万柳书院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷”的意外走红，让这个位于北京海淀(diàn)的豪宅被全国知晓，其背(bèi)后曾(céng)宣称要做地(dì)产界“劳(láo)斯莱斯”的神秘开(kāi)发(fā)商——中赫集团，也被拉向(xiàng)台(tái)前。

　　而如今，万柳书院再次(cì)受到舆论关注(zhù)，起因中赫集团成了共同债务人被中国(guó)信达追债，中国信达(dá)为(wèi)了(le)收(shōu)回钱款不得不将(jiāng)中(zhōng)赫抵押的75套万柳书院豪宅(zhái)拍(pāi)卖。可问题是，这些房(fáng)子早已售出，业主并非(fēi)中(zhōng)赫集团，那些真正斥巨资(zī)购(gòu)入(rù)房产的有钱人，房(fáng)子现在莫名奇妙地(dì)被拍卖，算是被割了！

　　截(jié)至发稿，暂(zàn)未看到(dào)这些(xiē)业主的维权信息，难怪有(yǒu)网友调侃：“富人被割韭菜(cài)的时候，他们的姿势(shì)都那么优雅。”

　　不(bù)过事件(jiàn)背后，可能(néng)没(méi)你想象(xiàng)的那么简单。

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　　富人(rén)被精(jīng)准收割？

　　最惨(cǎn)的可能还是债主

　　“北京(jīng)豪宅的尽(jǐn)头是万(wàn)柳书院”，但谁(shuí)都没想到，这(zhè)个位于海淀核心区位，名校环绕的(de)顶(dǐng)级豪宅(zhái)，竟(jìng)然(rán)暴雷了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中(zhōng)国信(xìn)达在京东拍(pāi)卖上，上架了“北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司不良债权转让(ràng)项目”，债权总额(é)高达近47亿，该项目(mù)的抵押(yā)物中，包(bāo)括75套万柳书(shū)院住宅。

　　据京东拍卖显示，上(shàng)述不良(liáng)债权转让项(xiàng)目的(de)处置主(zhǔ)体是中国(guó)信(xìn)达资(zī)产管理股份有限公(gōng)司北(běi)京市分公(gōng)司（下称(chēng)中国信达北分(fēn)），处置的是(shì)对北京赫(hè)华恒(héng)瑞房地(dì)产开发有限(xiàn)公司(sī)（下称赫华(huá)恒瑞）的不良(liáng)债(zhài)权。截至(zhì)2023年1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿元人民(mín)币，其中(zhōng)债权本金37.50亿元。中赫(hè)集团有限(xiàn)公司(sī)是共同(tóng)债(zhài)务人。目前，该项目已有1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面(miàn)上看，这就是一起中(zhōng)国信达北分讨(tǎo)债的(de)故事，但实(shí)际上(shàng)，75套(tào)豪宅的背后(hòu)暗藏(cáng)秘密。

　　据(jù)此(cǐ)前媒体(tǐ)报道，万柳书院总共301户，而且早(zǎo)已售罄。如果该报(bào)道属实，说明这些(xiē)房子实际上(shàng)都(dōu)是卖出去了的，是有(yǒu)人住(zhù)的。

　　那为什(shén)么(me)中(zhōng)国信达的拍卖页面上又注(zhù)明这(zhè)75套房子(zi)是“未出售(shòu)”的状态(tài)呢？只能说明这些房子根本(běn)没有网签，也没(méi)有房(fáng)产证！

　　第一财经的报(bào)道证实(shí)了上(shàng)述内容。有豪(háo)宅(zhái)中介(jiè)透露，中赫(hè)集团早就把(bǎ)这75套房子抵押出去，现在(zài)还(hái)没资金解(jiě)抵(dǐ)押，所以不能(néng)网签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪宅，最强(qiáng)学(xué)区房(fáng)，万柳书院的(de)业主基本都是北京的高(gāo)端(duān)人士，柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬也是万柳书院(yuàn)的(de)业主。另(lìng)据地产(chǎn)自媒体“地产八卦女”爆料，万(wàn)柳书院的(de)业(yè)主中，还有不少中赫(hè)集(jí)团的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富(fù)人也被精准收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些(xiē)业(yè)主确实已(yǐ)经支付价款(kuǎn)并实际占有，那么，中(zhōng)国(guó)信达转让这(zhè)笔不良债(zhài)权回本(běn)的愿望，或将泡汤。这次拍卖(mài)损(sǔn)失最大(dà)的，没准还是(shì)债主中国信达。

　　根(gēn)据相(xiāng)关(guān)法律(lǜ)规(guī)定，民(mín)事执行中，业主已经(jīng)支付(fù)价款并实(shí)际(jì)占有，但未办理(lǐ)过户手(shǒu)续的(de)，如(rú)果业(yè)主没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已(yǐ)经查封(fēng)的(de)可以向(xiàng)法院提出执(zhí)行异(yì)议申请(qǐng)，请求法院解除查封，同时可以联合起诉开发商，要求退还(hái)购房款(kuǎn)或(huò)办(bàn)理房产证，并承担违约(yuē)责(zé)任(rèn)。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法(fǎ)院报公布《最高(gāo)人(rén)民法院关于商品房消(xiāo)费者权利保护问题的批复》，以司法解(jiě)释的(de)方式明确了购房人的优先权：

　　商品房(fáng)消费者以(yǐ)居住为目的购买房屋(wū)并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优(yōu)先于(yú)建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的(de)，人民法院应当予以支持(chí)。只支付了部分价款的商品房(fáng)消费者(zhě)，在(zài)一审法(fǎ)庭辩论终(zhōng)结(jié)前(qián)已实际支付剩余(yú)价(jià)款的，可以适用前款规定。

　　也(yě)就是说，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么这(zhè)笔不(bù)良债权，实际上是个(gè)烫手山芋。可能(néng)不仅(jǐn)不(bù)能卖出去回本(běn)，抵押的这75套(tào)房子，还会(huì)被业(yè)主(zhǔ)讨(tǎo)回去。

　　中国信(xìn)达，将会赔了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国(guó)信达申请不良债权转(zhuǎn)让，可(kě)以追溯到金(jīn)谷信托踩(cǎi)雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目(mù)前中国信达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒(héng)瑞为中赫集团旗下子公(gōng)司(sī)。2019年(nián)4月22日(rì)，中赫集团、中赫置地等选择(zé)退(tuì)出了赫华恒瑞(ruì)的股东行(xíng)列，中国金谷国际信托有限责任公司(sī)成为(wèi)了唯一股东，后者由中国信达资产(chǎn)管理股份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商，相较其他房(fáng)企，中赫(hè)集团既没有很大规模，也没有很高的国民(mín)知(zhī)名度，但却在北京豪宅圈留(liú)下(xià)一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作为中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)进入北京的第(dì)一个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置地(dì)推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万(wàn)/平米的天价(jià)，成(chéng)为当时京城最(zuì)贵的楼(lóu)盘，引发了市(shì)场(chǎng)强烈震惊。

　　随(suí)后开(kāi)发(fā)的万柳书(shū)院，更(gèng)是(shì)被(bèi)誉(yù)为“北京海淀(diàn)顶端豪(háo)宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融(róng)创(chuàng)、保利、万科等(děng)大型知名(míng)房企(qǐ)手中(zhōng)，抢下了北京万柳地(dì)块，成为北京当(dāng)年的“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘高端(duān)的姿态(tài)杀入市场，无论(lùn)是一(yī)块块从(cóng)荷兰运回(huí)来的灰砖垒起来的(de)五米高(gāo)墙，还是每棵成本超6万的成年(nián)银(yín)杏树，还是每(měi)平(píng)米20万元(yuán)的价格，都令(lìng)业内(nèi)外震(zhèn)撼不已。

　　“万(wàn)柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创的(de)湖(hú)、紫辰院的(de)树(shù)、北(běi)平府的院儿。”从这句顺口溜(liū)中，就可看出(chū)其在北京(jīng)豪宅电动仙女棒是什么东西，仙女棒是用来干嘛的(zhái)圈的地位(wèi)。2014年(nián)末上市的它(tā)，对(duì)手(shǒu)是当时有名(míng)的融创(chuàng)观(guān)澜(lán)嘉苑、佳兆(zhào)业广(guǎng)场、恒大华府等，现如今，它远远超过这些(xiē)对手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一套(tào)300平米的法(fǎ)拍(pāi)房(fáng)，最终(zhōng)成交价1.09亿(yì)、单价达到惊人的36万元/平米，说明万柳书(shū)院虽然已(yǐ)经(jīng)推出了8年之久，但(dàn)其依旧在北京豪宅圈备(bèi)受(shòu)追捧。

　　中赫集团开(kāi)发的豪宅(zhái)，也吸(xī)引了不少知名人士，如知名(míng)演(yǎn)员宋丹丹，就住在(zài)钓鱼台七号院(yuàn)。而柳传志、丁磊等知名(míng)商(shāng)业大佬则居(jū)住在(zài)万柳书院(yuàn)。

　　几(jǐ)大豪宅的成(chéng)功奠(diàn)定了中赫集团的“高端路线”，也因此，它被外(wài)界(jiè)贴上了，“卖(mài)北(běi)京城最贵的(de)房，拿(ná)北(běi)京城最(zuì)贵(guì)的(de)地”，“做地(dì)产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　电动仙女棒是什么东西，仙女棒是用来干嘛的但隐藏在豪宅开发商(shāng)光环(huán)的背后，这(zhè)个地产界“劳斯莱(lái)斯”却多次成为被执行人(rén)，被执行标(biāo)的高(gāo)达11亿。

　　今(jīn)年(nián)年初(chū)，因为履行能力而拒(jù)不履(lǚ)行(xíng)生效法律文书确定义务，中赫集团正式(shì)成(chéng)了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京(jīng)国安坑(kēng)了？

　　中赫集(jí)团如今沦落到这(zhè)个地步(bù)，其实是有迹可循的(de)。

　　事实上，早在(zài)今年年初“万柳书院少爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经(jīng)就(jiù)曾深挖出背(bèi)后的中(zhōng)赫集团，发(fā)现其深陷(xiàn)财(cái)务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦(lún)为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人(rén)生轨(guǐ)迹跟着急转(zhuǎn)直下。而追根溯源，这(zhè)个(gè)转折点，就在于收购北(běi)京(jīng)国安(ān)。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元(yuán)化转型(xíng)，但(dàn)转型(xíng)之路并不好(hǎo)走。早在2008年开始(shǐ)，中(zhōng)赫(hè)集团就尝(cháng)试过多元化(huà)业务(wù)，先(xiān)后(hòu)进军能源市场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将(jiāng)转(zhuǎn)型的(de)目光，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元(yuán)参股国安足(zú)球俱(jù)乐部(bù)64％股(gǔ)权，成(chéng)为国安的新东(dōng)家。接(jiē)着在2021年(nián)6月(yuè)，中(zhōng)赫集(jí)团从中信集团手中拿下(xià)北京(jīng)国安俱(jù)乐部36％股权(quán)，至此拿(ná)下(xià)北京国安俱(jù)乐部全部股(gǔ)权。如(rú)果(guǒ)北京国安的估(gū)值一(yī)直没变，那么中赫集团拿(ná)下(xià)北(běi)京(jīng)国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也(yě)许会感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样，中赫(hè)为什么又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及其实控人周(zhōu)金(jīn)辉夫妇(fù)将其手(shǒu)中(zhōng)的中(zhōng)赫集团股份质押陆(lù)续质(zhì)押，据(jù)企查查显(xiǎn)示，目前中赫(hè)集团(tuán)共有11条股权出质记录。质权人包括海金商业保理、北(běi)京建工、山东国际(jì)信托、中融(róng)信(xìn)托(tuō)、中信建(jiàn)设等。

　　这与入主北京(jīng)国安的时间完全(quán)吻合。

　　然而，入主北京国安后(hòu)，不(bù)仅国安的(de)经营(yíng)状况没有得到改善，中赫(hè)集团(tuán)也(yě)被拉入(rù)泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息显示，2020年，北京国(guó)安足球(qiú)俱乐部实现营(yíng)业收入1.03亿元(yuán)，净利润(rùn)-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱乐(lè)部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓(huǎn)解资金压力，中(zhōng)赫集团和周金(jīn)辉夫妇还在(zài)持(chí)续质押手中的中赫集(jí)团股份(fèn)，但国安和中(zhōng)赫的经营状况却持续(xù)没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团(tuán)被5次列(liè)被执行人，执行标的高达11亿，北京国(guó)安(ān)也3次与中赫(hè)集(jí)团(tuán)、中赫置地、及中赫(hè)集(jí)团股东(dōng)周金辉、李(lǐ)彩霞等共同成(chéng)为被执行人(rén)，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因(yīn)为(wèi)履(lǚ)行能力(lì)而(ér)拒不履行生(shēng)效法(fǎ)律(lǜ)文书确定义务，上述被执(zhí)行人成(chéng)为“老赖”。只有北(běi)京国安，目前幸免(miǎn)于难(nán)。不(bù)过在实控(kòng)人都成为老赖(lài)的情况下(xià)，被执行10个多亿的北(běi)京国(guó)安(ān)，又如何能独善其身(shēn)？

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