饱受争议的二手房交易中介费问题，正逐渐得到监管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场(chǎng)监(jiān)管总局联合发布了关(guān)于规范房地产经纪服务(wù)的意见。意见提及，近年来，部(bù)分(fēn)房(fáng)地(dì)产经纪机构存在利(lì)用房源客源优势(shì)收取过高费用、未(wèi)明码标价、捆绑(bǎng)收(shōu)费、滥用(yòng)客(kè)户(hù)个人信息(xī)等(děng)问(wèn)题，加(jiā)重(zhòng)交易当事人负(fù)担、侵(qīn)害其(qí)合法(fǎ)权益。

　　基于上(shàng)述背景，两部(bù)门从加强(qiáng)从业主(zhǔ)体管理、明(míng)确经(jīng)纪服(fú)务内容(róng)、合理确定经纪服务(wù)收费、严(yán)格实行明码标价(jià)等十(shí)方面(miàn)，提出了(le)意(yì)见。

　　中原(yuán)地产首席分析师张(zhāng)大伟称，随着城市发展，一(yī)二线城市二手(shǒu)房交易占比逐渐增加。以北京、上海为例，二手房占市(shì)场成交(jiāo)比例超过80％，大量二(èr)手房成(chéng)交依(yī)赖(lài)中介居间成交，房地产调控(kòng)重心(xīn)逐渐从(cóng)开(kāi)发商过渡到中介公(gōng)司。

　　广(guǎng)东省城规院住房政策研究中心首(shǒu)席研究(jiū)员李(lǐ)宇嘉(jiā)表示，买房(fáng)对居民来说(shuō)属于(yú)金额(é)不低的大(dà)宗交(jiāo)易，由(yóu)于二手房交易成本较高(gāo)、交易周期较长，具有(yǒu)非常(cháng)强的(de)专业性，居民往往通过中介来完(wán)成。但(dàn)很(hěn)多中介利用信(xìn)息不对称等问题(tí)，将非必要的收(shōu)费夹带(dài)其中，如(rú)收(shōu)取(qǔ)过(guò)桥融资、按(àn)揭费、担保费等，对居民造(zào)成额(é)外的负担，而且(qiě)这(zhè)些服(fú)务事项(xiàng)并未明码标价。

　　对于二手房市场交(jiāo)易过(guò)程中存在的“乱象”，李宇(yǔ)嘉指出，对包(bāo)括经(jīng)纪(jì)服务在(zài)内的相关(guān)市场交易行为及其主体进行规范和(hé)秩序整顿，是房地产市场管理和调控的主题。“当下，推进这项工作的意义更大，也更急迫(pò)。”

　　中(zhōng)介收费问题(tí)成(chéng)监管重点

　　二手房市场中(zhōng)，历来对(duì)房地产经纪(jì)服务行(xíng)业(yè)关注最多(duō)的一个话题，便是房地产经纪服务费的问题。

　　张大伟认(rèn)为，未来相关部门主要监管(guǎn)的重(zhòng)点，将是对(duì)房地产经纪服务收(shōu)费及中介交易进行规范。

　　在热点城市，二手房屋交易过程中，部分价值(zhí)不(bù)菲的房屋，往往要缴(jiǎo)纳一笔金(jīn)额不低的中介费。以北(běi)京某房地(dì)产经纪服务(wù)机构2.7％的服务费率计算，一套1000万元的房屋，中(zhōng)介费约为27万(wàn)。

　　在合理(lǐ)确定经纪服务收费上，两(liǎng)部(bù)门在此(cǐ)次意见中提及，房地产经纪机构要合(hé)理(lǐ)降(jiàng)低住(zhù)房买卖和租赁经纪服务(wù)费(fèi)用。鼓励按(àn)照成交价格越高、服(fú)务费率越低(dī)的原则实行(xíng)分档(dàng)定价。引(yǐn)导由(yóu)交易(yì)双方共同承担经纪(jì)服务(wù)费用。

　　据(jù)张大伟介(jiè)绍，目前房地产(chǎn)经(jīng)纪服务收费标准的最早依据是1995年国(guó)家计委建设部下(xià)发(fā)的《关于房地产中介(jiè)服务收(shōu)费的通(tōng)知》（971号文），其中第(dì)六条(tiáo)规定：房(fáng)屋买卖代理(lǐ)收(shōu)费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市执行的2014年(nián)更(gèng)新(xīn)后的收费(fèi)标准，即(jí)根据这样(yàng)的规定(dìng)：“少数特别复(fù)杂的(de)住宅买卖经纪服务，经交(jiāo)易各方协商同意，可在规(guī)定的(de)收费标(biāo)准(zhǔn)基础上(shàng)适当上浮，上浮幅度最高不得超(chāo)过(guò)10％。”这意味(wèi)着，当前(qián)北(běi)京二(èr)手房中介费(fèi)上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简(jiǎn)政放权”的(de)精神，北京2015年(nián)取消了(le)房(fáng)地产(chǎn)中介服(fú)务等57个(gè)政府定价，房地产经纪服务收(shōu)费多少由(yóu)各(gè)中介机构(gòu)自行决(jué)定。

　　“房产(chǎn)中(zhōng)介机构在实际收取(qǔ)费用(yòng)过(guò)程中，相关监(jiān)管部门当前并(bìng)未明确(què)具体的(de)中(zhōng)介费率，中介机构(gòu)仅需在服务过(guò)程(chéng)中(zhōng)对收费标准进行(xíng)明码标价即可。而房地产(chǎn)经(jīng)纪服务机构在具体收(shōu)取过(guò)程中(zhōng)，会结(jié)合房(fáng)屋价(jià)值及工(gōng)资(zī)标(biāo)准，综合计算出合适的中(zhōng)介费率。”张大伟补充道。

　　对于明码标(biāo)价问题，两部门在此次意见中提及，房地产经纪机(jī)构应当(dāng)在经营门店、网站、客户端等场所或渠道，公示服(fú)务项(xiàng)目、服务(wù)内容和(hé)收费标准，不得混合标价和捆绑收费(fèi)。房地产经(jīng)纪机构提(tí)供的(de)基本服务和延伸服务(wù)，应当分别明确服务项目和收费标准。房地(dì)产经纪机构(gòu)收费前应(yīng)当向交易当事人出具收费(fèi)清单，列(liè)明收费(fèi)标准、收费金额，由当事人签字确认。

　　另(lìng)外，对收(shōu)费(fèi)明显(xiǎn)高于市场平均水平(píng)的(de)房地产经纪机构，住房和城乡建设部门将会同市场监(jiān)管等(děng)部门采取(qǔ)约谈等(děng)综合措(cuò)施进(jìn)行重点监管。市场监管(guǎn)部门会同有关部门依法查(chá)处不按(àn)规定明码标价、操纵经纪服务收费等违反价(jià)格和反垄断法律法规的行为。对房地产经纪机构相关违法违规信(xìn)息，市场(chǎng)监管部门要依法依规纳入国家企业信用信息(xī)公示系(xì)统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按(àn)照成(chéng)交价格越高(gāo)、服务费率越低的原则实行分档(dàng)定(dìng)价，是(shì)否(fǒu)意味着，未(wèi)来(lái)豪宅的中介费有(yǒu)望大(dà)幅降低？

　　中原地产(chǎn)华南区总裁兼深圳中(zhōng)原总经理郑叔伦称，住建部发文鼓(gǔ)励按照成交价格(gé)越(yuè)高(gāo)、服务费率(lǜ)越低的(de)原则实行分档定价，见字如晤,展信舒颜，展信安的用法合理(lǐ)降低住(zhù)房买卖和租赁经纪服务(wù)费(fèi)用，主(zhǔ)要(yào)还是规范(fàn)行业(yè)，打击收费过(guò)高(gāo)的经纪机构(gòu)，但对市场影响有限，“以(yǐ)深圳为例，深(shēn)圳(zhèn)市场(chǎng)豪宅和普宅本(běn)来收费就不同(tóng)，各(gè)家(jiā)收费普遍在合理(lǐ)范(fàn)围内，加上(shàng)经纪服务费用对市场的影(yǐng)响(xiǎng)不(bù)大。”

　　张大伟指出(chū)，由于(yú)当(dāng)前(qián)两(liǎng)部门提出的意见(jiàn)仅(jǐn)为鼓励性(xìng)质，即(jí)只是纲领(lǐng)性文件(jiàn)而非规定，未来(lái)如何具体认定其中的细则，还(hái)需要看各城(chéng)市落地执行情况。

　　不过，张大伟表(biǎo)示，“从目前市场看，经纪(jì)服(fú)务领域的调整改善、规范化，有利于行业健康发展(zhǎn)。同时，由于二手房很多房源在产权方面有瑕(xiá)疵，如产权抵(dǐ)押、不同税费等都可(kě)能对(duì)交易(yì)产生影(yǐng)响(xiǎng)，这对房(fáng)地产经纪服务行业的专业性提出(chū)更高的要(yào)求。”

　　58安居客研究院(yuàn)研究总监陆骑麟指出，在二(èr)手房买卖过程中(zhōng)，原本应(yīng)该由(yóu)上下家各支付一半(bàn)的中介费，但(dàn)在一(yī)些热(rè)点城市的二手房交易过程中，往(wǎng)往会有这样的情形，因部分购房者处于弱势地位，从(cóng)而会出(chū)现中介费及(jí)税费(fèi)均由(yóu)购房(fáng)者来(lái)承担。即使(shǐ)一些房(fán见字如晤,展信舒颜，展信安的用法g)东愿意承担中介(jiè)费，这部分费用也可能通过转(zhuǎn)嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上家把中介(jiè)费(fèi)转嫁给下家(jiā)，市场(chǎng)这种所谓‘约定俗成(chéng)’的情(qíng)况(kuàng)，一些(xiē)房产中介(jiè)公司(sī)将其视为向购房者单边收费的(de)行(xíng)为。部分中(zhōng)介公司可能会(huì)利用其支配地位，在(zài)原先经(jīng)纪服务收费(fèi)的基础上，再(zài)次(cì)向房东(dōng)收取(qǔ)费用，而(ér)这部分费用(yòng)，房东往往(wǎng)会(huì)将其转再次转嫁给购房者，这实(shí)际上(shàng)相当(dāng)于变相推高了房价。两部门(mén)提出严禁操纵经纪服务收(shōu)费，不仅有利于提(tí)高交易中操作的透明(míng)度，也有利于房价的稳定。”陆(lù)骑(qí)麟称。

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