签(qiān)订OTP后需(xū)支(zhī)付5％房款作为(wèi)订(dìng)金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则(zé)进一步签(qiān)订购买合同，不执行(xíng)OTP则退还(hái)3.75％的(de)房款。

　　首付比例(lì)方面(miàn)，签(qiān)订(dìng)购房(fáng)合(hé)同后，购房者需支付15％的首付及印花税，同时购房者向银(yín)行申请按揭贷(dài)款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期房同(tóng)样采取按工程进度付(fù)款的方(fāng)式(shì)，《发(fā)展商条(tiáo)例》对期(qī)房付款流程(chéng)做了统一详细规定，要求所(suǒ)有开(kāi)发商遵(zūn)守，支付节点一般为(wèi)合同签订后(hòu)、地(dì)基完工(gōng)、框架完(wán)工(gōng)、管道门窗等完工等，支(zhī)付比例(lì)约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照(zhào)工程进度放款(kuǎn)，月供在此过程中随着(zhe)放出贷款的增加而增加，未放款部分无需(xū)月供。

　　资金监管方面，购房者(zhě)的订(dìng)金(jīn)与(yǔ)付款会存(cún)入银行专门(mén)的项目资金账户，账户资(zī)金提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房(fáng)者享受1年的(de)房(fáng)屋保修期，此后购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产(chǎn)到了政策出(chū)手临界(jiè)点，重点是保交(jiāo)楼和房(fáng)企(qǐ)重组(zǔ)。一方面，加大对刚需和改善型需求的支(zhī)持力度，长短(duǎn)兼顾(gù)妥善应对局(jú)部停贷现象，重点(diǎn)是保(bǎo)交(jiāo)楼保复工(gōng)保民生(shēng)，给予强有力的金融工具支持。另一方(fāng)面，从现在(zài)起，对还在正常(cháng)运转的房(fáng)企(qǐ)包括(kuò)民营企(qǐ)业(yè)，加大支(zhī)持力度，由优质(zhì)房企牵头并(bìng)购重(zhòng)组整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给(gěi)予金融(róng)工具配套(tào)。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估计形势复杂(zá)性(xìng)和人性复杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重组房(fáng)企债(zhài)务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制。长效机制四大关键是推动城(chéng)市群战略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和(hé)房(fáng)地产税(shuì)。定金环(huán)节，建立开发商(shāng)违约后定金(jīn)保护机制(zhì)，如(rú)将(jiāng)已支(zhī)付定金冻结至(zhì)房屋交付(fù)阶段(duàn)，保障购房者定金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以及重大缺陷等(děng)情况提供充分的(de)保障(zhàng)。余款支付环节(jié)，建立按工(gōng)程进度付款机制或交房后按揭贷款机制，充(chōng)分(fēn)保(bǎo)护购房者的权益。资金(jīn)监(jiān)管环节，引入独(dú)立(lì)于开发(fā)商、银行的第三方资金监管机(jī)构，或由政府相关部门直接监管，以此防止资金(jīn)挪用现象。交付(fù)环节，建立商品房保修(xiū)期制度。保修期(qī)内，开发商应对(duì)房屋质量(liàng)问题全权负责(zé)、免(miǎn)费维修，购房者在保修期结束后支(zhī)付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售制是大势(shì)所趋(qū)。一方面，98年房改时，全(quán)国缺房(fáng)子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购房民众不公平(píng)的(de)预售制(zhì)已经过时了，该取消了，改为现房销售(shòu)。另一(yī)方面，取消预(yù)售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八(bā)门(mén)、眼花缭乱、不知道(dào)能不能(néng)兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是对购房民众的(de)最根(gēn)本最实(shí)质(zhì)的保障，这样将极大的提升开发(fā)商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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