导读

　　黄金二十(shí)年之后(hòu)，当下中国地产(chǎn)步(b为什么梅西的人缘远比c罗好ù)入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)黄金二十(shí)年。2019-2021年(nián)，连续三年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)销售面积超15亿(yì)平(píng)，足够(gòu)4000万家(jiā)庭入(rù)住(zhù)。恰逢近年地产持续低景(jǐng)气，有(yǒu)关中国地产是否(fǒu)过剩的讨(tǎo)论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘清中国(guó)城镇(zhèn)存量住宅真实情(qíng)况，据此判断中国未来地(dì)产(chǎn)趋势。

　　有媒(méi)体渲(xuàn)染中国(guó)地产存量极度过剩，事实(shí)是否(fǒu)如此？

　　住建(jiàn)部披露全国有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七(qī)次人口(kǒu)普查调查(chá)数据显示城镇家庭户(hù)人(rén)均住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房子是否真的(de)过(guò)剩(shèng)？

　　事实(shí)上住建部(bù)披露的(de)近6亿(yì)栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如商(shāng)业办公楼、学校等(děng)，因此6亿栋房屋(wū)中(zhōng)城镇住宅占比极(jí)低(dī)。

　　七普(pǔ)显示中国(guó)城镇(zhèn)居民人均住宅间数为(wèi)1.06间，但(dàn)居住舒适不是人均一间(jiān)房所能满足，它与房屋质量(liàng)、居(jū)住(zhù)面积、配(pèi)套设施等(děng)因素密切(qiè)相关。中国的(de)人均住宅间数(shù)较(jiào)发达国家还有很大(dà)差距。人均住宅(zhái)间数大(dà)于(yú)1同样不(bù)意味着(zhe)中国住宅(zhái)市场(chǎng)已经饱和。

　　我们(men)测算(suàn)发现中国(guó)城镇居民户均(jūn)1套房，其(qí)中每户持有(yǒu)商品(pǐn)住宅(zhái)仅0.64套。

　　目(mù)前并(bìng)无(wú)直接公布中国家(jiā)庭户均住宅的数据，我们(men)根据商品住(zhù)宅(zhái)套数(shù)、商(shāng)品住宅占(zhàn)比(bǐ)和城镇(zhèn)家庭户数，计(jì)算(suàn)出城镇家庭住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比。

　　测算结果显示，目(mù)前城镇家庭户均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为商品住宅(zhái)。若期(qī)房顺利交付(fù)，直(zhí)至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅(zhái)，其中商(shāng)业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎意味着户户有房，然而事实上中国住宅市场(chǎng)供需并不平(píng)衡。

　　国(guó)际(jì)数据显示，成熟房地(dì)产市场的住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)会(huì)大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为(wèi)户(hù)均(jūn)一套房(fáng)无法满足流动人口的租赁和置业需求(qiú)。全(quán)国总人口的近三(sān)成都是流动人口，流(liú)动(dòng)人口会选择在大(dà)城市(shì)租房挣钱，在老家(jiā)买房，从而产生了额外(wài)的(de)住(zhù)宅需求(qiú)。

　　即便户均一(yī)套房，中国(guó)未来地产仍有四(sì)大新增(zēng)需求动力(lì)。

　　第(dì)一，户均人口规模缩(suō)小，一人(rén)户、两(liǎng)人户占比(bǐ)不断增加，导致家庭户数增多。小家庭化(huà)趋势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二(èr)，经(jīng)济板(bǎn)块的(de)分化日益(yì)明显，区(qū)域(yù)经济资源分(fēn)配的(de)再集中吸引着人口流(liú)入，人口净迁入城市的(de)新(xīn)增住宅(zhái)需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭住在2000年以前建成的住宅中(zhōng)，涉及(jí)超9000万家庭、81亿(yì)平方米的住宅建筑面积。促(cù)成(chéng)“老破小(xiǎo)”住宅的改造(zào)势在必行。

　　第四，中国的人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数与人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积均较发达国(guó)家有着不小差距，“住上(shàng)更大(dà)房(fáng)子”的改(gǎi)善性需求(qiú)正在(zài)不断增加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地产步入大分化时(shí)代而非停滞(zhì)期。

　　如果说过去二十(shí)年是中(zhōng)国地(dì)产黄金发展期(qī)，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供(gōng)给(gěi)存在不足，这是过去二(èr)十年房价快速上涨基石。那么当(dāng)下房地(dì)产大(dà)分化时代已(yǐ)至(zhì)，大(dà)分(fēn)化时(shí)代下地产矛盾(dùn)则更多(duō)体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化(huà)必将体现在不同能级城(chéng)市(shì)之(zhī)间，不同区域板块之(zhī)间，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月(yuè)以来，各大城市二手房(fáng)挂牌量突(tū)然激增，引发一(yī)阵二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不(bù)禁担心，中(zhōng)国的(de)房子是否已经过剩(shèng)？

　　中国(guó)城(chéng)镇住(zhù)宅到(dào)底是(shì)供给过剩，还(hái)是供(gōng)需平衡，或(huò)是仍然存在不(bù)足？可惜由于(yú)住宅存(cún)量(liàng)数据并未公布，我们(men)无法直(zhí)接知(zhī)晓(xiǎo)具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有住宅套(tào)数，回(huí)答当(dāng)前(qián)的房子是否真的(de)过(guò)剩(shèng)了？据此判断未(wèi)来(lái)房地产市场会如何(hé)发(fā)展。

　　一、如(rú)何有效观察中国户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一(yī)）中国住(zhù)宅数量(liàng)过剩的直观判断站不(bù)住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以(yǐ)全(quán)国自然灾害(hài)综合风险普查工(gōng)作情况为主(zhǔ)题的新闻发布(bù)会上，负责人对(duì)外披露(lù)：“住(zhù)宅城乡建设(shè)行业(yè)获取(qǔ)了全国(guó)近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万(wàn)处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建筑，平均每(měi)栋建(jiàn)筑住不(bù)到3人(rén)，住宅市场看似已经(jīng)过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑中，农村房(fáng)屋占(zhàn)9成以上，以(yǐ)栋数计算(suàn)的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字(zì)楼、学校、医院等非住宅。总的(de)算下来，住宅占比并不大(dà)。

　　第七(qī)次人口普(pǔ)查(chá)数据公(gōng)布了中国城(chéng)镇家庭户(hù)人(rén)均住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间(jiān)数大于(yú)1，看(kàn)似意味着人人都有(yǒu)房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有(yǒu)关(guān)，更(gèng)与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设(shè)施等(děng)因素(sù)密(mì)切相关。单单从人均住宅间数不能(néng)完全反(fǎn)映出城镇居民的(de)居住水平(píng)。

　　中国主要是以(yǐ)家庭(tíng)为单位购(gòu)买成套住宅，一套设施齐(qí)全的(de)住(zhù)宅才是城镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅(zhái)的测算思路(lù)、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主(zhǔ)要分两大类(lèi)，一类是商品(pǐn)住宅，另一类是保障房(fáng)、原公(gōng)有住宅(zhái)、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并没(méi)有直接公布城镇住宅(zhái)数量。居民(mín)住宅相关数(shù)据(jù)有两处可以(yǐ)直接公布，一是每(měi)年商品住宅(zhái)销售套(tào)数（统(tǒng)计局(jú)）；二是居民住宅(zhái)来源（人(rén)口普(pǔ)查数(shù)为什么梅西的人缘远比c罗好据）。计算中国居民户均住宅数量，我们主要(yào)用到上述(shù)两组数据。

　　中国(guó)住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年(nián)之前商(shāng)品住(zhù)宅数量(liàng)极少，可忽略不计。估算城镇(zhèn)居民户(hù)均(jūn)住(zhù)宅套数(shù)分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)销售套(tào)数相加，我们就能够得到当前商(shāng)品住宅(zhái)总存量(liàng)。

　　第(dì)二(èr)步，根据城镇居(jū)民拥有的商品(pǐn)住宅和(hé)非商(shāng)品住宅比(bǐ)例，推(tuī)算得到(dào)居(jū)民住宅总套(tào)数(shù)。

　　第(dì)三步，将城(chéng)镇居(jū)民拥有的商品住宅总数(shù)除(chú)以(yǐ)家(jiā)庭户(hù)数，我们就(jiù)能(néng)够得(dé)到城镇户均拥有的(de)住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户(hù)比(bǐ)=住宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商(shāng)品住宅(zhái)套数/家(jiā)庭户数）/（商品(pǐn)住宅(zhái)套(tào)数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住宅存量到(dào)底(dǐ)有多(duō)少，目前缺乏(fá)一个准确统计。我们利用既有统(tǒng)计数据，大致测算得到中(zhōng)国(guó)存量房(fáng)地产(chǎn)套数，并进(jìn)一(yī)步推算中国城镇家庭(tíng)户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房和(hé)期(qī)房）。

　　中国的房(fáng)地产(chǎn)销售(shòu)以期房为主，从2019年(nián)开始，新(xīn)房销售中期房(fáng)占比(bǐ)近9成。本文去除(chú)商品住宅累计销售套数里(lǐ)的(de)期房销售，得(dé)到商品住宅现房套数(shù)。

　　以(yǐ)2022年商品(pǐn)住宅现房套数(shù)计(jì)算(suàn)为例：

　　2022年(nián)商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数=截止到2022年(nián)商品住宅累(lèi)计销售套(tào)数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑到交房(fáng)后装修的时(shí)间，取(qǔ)最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数除以家(jiā)庭户数(shù)，算(suàn)出：

　　（三）目前(qián)中(zhōng)国城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来我们需要进(jìn)一步推(tuī)算中国城镇居民拥(yōng)有的(de)户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中国城镇居民的住宅结构(gòu)特(tè)征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅(zhái)占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过(guò)继承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉(lián)租房与其他(tā)住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其他住(zhù)宅和(hé)购买(mǎi)二手房(fáng)都是商(shāng)品住宅，因此将(jiāng)租(zū)赁其他(tā)住宅、购买商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)与购买二手房(fáng)加总，得到商品住宅占居民所有(yǒu)住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商品住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实(shí)际变化比例，从而我们估(gū)算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中(zhōng)国平均每户城(chéng)镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期房，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购(gòu)期房会(huì)在2-3年内陆(lù)续交付使用，到2024年，中国平(píng)均(jūn)每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房的三点含义

　　既然城镇居民已经(jīng)达到(dào)了户(hù)均一套房的程(chéng)度(dù)，“户户有房”是否意味着中国城镇化进(jìn)展终(zhōng)结，甚至(zhì)意味着中国地产存(cún)量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意味(wèi)着(zhe)住(zhù)宅市场(chǎng)供需平(píng)衡<为什么梅西的人缘远比c罗好/strong>

　　需要有(yǒu)多余住(zhù)宅来满足(zú)因人口流动、居民换房(fáng)等因素产生的住宅需求(qiú)。因此(cǐ)，成熟房(fáng)地产市场(chǎng)的住宅套户(hù)比会(huì)在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其(qí)中，英(yīng)国的住(zhù)宅(zhái)套户比最(zuì)高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套房，就会造成人口净流(liú)入地的住宅市场(chǎng)供不应求(qiú)，造成(chéng)房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流(liú)动人口(kǒu)和省际流动人(rén)口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口(kǒu)会(huì)选择在大城市租(zū)房挣钱，在(zài)老家(jiā)县城买房。

　　暨南大学2017年的(de)中国城乡人口流动(dòng)调查(chá)数据显示(shì)，在上(shàng)海、杭州以及南京工作的流动人口在老家拥有(yǒu)住宅(zhái)比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸(xī)引打工人，但高房价迫(pò)使打工人回(huí)乡置(zhì)业。

　　流动人(rén)口实际上会占据两套房(fáng)，在(zài)高房价的大城市(shì)租赁一套房，在房(fáng)价较低(dī)的(de)县城购(gòu)买一套(tào)房。所(suǒ)以说户均一(yī)套(tào)房无法满足庞大流动(dòng)人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭(tíng)住宅品质仍(réng)需改善

　　目(mù)前，中国的城镇(zhèn)住(zhù)宅中依然(rán)有不少老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就是约(yuē)9000万户城镇居民住宅是2000年以前建(jiàn)成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结构(gòu)松散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大等问题，如(rú)电(diàn)线老化、管道(dào)等基(jī)础设施陈(chén)旧(jiù)，给(gěi)住户的(de)生活(huó)带来了很大的不便和(hé)安全隐患，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住(zhù)宅面积小。占比(bǐ)为(wèi)31.3％的家庭户数(shù)拥(yōng)有(yǒu)的住(zhù)宅面积占比仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家庭没(méi)有独立卫浴和厨(chú)房(fáng)。这(zhè)类上世纪修建(jiàn)的老(lǎo)旧小区很(hěn)难(nán)满(mǎn)足现代(dài)生活需求，在未来大都会(huì)被拆迁重建。

　　近五成的家庭住(zhù)宅为一居(jū)室(shì)和二(èr)居室，户型偏小。其(qí)中一居(jū)室占比为(wèi)14.9％，二居室(shì)占比(bǐ)为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与(yǔ)城市土地资(zī)源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张是未(wèi)来地产的需求驱动力

　　根据七(qī)普数据测算(suàn)，2020年城镇家(jiā)庭户(hù)住(zhù)宅存量(liàng)总面积(jī)为294.6亿平。暂不(bù)考虑(lǜ)两(liǎng)年间农民(mín)带(dài)房进城和老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量总面积为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅(zhái)建筑面积小于(yú)均(jūn)值(zhí)，近4成(chéng)家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面(miàn)积不足(zú)19平方米，不及全(quán)国人(rén)均水平的一半。若(ruò)去除(chú)20％的公摊(tān)，可使(shǐ)用(yòng)的住宅面积(jī)仅为15.2平方米(mǐ)。上海市将人均住宅建筑面积低于15平方米的(de)家庭界(jiè)定为住宅(zhái)存在(zài)困难，若按这个(gè)标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家(jiā)庭(tíng)存在住宅困难(nán)问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平(píng)，即(jí)人(rén)均(jūn)住宅建筑(zhù)面积为50平，只考虑家庭户(hù)人(rén)数，需要住宅(zhái)总量约(yuē)390.6亿平，较目前至少新增(zēng)82亿(yì)平(píng)。

　　对比(bǐ)发达国(guó)家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除(chú)公摊面积后，中国的人均可使用(yòng)面(miàn)积为31.56㎡，这(zhè)一差距将(jiāng)变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人(rén)口，所需要的住宅总量(liàng)会更多。

　　四(sì)、户均已然(rán)1套房，未来地产(chǎn)还会有需求么？

　　我们测(cè)算得到中国城镇(zhèn)家庭户均1套(tào)房(fáng)，看似已经户户有房(fáng)。即便如此(cǐ)，中国人口静(jìng)态结构和动态趋势(shì)演绎(yì)，决定了(le)中(zhōng)国(guó)未来地产仍有需(xū)求释(shì)放。户均1套住宅现实之(zhī)下，中国未来(lái)城镇住宅(zhái)需求(qiú)主要来自于四个方(fāng)面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家庭户数增多，新户(hù)购房需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭户均人口数(shù)不断下降(jiàng)，六(liù)普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.85人/户(hù)，而七(qī)普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户均人(rén)口规(guī)模为2.62人/户，一人(rén)户、二(èr)人户的占比明(míng)显上(shàng)升，人(rén)口小家庭化趋势将继(jì)续延续(xù)，导致户数会因(yīn)户均(jūn)人口规模的缩小而增多。

　　第二，人(rén)口迁移导致经济发展带来的新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块(kuài)的(de)分化日益明显，资源和生产要素逐(zhú)步向经济(jì)带、都(dōu)市圈中心(xīn)城市(shì)流入(rù)，区域经济(jì)资源(yuán)分(fēn)配(pèi)的再集(jí)中吸引着人(rén)口(kǒu)流入(rù)。人口迁移势必(bì)涉及到(dào)买(mǎi)房租房，给迁(qiān)入(rù)地住(zhù)宅市场带来新的增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万，而(ér)出(chū)生人(rén)口为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万人，自然增加人(rén)口仅为6.5万(wàn)人，其人口增长主要受(shòu)益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区改善性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和(hé)原公有住宅的家(jiā)庭拆(chāi)迁(qiān)改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百(bǎi)分点；原(yuán)公有住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再(zài)加上其他住宅(zhái)（5％）与家庭(tíng)住(zhù)宅建造(zào)时(shí)间为2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万家庭户(hù)，自建住宅和原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家(jiā)庭(tíng)购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在(zài)新增住宅需求中，有7成家(jiā)庭购买了商品住宅(zhái)。租房、购(gòu)买(mǎi)经济适用房(fáng)和其他分别(bié)占比(bǐ)18％，3％和9％。未来(lái)随着(zhe)城中村和(hé)旧城(chéng)改造(zào)，商品住宅的占(zhàn)比(bǐ)势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的(de)住宅建筑面积还(hái)有约(yuē)81亿(yì)平，涉(shè)及城镇家庭(tíng)约9000万户(hù)。破(pò)旧的城中村、老公(gōng)有住宅(zhái)，建筑面积小(xiǎo)、质量低(dī)、基础(chǔ)设施配(pèi)套差(chà)、没(méi)有或少有物业管理，居民追(zhuī)求美好、宜居生活(huó)的环(huán)境，背后的(de)改善性需求有待释放。

　　第(dì)四，“住上更大房(fáng)子”的(de)改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望提高生活品质，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央经(jīng)济工作会(huì)议明确指出支持住宅改(gǎi)善(shàn)等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数为1.71间，无论(lùn)是(shì)否(fǒu)考虑(lǜ)乡村(cūn)住宅因素，中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)较其他国家依(yī)旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅舒适度(dù)与经济水(shuǐ)平有着(zhe)密切(qiè)正(zhèng)向联系。随着经济发(fā)展(zhǎn)水平(píng)的提高，中国的(de)人均住宅(zhái)间数(shù)与人均住宅建筑(zhù)面积将随之增长。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国(guó)地产(chǎn)黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给(gěi)存在不足，供需出(chū)现错配，这是过去二十年房价快速(sù)上涨(zhǎng)基(jī)石。那么未来将(jiāng)是住宅质量的(de)供(gōng)需(xū)冲突(tū)。房(fáng)地(dì)产大分化时(shí)代已至，这种分化(huà)不单(dān)局限于城(chéng)市能(néng)级之(zhī)间差异(yì)，优质小区和老旧二手房之(zhī)间的(de)差异也将越发(fā)扩大。

　　风险提示(shì)

　　人(rén)口普(pǔ)查数(shù)据调查的是人，并不是(shì)针对住宅，因此可能存在统(tǒng)计偏差。商(shāng)品(pǐn)住宅占(zhàn)比实际值可(kě)能偏低(dī)，其增(zēng)速可能(néng)超预(yù)期。