近两年火爆的创新产品公(gōng)募REITs进入密集(jí)分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募(mù)REITs整(zhěng)体呈现(xiàn)出高比例稳定(dìng)分(fēn)红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金(jīn)额的REITs产(chǎn)品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士(shì)对此表示，强制分红机制是公募REITs主要(yào)特(tè)征之(zhī)一，稳(wěn)定分红体现出该类产品长期投资价值，通过观测经营(yíng)活动现金流、可供分配现金等指(zhǐ)标，也是观察(chá)REITs项目底层资产运营情况(kuàng)的(de)“窗口”。他(tā)们(men)也提醒普通投资(zī)者注意，与产权类(lèi)项目相比，特许(xǔ)经(jīng)营REITs项目(mù)在经营权到期后不再产生现金收益，特许经营权分(fēn)红目前(qián)已包含了利(lì)润分配和本金的归还，在选择投资标的(de)时应了解(jiě)资(zī)产类型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募(mù)REITs产(chǎn)品(pǐn)分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密(mì)集分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续(xù)迎来除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实(shí)际(jì)分(fēn)配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出(chū)了高比例的稳(wěn)定分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额(é)的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分配(pèi)金额占可供分配金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在(zài)96％以上。

　　中金基金相关负责人(rén)对此(cǐ)表(biǎo)示，投资公(gōng)募REITs的主要收益来源(yuán)为持有(yǒu)期分红收益(yì)，以及基金份额交易价格的变化。基金份额(é)二(èr)级市场价格受到公募REITs资产运营情(qíng)况及(jí)市场(chǎng)因素的(de)综合影响，较易(yì)引起(qǐ)波(bō)动。与此相比，基金分红(hóng)预期则更有规律可(kě)循。公募REITs的分红(hóng)主要来(lái)自基础设施资产的(de)经(jīng)营现(xiàn)金流，投资人通过基金募(mù)集材料和(hé)信(xìn)息披露文(wén)件，结(jié)合行业及市场情况，可(kě)以(yǐ)分析基础设施(shī)项目(mù)的经营业(yè)绩，作为进(jìn)行投(tóu)资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二(èr)级市场价格变化导致(zhì)的浮(fú)盈或浮亏，分红作为基金份额持有人(rén)实际获得的现金收(shōu)益(yì)，对于长期投资者更具参考价值。”中金(jīn)基金相关负责(zé)人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总监李华(huá)平也表(biǎo)示，根据(jù)《公(gōng)开募集基础设施证券投资基金指引（试(shì)行(xíng)）》及(jí)相关法规要(yào)求(qiú)，基础(chǔ)设施基金应当(dāng)将90％以上合并后基金年度可分配金额以现金(jīn)形式分(fēn)配给(gěi)投(tóu)资者(zhě)，强制(zhì)分红机制是公募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金(jīn)也(yě)认为，从投资角度(dù)来看，基础设施(shī)公募(mù)REITs同时具备“股性”和(hé)“债(zhài)性”双重(zhòng)特点。二级(jí)市场价格反映这类产(chǎn)品“股性”的(de)一面，分(fēn)红体现了这类(lèi)产品的“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分(fēn)红要求，分红(hóng)类似于债券派(pài)息，但不等(děng)同于债券的(de)固定利息(xī)回报(bào)，而是(shì)由(yóu)可(kě)供分(fēn)配(pèi)现金(jīn)决定。

　　从机构(gòu)投(tóu)资者的角度来看，一(yī)方面是公(gōng)募(mù)REITs丰富了机(jī)构投资者的投资品类，为(wèi)资产配(pèi)置多元化提(tí)供抓手，具有较(jiào)强(qiáng)的配置价值(zhí)。另一方面，公募REITs的分红能够帮助(zhù)机构投资者稳(wěn)定收益。机构投资者公(gōng)募REITs能够通过(guò)分红获取(qǔ)相对于投资债券相对高的(de)收益性，在有效控制(zhì)风(fēng)险的(de)前提(tí)下，增厚资(zī)产包收(shōu)益，起到投资“压(yā)舱石”的(de)作用。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋为安”外(wài)，市(shì)场(chǎng)对于未来分(fēn)红水平(píng)的预期，也(yě)是影响REITs基(jī)金二(èr)级(jí)市场价格走势的关(guān)键因素之一(yī)。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级(jí)市场表现看(kàn)，截至4月21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发(fā)布了2022年年报，部分产品受宏观经济(jì)的影响，可分配金额完成率不(bù)达预期，一(yī)定程度上影响了公募(mù)REITs二级市场的(de)价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多重(zhòng)因(yīn)素的(de)影响(xiǎng)，投资(zī)收(shōu)益是影响REITs二级市场价格(gé)的主要因(yīn)素之一，而稳定的分红有(yǒu)利于吸(xī)引投资者参与公募REITs二级市场的(de)投(tóu)资。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责人也表示，近期经济(jì)预期(qī)恢复，一方面(miàn)市场热点呈(chéng)现向股票和债券回(huí)归的(de)过程；另一方面(miàn)，基础设(shè)施项目的经营业绩相对经济(jì)活力的改善(shàn)有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分(fēn)红除(chú)权日(rì)，将(jiāng)对基金份额的开(kāi)盘指导(dǎo)价做调减处理，调减金(jīn)额(é)根据(jù)单位(wèi)基金份额的分红金(jīn)额进行(xíng)计(jì)算。除权操作是(shì)对(duì)分红前后基金(jīn)份额(é)净值变(biàn)化的修正，使投资人在基金分红前后均可以获(huò)得(dé)公(gōng)平的投资机会。

　　“分(fēn)红可增强投资者长期投资(zī)的信心，同时需结(jié)合持(chí)有产品的(de)特(tè)性，关注二级市场扰动对整(zhěng)体收益的影响程度。”中(zhōng)航基金(jīn)相(xiāng)关人士也称(chēng)。

　　特许经营权分红包括利(lì)润(rùn)分配和本金归还

　　普通投(tóu)资者(zhě)应了(le)解底层(céng)资产情况

　　多位业内(nèi)人(rén)士还提醒，与现有(yǒu)公募基金(jīn)分红前提是本金之上的(de)增(zēng)值部分(fēn)不(bù)同，特许经营权(quán)REITs基金运作期间的“分红(hóng)”界定为“分(fēn)派”更为准确，分派的是本金与增值两(liǎng)个部(bù)分，两个部分之间的(de)比(bǐ)例是变动(dòng)的，与(yǔ)现(xiàn)有公募基金分红差(chà)异很大，大多数(shù)普通投资者可(kě)能把(bǎ)“分派”金额(é)误认为是持续分红。一旦30年(nián)、40年(nián)、50年、60年(nián)等合同年限到期(qī)后基金价值面临极大不(bù)确(què)定性，这是该类投资者应该注意(yì)的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目(mù)前公募REITs主要有特许经营权类(lèi)和产权(quán)类(lèi)两大(dà)资(zī)产(chǎn)类型(xíng)，持有(yǒu)产(chǎn)权类产品的收益主要包括每年(nián)的(de)现金分红(hóng)及资产增值的(de)收益，而持(chí)有特许(xǔ)经(jīng)营类产品(pǐn)的(de)收(shōu)益主麻雀养大了认主吗，麻雀智商相当于几岁要来自项目(mù)每年的现金(jīn)分红。其中，特(tè)许经(jīng)营权类(lèi)资产的(de)分红包括(kuò)了利润分配和本金的归还，两者的比率也(yě)是(shì)变(biàn)动的，对(duì)特许(xǔ)经营权类资(zī)产的公募REITs可(kě)以内部收(shōu)益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通投资者在(zài)选择投资标(biāo)的时，应了解(jiě)公募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航(háng)基金(jīn)也表示，从细分来看(kàn)，各类公募(mù)REITs分(fēn)红因(yīn)底层资产属性不同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产品因(yīn)其分红相当(dāng)于包含“本金+收(shōu)益”，分红(hóng)相对较多，债(zhài)性(xìng)偏强。而产权类的公募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看重底层(céng)资产的价值增值，所以相对股性偏强。普通投资者在(zài)选(xuǎn)择公募(mù)REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择产品的二(èr)级市场价格和(hé)分红有合理预(yù)期。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责人也(yě)认为，与(yǔ)产权类项(xiàng)目相比(bǐ)，特(tè)许经(jīng)营项目在经营权到(dào)期后(hòu)不(bù)再能产(chǎn)生现金收益(yì)，因(yīn)此将可(kě)供分配(pèi)金额的(de)分(fēn)配理解为(wèi)“分派”比“分红”更加准确(què)。基于这个特点(diǎn)，剩余经营期限(xiàn)较短的特(tè)许经营项目(mù)，通(tōng)常具备更(gèng)高的分派率水平。对于剩余期限(xiàn)较长(zhǎng)的特许经营(yíng)权项目，即使分派率相对较(jiào)低，也有足够年(nián)限收(shōu)回本(běn)金并取(qǔ)得(dé)收益。

　　中金基(jī)金(jīn)该负责人提醒投(tóu)资者注意(yì)，特许(xǔ)经营权项(xiàng)目的分(fēn)派金额包含了投资本金，在不进(jìn)行(xíng)扩募(mù)的情况下，基金份额单(dān)价(jià)随着(zhe)分(fēn)派进度逐(zhú)年下降是正常现象，投资(zī)特(tè)许经营(yíng)权REITs的收益来(lái)自项目(mù)剩余期限产生的现金(jīn)流。

　　“与特许经营(yíng)项(xiàng)目相比，产权类项目的土地(dì)或建筑的剩余(yú)使用(yòng)年(nián)限一般较(jiào)长，再加上到期后通过(guò)对建筑(zhù)的更新改造或补缴土地出(chū)让金等追(zhuī)加投资，有(yǒu)机会(huì)进一(yī)步延(yán)长经(jīng)营期限。这种类似永(yǒng)续经营的(de)假设反(fǎn)映在基础资产的估值上(shàng)，使产权类REITs具备更显著的资产投资属性(xìng)。”该负责(zé)人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底层资产运营情(qíng)况(kuàng)

　　在(zài)基金分红的时点，多位业内人士(shì)还表示，在产品(pǐn)分红期，投资者(zhě)可以观测经(jīng)营活动现金(jīn)流(liú)、可供(gōng)分(fēn)配现金、内部收益率等指标(biāo)，来观察和评估项目底层资(zī)产的运营情(qíng)况。

　　中航(háng)基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟现(xiàn)金(jīn)相关的(de)指标有两个：一是年报中披露的经(jīng)营(yíng)活(huó)动现金(jīn)流，二(èr)是可供分配现金，二者(zhě)存在本质性区别。经营活动产(chǎn)生(shēng)的现金(jīn)净流量是指企业经营、筹资、投(tóu)资产生的现金流，基(jī)于(yú)企业本身经营活(huó)动(dòng)产生(shēng)；可供分配(pèi)的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利(lì)润表的(de)项目进(jìn)行调整，加期初现金，最终得到的账面(miàn)现(xiàn)金。

　　李(lǐ)华平也表(biǎo)示(shì)，公募(mù)REITs作为资产(chǎn)配置新选择，投(tóu)资价值体现在相对股债(zhài)市场(chǎng)独立的资(zī)产配置功能，比(bǐ)较适合长期(qī)持有。建议投资者(zhě)对经营权类的资(zī)产可以(yǐ)更多(duō)关(guān)注内部收益率(lǜ)的高低(dī)，对产权类的资产更多关注分派率高(gāo)低。因为公募REITs可分配收益主要来自底层(céng)资产(chǎn)的经营净现(xiàn)金流(liú)，所以底层资产运(yùn)营(yíng)情况直接影响投资回报，投资者可综合考虑原(yuán)始权益人综合实力、运(yùn)营(yíng)管理(lǐ)机构实力、公(gōng)募基金(jīn)管理人实力等多重因素(sù)来(lái)选择投资标的。

　　中信证券研报(bào)也显示，公(gōng)募REITs进入密集分红期，由(yóu)于分红(hóng)交易带来的(de)短期博弈(yì)机会仍在(zài)，叠加此前市场接(jiē)连回调，建议投资者关(guān)注有基本(běn)面支撑、填(tián)权效应(yīng)相对明显、同时分(fēn)红规模较为可观(guān)的个(gè)券(quàn)。

　　“公(gōng)募REITs的(de)招募说明书均会(huì)载明REITs在发行首年及次年的可供分配金(jīn)额预测。麻雀养大了认主吗，麻雀智商相当于几岁投资者可以将REITs的实际分红金额与募(mù)集(jí)材(cái)料(liào)中披(pī)露预测进(jìn)行比(bǐ)较分析(xī)，结合经(jīng)济(jì)及市(shì)场的实际(jì)环境，对基础设施(shī)项(xiàng)目的运(yùn)营(yíng)业绩及(jí)REITs的管(guǎn)理能力进(jìn)行判(pàn)断。”中(zhōng)金基(jī)金上(shàng)述(shù)负责(zé)人也称。

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