导(dǎo)读

　　黄金(jīn)二十(shí)年之后(hòu)，当下中国地产(chǎn)步入大分化时代(dài)而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十(shí)年是中国房地产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续(xù)三(sān)年商(shāng)品住宅销售面积超15亿(yì)平，足(zú)够(gòu)4000万家(jiā)庭入(rù)住。恰(qià)逢近年地产持续低景(jǐng)气，有关中国地产是否过剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘(lí)清中国城镇(zhèn)存量住宅(zhái)真(zhēn)实情况(kuàng)，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国(guó)地产存量极度过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部(bù)披露全国有近6亿(yì)栋房屋建筑，第七次人(rén)口普查调查数据显示城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间。市(shì)场(chǎng)陷(xiàn)入怀疑(yí)，中国房子是否真的(de)过剩(shèng)？

　　事实上(shàng)住建部披(pī)露的近6亿栋城(chéng)乡房屋(wū)建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还包括(kuò)大量城镇(zhèn)非(fēi)住(zhù)宅建筑，如商(shāng)业办公楼、学校等(děng)，因(yīn)此(cǐ)6亿栋房(fáng)屋中城镇住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示(shì)中国城镇居民人(rén)均住(zhù)宅间数为1.06间，但居住舒适不是人(rén)均一(yī)间房所能满足，它与房屋质量(liàng)、居住面积(jī)、配套设施等因(yīn)素密切相关。中国的人均住宅间(jiān)数较发达国家(jiā)还有很大(dà)差距。人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数大于1同样(yàng)不意味着中(zhōng)国住宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测算发(fā)现中国城(chéng)镇居民户(hù)均1套房，其中每户持有商品住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布中国家庭户均(jūn)住宅的数据，我们根(gēn)据商品住宅套数、商品(pǐn)住宅(zhái)占(zhàn)比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭(tíng)住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其(qí)中0.54套为商品住宅(zhái)。若期房顺(shùn)利交付，直至2024年，中国(guó)每户城(chéng)镇家(jiā)庭才(cái)拥有1套(tào)住(zhù)宅，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房(fáng)似(shì)乎意味着户户(hù)有(yǒu)房(fáng)，然(rán)而(ér)事实上(shàng)中国住宅市场(chǎng)供需(xū)并(bìng)不(bù)平衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟房(fáng)地产市(shì)场的住宅套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之所(suǒ)以(yǐ)说(shuō)不(bù)平衡，是因(yīn)为户(hù)均一套房(fáng)无法满足流动人口(kǒu)的(de)租(zū)赁和置业(yè)需求。全(quán)国总(zǒng)人(rén)口的近三(sān)成都是(shì)流动(dòng)人口，流动人口(kǒu)会选择在大城市租(zū)房挣钱，在老家买房，从而产(chǎn)生了额外的住宅需求(qiú)。

　　即便户均一套房，中国未(wèi)来地(dì)产仍有(yǒu)四(sì)大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩(suō)小，一人户、两人户占比不断增加，导致家庭户数增多。小(xiǎo)家庭化趋势将延续，带(dài)来新(xīn)户购房需求增长(zhǎng)。

　　第(dì)二(èr)，经(jīng)济板块的分(fēn)化日益明显，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流入，人(rén)口净迁入城市的新(xīn)增住宅(zhái)需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住(zhù)在2000年(nián)以前建成的(de)住(zhù)宅(zhái)中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住(zhù)宅建(jiàn)筑面积。促成“老(lǎo)破小(xiǎo)”住宅的改造(zào)势在必行。

　　第四(sì)，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数与人(rén)均住(zhù)宅建筑面积均较发(fā)达国家有着不(bù)小差距(jù)，“住上更(gèng)大房(fáng)子”的(de)改(gǎi)善性需求正在不断增加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地产步(bù)入大(dà)分化时代而非停滞(zhì)期。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二(èr)十(shí)年是中国地(dì)产(chǎn)黄金(jīn)发展pupil是什么意思 pupil是可数名词吗期，地产矛盾更多(duō)体现为住(zhù)宅供给(gěi)存在不足(zú)，这(zhè)是过去二十年房价快(kuài)速上涨基石。那(nà)么当下房地产大(dà)分化时代已至，大(dà)分化时代下地产矛盾则更多(duō)体现(xiàn)在(zài)住(zhù)宅质(zhì)量(liàng)供需冲突。

　　地产大分化必(bì)将(jiāng)体现在不(bù)同能(néng)级城市(shì)之间，不同区(qū)域(yù)板块之间，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露全国已(yǐ)有近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑(zhù)，引发热(rè)议。从2月以来(lái)，各(gè)大(dà)城市(shì)二(èr)手房挂牌量突(tū)然激增，引发(fā)一(yī)阵二手房的(de)“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心，中国(guó)的房子(zi)是否已经过(guò)剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是供(gōng)给过(guò)剩，还(hái)是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于(yú)住(zhù)宅(zhái)存量数据并未公(gōng)布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们(men)测算出中国城镇家庭户均拥有住(zhù)宅套数，回答当前的(de)房(fáng)子是否真的过剩了？据此(cǐ)判断(duàn)未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅(zhái)数量(liàng)

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩的直(zhí)观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综(zōng)合风险普查(chá)工(gōng)作情况(kuàng)为主题的新闻发布会上，负责(zé)人对(duì)外(wài)披露：“住宅城乡建设(shè)行业(yè)获取了全国近6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋建筑数据以及(jí)80多万处市(shì)政(zhèng)设施(shī)数据(jù)。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑(zhù)住不到3人(rén)，住宅市场看(kàn)似(shì)已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑中，农村房屋占9成以上(shàng)，以栋数计算(suàn)的城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万栋，还(hái)包括了大(dà)量商业楼(lóu)、写字楼、学校、医院等非住宅(zhái)。总的算下来，住宅占比(bǐ)并(bìng)不大。

　　第七次人口(kǒu)普查数据(jù)公布了中国城镇(zhèn)家庭户人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅(zhái)间数大于1，看似意味着(zhe)人人都有房(fáng)间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住面积、配套设(shè)施等因(yīn)素密切(qiè)相关。单单从人均住宅间数(shù)不能(néng)完(wán)全反映出(chū)城镇居(jū)民的居住水平(píng)。

　　中国主要是以家庭(tíng)为单位(wèi)购买成套住宅(zhái)，一(yī)套设施齐全的(de)住(zhù)宅(zhái)才(cái)是城镇居(jū)民宜居的(de)选择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测(cè)算(suàn)思(sī)路、数(shù)据和方(fāng)法

　　中国城(chéng)镇居民住宅主要(yào)分两大类，一类是(shì)商品住宅，另一(yī)类是保(bǎo)障房(fáng)、原公(gōng)有(yǒu)住宅、自建房等非(fēi)商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏(fá)统计(jì)数(shù)据，并(bìng)没有(yǒu)直(zhí)接公布城(chéng)镇住(zhù)宅数(shù)量。居民住宅相关数据有两处可以(yǐ)直接公(gōng)布(bù)，一是每年商品住宅销售套(tào)数(shù)（统计(jì)局）；二是居民(mín)住(zhù)宅来源（人(rén)口普(pǔ)查数据）。计(jì)算(suàn)中国(guó)居民(mín)户均住宅数(shù)量(liàng)，我们(men)主要用到(dào)上述两(liǎng)组数(shù)据。

　　中国住宅(zhái)改革始(shǐ)于1998年，1998年之(zhī)前商(shāng)品住宅数量极少，可(kě)忽略不(bù)计。估算城镇居民户(hù)均住宅套数分(fēn)三步走：

　　第一步，将1999年以来每年(nián)商品住宅销(xiāo)售套数相(xiāng)加，我们就能够得到当(dāng)前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥(yōng)有的商品住(zhù)宅和(hé)非商品住宅比(bǐ)例，推(tuī)算得到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第三步(bù)，将城镇居(jū)民拥有(yǒu)的商品住宅总数除以家庭户(hù)数，我们(men)就能够得到城镇(zhèn)户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比=住宅(zhái)总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家(jiā)庭户数(shù)）/（商品住宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住宅套(tào)户比/商品住宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥(yōng)有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量到底有多少，目前缺乏一(yī)个准确统计。我们利用既有统计数据，大(dà)致测算得到(dào)中国存量房地产(chǎn)套数，并进一步推算中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售(shòu)1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含现房和(hé)期房(fáng)）。

　　中国的(de)房地(dì)产(chǎn)销售以(yǐ)期(qī)房为主，从2019年(nián)开(kāi)始，新房销售中(zhōng)期(qī)房占比近(jìn)9成。本文去除商品住宅累(lèi)计(jì)销售套数里的(de)期房销售，得到商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年(nián)商品住宅(zhái)现房(fáng)套数(shù)=截止到2022年商品住宅累计销售(shòu)套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的(de)期房销(xiāo)售(shòu)额。

　　主流房企竣工周期在2-3年(nián)，并考虑到交房后装修(xiū)的时间(jiān)，取最大值3年(nián)。

　　将商品住宅现(xiàn)房套(tào)数除(chú)以家(jiā)庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居(jū)民户(hù)均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需要进(jìn)一步推算(suàn)中国(guó)城镇居民(mín)拥有的户均住宅套数。

　　首先，七(qī)普(pǔ)数据(jù)显示中国城镇(zhèn)居民的住宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中自建住(zhù)宅占比21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅(zhái)占比(bǐ)6.1％，通过(guò)继(jì)承或(huò)赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其他住(zhù)宅和购买二手房都(dōu)是(shì)商品(pǐn)住宅，因此(cǐ)将租赁其他住宅、购买商品住宅(zhái)与(yǔ)购买二(èr)手房加总(zǒng)，得到商品住宅占居(jū)民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增幅为过去十年(nián)变化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年(nián)商品住宅的实际变化比例，从而(ér)我(wǒ)们估算出(chū)2022年(nián)商(shāng)品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平均(jūn)每(měi)户城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考(kǎo)虑(lǜ)已购(gòu)期(qī)房，中国(guó)平均(jūn)每(měi)户(hù)城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购期房(fáng)会在(zài)2-3年内陆续交付使用，到(dào)2024年，中(zhōng)国平均每户城镇家庭都会拥有(yǒu)一(yī)套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套房的三点含义(yì)

　　既然城镇(zhèn)居(jū)民(mín)已经达到了(le)户均一套房的程度，“户户有房”是(shì)否(fǒu)意味(wèi)着中国城镇(zhèn)化进展终结(jié)，甚至(zhì)意味着中(zhōng)国(guó)地产存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户(hù)均一套(tào)房并不意味着住宅市(shì)场供需平衡

　　需(xū)要有多余住宅来满足(zú)因人口流动、居民换房等因素产(chǎn)生(shēng)的住宅(zhái)需求。因此(cǐ)，成熟房地产市场的住宅套户比会(huì)在(zài)1.1左右。

　　国(guó)际经验来看(kàn)，美国、英国和日本的(de)住(zhù)宅套户比均高于(yú)1.1，其中，英国的住(zhù)宅(zhái)套户比最(zuì)高(gāo)，为1.19，日本(běn)为(wèi)1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国(guó)分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口净流入(rù)地的住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)供不应求(qiú)，造成房价或房租(zū)迅速上涨(zhǎng)pupil是什么意思 pupil是可数名词吗。

　　七普(pǔ)指出中国的流动人口3.76亿，省内流(liú)动人口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大(dà)城市租房挣钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国(guó)城乡人口流动(dòng)调查数据显示(shì)，在上海(hǎi)、杭州(zhōu)以及南京(jīng)工作的流(liú)动人口在老家拥有住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大(dà)城市(shì)的高(gāo)工资吸引打工人(rén)，但高房(fáng)价迫使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会(huì)占据(jù)两(liǎng)套房(fáng)，在高房价的大(dà)城(chéng)市租赁一套房，在房价较(jiào)低的(de)县(xiàn)城购买(mǎi)一套房。所以说户均一套房无(wú)法(fǎ)满足庞大流动人口的租(zū)赁(lìn)与(yǔ)置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目(mù)前，中国(guó)的(de)城镇住宅中依(yī)然有不(bù)少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万(wàn)户城镇居(jū)民住宅是(shì)2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁(suì)以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑(zhù)结构松散、设施陈(chén)旧(jiù)、安全隐患大等(děng)问题，如(rú)电线老化、管道等基(jī)础设(shè)施陈(chén)旧，给住户的生活带(dài)来了很大的不便(biàn)和安全(quán)隐患，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占(zhàn)比为(wèi)31.3％的家庭户数拥有的住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小区很难满(mǎn)足现代生(shēng)活需(xū)求，在(zài)未来大都会(huì)被拆迁重建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一居室和二居室，户型偏小(xiǎo)。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与城市土地资源紧(jǐn)张(zhāng)有关(guān)。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张是未来(lái)地(dì)产的需求驱动(dòng)力

　　根据七(qī)普数据测算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存量(liàng)总(zǒng)面(miàn)积为(wèi)294.6亿(yì)平(píng)。暂不考虑两(liǎng)年间农(nóng)民带(dài)房进城和老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量(liàng)总面积为308.16亿平，人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人(rén)均住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积小(xiǎo)于均(jūn)值，近4成家庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅建筑面积不足19平方(fāng)米，不及全国人均(jūn)水平的一半。若去除(chú)20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积低于15平(píng)方米的家(jiā)庭界(jiè)定(dìng)为(wèi)住宅存在困(kùn)难，若按这个(gè)标准算(suàn)的话(huà)，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面积为40平(píng)，即人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户(hù)人数(shù)，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较(jiào)目前至(zhì)少新增82亿(yì)平。

　　对比发达国家人均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德(dé)国和英(yīng)国都(dōu)高于(yú)40㎡，中国的人均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相(xiāng)差(chà)不(bù)大。但若去除公摊面积(jī)后，中(zhōng)国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住(zhù)宅总量(liàng)会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有(yǒu)需(xū)求么(me)？

　　我们(men)测算(suàn)得到(dào)中国城镇家庭(tíng)户均1套房，看似已经户户有(yǒu)房。即(jí)便如(rú)此，中国人口静态结(jié)构和动(dòng)态趋(qū)势演绎，决定了中(zhōng)国未来地产仍有需求释放。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户(hù)均人口缩(suō)小，家庭户数增多，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭(tíng)户均人口数不断下降，六普显示城镇户均人口规模为(wèi)2.85人/户(hù)，而(ér)七普显(xiǎn)示(shì)城(chéng)镇(zhèn)户(hù)均人口规模(mó)为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上(shàng)升(shēng)，人口小家庭(tíng)化趋势将继(jì)续(xù)延续(xù)，导致(zhì)户(hù)数会因户均人口(kǒu)规(guī)模的缩(suō)小而增(zēng)多(duō)。

　　第二(èr)，人口迁移导致(zhì)经(jīng)济发展带(dài)来(lái)的新增住宅需(xū)求旺(wàng)盛。

　　中国经(jīng)济板块的分化(huà)日益明显(xiǎn)，资(zī)源和生产要素(sù)逐(zhú)步向经济带、都市(shì)圈中心(xīn)城市流(liú)入，区域经济资源分配(pèi)的再集中吸引着人(rén)口流入。人(rén)口迁移势必(bì)涉及到买房租房，给迁入地住(zhù)宅市场带来(lái)新的增量。

　　以(yǐ)浙江(jiāng)省(shěng)为例，2021年(nián)常住人口增量为72万(wàn)，而出(chū)生(shēng)人口为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万(wàn)人(rén)，自然增加人口仅为6.5万人，其人(rén)口(kǒu)增长主要受益于人口(kǒu)迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年(nián)到(dào)2020年，自建住宅(zhái)和(hé)原公有住宅的(de)家庭拆迁改建(jiàn)最多。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公有住宅(zhái)家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个(gè)百分(fēn)点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时(shí)间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和(hé)原公有住(zhù)宅减少了(le)1282万(wàn)户，住宅(zhái)净(jìng)需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的(de)家庭购买二(èr)手房(fáng)。在新增住(zhù)宅需求中，有(yǒu)7成家庭(tíng)购买了(le)商品住宅。租房、购买经(jīng)济适用房和(hé)其他分别占比(bǐ)18％，3％和(hé)9％。未来随着城中(zhōng)村和(hé)旧城改造，商品住宅的占比势必(bì)会进一步上升。

　　2000年以前建造的(de)住宅建筑(zhù)面积还有约81亿平，涉及城镇家(jiā)庭(tíng)约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公有住(zhù)宅，建(jiàn)筑面积小、质量低、基础设(shè)施(shī)配(pèi)套(tào)差(chà)、没(méi)有或少(shǎo)有物业(yè)管(guǎn)理，居民追求美好、宜(yí)居生(shēng)活的环境，背后的改(gǎi)善性(xìng)需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的改善性需求(qiú)还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户(hù)型。已(yǐ)有住宅家庭希望提高生活品质，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年底的中央(yāng)经济工作会(huì)议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的(de)人(rén)均住宅间数为(wèi)1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡村住宅因(yīn)素，中国的人均住宅间数较(jiào)其(qí)他国(guó)家依(yī)旧存在(zài)不小差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经(jīng)济水平有着(zhe)密切正(zhèng)向联系(xì)。随(suí)着经济发展水平的提高(gāo)，中(zhōng)国的人(rén)均住(zhù)宅间数与人均住宅建筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如(rú)果说过去(qù)二十年是中国地产黄(huáng)金(jīn)发展期，地产(chǎn)矛盾更多(duō)体现(xiàn)为住宅供给存在(zài)不(bù)足(zú)，供需出现错配，这是(shì)过去二十年房价(jià)快(kuài)速上涨基(jī)石。那么未来将是住宅质量的(de)供需冲突(tū)。房(fáng)地产大分化时代已至，这种(zhǒng)分化不单局限于城市(shì)能(néng)级之间差异，优质小区和(hé)老旧(jiù)二手房之间的差(chà)异也将越发(fā)扩大。

　　风(fēng)险提示(shì)

　　人口普查(chá)数(shù)据(jù)调查的是人，并不(bù)是针对住(zhù)宅，因此可能存在统计偏差。商品住(zhù)宅占比实际值可(kě)能(néng)偏(piān)低(dī)，其(qí)增速(sù)可(kě)能超(chāo)预期。

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