近两年火爆(bào)的创(chuàng)新产品公募REITs进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体(tǐ)呈现(xiàn)出高比例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供(gōng)分配(pèi)金额的(de)REITs产品(pǐn)，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此(cǐ)表示，强制分红机制(zhì)是公募(mù)REITs主要(yào)特征(zhēng)之(zhī)一，稳定分(fēn)红(hóng)体现出该类产(chǎn)品长(zhǎng)期投资价值，通过观测经营活动现金流(liú)、可供分(fēn)配现金等指标(biāo)，也是观(guān)察REITs项目底层资产(chǎn)运营情况的“窗口”。他们也提醒普通(tōng)投(tóu)资者注意，与(yǔ)产权类项目(mù)相比(bǐ)，特许经营REITs项(xiàng)目(mù)在经营权(quán)到期后不再产(chǎn)生现金收益(yì)，特许经营权分红(hóng)目前(qián)已包含(hán)了利润分(fēn)配和本金的归还，在选择投资标的时应了解资产类型和分红的特(tè)征(zhēng)。

　　15只(zhǐ)公(gōng)募REITs产品分(fēn)红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除(chú)息日，此(cǐ)外尚有(yǒu)6只REITs实(shí)际分配情况尚未公(gōng)布。整(zhěng)体来(lái)看，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的公募(mù)REITs产品中，2022年(nián)全年分配金额占(zhàn)可供分配金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝(jué)大(dà)部分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对(duì)此(cǐ)表(biǎo)示，投资公募REITs的(de)主要收益来源为持有期分红收益，以及基金份额(é)交易(yì)价格(gé)的变化。基金份额二级市场价格受到公募REITs资(zī)产运营情况及市场因素的综合(hé)影响，较易引起(qǐ)波(bō)动。与此相(xiāng)比，基金分红预期则更有规(guī)律可(kě)循。公募REITs的分(fēn)红(hóng)主要(yào)来自基础设施资产的经营现(xiàn)金流，投资人通过基金募(mù)集(jí)材料和信息披露文(wén)件，结合(hé)行业及市场情况，可以分(fēn)析基础(chǔ)设施项目的经营业绩，作(zuò)为进(jìn)行投资决策的(de)重要参考。

　　“相对于基(jī)金份额二级(jí)市场价格变化(huà)导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分红作为基金(jīn)份额持有(yǒu)人实(shí)际获(huò)得(dé)的(de)现金(jīn)收益(yì)，对于长期(qī)投(tóu)资者更具参考价(jià)值。”中金基金相(xiāng)关负责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资(zī)中心(xīn)运营(yíng)高级(jí)副总监李(lǐ)华平也表示，根据《公开募集基础(chǔ)设施(shī)证券投资基金指引（试行）》及相关(guān)法(fǎ)规要求，基(jī)础(chǔ)设施基金应当将90％以上合并(bìng)后基金年度可分配金额以现(xiàn)金形式(shì)分(fēn)配(pèi)给(gěi)投资者，强(qiáng)制(zhì)分红机制是公募(mù)REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定的分红机(jī)制体现出(chū)REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　　中(zhōng)航(háng)基金也认为(wèi)，从投资角度来看(kàn)，基础设施(shī)公募REITs同时具(jù)备“股性”和“债性”双重特(tè)点。二级市场(chǎng)价格(gé)反映这类产品(pǐn)“股性”的(de)一(yī)面，分(fēn)红体现了(le)这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分(fēn)红类(lèi)似于债券(quàn)派息(xī)，但不等同于债券的固定利(lì)息回报(bào)，而是由(yóu)可供分配现金决定。

　　从机(jī)构投资者的角(jiǎo)度来(lái)看(kàn)，一方面是公募REITs丰富(fù)了(le)机构投(tóu)资者的投资品类(lèi)，为(wèi)资产配置多元(yuán)化(huà)提(tí)供(gōng)抓手，具有较(jiào)强的配置价(jià)值。另一方(fāng)面(miàn)，公募REITs的分红(hóng)能(néng)够(gòu)帮助机构投(tóu)资者(zhě)稳定收(shōu)益。机构(gòu)投资者公募REITs能够通过分红获(huò)取相(xiāng)对于(yú)投资债(zhài)券(quàn)相对高的(de)收(shōu)益性，在(zài)有效控制风险的前提下(xià)，增厚(hòu)资产(chǎn)包收(shōu)益，起到投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投资收益“落袋为安(ān)”外(wài)，市场对于未来分红水(shuǐ)平的预期，也(yě)是(shì)影响(xiǎng)REITs基金二级市场(chǎng)价格走势的(de)关键因素之一。

　　从近(jìn)期公(gōng)募REITs的二级市场表现看，截至(zhì)4月21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主(zhǔ)要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产(chǎn)品受(shòu)宏观经济(jì)的影响，可(kě)分配金额(é)完(wán)成率不达预期，一定程度上影响了公(gōng)募REITs二(èr)级市场的(de)价格。”李(lǐ)华平称，公(gōng)募REITs二级市场的价格波动受多重(zhòng)因(yīn)素的影响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二级市场价格的(de)主要(yào)因素之一，而稳(wěn)定的分红有利于吸引投资(zī)者参与公募(mù)REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经济(jì)预期恢(huī)复，一(yī)方面市场热点呈现向股票和债券(quàn)回归的过(guò)程；另一方面，基础设施项目的经营业绩相对经济(jì)活力的改(gǎi)善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权日，将对基金份额的开盘(pán)指导价做调减处理，调减金额根(gēn)据单位基金份额的(de)分(fēn)红金(jīn)额进行计算。除权操作是对分红前后基金份(fèn)额净值变化(huà)的修正(zhèng)，使投资人(rén)在基(jī)金分红前后均可以获(huò)得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红(hóng)可增强(qiáng)投资者长期投资的(de)信心，同时(shí)需(xū)结(jié)合持有产品的特性，关注二级市(shì)场(chǎng)扰动对整体(tǐ)收益的影(yǐng)响程度(dù)。”中航基金相关人士也称。

　　特(tè)许经营权分红包(bāo)括利润分配(pèi)和本金(jīn)归还

　　普通(tōng)投资者应了(le)解底层(céng)资产情况(kuàng)

　　多位业内人士还提(tí)醒，与现有(yǒu)公募基金分红前提是本金(jīn)之上的增值部(bù)分不同，特许经营权(quán)REITs基金运作(zuò)期间的“分红”界定为(wèi)“分派(pài)”更为准确，分派的是本金与增(zēng)值两个部分(fēn)，两(liǎng)个部分之(zhī)间(jiān)的比(bǐ)例是变动(dòng)的，与现有(yǒu)公募基(jī)金分红(hóng)差异很大，大多数普通投资者可能把“分派(pài)”金额误认为是持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限(xiàn)到期后基金价值(zhí)面(miàn)临(lín)极大(dà)不确定性，这(zhè)是(shì)该类投资者应(yīng)该(gāi)注意的情况。

　　李(lǐ)华平表示(shì)，目(mù)前公募(mù)REITs主要(yào)有特许经营(yíng)权类和产权类两大资产类(lèi)型，持有产(chǎn)无菌蛋是什么，无菌蛋是什么蛋权类产品的收(shōu)益主要包括每年(nián)的现金(jīn)分红(hóng)及资产增值的收益，而持有(yǒu)特(tè)许经营类产品的(de)收益主要(yào)来自项(xiàng)目(mù)每年的现金(jīn)分(fēn)红。其中，特许经营权类资产的分红包括了利润(rùn)分配(pèi)和本金的归还，两者的比率也(yě)是(shì)变动的，对(duì)特(tè)许经营权类资产的公募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通投(tóu)资(zī)者(zhě)在(zài)选择投资标的(de)时，应(yīng)了解公募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分(fēn)来看，各类公(gōng)募REITs分红(hóng)因底层(céng)资(zī)产属性(xìng)不同而形成(chéng)区别。特许经营权类的公募REITs产品因其分(fēn)红相当于包(bāo)含(hán)“本金+收益”，分(fēn)红相对较(jiào)多，债性偏强。而产权(quán)类的公募REITs分红主要(yào)为“收益(yì)”，更看重底层(céng)资(zī)产的(de)价值增值，所以(yǐ)相(xiāng)对股性偏强(qiáng)。普通投资者在选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产属性，对所(suǒ)选(xuǎn)择产品的二级市场价格和分红有合理预期。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责人也认为，与产权(quán)类项目相比，特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)项(xiàng)目(mù)在(zài)经(jīng)营权(quán)到期后(hòu)不(bù)再能产生(shēng)现金收益(yì)，因此将(jiāng)可供(gōng)分(fēn)配金(jīn)额的分(fēn)配(pèi)理解(jiě)为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经营期限(xiàn)较短的特许(xǔ)经营项目，通常具备(bèi)更(gèng)高的分派率(lǜ)水平。对于(yú)剩(shèng)余期(qī)限较长的特(tè)许经(jīng)营权项目，即使分(fēn)派率相(xiāng)对较低，也(yě)有足够年限收回(huí)本金并取得收益(yì)。

　　中金基金该负责人提醒投资(zī)者注(zhù)意，特许经营(yíng)权项(xiàng)目的分派(pài)金额(é)包含了投资本金，在(zài)不进行扩募的情(qíng)况下，基金份额单价(jià)随着分派进度逐年下降是正常现象(xiàng)，投资(zī)特许(xǔ)经营权REITs的收益(yì)来自项目剩余期(qī)限产生的现金流(liú)。

　　“与特许经营项目(mù)相比，产权类项目的土地(dì)或建筑的剩余使用年限一般较长(zhǎng)，再加上到(dào)期后通过对建筑的(de)更(gèng)新改(gǎi)造或补缴土地出让金等(děng)追加投资，有机会进一(yī)步延长经营(yíng)期限。这(zhè)种类似永续经营的(de)假设反(fǎn)映在基(jī无菌蛋是什么，无菌蛋是什么蛋)础资产的(de)估值(zhí)上，使(shǐ)产权(quán)类REITs具备更显著的资产(chǎn)投资(zī)属(shǔ)性。”该(gāi)负责人(rén)称。

　　观测内部(bù)收益率等指(zhǐ)标(biāo)

　　评估项目底层资产(chǎn)运营情况(kuàng)

　　在(zài)基金(jīn)分红的时(shí)点，多(duō)位业内人士还表(biǎo)示，在产品分红期，投资者可以观(guān)测经(jīng)营活(huó)动现金流、可(kě)供(gōng)分配现金、内部收(shōu)益率等(děng)指标，来观察和评估(gū)项目底(dǐ)层资产的运营情况。

　　中航基(jī)金表示(shì)，年报指标中，跟现金相关的指(zhǐ)标有两个：一(yī)是年报中披露的经(jīng)营活(huó)动现(xiàn)金流，二是可供分配现金，二(èr)者存在本质(zhì)性区别(bié)。经营活动产生的现金(jīn)净流量(liàng)是(shì)指企业经营、筹资(zī)、投(tóu)资产(chǎn)生的现金(jīn)流(liú)，基于企业本身(shēn)经营活动产生；可(kě)供分(fēn)配(pèi)的现金实质上是从EBITDA出发(fā)，对非现(xiàn)金影响利润表(biǎo)的项目进行调整，加期初现金，最(zuì)终得到的账面现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作为资产配(pèi)置(zhì)新选择，投资价值体现在(zài)相对股债市场独立的资产配置(zhì)功能(néng)，比较适合长期持有。建(jiàn)议投资者对经(jīng)营权(quán)类(lèi)的资产(chǎn)可(kě)以(yǐ)更(gèng)多关注内(nèi)部收益率的(de)高低，对产权类的资(zī)产更多关注分派率高低。因为公募REITs可分配收(shōu)益(yì)主要来(lái)自底层资产(chǎn)的经营净现金流(liú)，所以底层资(zī)产(chǎn)运营情况直接影(yǐng)响投资回报，投资(zī)者可综合考虑原(yuán)始(shǐ)权益人综(zōng)合实力、运营管理机(jī)构实力(lì)、公募基金(jīn)管(guǎn)理人实(shí)力等多重因素来选择投资标的(de)。

　　中(zhōng)信证券研报也(yě)显示(shì)，公募REITs进入(rù)密(mì)集分红期，由于分红(hóng)交(jiāo)易带(dài)来的短期博弈机(jī)会仍在，叠加(jiā)此前市场接(jiē)连(lián)回调，建(jiàn)议投资者关注有基本面支撑、填权效应相对明显(xiǎn)、同时分红规模较为可观(guān)的个(gè)券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明(míng)书均会载明REITs在发行首(shǒu)年及次年的可供分配(pèi)金额预(yù)测。投资者可以将REITs的实际分红金(jīn)额与募集(jí)材料中(zhōng)披露预测(cè)进行比较分析，结合(hé)经济及市(shì)场的(de)实际(jì)环境，对基础设(shè)施项(xiàn无菌蛋是什么，无菌蛋是什么蛋g)目的运营业绩及REITs的管理能力进行判(pàn)断。”中金基金上述负(fù)责人也称。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 无菌蛋是什么，无菌蛋是什么蛋