万柳(liǔ)书院，暴雷(léi)了(le)。

　　今年年初(chū)“万(wàn)柳少(shǎo)爷”的意外走(zǒu)红，让这个位于北京(jīng)海淀(diàn)的(de)豪宅被全国知晓，其(qí)背后曾宣称(chēng)要做地产界“劳斯(sī)莱斯”的神秘开发商——中赫(hè)集团，也(yě)被(bèi)拉向台前。

　　而(ér)如今，万柳书院再次受到舆论关(guān)注(zhù)，起因中赫(hè)集团成了共同(tóng)债(zhài)务人被中国信达追(zhuī)债，中国信达为了(le)收回钱款不(bù)得不将中(zhōng)赫抵押(yā)的75套万柳(liǔ)书院豪(háo)宅拍卖(mài)。可问题是(shì)，这(zhè)些房子早已售出(chū)，业(yè)主并非(fēi)中赫集团，那些(xiē)真正斥巨资(zī)购入房产的有钱(qián)人，房子现在莫名奇(qí)妙地被拍卖(mài)，算是(shì)被割了！

　　截至(zhì)发稿(gǎo)，暂未看到这些业主的维(wéi)权信息，难(nán)怪有网友(yǒu)调侃：“富(fù)人被割韭(jiǔ)菜的时候，他们(men)的姿势都(dōu)那(nà)么优雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可(kě)能没你(nǐ)想象的那么简(jiǎn)单。

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　　富人被精(jīng)准收割？

　　最惨的(de)可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头是万柳书(shū)院”，但谁都(dōu)没(méi)想到，这(zhè)个位于海淀核心区(qū)位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中国信达在京东拍卖上，上架了“北京(jīng)赫华恒(héng)瑞房地产(chǎn)开(kāi)发有限公司不(bù)良债(zhài)权转让项目”，债权(quán)总(zǒng)额高达近47亿，该(gāi)项目的抵押(yā)物中，包括75套万柳(liǔ)书(shū)院住宅。

　　据京东拍卖显示，上(shàng)述(shù)不(bù)良(liáng)债权(quán)转(zhuǎn)让项目的处置主体(tǐ)是中国信(xìn)达资产管(guǎn)理股(gǔ)份有限公司北京市分公司（下(xià)称中国信达北分），处置的是(shì)对北京赫华(huá)恒(héng)瑞房地产(chǎn)开发有限(xiàn)公司（下称赫(hè)华恒(héng)瑞）的不(bù)良债权(quán)。截至2023年1月(yuè)31日(rì)，债权金额约为46.95亿元人民币(bì)，其中债权本金37.50亿元。中赫(hè)集团有(yǒu)限公司是共同债务人(rén)。目前，该项目已有1万次围(wéi)观，35名意向人(rén)。

　　从表面上看(kàn)，这就(jiù)是(shì)一(yī)起中国信达北分讨债的故事，但(dàn)实(shí)际上(shàng)，75套豪宅的背后暗藏秘密(mì)。

　　据此(cǐ)前(qián)媒体报道，万柳书院总共301户，而(ér)且(qiě)早已售罄(qìng)。如果该报道属(shǔ)实，说明(míng)这些房(fáng)子实(shí)际上(shàng)都是卖出去了的(de)，是(shì)有(yǒu)人(rén)住的(de)。

　　那为什么(me)中国信(xìn)达的拍卖页面(miàn)上(shàng)又注明这75套房子是“未出售”的状态(tài)呢？只能说明(míng)这些房(fáng)子根(gēn)本没(méi)有网签，也没有(yǒu)房产(chǎn)证！

　　坚持做核酸有无必要，有没有必要做核酸>

　　第一财经的报道证实了上述内容。有豪宅中介透露，中赫集团早就把这75套房(fáng)子抵押出去(qù)，现在还没资金解抵(dǐ)押，所以不能网签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪(háo)宅，最强学区房，万柳书院的(de)业主基本都是北京的高(gāo)端人(rén)士，柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬也是(shì)万柳书院的(de)业主(zhǔ)。另据地产自(zì)媒体“地产八卦女”爆料(liào)，万柳书院(yuàn)的业主中，还(hái)有(yǒu)不少(shǎo)中赫(hè)集团的高管、合(hé)作伙伴(bàn)、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹(tàn)，“富人也被精准收割了！”

　　不(bù)过，如果这些业主确实已(yǐ)经支付(fù)价款并实际占有(yǒu)，那么，中国信达转(zhuǎn)让这笔不良债(zhài)权回(huí)本的愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖损失最大的(de)，没准还是债(zhài)主(zhǔ)中(zhōng)国信达(dá)。

　　根(gēn)据(jù)相关法律规定，民事执行(xíng)中(zhōng)，业主已经支付价款并实际占有(yǒu)，但未办理过户(hù)手续的(de)，如果业主没有过错，人民法院不得查(chá)封、扣押、冻(dòng)结，已经查封的可以向法(fǎ)院提出执行异议申请，请(qǐng)求法院解除查封，同时可(kě)以联合起诉开发商(shāng)，要求(qiú)退还购房(fáng)款或办理房(fáng)产证，并(bìng)承担违约责任。

　　此(cǐ)外，今(jīn)年4月，人(rén)民法(fǎ)院(yuàn)报公布《最(zuì)高人民法(fǎ)院(yuàn)关于商品房消(xiāo)费者(zhě)权(quán)利(lì)保护问题的批复》，以司(sī)法解(jiě)释的方式明确了购房人的优先权：

　　商品(pǐn)房消费(fèi)者(zhě)以居住(zhù)为目的购买房屋并已支付(fù)全部价(jià)款(kuǎn)，主张其房屋(wū)交付请求权优先于建设工(gōng)程价款(kuǎn)优先受偿权、抵押权(quán)以(yǐ)及(jí)其他债权(quán)的，人民法院应当予以支持。只(zhǐ)支(zhī)付了部分价款的(de)商品房(fáng)消费者，在一审法庭辩论终结(jié)前(qián)已实际支付剩余价款的，可以(yǐ)适用前(qián)款规定(dìng)。

　　也就是说(shuō)，如果这75套(tào)房子均为(wèi)“已售(shòu)未网签(qiān)”，那么这(zhè)笔不良债权(quán)，实际(jì)上是个烫(tàng)手山芋。可能不仅不能卖(mài)出去(qù)回本，抵(dǐ)押的这75套(tào)房(fáng)子，还会被业主讨回去。

　　中国信(xìn)达，将会(huì)赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这(zhè)次债(zhài)权公司中国信达申请不良债权转(zhuǎn)让，可以追溯(sù)到金谷(gǔ)信托踩(cǎi)雷赫(hè)华(huá)恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目(mù)前中国信(xì坚持做核酸有无必要，有没有必要做核酸n)达已经成(chéng)为赫华恒瑞唯一股东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下(xià)子公司。2019年4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫置地等选(xuǎn)择(zé)退出了赫华(huá)恒瑞(ruì)的股东行列，中国金谷国际信托(tuō)有限责任公司成(chéng)为了唯一股东，后者(zhě)由(yóu)中国信达资产(chǎn)管(guǎn)理股份(fèn)有限公司(sī)持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开发商，相(xiāng)较其他房企，中赫集团既没有很大规(guī)模，也没(méi)有很高(gāo)的国(guó)民知(zhī)名度，但却(què)在北(běi)京豪宅圈留下一个(gè)个传说(shuō)。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作(zuò)为中赫集团进入(rù)北京的第一个(gè)豪宅项目(mù)，2011年，中赫置(zhì)地推(tuī)出钓鱼岛七号(hào)院(yuàn)3号楼，高达(dá)30万/平米的天价(jià)，成为当时京城最贵(guì)的(de)楼(lóu)盘(pán)，引发了市(shì)场强烈震惊。

　　随后开发(fā)的万柳(liǔ)书(shū)院，更是被誉(yù)为(wèi)“北京海淀顶(dǐng)端豪(háo)宅”。2012年(nián)，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢(yì)价率(lǜ)40.9％，从融(róng)创、保利、万科(kē)等大型(xíng)知名房企手中，抢下了北(běi)京(jīng)万(wàn)柳地块，成为北京当年(nián)的“双料地王(wáng)”。很快，万(wàn)柳书院就(jiù)以(yǐ)神秘高端(duān)的姿态杀入市场，无论是(shì)一(yī)块块(kuài)从荷兰运(yùn)回(huí)来的灰砖垒(lěi)起来的五米高(gāo)墙，还(hái)是每棵成(chéng)本超6万的成年(nián)银(yín)杏树(shù)，还是(shì)每平米20万元的价(jià)格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八(bā)的顶(dǐng)儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院的树(shù)、北平(píng)府(fǔ)的院儿(ér)。”从(cóng)这(zhè)句顺口(kǒu)溜中(zhōng)，就可看出其(qí)在北京豪宅圈的地位(wèi)。2014年末上市(shì)的(de)它，对手是当时(shí)有名的融创观(guān)澜嘉苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大华府(fǔ)等(děng)，现如(rú)今，它远远超过这些对手。

　　去年(nián)，万柳书院一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单(dān)价达到惊(jīng)人的36万(wàn)元/平米，说明(míng)万柳书院虽然已经推出了8年(nián)之(zhī)久，但(dàn)其依旧在北(běi)京(jīng)豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫(hè)集团(tuán)开发的豪宅，也吸引(yǐn)了不少知名人士，如知名演员宋丹(dān)丹(dān)，就住在钓鱼台七号(hào)院。而柳(liǔ)传志(zhì)、丁(dīng)磊等知名商业(yè)大佬(lǎo)则居住在万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠(diàn)定(dìng)了中赫集团的“高端路(lù)线”，也因此(cǐ)，它被外界贴上了，“卖(mài)北(běi)京城最贵的房，拿北(běi)京城最贵的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的(de)标签(qiān)。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个地产(chǎn)界“劳斯莱(lái)斯”却多次成为(wèi)被(bèi)执行(xíng)人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履行能力而拒(jù)不(bù)履行生效法(fǎ)律文书确定义(yì)务(wù)，中赫集团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦(lún)落到这个地(dì)步(bù)，其实是有迹可循的。

　　事实(shí)上(shàng)，早在今年(nián)年初“万柳(liǔ)书院少爷”走(zǒu)红之时(shí)，深蓝财经就曾(céng)深挖(wā)出背后的中赫集团，发现其深陷(xiàn)财务危机。

　　从知名豪(háo)宅的开发商到沦为“老(lǎo)赖”，中(zhōng)赫集团实控人周金辉的人生轨迹跟着急转直(zhí)下。而追根溯源，这(zhè)个转折点，就在于(yú)收(shōu)购(gòu)北京国安。

　　近十(shí)年来，房企纷纷开始了多(duō)元化转型，但转型之路并(bìng)不好走。早在(zài)2008年(nián)开始，中赫集团就尝试过多元(yuán)化(huà)业(yè)务，先后进军能源(yuán)市(shì)场、团购网站，但最(zuì)终都(dōu)惨淡收场。最终，周金辉将转型的(de)目光，放到了体育(yù)领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金(jīn)服与IDG资(zī)本退出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元(yuán)参股国安足球俱乐(lè)部64％股权，成(chéng)为国安(ān)的新东家。接着在2021年6月(yuè)，中赫(hè)集团从中(zhōng)信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股权(quán)，至此拿(ná)下北京国安俱乐(lè)部全部股(gǔ)权。如(rú)果北京国安的估值(zhí)一(yī)直没变，那么(me)中赫(hè)集团拿下北京国(guó)安，总计花(huā)费了(le)约55.5亿。

　　看(kàn)到(dào)这里，有人(rén)也许会感叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中赫(hè)为什么又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周(zhōu)金辉夫妇将其手中的中赫集团股份质(zhì)押陆(lù)续质押，据企查查显示，目前中赫集(jí)团共(gòng)有11条股权出质记录。质权人包括海金商业保理、北京建工、山东国际(jì)信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北京国安的(de)时间完(wán)全吻合。

　　然(rán)而，入(rù)主北京国安后，不(bù)仅国(guó)安的经营状况没有得到改善，中赫(hè)集团(tuán)也被拉(lā)入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息显示，2020年，北京(jīng)国(guó)安足球俱乐部实现营业(yè)收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年(nián)末，该(gāi)俱乐部资(zī)产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了(le)缓解资金压力(lì)，中赫集团和周金(jīn)辉夫妇还在持续(xù)质押手中的中赫集团股份(fèn)，但国安和中赫(hè)的经营(yíng)状(zhuàng)况却持续没有好转。

　　不仅(jǐn)中(zhōng)赫集团被5次列被执行(xíng)人，执行(xíng)标的高达11亿，北京国安也3次(cì)与中赫集团、中赫置地、及中赫集团(tuán)股(gǔ)东周(zhōu)金辉、李彩(cǎi)霞等共(gòng)同成(chéng)为被执行(xíng)人，执(zhí)行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因(yīn)为(wèi)履(lǚ)行(xíng)能力而拒不履行生效法律文书确定义务，上述(shù)被执行人(rén)成为“老(lǎo)赖”。只有北京国安，目前幸免于难(nán)。不过在实控人都成为(wèi)老赖的情况下(xià)，被执行10个多亿(yì)的北京国安，又如何能独善其身？

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