饱受争(zhēng)议的二手房交易中(zhōng)介费问题(tí)，正逐渐(jiàn)得到监管部门的重(zhòng)视。

　　5月8日，住建部、市(shì)场监管(guǎn)总局(jú)联(lián)合发布了关于规范房地(dì)产(chǎn)经纪服务的(de)意见。意见提(tí)及，近年来，部分(fēn)房(fáng)地产经纪机构存在利(lì)用房(fáng)源客源(yuán)优(yōu)势收取过高费(fèi)用、未明码标价(jià)、捆绑收费、滥(làn)用(yòng)客户个人信息等(děng)问(wèn)题，加重交易(yì)当事(shì)人负担、侵(qīn)害其合法权益。

　　基于上述背景，两(liǎng)部门从加强从业主体管理、明确(què)经纪服务内(nèi)容、合理确定经纪(jì)服务(wù)收费、严格(gé)实行(xíng)明码标价等十方面，提出(chū)了意见。

　　中原地(dì)产首席(xí)分析(xī)师张大伟称，随着城(chéng)市发展，一二线城市二(èr)手房交易占(zhàn)比逐(zhú)渐增加。以北京(jīng)、上海(hǎi)为例(lì)，二(èr)手房(fáng)占市场成(chéng)交比(bǐ)例(lì)超过80％，大(dà)量(liàng)二手房成交依赖(lài)中介居(jū)间(jiān)成交，房地产调(diào)控重心逐渐从开发商过渡到(dào)中介公司。

　　广东省城(chéng)规院(yuàn)住房政策研(yán)究中心首(shǒu)席研究员李宇嘉表(biǎo)示，买房对居民来说属于金额不低的大宗交易，由于二手房(fáng)交(jiāo)易(yì)成本较高、交易周期较长，具有非常(cháng)强的(de)专业性(xìng)，居(jū)民往往通过中介(jiè)来完(wán)成。但(dàn)很多中介(jiè)利用信息不(bù)对称等问题，将非(fēi)必要(yào)的收费(fèi)夹带其中，如收取过桥融资、按揭费、担保费等，对居民造成额(é)外的负担，而且这些(xiē)服务事项并(bìng)未明码(mǎ)标价。

　　对(duì)于(yú)二(èr)手房市场交(jiāo)易过程中存在(zài)的(de)“乱象”，李宇嘉指出，对包括经(jīng)纪服务在内的相关市场交易行为及其主体进(jìn)行规范和秩序整顿(dùn)，是(shì)房地产市场(chǎng)管理和(hé)调控的主题。“当下，推进(jìn)这项工作(zuò)的意(yì)义更大，也更急迫。”

　　中介(jiè)收费问题(tí)成监管重(zhòng)点

　　二手(shǒu)房(fáng)市场中(zhōng)，历(lì)来对房地产经纪(jì)服(fú)务行(xíng)业(yè)关注最多的一个话(huà)题(tí)，便(biàn)是房地产经纪服务费的问题(tí)。

　　张(zhāng)大伟认为，未来相关部门(mén)主要监管的(de)重点，将是对房地产(chǎn)经纪(jì)服务(wù)收费(fèi)及中介交(jiāo)易进行规范。

　　在热点城市，二(èr)手房屋交易过程中，部分价值不菲的房(fáng)屋，往往要缴纳(nà)一笔金额不低的中(zhōng)介费。以北京某(mǒu)房地产经纪服务(wù)机构(gòu)2.7％的服务费率计算(suàn)，一套1000万(wàn)元的(de)房(fáng)屋，中介费约为27万(wàn)。

　　在合理确定(dìng)经纪服务(wù)收费上，两(liǎng)部门在此次意(yì)见(jiàn)中提及，房地产(chǎn)经(jīng)纪机(jī)构要合理降低(dī)住房买(mǎi)卖和租赁经纪服务费用。鼓(gǔ)励按照成交价格越(yuè)高、服务费率越低的原则(zé)实行(xíng)分档定价。引导由(yóu)交易(yì)双方共同承担经纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房(fáng)地产(chǎn)经纪服务收费标准的最早依据是1995年国(guó)家(jiā)计委(wěi)建设部下发的《关于房(fáng)地产中介服务收费(fèi)的通知》（971号文(wén)），其中第(dì)六条规定(dìng)：房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为(wèi)例，目前北京(jīng)市执行的2014年更新后的收费标(biāo)准，即根据这样的规定：“少数特别复(fù)杂的住宅买(mǎi)卖经纪服务，经交易各(gè)方(fāng)协商同意，可在规(guī)定的收费标准基础(chǔ)上适当上浮，上浮幅度最高不得超过(guò)10％。”这意味着，当前(qián)北京二(èr)手苏修是什么意思，苏修是什么意思房(fáng)中(zhōng)介费(fèi)上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着(zhe)“简(jiǎn)政放权”的精神，北京2015年取(qǔ)消了房地产(chǎn)中介服务等57个政(zhèng)府定价(jià)，房地产经纪服(fú)务(wù)收费多少由(yóu)各中介机构自行决定(dìng)。

　　“房(fáng)产中介(jiè)机构(gòu)在实际收取费用(yòng)过(guò)程中，相关监管部门当(d苏修是什么意思，苏修是什么意思āng)前并未明确(què)具体的中介费率，中介机(jī)构仅需在服务过程中对收费标准进(jìn)行明(míng)码标价即(jí)可。而房地产经纪服务机(jī)构在具体收取过程中，会(huì)结(jié)合房屋价值(zhí)及工资标准，综(zōng)合计算出合(hé)适(shì)的中(zhōng)介(jiè)费率。”张大伟(wěi)补充(chōng)道。

　　对于明(míng)码标(biāo)价(jià)问题(tí)，两部门在此次意(yì)见中提及(jí)，房(fáng)地产经纪机构应当(dāng)在经(jīng)营门店、网站(zhàn)、客户(hù)端等场所或渠(qú)道，公示服务项目(mù)、服务内容和收费标准，不得(dé)混合标(biāo)价和(hé)捆(kǔn)绑(bǎng)收费。房地产经(jīng)纪机构提供的基本服务和延伸服(fú)务，应当分别明确服(fú)务项目和收费标准。房地产(chǎn)经纪(jì)机构收费前(qián)应当向(xiàng)交易当事(shì)人出具收费(fèi)清单，列明收费标准、收费(fèi)金额，由当事(shì)人签(qiān)字确(què)认。

　　另外，对收费明显高于市场平均(jūn)水平的(de)房地产(chǎn)经纪机构(gòu)，住房(fáng)和(hé)城乡(xiāng)建设部门将(jiāng)会同市场监管等部门(mén)采取(qǔ)约谈等综合措施进行重点监管。市(shì)场监管部门会同(tóng)有关部门(mén)依法查处不(bù)按规定明码标价、操(cāo)纵经纪服务收费等违(wéi)反价格和反垄断法律法规的(de)行为。对房地产经纪机构(gòu)相关违法违规信息，市(shì)场监管部(bù)门要依(yī)法依规(guī)纳(nà)入国家企(qǐ)业信用信息公示系统(tǒng)。

　　房屋中介(jiè)费要降(jiàng)了？

　　鼓励按照成交价格越高、服(fú)务费率(lǜ)越低的(de)原则实行(xíng)分(fēn)档定价，是否意味(wèi)着，未来豪(háo)宅的中介(jiè)费(fèi)有望大(dà)幅降低？

　　中原地产华(huá)南区总裁兼(jiān)深圳中原总经(jīng)理郑叔伦称，住(zhù)建部发文鼓励按照成(chéng)交价格越高、服务(wù)费率越低(dī)的原则实行分档定价，合理降低住(zhù)房(fáng)买卖(mài)和租赁经纪(jì)服务费(fèi)用，主要还是(shì)规范行业，打击(jī)收(shōu)费过高的经纪机构，但对(duì)市场影响有限，“以(yǐ)深圳(zhèn)为例，深圳市(shì)场豪(háo)宅和普宅(zhái)本来(lái)收费就(jiù)不同，各家收费普(pǔ)遍在合理范围内，加上经纪(jì)服(fú)务(wù)费用对市(shì)场的影响不大。”

　　张大伟(wěi)指(zhǐ)出(chū)，由于当(dāng)前两(liǎng)部门提(tí)出的意见仅为鼓励性质(zhì)，即只是纲领性文件而非(fēi)规(guī)定，未来如何具体认定其(qí)中的细则，还需要看(kàn)各城市落地执行情况(kuàng)。

　　不(bù)过，张大伟表(biǎo)示，“从(cóng)目前市场(chǎng)看(kàn)，经纪(jì)服务领域的调整(zhěng)改(gǎi)善、规范化，有(yǒu)利于行业健康(kāng)发展。同时，由于二手房很多房源在(zài)产权方(fāng)面有瑕疵，如产权抵(dǐ)押、不(bù)同税(shuì)费等都可能对交易产生影(yǐng)响，这对房地(dì)产经纪服务行业的专业性提出更(gèng)高的(de)要(yào)求。”

　　58安居客研究院(yuàn)研究(jiū)总监陆骑麟指出(chū)，在二手房买卖过(guò)程中(zhōng)，原本应(yīng)该由上下家各支付一半的中介(jiè)费，但(dàn)在一(yī)些热(rè)点城市的二手(shǒu)房交(jiāo)易过(guò)程中，往往会有这样的(de)情(qíng)形，因部分购房(fáng)者(zhě)处于弱势地位，从而会出现中(zhōng)介费及税费均由购房(fáng)者来承担。即(jí)使一些房东愿意(yì)承担中介费，这(zhè)部分费用也可(kě)能通(tōng)过转(zhuǎn)嫁的(de)方式，在房(fáng)价中有所体(tǐ)现(xiàn)。

　　“上家把中介费转(zhuǎn)嫁(jià)给下家，市(shì)场(chǎng)这种所谓‘约定俗成(chéng)’的情况，一(yī)些房(fáng)产中介公司将其视为向(xiàng)购房者单边收(shōu)费(fèi)的行为。部分(fēn)中介公(gōng)司可能会利(lì)用其支配地位，在原先经纪服务收费(fèi)的(de)基(jī)础上，再次向房东收取(qǔ)费(fèi)用，而这部(bù)分费(fèi)用，房(fáng)东(dōng)往往会将其转再次转(zhuǎn)嫁给购房者，这实际上相(xiāng)当于变相推高了房价。两部门提出严禁操纵经纪服务(wù)收费(fèi)，不仅有利于提高(gāo)交易中(zhōng)操作(zuò)的(de)透明(míng)度，也有(yǒu)利于(yú)房价(jià)的(de)稳定。”陆骑麟称。

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