近两(liǎng)年火(huǒ)爆的(de)创新产品公(gōng)募REITs进入(rù)密集分红期，近日7只REITs陆(lù)续(xù)迎来除息日，公募(mù)REITs整体呈(chéng)现出高比(bǐ)例稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产品，平均(jūn)分(fēn)红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机(jī)制是(shì)公(gōng)募REITs主要特征之一(yī)，稳定分红体现(xiàn)出(chū)该类产品长(zhǎng)期投资价值，通过(guò)观(guān)测(cè)经(jīng)营活动现金流、可供分配现金(jīn)等指标，也是(shì)观察REITs项目底层资产运营情况(kuàng)的“窗口”。他们也提醒普通投(tóu)资者注意，与产权类(lèi)项目相比(bǐ)，特许经营REITs项(xiàng)目在经(jīng)营权到期后不再产生现金收益，特许经营权分红目前已包含了利(lì)润分配和本金的归还，在(zài)选择投(tóu)资标的时应了解资产类(lèi)型和分红(hóng)的特(tè)征(zhēng)。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分(fēn)红

　　平(píng)均分(fēn)红(hóng)比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期(qī)，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆(lù)续迎来除息(xī)日(rì)，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚(shàng)未公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出了(le)高比(bǐ)例的稳定分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可供分配金(jīn)额的公(gōng)募(mù)REITs产品中，2022年全年分配金(jīn)额占(zhàn)可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责人对此(cǐ)表示，投资公募REITs的(de)主要(yào)收益来源为持有期分(fēn)红收益，以(yǐ)及基(jī)金份额交易价格的变(biàn)化。基(jī)金份额(é)二(èr)级市(shì)场价格受到公募REITs资(zī)产运营情况及市场因素的综合影响，较(jiào)易引(yǐn)起波(bō)动。与此(cǐ)相比，基金分红(hóng)预(yù)期则(zé)更有规律(lǜ)可循。公(gōng)募REITs的(de)分(fēn)红主要来自基础(chǔ)设施资产的经(jīng)营现金流(liú)，投(tóu)资人通过基金(jīn)募集(jí)材料和(hé)信息披露文件，结合(hé)行(xíng)业(yè)及市场(chǎng)情况，可以(yǐ)分析基础设施项目的经(jīng)营(yíng)业绩，作为(wèi)进行投(tóu)资决(jué)策的(de)重要参考。

　　“相对(duì)于(yú)基(jī)金份额(é)二级市场价格变化导致的浮盈或浮(fú)亏，分红作为基金份额持有人实际获得的现金收(shōu)益，对于长期投(tóu)资者更具(jù)参(cān)考价值(zhí)。”中金基(jī)金(jīn)相关负责人(rén)称(chēng)。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运营高(gāo)级(jí)副总监(jiān)李华平也表示(shì)，根据《公开募集基(jī)础设施证券投资基金指引（试行）》及相(xiāng)关(guān)法规(guī)要求(qiú)，基础设施基金应当将(jiāng)90％以上合并后基金年(nián)度可分配金额以现金形(xíng)式分(fēn)配给投(tóu)资(zī)者，强制分红机制是公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定的分红机制(zhì)体现出REITs产品长期(qī)投资(zī)价(jià)值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基础设(shè)施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场(chǎng)价格反映(yìng)这类产(chǎn)品(pǐn)“股性”的一面(miàn)，分红体现了(le)这类产品的“债(zhài)性(xìng)”特(tè)点。公募(mù)REITs有(yǒu)强制(zhì)分红要求，分红类(lèi)似于债券派息，但不等同于(yú)债(zhài)券的固定利息回报，而是(shì)由可供分配现金决定。

　　从机构投(tóu)资(zī)者(zhě)的角度来看(kàn)，一(yī)方面是(shì)公募REITs丰富了机(jī)构(gòu)投资者的(de)投资(zī)品(pǐn)类，为资产配置多元(yuán)化提供(gōng)抓(zhuā)手，具(jù)有较强的配置价(jià)值。另一方面(miàn)，公募REITs的分红能(néng)够帮助机构(gòu)投资者(zhě)稳定收益。机构(gòu)投(tóu)资者公募REITs能(néng)够通过分(fēn)红获取相对于投资债券相对高的收益(yì)性，在有(yǒu)效控制风险的前提(tí)下，增厚资产包(bāo)收益(yì)，起到投资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了投资收益“落袋为安”外，市场对于未(wèi)来分(fēn)红水平的预期(qī)，也是影响REITs基金二级市场价格(gé)走势的关键因(yīn)素之一。

　　从近期公募REITs的(de)二级(jí)市场表现看(kàn)，截(jié)至4月(yuè)21日，今年以来中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年(nián)报，部分(fēn)产(chǎn)品受宏观经济的影响(xiǎng)，可分配(pèi)金额完成率不达预期，一定(dìng)程度上影响了公募REITs二(èr)级市(shì)场的价格。”李华平称(chēng)，公募(mù)REITs二(èr)级(jí)市场的价格波动受(shòu)多(duō)重(zhòng)因(yīn)素的影响(xiǎng)，投资收益是(shì)影响REITs二级(jí)市(shì)场价格的主(zhǔ)要因素之一，而(ér)稳定的分红有利(lì)于吸引(yǐn)投资者参与公募REITs二级(jí)市场的投资(zī)。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责人也表(biǎo)示(shì)，近期经(jīng)济(jì)预期恢复，一方面市场热(rè)点呈现向股票和债券回归的过(guò)程(chéng)；另(lìng)一方面(miàn)，基础(chǔ)设施项目的(de)经营(yíng)业绩相(xiāng)对经济活力的改(gǎi)善有一定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募(mù)REITs在(zài)分红除权(quán)日，将对基(jī)金(jīn)份额的开(kāi)盘指导价做调(diào)减处理，调减(jiǎn)金额根据单位基金份额的分红(hóng)金(jīn)额进(jìn)行计算。除权操作是对分红前后基金份额(é)净(jìng)值变化的修正，使投资(zī)人在(zài)基金(jīn)分红前后均可(kě)以获得公平的投资(zī)机会(huì)。

　　“分(fēn)红可增强投资者(zhě)长期投资的(de)信心，同时需(xū)结合持(chí)有产品(pǐn)的特性，关注二级市场扰动对整(zhěng)体收(shōu)益的影响程度。”中航基金(jīn)相(xiāng)关人士也称。

　　特(tè)许经营权(quán)分红包括利润分配和(hé)本金归还

　　普(pǔ)通(tōng)投资者应了解底层(céng)资产情况

　　多(duō)位业(yè)内(nèi)人士还(hái)提(tí)醒，与现有公募基金分红前(qián)提是本(běn)金之上的(de)增值部(bù)分不同，特(tè)许经营权REITs基(jī)金(jīn)运作(zuò)期(qī)间(jiān)的“分(fēn)红(hóng)”界定为“分派”更为准确，分派(pài)的是本金与增值两个部分(fēn)，两(liǎng)个部分之间的比例(lì)是(shì)变动的，与现有公募基金分红(hóng)差异很大，大多(duō)数普通投(tóu)资者(zhě)可能(néng)把“分(fēn)派”金额(é)误认(rèn)为是持(chí)续分红。一(yī)旦30年、40年(nián)、50年(nián)、60年等(děng)合同年限到期后(hòu)基金价值面临极大不确定性(xìng)，这是该(gāi)类投资者应该(gāi)注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特(tè)许经营(yíng)权类和产权类(lèi)两(liǎng)大资产(chǎn)类型，持(chí)有产(chǎn)权(quán)类产(chǎn)品的收(shōu)益主要包括每年的(de)现金分红及资产增值(zhí)的收益，而持有特(tè)许(xǔ)经营类(lèi)产(chǎn)品的收益主要来自(zì)项目每年的现金分红。其中，特许经(jīng)营权类资(zī)产(chǎn)的分红包括了利润分配和本金(jīn)的归还，两者的比(bǐ)率也是变动的，对特许经营权类资产的公(gōng)募REITs可(kě)以内部(bù)收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普(pǔ)通投资者(zhě)在选(xuǎn)择投(tóu)资(zī)标的时(shí)，应了解公募REITs底(dǐ)层资产的类型(xíng)。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底(dǐ)层资产属(shǔ)性不同(tóng)而形成区别。特许(xǔ)经营权类的公募REITs产品因(yīn)其分红相当于(yú)包(bāo)含“本(běn)金+收(shōu)益”，分红相对较(jiào)多，债性(xìng)偏强。而产权类的公(gōng)募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产(chǎn)的价值增值(zhí)，所以相对股性偏强。普通投资者(zhě)在选择公募REIT时，需要(y叮铃铃和叮呤呤，《叮铃铃》ào)考虑底(dǐ)层资产属(shǔ)性，对(duì)所选择产品(pǐn)的(de)二级市场(chǎng)价格和分红有(yǒu)合理预期。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人也(yě)认(rèn)为(wèi)，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营项目在经营(yíng)权到期后不再能产生现金收(shōu)益(yì)，因此(cǐ)将(jiāng)可供分配金额的分配理(lǐ)解(jiě)为“分(fēn)派”比“分红(hóng)”更加准确。基于这(zhè)个特点(diǎn)，剩余经营期限较短的特许经营项目，叮铃铃和叮呤呤，《叮铃铃》通常具备更高的分派率(lǜ)水平。对于剩余期限较(jiào)长的特许经(jīng)营权(quán)项目，即(jí)使分派率相对较低(dī)，也有足够年限收回本金(jīn)并(bìng)取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资(zī)者注(zhù)意，特许经营权项目(mù)的分派金额包含了投资本金，在不进行扩募的情况下，基(jī)金(jīn)份额单价随着(zhe)分派进(jìn)度逐年下(xià)降是正常(cháng)现象，投资特许经营权REITs的收益(yì)来(lái)自项目剩余期(qī)限产生的现金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比，产权类项(xiàng)目的土地或建筑的剩余使(shǐ)用年(nián)限一般较(jiào)长(zhǎng)，再加(jiā)上到期后通过对(duì)建筑的(de)更新改造或补缴土地(dì)出(chū)让金等追加投资(zī)，有机会进一步延长经营(yíng)期限。这种(zhǒng)类似(shì)永续经营的(de)假设反映(yìng)在基(jī)础资产的估值(zhí)上，使(shǐ)产权类REITs具备更显著的资产(chǎn)投资(zī)属性。”该负责人(rén)称。

　　观测(cè)内部收益率等指标

　　评(píng)估项目底(dǐ)层资产运营情况(kuàng)

　　在基(jī)金分红的时(shí)点，多位业内人士还表示，在产(chǎn)品分红期，投资(zī)者可以(yǐ)观(guān)测(cè)经营(yíng)活动现金(jīn)流(liú)、可供分配现金(jīn)、内部收益率等(děng)指标，来观察和(hé)评估(gū)项目底层资(zī)产的运(yùn)营情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报指标中(zhōng)，跟(gēn)现(xiàn)金(jīn)相关的指标有两(liǎng)个：一(yī)是年报中披露的经营活动现金流，二(èr)是可供分配现金，二者存在本质性区别。经营活动产生(shēng)的现金净(jìng)流量是(shì)指企业经营(yíng)、筹(chóu)资(zī)、投资(zī)产生(shēng)的现(xiàn)金流，基于企业(yè)本(běn)身经营(yíng)活动(dòng)产(chǎn)生(shēng)；可供分配(pèi)的(de)现金实质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润表(biǎo)的项目进(jìn)行(xíng)调(diào)整，加期初现金，最终得(dé)到的账面现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公(gōng)募(mù)REITs作(zuò)为资产配(pèi)置新选择(zé)，投资价值(zhí)体现在相对股债市场独立的资(zī)产配置功能，比较适合长(zhǎng)期持有(yǒu)。建议投资(zī)者对经(jīng)营权(quán)类的(de)资产可以(yǐ)更多关(guān)注内部(bù)收(shōu)益率的高低，对产权类的资产更多关注分派(pài)率(lǜ)高低。因为(wèi)公(gōng)募REITs可分配收(shōu)益主要来自底层资产的经营净现金(jīn)流，所以底层资产运营情况直接影(yǐng)响投资(zī)回报(bào)，投资者(zhě)可综合考(kǎo)虑原始(shǐ)权益人综合实力、运营(yíng)管(guǎn)理(lǐ)机(jī)构实力、公募(mù)基金管理人实力(lì)等多重因素(sù)来选(xuǎn)择投资标(biāo)的。

　　中信证券研报也显示，公(gōng)募REITs进入密集分红期(qī)，由于分红(hóng)交易带来的(de)短(duǎn)期博(bó)弈(yì)机会仍在(zài)，叠(dié)加(jiā)此前市场接(jiē)连回(huí)调，建(jiàn)议投资者(zhě)关注有(yǒu)基本面支撑、填权效应相对明显、同(tóng)时(shí)分(fēn)红规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募(mù)说(shuō)明书均会载明REITs在发(fā)行首(shǒu)年及(jí)次年(nián)的可供分(fēn)配金额预测(cè)。投资(zī)者可以将REITs的实际(jì)分红金(jīn)额(é)与募集材(cái)料中披(pī)露预测进行比较分析，结合经济及市场的实际环(huán)境，对基础(chǔ)设(shè)施项目的运营业绩及REITs的(de)管理(lǐ)能力进(jìn)行判断(duàn)。”中金基金上述(shù)负(fù)责人也称。

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