近(jìn)两(liǎng)年(nián)火(huǒ)爆的(de)创新产品公募REITs进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公(gōng)募REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳(wěn)定(dìng)分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配(pèi)金(jīn)额的REITs产品，平(píng)均分红比(bǐ)例接(jiē)近99％。

　　多(duō)位业内(nèi)人士对此表示(shì)，强制分红机制是公募REITs主要(yào)特征(zhēng)之一(yī)，稳(wěn)定分红体现(xiàn)出该类产品长期投资价值，通(tōng)过观(guān)测经营(yíng)活动现(xiàn)金流、可供分配现金等(děng)指标(biāo)，也是(shì)观察REITs项目底(dǐ)层资产运营情况(kuàng)的“窗(chuāng)口”。他们(men)也提醒普通投(tóu)资者注意，与产权类(lèi)项(xiàng)目相(xiāng)比(bǐ)，特许经营REITs项目在经(jīng)营权到期后不再产生现金收益，特许经(jīng)营权分红目前已包含了利润分配和本(běn)金的(de)归还，在选择投资标的(de)时应了解(jiě)资(zī)产类(lèi)型和分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情(qíng)况(kuàng)尚未公(gōng)布。整体来(lái)看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例(lì)的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配金额比(bǐ)例平(píng)均为(wèi)98.89％，且绝大(dà)部(bù)分分配比(bǐ)例在(zài)96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资公募REITs的(de)主要收(shōu)益来源(yuán)为持(chí)有期(qī)分红收益，以(yǐ)及基金(jīn)份额(é)交易价格(gé)的变(biàn)化。基金份额(é)二级市场价(jià)格受到公募REITs资产运营情况及市场因素的综合影(yǐng)响，较(jiào)易引起波动。与此(cǐ)相比，基(jī)金分红(hóng)预期则(zé)更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红主要来自基础设施资产(chǎn)的经营现(xiàn)金流(liú)，投资(zī)人通过基金募集材(cái)料和信(xìn)息(xī)披露文(wén)件，结合行业及市场情况(kuàng)，可(kě)以分(fēn)析基础(chǔ)设施项目的经营业绩(jì)，作(zuò)为(wèi)进(jìn)行投资决策(cè)的(de)重要参考。

　　“相对(duì)于基金份额二级(jí)市场价格变(biàn)化(huà)导致的浮(fú)盈(yíng)或浮亏，分红作(zuò)为基(jī)金份额持有(yǒu)人实际获得的(de)现金收益，对(duì)于长(zhǎng)期投资者(zhě)更具(jù)参考价值。”中金基金(jīn)相关负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投(tóu)资中心运营高(gāo)级副总监(jiān)李华平(píng)也(yě)表示，根据《公开募集基(jī)础设施证券投资基金(jīn)指引（试行）》及相关法规(guī)要求，基础(chǔ)设施(shī)基金(jīn)应当(dāng)将90％以上(shàng)合并后(hòu)基金年度可分配(pèi)金额以现(xiàn)金形(xíng)式分(fēn)配给投资(zī)者(zhě)，强(qiáng)制分(fēn)红机制是公(gōng)募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定的分红机制体现出(chū)REITs菲律宾国土面积有多大，菲律宾国土面积有多少平方公里产品(pǐn)长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基金也认为，从投(tóu)资角度来看(kàn)，基(jī)础设(shè)施公(gōng)募REITs同时(shí)具备“股性”和“债性”双重特(tè)点。二(èr)级市(shì)场价格反映(yìng)这类产(chǎn)品“股性”的一面，分红体(tǐ)现了这类产品的(de)“债性(xìng)”特点(diǎn)。公募REITs有强(qiáng)制分红要求(qiú)，分(fēn)红类似于(yú)债券派息，但(dàn)不等同于债(zhài)券的(de)固定(dìng)利息回报，而是(shì)由可供(gōng)分(fēn)配现金决定。

　　从机构投(tóu)资者的角度来看，一(yī)方面是公(gōng)募REITs丰富(fù)了机构投资者的投资(zī)品类，为(wèi)资产配置多(duō)元化(huà)提供抓手，具有(yǒu)较强(qiáng)的配(pèi)置价值(zhí)。另(lìng)一方面(miàn)，公募REITs的(de)分红(hóng)能(néng)够(gòu)帮助机构投资者稳(wěn)定收益。机(jī)构投资者(zhě)公募REITs能够(gòu)通(tōng)过分红获取相对于(yú)投资债券相对高的收(shōu)益性，在有效控制风险的前提(tí)下，增厚(hòu)资产包收益，起到(dào)投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除(chú)了投(tóu)资收益(yì)“落袋为安”外(wài)，市(shì)场对于(yú)未来分红水平的预期，也(yě)是影响REITs基金二(èr)级(jí)市(shì)场价格走势的关(guān)键因素之(zhī)一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市(shì)场表(biǎo)现看，截至4月21日，今(jīn)年(nián)以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢(yíng)主(zhǔ)要股票和债券宽(kuān)基指(zhǐ)数。

　　“截(jié)至2023年3月31日(rì)，有20只(zhǐ)公募REITs发布了(le)2022年年报，部分产品受(shòu)宏(hóng)观(guān)经济的影响(xiǎng)，可分配金额完(wán)成率不达预期，一定程度上影响了(le)公募REITs二级市场的价格。”李华(huá)平称，公募REITs二(èr)级(jí)市场的价格(gé)波(bō)动受多重因素(sù)的(de)影响(xiǎng)，投资收益(yì)是影(yǐng)响REITs二级(jí)市场价格(gé)的主(zhǔ)要因(yīn)素之一，而稳定的分红有利于吸引(yǐn)投资者参(cān)与公(gōng)募REITs二级(jí)市场的投资(zī)。

　　中金基金相关负责人也(yě)表示，近期经济预期(qī)恢复，一方面市场热点呈现向股票和债券回归(guī)的过程；另(lìng)一方面，基础设施(shī)项目的经(jīng)营(yíng)业绩相(xiāng)对经(jīng)济活菲律宾国土面积有多大，菲律宾国土面积有多少平方公里力(lì)的改善有一(yī)定的滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红除权日(rì)，将对基(jī)金份额(é)的开盘指导价做(zuò)调减处理，调减(jiǎn)金额根(gēn)据单位基金份额的分红金额(é)进行计算。除权操作(zuò)是(shì)对分红前后基(jī)金份(fèn)额(é)净值(zhí)变(biàn)化的修正(zhèng)，使(shǐ)投资(zī)人在基金分红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红(hóng)可(kě)增强投(tóu)资者长(zhǎng)期投(tóu)资的信心(xīn)，同(tóng)时(shí)需(xū)结合持有产品的(de)特(tè)性(xìng)，关(guān)注二级市场扰动对(duì)整体收益的影(yǐng)响程度。”中航基金相关人(rén)士也称。

　　特许经(jīng)营(yíng)权分红包括(kuò)利润分配和本(běn)金归还

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多(duō)位(wèi)业(yè)内人士还(hái)提(tí)醒，与(yǔ)现(xiàn)有公募基金分红(hóng)前(qián)提是(shì)本金(jīn)之上的增值部分不同，特许经营权REITs基金运(yùn)作(zuò)期(qī)间的“分红”界(jiè)定为(wèi)“分派”更为准确(què)，分派的是(shì)本金与(yǔ)增值两(liǎng)个部分，两个部分之间(jiān)的比例是(shì)变(biàn)动的，与(yǔ)现有公募(mù)基(jī)金分(fēn)红差异很大(dà)，大多数(shù)普(pǔ)通投(tóu)资者可(kě)能(néng)把(bǎ)“分(fēn)派”金额误认为是持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到期后基金价值面(miàn)临极大不确定性，这是该(gāi)类(lèi)投资者(zhě)应该注意(yì)的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前(qián)公募REITs主要有(yǒu)特许经(jīng)营权类和产(chǎn)权类两(liǎng)大资产类型(xíng)，持(chí)有产权类产品的(de)收益主要包(bāo)括(kuò)每年(nián)的现金分(fēn)红(hóng)及资(zī)产增值的收益，而持有特许经营类产品的收益主要来(lái)自项目每年的(de)现(xiàn)金(jīn)分(fēn)红。其中，特许经营权类资产(chǎn)的(de)分红(hóng)包括了(le)利(lì)润(rùn)分配和本金的归还(hái)，两者的比率也是(shì)变(biàn)动(dòng)的，对特许经营权类资产的(de)公募REITs可(kě)以(yǐ)内部收益率（IRR）来(lái)衡量投资(zī)收益。普通(tōng)投资(zī)者在选择投(tóu)资标的时(shí)，应了解公募REITs底层(céng)资产的类(lèi)型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细分来看，各类(lèi)公募REITs分红因底层资产属性不(bù)同而形成区别(bié)。特许(xǔ)经营(yíng)权类的公募REITs产(chǎn)品因其分红(hóng)相当于包含“本金(jīn)+收益(yì)”，分红相对(duì)较多，债性偏强(qiáng)。而产权(quán)类的公募(mù)REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看重底层资产的(de)价值增值，所以相对股性偏强。普通投资者在选择(zé)公(gōng)募REIT时，需要(yào)考(kǎo)虑底层资产(chǎn)属(shǔ)性，对所(suǒ)选择产(chǎn)品的二级市场(chǎng)价格(gé)和分(fēn)红有合理预期。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责人也认(rèn)为，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营项目在经营权(quán)到期后不再能产生现金收(shōu)益，因此将可供分配金额的分配理解为“分派”比(bǐ)“分(fēn)红”更加准确。基于这(zhè)个特(tè)点，剩余经营期限较短的特许经营项目，通常具备更(gèng)高(gāo)的分派(pài)率(lǜ)水(shuǐ)平。对于剩余期限较长的特许经营权(quán)项目，即使分派率(lǜ)相对(duì)较低，也有足够(gòu)年限收回本金并取得收益。

　　中金基(jī)金(jīn)该负责人提醒(xǐng)投资者注意，特许(xǔ)经(jīng)营权项目(mù)的分派金额包含了投资(zī)本(běn)金，在(zài)不进行(xíng)扩募的情况下，基金(jīn)份额单价(jià)随着分派进(jìn)度逐(zhú)年下降是(shì)正常现(xiàn)象(xiàng)，投(tóu)资特(tè)许经营权(quán)REITs的收益来自项目剩余期限产生的(de)现金流。

　　“与特(tè)许经营(yíng)项目相比，产(chǎn)权类项目的土地或建筑的剩余(yú)使用(yòng)年限一般较长，再加上到(dào)期(qī)后通过对建筑的更新改造或补缴(jiǎo)土地出让(ràng)金等追加投资，有机(jī)会进一步延长经(jīng)营期限。这(zhè)种(zhǒng)类似永续经营的假设反映在基(jī)础(chǔ)资产的估(gū)值上，使产权(quán)类REITs具(jù)备(bèi)更显著的资产投(tóu)资(zī)属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部(bù)收益率等指标

　　评(píng)估项目底层资产运(yùn)营情况(kuàng)

　　在基金分(fēn)红(hóng)的(de)时点，多位业内(nèi)人士还表示，在产(chǎn)品分红期，投(tóu)资者可以观测经营(yíng)活动现金流、可供分配现金、内部(bù)收益率(lǜ)等指标，来观察和评估(gū)项目底层(céng)资(zī)产的运营(yíng)情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指标(biāo)中，跟现金相(xiāng)关的指标有两个：一是年报(bào)中披露的(de)经营活动(dòng)现(xiàn)金流，二是可供(gōng)分配现金，二(èr)者存(cún)在本(běn)质性区别。经营活动产生的(de)现金净流量是指企业经营、筹资、投资(zī)产(chǎn)生的现金(jīn)流，基于企业(yè)本身经营活动产生；可供分(fēn)配的现金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对(duì)非现金影响利润表的项目进(jìn)行调整(zhěng)，加期(qī)初现金，最终得到的账面现金(jīn)。

　　李(lǐ)华平也(yě)表示(shì)，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现在相(xiāng)对股债市场独立的资产配置功(gōng)能，比较适合长(zhǎng)期持有。建(jiàn)议投资者(zhě)对(duì)经营权类(lèi)的资(zī)产可(kě)以更多关注内部收益率的高(gāo)低(dī)，对产权类的资产(chǎn)更(gèng)多关注分派率高低。因为公募REITs可分配收(shōu)益主要来自(zì)底层资(zī)产的经营净现金流，所以底层资产运营情(qíng)况直接影响投(tóu)资回报，投资(zī)者可综合考虑(lǜ)原始权益人综合实力(lì)、运营管理(lǐ)机(jī)构实力、公募基金管理人实力等(děng)多重因素来选择(zé)投资标的。

　　中信证(zhèng)券研报也(yě)显示(shì)，公募REITs进入(rù)密集(jí)分红期，由于(yú)分红交(jiāo)易带来的短期博弈机会仍在，叠加此(cǐ)前市场接连回调，建议投资者(zhě)关注有(yǒu)基(jī)本面支撑、填权效应相对明显(xiǎn)、同时分红规(guī)模较为可观的(de)个券。

　　“公募(mù)REITs的招募(mù)说明(míng)书均会载明REITs在(zài)发行首年及次年的(de)可(kě)供(gōng)分配金额预测。投资者可以将(jiāng)REITs的实际(jì)分红金额与募集材料中披露预测进行比(bǐ)较分(fēn)析，结合经济及市场的实际环境，对基础设施(shī)项目的运营(yíng)业绩及REITs的管理能力进(jìn)行判断。”中金(jīn)基金(jīn)上述负责人也(yě)称。

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