近两年火爆的创(chuàng)新产品(pǐn)公募REITs进入密集分(fēn)红(hóng)期，近日(rì)7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募REITs整体呈(chéng)现出(chū)高(gāo)比(bǐ)例稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可供分(fēn)配金额(é)的REITs产品，平均(jūn)分红比例(lì)接近99％。

　　多位(wèi)业内人士(shì)对此表(biǎo)示，强制分红(hóng)机制是公(gōng)募REITs主要(yào)特征之(zhī)一，稳定(dìng)分红(hóng)体(tǐ)现出该类(lèi)产品长(zhǎng)期投资价值，通过观测经营活动现金流、可供分配现金等(děng)指标，也是观察REITs项目底层资产运营(yíng)情(qíng)况(kuàng)的“窗口(kǒu)”。他们(men)也(yě)提(tí)醒普通投资者注(zhù)意，与产权类项目相(xiāng)比，特(tè)许经营REITs项目在(zài)经营(yíng)权到期(qī)后不再产生现(xiàn)金收益，特许经营权分红目(mù)前已包含了利润(rùn)分配(pèi)和本金的(de)归(guī)还(hái)，在选择投资标的时(shí)应了解资(zī)产(chǎn)类型和分红(hóng)的特(tè)征(zhēng)。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分(fēn)红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未公布(bù)。整体来看，公募(mù)REITs呈现出了高(gāo)比例(lì)的稳(wěn)定分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可供分(fēn)配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金(jīn)额占可供分(fēn)配金额比例(lì)平均为98.89％，且绝大部(bù)分分配比例(lì)在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负责(zé)人对(duì)此表示，投资公募(mù)REITs的主要收益来源为持(chí)有(yǒu)期分红收益，以及基金份(fèn)额交易价格的变(biàn)化。基(jī)金份额二级市(shì)场(chǎng)价格受到公募REITs资(zī)产运(yùn)营情况及(jí)市(shì)场因素的综合(hé)影响，较(jiào)易引起波(bō)动。与此(cǐ)相比，基(jī)金分红(hóng)预期则(zé)更有规律可循。公募REITs的分红主要来自基础设施资产的经营现(xiàn)金(jīn)流，投资(zī)人通过基金募集材(cái)料和(hé)信息(xī)披露文(wén)件(jiàn)，结合行业及市(shì)场(chǎng)情况，可以(yǐ)分析基(jī)础设(shè)施(shī)项目的(de)经营业绩(jì)，作为进行投资(zī)决策的重要参考。

　　“相对于基金份(fèn)额二级(jí)市场价格变化导(dǎo)致的浮盈或浮(fú)亏(kuī)，分红(hóng)作为基(jī)金(jīn)份额持有(yǒu)人实(shí)际获得的(de)现金(jīn)收益，对于(yú)长期(qī)投资(zī)者(zhě)更(gèng)具参(cān)考价值。”中金基金相关(guān)负责人称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心(xīn)运营(yíng)高级副总(zǒng)监李(lǐ)华(huá)平(píng)也(yě)表示，根据《公开募集基础(chǔ)设施证券投资基金指引（试行）》及相(xiāng)关法规要求，基础设施基(jī)金应当将(jiāng)90％以(yǐ)上合并后(hòu)基金年度(dù)可分配金(jīn)额以(yǐ)现金形式分配(pèi)给投资者，强制分(fēn)红(hóng)机制是公募REITs的(de)主要特征之一，稳定(dìng)的(de)分红机制体(tǐ)现(xiàn)出REITs产品(pǐn)长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投(tóu)资角度(dù)来看，基(jī)础设(shè)施公募REITs同(tóng)时具备(bèi)“股性”和“债性(xìng)”双(shuāng)重特点。二级市(shì)场价格(gé)反(fǎn)映这类产品“股(gǔ)性”的一面(miàn)，分红(hóng)体现了这类产品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制分红要求，分(fēn)红类似于债券派(pài)息，但不(bù)等(děng)同于债券的(de)固定利(lì)息回报，而是由可供分配现金决定(dìng)。

　　从机构投(tóu)资者(zhě)的角度来看(kàn)，一方面是公募(mù)REITs丰(fēng)富了机(jī)构投资者的投(tóu)资品类(lèi)，为(wèi)资产配置多元化提供抓手，具有较强的配置价值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红(hóng)能够帮助机构投资者(zhě)稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过(guò)分红获取相对于投(tóu)资债券(quàn)相对高(gāo)的收益性，在(zài)有效控制风险的前提下，增厚(hòu)资(zī)产包收(shōu)益(yì)，起到(dào)投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投资(zī)收益(yì)“落袋为安”外，市(shì)场对于未来分红水平的(de)预(yù)期，也是影响REITs基(jī)金(jīn)二级(jí)市(shì)场价格走势的(de)关(guān)键因素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今(jīn)年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指(zhǐ)数(shù)收于(yú)975.99 点(diǎn)，年(nián)内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票(piào)和(hé)债券宽(kuān)基指数。

　　“截(jié)至2023年(nián)3月(yuè)31日，有(yǒu)20只公募(mù)REITs发布了2022年年报，部分产品受(shòu)宏观经济(jì)的影响(xiǎng)，可(kě)分配金额完成(chéng)率不达预期，一定程度(dù)上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市场的价格波动受(shòu)多重(zhòng)因素的(de)影响(xiǎng)，投资收(shōu)益(yì)是影响(xiǎng)REITs二级(jí)市场价格的主(zhǔ)要(yào)因素之一，而稳定的(de)分红有利于吸(xī)引投资者参与公(gōng)募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中(zhōng)金(jīn)基(jī)金相关(guān)负责人(rén)也表示，近期(qī)经(jīng)济预(yù)期(qī)恢复，一(yī)方面市场(chǎng)热点呈现向股票和债券(quàn)回归的过程；另一方面，基础设施项目的经营业(yè)绩相对(duì)经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权日，将对(duì)基金份额的开盘指导价做调减处(chù)理，调(diào)减(jiǎn)金(jīn)额根据单位基金份额的分红金额进行计(jì)算。除权(quán)操作是对(duì)分红前后基金(jīn)份额净(jìng)值变化的修正，使投资人在(zài)基金分红前后(hòu)均可以获得公平的(de)投资机会。

　　“分红(hóng)可增强投(tóu)资(zī)者长(zhǎng)期(qī)投资(zī)的(de)信心，同时需结合持有产(chǎn)品的特性，关注(zhù)二级(jí)市场扰动对整体收(shōu)益的(de)影响(xiǎng)程(chéng)度。”中航基金(jīn)相关人(rén)士也(yě)称。

　　特许经(jīng)营权分(fēn)红(hóng)包括(kuò)利润(rùn)分(fēn)配和本(běn)金(jīn)归还

　　普通投资(zī)者应(yīng)了解(j2022年中本贯通上海有哪些学校，中本贯通上海有哪些学校分数iě)底层资产情况

　　多(duō)位业内(nèi)人士还提醒，与现有公募基金分(fēn)红前提(tí)是本(běn)金之上的(de)增(zēng)值部分不(bù)同，特许经营(yíng)权REITs基金运作期间的“分红”界定为(wèi)“分派”更为准确，分派的是本金(jīn)与(yǔ)增值两个部分，两(liǎng)个部(bù)分之间的(de)比例是变动的，与现有(yǒu)公募(mù)基(jī)金分红(hóng)差异很大，大多数普通投资者可能把“分派”金额(é)误(wù)认为(wèi)是(shì)持续分红。一旦30年(nián)、40年(nián)、50年、60年等合(hé)同(tóng)年限到期后基金价值面临极大不确定性，这是该类(lèi)投资(zī)者应(yīng)该注意(yì)的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许(xǔ)经营权类和产权类两大资产类型，持有产(chǎn)权类产品的收益主要包括每(měi)年的现金分(fēn)红及资产增(zēng)值的收益(yì)，而持有特许经营类产品的(de)收益主(zhǔ)要来自项目每年的现(xiàn)金分红。其中，特许(xǔ)经营权类资(zī)产的分(fēn)红包括了利润(rùn)分配和本金的归还，两者的比率也(yě)是变动的(de)，对特许(xǔ)经(jīng)营权类资(zī)产的公募REITs可(kě)以内部收益(yì)率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投资者在选择(zé)投资标的时，应了解(jiě)公募REITs底层(céng)资产(chǎn)的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公(gōng)募REITs分红因底层资产(chǎn)属性不(bù)同(tóng)而形成区别(bié)。特(tè)许经营权类(lèi)的公募REITs产(chǎn)品因其分红相当于包含“本金(jīn)+收益”，分红(hóng)相对较多(duō)，债性偏强。而(ér)产权类的公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看重底层资(zī)产的价值(zhí)增值，所以(yǐ)相对股性偏(piān)强。普(pǔ)通投资(zī)者在选择公募REIT时，需要(yào)考虑底(dǐ)层资产属性，对所选(xuǎn)择产品的二级市场价格(gé)和分红有合理预(yù)期。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也认为，与(yǔ)产权类项目相比(bǐ)，特(tè)许经营项(xiàng)目在经营权(quán)到期后(hòu)不再能产(chǎn)生现金收益，因此(cǐ)将可(kě)供分(fēn)配金额的分配理解为“分派(pài)”比“分红”更加准确。基于(yú)这个特点，剩余(yú)经营期限较短的(de)特(tè)许经营(yíng)项目，通(tōng)常(cháng)具备更高的分派(pài)率水平。对于剩余期(qī)限较长的特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)项目，即使分派率相对较低(dī)，也(yě)有足够(gòu)年限收回本(běn)金并取得收(shōu)益。

　　中(zhōng)金(jīn)基金该负责人提(tí)醒(xǐng)投(tóu)资者注意，特(tè)许经营权项(xiàng)目的分(fēn)派金额包含(hán)了投资本金，在不(bù)进行扩募的情况下，基金(jīn)份额(é)单价(jià)随(suí)着分(fēn)派(pài)进(jìn)度逐(zhú)年下降(jiàng)是正常(cháng)现象(xiàng)，投资特许(xǔ)经营(yíng)权REITs的收益(yì)来自项目剩余期限产生的(de)现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比，产权类项目的土地(dì)或建筑的剩(shèng)余(yú)使用(yòng)年限(xiàn)一般较长，再加上到期(qī)后(hòu)通过对建(jiàn)筑(zhù)的(de)更新改造(zào)或补缴土地出(chū)让金等追加(jiā)投资，有机会进一步延长经营(yíng)期限(xiàn)。这(zhè)种类似永续经(jīng)营的假设反映在基础资产的估(gū)值上(shàng)，使产权类REITs具备更显著的资产投资(zī)属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指(zhǐ)标

　　评估项目底层资(zī)产运营情况

　　在基金分红的(de)时点，多(duō)位业内人士还(hái)表示，在产(chǎn)品分红期，投(tóu)资(zī)者(zhě)可以(yǐ)观测(cè)经营活动(dòng)现金流、可供(gōng)分配现金、内(nèi)部(bù)收益率等指标(biāo)，来观察和评估项目底层资产的运营情况。

　　中航基金(jīn)表示，年报指(zhǐ)2022年中本贯通上海有哪些学校，中本贯通上海有哪些学校分数标中，跟现金相(xiāng)关(guān)的(de)指(zhǐ)标有两个(gè)：一(yī)是年报(bào)中(zhōng)披(pī)露的经营活动现金(jīn)流，二是可供分配(pèi)现金，二者存在(zài)本质性(xìng)区(qū)别。经营活动产生的现金净(jìng)流量是指企业经营、筹资、投(tóu)资产(chǎn)生的现金流，基于企业本身(shēn)经营活动产(chǎn)生(shēng)；可供分配的现金(jīn)实质上是(shì)从EBITDA出发，对(duì)非现金影响(xiǎng)利(lì)润表的(de)项目进行调整，加(jiā)期初现(xiàn)金，最(zuì)终得到的账面现(xiàn)金。

　　李华平(píng)也表示，公(gōng)募REITs作为(wèi)资产配置(zhì)新(xīn)选择(zé)，投资价(jià)值(zhí)体现在相对(duì)股债(zhài)市场(chǎng)独立的资产配置功(gōng)能，比较(jiào)适(shì)合长期持有。建议投资(zī)者对经营权(quán)类的资产可以更(gèng)多关注(zhù)内部收(shōu)益率的(de)高低，对产(chǎn)权类的资(zī)产更多(duō)关注分派率高低。因为公募REITs可分配收(shōu)益主要来自(zì)底层资(zī)产的经营净现金(jīn)流，所以底层资(zī)产运营(yíng)情况直接影(yǐng)响(xiǎng)投(tóu)资回报(bào)，投资(zī)者可综合考虑原(yuán)始权益人综合实力、运营管理(lǐ)机构实(shí)力、公(gōng)募基金管理(lǐ)人实力等多重因素(sù)来选择投资(zī)标的。

　　中(zhōng)信(xìn)证券研(yán)报也显(xiǎn)示(shì)，公募REITs进入密集分红期，由(yóu)于分红交易带来的短期博(bó)弈机会仍在，叠(dié)加此(cǐ)前市场接连回调，建议投资者(zhě)关注有基本(běn)面支撑(chēng)、填(tián)权效应相(xiāng)对明显、同时分(fēn)红规(guī)模较为可(kě)观的(de)个券。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的招募说明书均会(huì)载明REITs在发行首年(nián)及次年的可供分配金额预测。投资(zī)者可以将(jiāng)REITs的实际分红(hóng)金额与募集(jí)材料中披露预测(cè)进(jìn)行(xíng)比较分析，结合经济及市(shì)场(chǎng)的实际环境，对基础(chǔ)设施项目的运营业绩及(jí)REITs的(de)管理能力(lì)进行判断(duàn)。”中金基(jī)金上述负责(zé)人也称(chēng)。

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