OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子公司哲库科技(jì)，引发了公(gōng)募(mù)REITs扩(kuò)募风波，如(rú)今，二(èr)级市场(chǎng)的(de)影响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据(jù)显示(shì)，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继续延(yán)续此前几日的下跌(diē)走势(shì)，午后跌幅(fú)一度扩大，尾(wěi)盘有所(suǒ)拉升，全(quán)天(tiān)收跌6.22％，最近3个交(jiāo)易日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前(qián)，华安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园REIT曾发(fā)布(bù)公告，紧急回应称，哲库科技是其(qí)扩募拟新(xīn)购入基础设施资产(chǎn)张(zhāng)润(rùn)大(dà)厦的重要承租方(fāng)之(zhī)一(yī)，目前未(wèi)收到哲库科(kē)技及OPPO方面关于停止执行已签(qiān)租(zū)赁协议的通知。同(tóng)时，在公告中，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT进一步表示，原始权益人(rén)将继续密(mì)切(qiè)关注(zhù)哲库科技后续情况(kuàng)，积极做好相关应对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩募(mù)购入项目(mù)的原(yuán)始(shǐ)权益人相关负责人也表示，近期已(yǐ)同(tóng)步启(qǐ)动(dòng)了应急(jí)预(yù)案，排摸储备租户，积(jī)极应(yīng)对(duì)哲库提前退租(zū)的(de)可(kě)能事(shì)项。由于张润大厦(shà)是全国首批(pī)REITs申报扩募项目，公司领(lǐng)导(dǎo)高度重视，浦东新区国(guó)资委也(yě)高度关注。

　　多(duō)位业内人士表示，华安张江光大园REIT近期(qī)市场(chǎng)波动较大，但其实(shí)不动(dòng)产公(gōng)募REITs项目短期出租率下跌并不会(huì)从根本上(shàng)影响其(qí)内外(wài)价值，投(tóu)资者应理性看(kàn)待(dài)。

　　张江光大(dà)园(yuán)REIT

　　二级(jí)市(shì)场价格继续波(bō)动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗下芯(xīn)片子公司哲库科技的事(shì)件(jiàn)继续(xù)扰(rǎo)动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日(rì)，华安张江光大园(yuán)REIT以3.726元的(de)价(jià)格小幅低开，此后二级市(shì)场价格开始震荡走低，午盘(pán)收跌6.17％。午后，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT跌幅(fú)一度扩(kuò)大到(dào)8.30％，随后(hòu)价格有所回(huí)升(shēng)，最终报收3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT最近几个交易(yì)日二级市场价格(gé)表现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日上市以来(lái)，华安(ān)张江光大园REIT累计涨幅(fú)超过24％，在全市(shì)场公募REITs中位居前列。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市场整体表(biǎo)现上看，目(mù)前(qián)上市的8只产(chǎn)业园区基础(chǔ)设施REITs中，仅(jǐn)博时(shí)招(zhāo)商蛇口产业(yè)园REIT微幅(fú)上涨(zhǎng)，其(qí)余7只(zhǐ)均(jūn)有(yǒu)不(bù)同程度下跌(diē)，8只产业园(yuán)区基(jī)础(chǔ)设施(shī)REITs5月15日平均跌(diē)幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中(zhōng)已经披露张江(jiāng)光大(dà)园项目(mù)出租(zū)率有所下(xià)降，如今拟扩(kuò)募(mù)的项目又遭遇突(tū)发事件，因此导致(zhì)二级市场价格出现波动(dòng)。”一位(wèi)业(yè)内(nèi)人士分析称。

　　不过，在上(shàng)述人士看来，尽管(guǎn)出于(yú)风险规避的原因，最近几个(gè)交易日(rì)场内资金(jīn)有所流出，但是，不动产公募(mù)REITs项(xiàng)目(mù)短期出租率下跌并不会从(cóng)根本(běn)上(shàng)影响其内(nèi)外价值(zhí)。

　　他(tā)也(yě)同时表(biǎo)示，目前随着(zhe)二级(jí)市场价格下(xià)跌，风险也得到一定(dìng)释放，但是价格涨跌会受到基本面(miàn)、情绪面等多重因(yīn)素(sù)影响(xiǎng)，不好判(pàn)断价格是不是已经完全触底(dǐ)。

　　此外(wài)，还有(yǒu)一位业内人(rén)士(shì)表示，今年(nián)整体REITs市场表现低迷，不少产品年内二(èr)级市场跌幅较大，其(qí)实有(yǒu)些隐含收益率高的产品(pǐn)具(jù)备(bèi)一定(dìng)的投(tóu)资价值，很适合(hé)稳健(jiàn)类投资(zī)者。此(cǐ)外，伴随着(zhe)经(jīng)济复苏的步伐，产业园区、物流类等REITs产品(pǐn)具备一定的投资价(jià)值。

　　先锋瑞驰(chí)私募基金执行(xíng)董事高如星对此表示，若张江园区最终能顺(shùn)利解决招商，平稳过(guò)度对经营现金流没有造成大的影响，“事件性利空下调(diào)至(zhì)得这么急(jí)、这么深，加上前期本(běn)身园(yuán)区(qū)类资产就(jiù)回调(diào)不(bù)少了(le)，这就(jiù)是黄金坑(kēng)。”不(bù)过(guò)，他也(yě)强(qiáng)调，最终还是落到租(zū)金收(shōu)入受不受影响，影响多(duō)大(dà)，估(gū)计园区会(huì)最终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧急(jí)回(huí)应(yīng)

　　扩募路上(shàng)再迎接(jiē)考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布(bù)关(guān)停旗下芯片子公司(sī)哲库科技。随(suí)后(hòu)5月12日晚，华安张江光大园REIT发布公告(gào)，紧急回(huí)应称，哲库(kù)科技(jì)是其扩(kuò)募拟(nǐ)新购入(rù)基础设施资产(chǎn)张润大厦的重要(yào)承(chéng)租(zū)方之一，目(mù)前未收到(dào)哲库(kù)科(kē)技及OPPO方面(miàn)关(guān)于(yú)停止执行已签租赁(lìn)协议的通(tōng)知。同时(shí)，在公告(gào)中(zhōng)，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关注哲(zhé)库科技后续(xù)情况，积极(jí)做好相关应对。

　　此(cǐ)前，张(zhāng)江REIT因其一季(jì)报中披露的(de)张(zhāng)江光大园项目(mù)出租率(lǜ)下降事项，一度二级市场价(jià)格出现回落(luò)。在(zài)随后(hòu)召开的(de)业绩说明会中(zhōng)管理人就相关事项(xiàng)进行了解(jiě)释说明，市场(chǎng)信心得到了一定提振，二级(jí)市场(chǎng)价格表(biǎo)现(xiàn)也趋于平稳。据了解，张江 REIT在(zài)5月11日召开(kāi)的线(xiàn)上和(hé)线下的扩募说明会上，运营团队表(biǎo)示了(le)对张(zhāng)江光(guāng)大园项(xiàng)目(mù)的信心(xīn)，预(yù)计(jì)签署意向(xiàng)书和合同谈判(pàn)中的储备租户正常(cháng)转化后，项目出租(zū)率将得到回升。没想到仅过了不(bù)到(dào)三周的时(shí)间，张江REIT的扩募之路又迎来了新(xīn)的考验。

　　因张江REIT的上述公告引起了(le)市场各方的(de)广泛关(guān)注(zhù)，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关(guān)负责人坦言，事发突然确实始(shǐ)料(liào)未(wèi)及，在获(huò)悉OPPO关停哲库科技消(xiāo)息的第一(yī)时间即奔(bēn)赴现场进(jìn)行了沟通和核实工(gōng)作，并同(tóng)步启动了应急预案，排(pái)摸(mō)储备(bèi)租户，积极应对哲库提前(qián)退租的可能事项。由于张润大(dà)厦是全国首批REITs申(shēn)报扩募项目，公司领(lǐng)导高度(dù)重(zhòng)视，据(jù)悉新区国资委(wěi)也高度关注。

　　当谈及储备租(zū)户情况，相关(guān)负责(zé)人介绍说，目(mù)前储备租户还是比较(jiào)丰富的(de)，覆(fù)盖(gài)了芯(xīn)片测(cè)试(shì)、人工智能、航天产业(yè)、信息(xī)技术等产(chǎn)业(yè)客户，租赁意向面积超过了(le)2万方。从(cóng)意(yì)向储备转化为实际租(zū)户需要一些时间。

　　“我们正在(zài)着(zhe)手通(tōng)过签署租赁意向书来(lái)尽快锁定(dìng)一些重要租户。虽然收了三个月履(lǚ)约保证金给了我(wǒ)们一(yī)些(xiē)空间，但本(běn)着对首批三大改造的内容和意义，简述三大改造的内容(pī)扩募、对(duì)市(shì)场(chǎng)负责的态度，我(wǒ)们肯定要全(quán)力与时间赛跑，把(bǎ)这些(xiē)面积在短期内完成(chéng)去化。”相关负责人说道。<三大改造的内容和意义，简述三大改造的内容/p>

　　张江REIT已(yǐ)持有的同区(qū)域(yù)的(de)张江光大(dà)园项目一季度末也有将(jiāng)近30％的(de)空置率，原始(shǐ)权益(yì)人有那(nà)么(me)多储备租户(hù)，之(zhī)前(qián)的空置率为(wèi)何(hé)未能得到解(jiě)决。

　　对此(cǐ)相关负责人(rén)解释，张江(jiāng)光大园一直以(yǐ)来都(dōu)坚持以市(shì)场化运营(yíng)为导向，历史运营表现稳定，租(zū)户的(de)调租(zū)和(hé)换租都属于正常情况，而这(zhè)次项目的大租户(hù)退租正(zhèng)好发生在(zài)市(shì)场(chǎng)活跃度(dù)的(de)短期低点，目前市场情况已(yǐ)有所好转(zhuǎn)。在(zài)看到出租率下滑情况没有得到(dào)及时(shí)修复后(hòu)，张江这边也作(zuò)了(le)一(yī)定的资源调配和倾(qīng)斜(xié)，引入了一(yī)些储(chǔ)备租户。

　　另外，张润大厦(shà)和张江光大(dà)园项目在(zài)给租(zū)户的分隔空间、交付标准、租金水平等方(fāng)面也有一些差(chà)异化，张润大(dà)厦多(duō)是两千多(duō)平的大平(píng)层，楼的成新度(dù)高一些(xiē)，单价也贵一(yī)些(xiē)，张江光(guāng)大(dà)园(yuán)单层以一千(qiān)平的(de)面积为(wèi)主，还有一些(xiē)独栋形态的物(wù)业。租户自身也会有诉求，也会根(gēn)据自身需求和预(yù)算挑选区域(yù)内(nèi)的(de)不同物业。

　　“如果扩募完成以(yǐ)后，新老资产的管理人都(dōu)变成了一家，后(hòu)续我们(men)在资源共享和联合(hé)营(yín三大改造的内容和意义，简述三大改造的内容g)销方面能更加充分发挥协同效(xiào)应，相信可以做得更好。”上述负责(zé)人(rén)补充说道。

　　最后谈及对于张江(jiāng)REIT的定位和展望，相关(guān)负责(zé)人表(biǎo)示，张江集(jí)团和张(zhāng)江高科(kē)目前在管资产约五百万方，还有一些其他(tā)在开发的(de)储(chǔ)备项目，这些都将成为(wèi)张(zhāng)江(jiāng)REIT实现打造张江园区(qū)产业空间资产上市(shì)平台目标的坚(jiān)实后盾和储(chǔ)备资源。“我们非常重视张江(jiāng)REIT这个资本平台和(hé)它未(wèi)来的发(fā)展。”相关(guān)负责人(rén)表(biǎo)示，“这次扩募是我们(men)实现(xiàn)基(jī)金扩容(róng)的(de)第一步，也是至(zhì)关重要(yào)的一步，眼下我们可(kě)能面临了一些(xiē)突(tū)发情况需(xū)要解决，但是这和我们在张江(jiāng)科学城这三十年建设发展过程中所经历的相比(bǐ)，只(zhǐ)能算是一个非常小的插曲。我们有信心排除万难，尽(jǐn)一(yī)切可能(néng)化(huà)解当前突发事件的所有负面影响，维持预期和市(shì)场的信心(xīn)。”

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