导读

　　黄金(jīn)二(èr)十年之后，当下中(zhōng)国(guó)地(dì)产步入大分化时(shí)代(dài)而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十年是(shì)中国房地(dì)产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅(zhái)销售面(miàn)积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入住。恰逢近(jìn)年地产持续低景气，有关中国地产(chǎn)是否过剩(shèng)的讨(tǎo)论日(rì)益热烈。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，本文试图(tú)厘清中国城镇存(cún)量(liàng)住宅(zhái)真实(shí)情况，据此判(pàn)断中国未来地(dì)产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中(zhōng)国地产存量(liàng)极度过(guò)剩(shèng)，事实是否(fǒu)如此(cǐ)？

　　住建部披(pī)露全国有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第(dì)七次人口普查调(diào)查数据显示城(chéng)镇(zhèn)家庭户人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房(fáng)子是(shì)否真的过(guò)剩(shèng)？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城(chéng)乡房屋(wū)建筑中(zhōng)，城镇建筑占比(bǐ)不到一成，其中(zhōng)还包括(kuò)大量城(chéng)镇非(fēi)住(zhù)宅建筑，如商业办公楼、学校等(děng)，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅占比极低(dī)。

　　七普显示中国城(chéng)镇居(jū)民人(rén)均住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒(shū)适(shì)不是人均一间房所能满足，它与房屋(wū)质量、居住面积、配套(tào)设施等因(yīn)梭边鱼是不是鲶鱼 梭边鱼跟鲶鱼一样吗素密(mì)切相关。中国的人均住宅间数较发达(dá)国家还有(yǒu)很(hěn)大差距(jù)。人均住宅间数大于1同样不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国(guó)城镇居民户均(jūn)1套房，其中每户持(chí)有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布中国家庭户均住宅(zhái)的数据，我们根据商(shāng)品住宅套数、商品(pǐn)住宅占(zhàn)比和城镇(zhèn)家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品(pǐn)住宅。若期房顺(shùn)利(lì)交付，直至2024年，中国每户城镇家庭(tíng)才(cái)拥有1套住(zhù)宅，其中商业住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户(hù)户有房(fáng)，然(rán)而(ér)事实上(shàng)中国住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)供需并(bìng)不平衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟(shú)房地(dì)产市场的住宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡(héng)，是因为户均(jūn)一(yī)套(tào)房无法满足流动人口的租赁和(hé)置业(yè)需求。全(quán)国总人口(kǒu)的近三成都是(shì)流动(dòng)人口，流动人口会(huì)选择在(zài)大城市租(zū)房挣钱，在老家(jiā)买房(fáng)，从而产生了额外(wài)的住(zhù)宅需(xū)求。

　　即便户均一(yī)套(tào)房，中国未(wèi)来地产仍有四大新增(zēng)需求(qiú)动力。

　　第一，户均人(rén)口规(guī)模缩小，一(yī)人户(hù)、两人(rén)户占比不断增加(jiā)，导(dǎo)致家庭户数增(zēng)多(duō)。小(xiǎo)家庭化趋势(shì)将延续(xù)，带来(lái)新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分(fēn)化(huà)日益明显，区(qū)域经济资源分配(pèi)的再集中(zhōng)吸引着(zhe)人(rén)口流(liú)入，人口(kǒu)净迁入城市的新增住宅需(xū)求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在(zài)2000年以前(qián)建(jiàn)成的(de)住宅中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑面积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人(rén)均住宅间数与人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)均较(jiào)发达国家有着不小差距，“住上更大房子(zi)”的改善性需求(qiú)正(zhèng)在(zài)不断增加。

　　黄金(jīn)二十年(nián)之后，当(dāng)下中国(guó)地产步入大分(fēn)化时代而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存在不足(zú)，这是过去(qù)二十年房(fáng)价快速上涨基石(shí)。那么当下房地产大分化时代已至(zhì)，大(dà)分化(huà)时代下地产矛(máo)盾(dùn)则更(gèng)多体现在住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产大分化(huà)必将(jiāng)体(tǐ)现在(zài)不同能级城市之间，不同(tóng)区域板(bǎn)块之(zhī)间，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露(lù)全国已有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引(yǐn)发热议。从(cóng)2月(yuè)以来，各大城市(shì)二(èr)手房挂牌量(liàng)突然激增，引(yǐn)发一阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子(zi)是否已(yǐ)经过剩(shèng)？

　　中(zhōng)国城镇住宅(zhái)到底是(shì)供给过剩，还是(shì)供需平衡(héng)，或是仍(réng)然存在不(bù)足？可惜(xī)由于(yú)住宅存(cún)量数据并(bìng)未公布，我们无法(fǎ)直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，我(wǒ)们(men)测算(suàn)出中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有住宅套数，回答(dá)当前的房子(zi)是否真的(de)过剩了？据此(cǐ)判断未来房地产市场会如何发展。

　　一(yī)、如何有效(xiào)观(guān)察中国户(hù)均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅(zhái)数量过剩的直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今年(nián)2月，在以(yǐ)全(quán)国(guó)自(zì)然(rán)灾害综合风(fēng)险普查工作(zuò)情况为主题的新闻发布(bù)会上，负责(zé)人(rén)对(duì)外披露：“住宅城乡建设行业获取了(le)全国(guó)近6亿栋城乡房屋(wū)建筑(zhù)数据以及80多(duō)万处(chù)市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑，平均每栋建筑住不(bù)到3人，住(zhù)宅(zhái)市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房(fáng)屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还(hái)包括了大量(liàng)商(shāng)业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算(suàn)下来，住宅(zhái)占比并不(bù)大。

　　第七次人口普查数据(jù)公布了(le)中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭(tíng)户居民人均(jūn)0.99间，乡(xiāng)镇家庭户(hù)居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间(jiān)数大于1，看似意味着(zhe)人人都有房间(jiān)居住。

　　居住水平不(bù)仅(jǐn)与房间(jiān)数量有(yǒu)关，更与房(fáng)屋(wū)质量、居住面(miàn)积、配套设施(shī)等(děng)因素(sù)密切相关。单单从人均住宅间数不(bù)能完全反映出(chū)城(chéng)镇居民(mín)的居住(zhù)水平。

　　中国(guó)主要是以家庭为(wèi)单位购买成套住宅(zhái)，一套设施齐全的住(zhù)宅才(cái)是(shì)城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅(zhái)的测算思(sī)路(lù)、数(shù)据和方法

　　中国城镇居民住(zhù)宅主要(yào)分两(liǎng)大类，一(yī)类是商品住(zhù)宅(zhái)，另一类是保障房、原公有住宅、自建房(fáng)等(děng)非商品(pǐn)住宅(zhái)。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并没(méi)有直接公布(bù)城镇住宅数量。居民住宅相(xiāng)关(guān)数据有两处可以直(zhí)接公布，一是每年商品住宅销售套数（统(tǒng)计局(jú)）；二是居(jū)民住宅来源（人口普查数(shù)据）。计算中(zhōng)国居民户(hù)均住宅数量，我们主要用到上述(shù)两组数据。

　　中国(guó)住宅(zhái)改(gǎi)革始于(yú)1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数量极少，可忽略(lüè)不(bù)计(jì)。估算城(chéng)镇居民户均(jūn)住宅套数分(fēn)三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅销售(shòu)套数相(xiāng)加，我们(men)就能够得到当前(qián)商品(pǐn)住(zhù)宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居(jū)民拥有的商品住宅和非商品住宅(zhái)比例，推算得(dé)到(dào)居民住宅总套数。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥有的商品住宅总数除以家庭户(hù)数，我们就能够得到城镇(zhèn)户均(jūn)拥有的(de)住宅数量(liàng)。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭住宅套户(hù)比=住宅总(zǒng)套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住(zhù)宅(zhái)套(tào)数/家庭户数(shù)）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比(bǐ)/商(shāng)品住宅占比

　　二(èr)、城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥(yōng)有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到底(dǐ)有多少，目前缺乏(fá)一个(gè)准(zhǔn)确统计(jì)。我们利用既有统计数据(jù)，大(dà)致测算(suàn)得到(dào)中国存量房(fáng)地产套数，并进一步推算中国城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截(jié)至(zhì)2022年，我(wǒ)们计算得(dé)到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计(jì)销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国的房(fáng)地产销售以(yǐ)期房为(wèi)主，从2019年(nián)开始(shǐ)，新房销售(shòu)中期房占比(bǐ)近9成(chéng)。本文去除商品住(zhù)宅累(lèi)计销售(shòu)套数里的期(qī)房销售，得到商品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)房套(tào)数计算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数=截止到2022年(nián)商品住(zhù)宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额(é)。

　　主流房(fáng)企竣工(gōng)周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅(zhái)现房(fáng)套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.54套商品现房(fáng)住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要(yào)进一(yī)步推算(suàn)中国(guó)城镇(zhèn)居民(mín)拥有的户(hù)均住宅套(tào)数。

　　首先，七(qī)普数据显示(shì)中国城镇居民的住宅结构特征如(rú)下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅。其中自建住宅(zhái)占比21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手(shǒu)房占比(b梭边鱼是不是鲶鱼 梭边鱼跟鲶鱼一样吗ǐ)10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原(yuán)公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家(jiā)庭租赁(lìn)廉租(zū)房与(yǔ)其(qí)他住宅(zhái)。

　　其(qí)次，我们(men)假定(dìng)租赁其(qí)他住宅和购买二手(shǒu)房都是商品住宅(zhái)，因此将租(zū)赁其他住宅、购买商品住宅与购买二手房加总，得到(dào)商品(pǐn)住宅占居民所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅(zhái)增幅(fú)为过去十年变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实(shí)际变化(huà)比例，从而我们估算出2022年商品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截至2022年末，中(zhōng)国平均每户(hù)城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期房(fáng)，中(zhōng)国(guó)平均每(měi)户(hù)城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已(yǐ)购(gòu)期房会(huì)在2-3年内(nèi)陆续交付使用，到2024年，中国(guó)平均每户城镇家庭都会拥有一套(tào)住宅(zhái)。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的三点含义

　　既然(rán)城镇(zhèn)居民已经达到了户均一套房(fáng)的(de)程度(dù)，“户户(hù)有房”是否(fǒu)意(yì)味着中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)化进展终结，甚至意(yì)味(wèi)着中国(guó)地产(chǎn)存量供给绰(chuò)绰有余(yú)？

　　（一(yī)）户(hù)均(jūn)一套(tào)房并不意(yì)味着住宅市场供需(xū)平衡

　　需要(yào)有(yǒu)多余住宅来满足(zú)因人口流动、居民换房等因素产(chǎn)生的住(zhù)宅需求(qiú)。因此，成熟(shú)房地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美(měi)国、英国和日(rì)本(běn)的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国(guó)分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好(hǎo)一套房，就(jiù)会(huì)造成人口(kǒu)净流入地的住宅(zhái)市场供(gōng)不应求，造(zào)成房价(jià)或房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中(zhōng)国的流动人口3.76亿(yì)，省内(nèi)流动人口和(hé)省际流(liú)动(dòng)人口分别(bié)为(wèi)2.51亿人(rén)和(hé)1.25亿人。

　　流动(dòng)人(rén)口会选择在大(dà)城(chéng)市租(zū)房(fáng)挣钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨(jì)南大学2017年的中国城乡人(rén)口流动调查数据显(xiǎn)示，在上海(hǎi)、杭州(zhōu)以及(jí)南京工作的(de)流(liú)动人(rén)口(kǒu)在(zài)老家拥有(yǒu)住宅比(bǐ)例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资(zī)吸引打工人，但高(gāo)房(fáng)价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际上会(huì)占据两(liǎng)套房，在高房价的大城市租赁一套房(fáng)，在(zài)房价较低的县城购买一(yī)套房。所以说户均一(yī)套(tào)房(fáng)无法满(mǎn)足庞大流动人口的租(zū)赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至(zhì)少9000万户家(jiā)庭住(zhù)宅品(pǐn)质仍(réng)需(xū)改善

　　目(mù)前，中国的城镇住宅中依然有不少老旧小区(qū)。

　　三(sān)成家庭(tíng)，也就是约9000万(wàn)户城镇居民(mín)住宅(zhái)是(shì)2000年以前建成，其(qí)中又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁(suì)以(yǐ)上。

　　这(zhè)批存(cún)在着建筑结梭边鱼是不是鲶鱼 梭边鱼跟鲶鱼一样吗构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老(lǎo)化、管道(dào)等(děng)基础设施陈旧，给(gěi)住户的生活带(dài)来了很大(dà)的不便(biàn)和(hé)安(ān)全隐患(huàn)，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建成的老旧(jiù)住宅(zhái)面积小。占比为(wèi)31.3％的(de)家庭(tíng)户(hù)数拥有的住(zhù)宅(zhái)面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭没有(yǒu)独立卫浴和厨房。这类上世纪修(xiū)建的老旧(jiù)小区很难(nán)满足现代生(shēng)活需求，在未来大都会被拆(chāi)迁重(zhòng)建(jiàn)。

　　近五成的(de)家庭(tíng)住宅为一(yī)居室和二居室(shì)，户型(xíng)偏小。其中一居室占比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅户型更小，当(dāng)然(rán)这与城(chéng)市土地资源(yuán)紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张是未来地产的需求驱(qū)动力

　　根据(jù)七(qī)普数据测算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存量(liàng)总(zǒng)面积(jī)为294.6亿平(píng)。暂不考(kǎo)虑(lǜ)两年(nián)间农民带房进城和(hé)老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总(zǒng)面积为(wèi)308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积为(wèi)39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人均住宅建(jiàn)筑面积小于均值(zhí)，近4成家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足(zú)19平方米(mǐ)，不(bù)及全(quán)国(guó)人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住(zhù)宅面积(jī)仅为(wèi)15.2平方米。上海(hǎi)市将人均住宅(zhái)建筑面积(jī)低于15平方(fāng)米(mǐ)的家庭界定为住宅(zhái)存在困难，若(ruò)按这个标准(zhǔn)算(suàn)的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均(jūn)可使(shǐ)用住宅(zhái)面积(jī)为(wèi)40平，即(jí)人均住宅建筑面积为(wèi)50平，只考虑家庭户人数，需要(yào)住宅总量约(yuē)390.6亿平，较目前至少新增82亿(yì)平。

　　对(duì)比发达国(guó)家人均住(zhù)宅面积，美国(guó)为(wèi)67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英(yīng)国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅建筑(zhù)面积(jī)为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若(ruò)去除公(gōng)摊面(miàn)积后(hòu)，中国的人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得(dé)明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的(de)住宅总量会更多。

　　四、户均已然(rán)1套房(fáng)，未来地产还会有需(xū)求么？

　　我们测算得到中国(guó)城镇家庭户均1套(tào)房，看似(shì)已经户(hù)户有(yǒu)房。即便如此，中(zhōng)国(guó)人(rén)口静(jìng)态结(jié)构和动态趋势演(yǎn)绎，决定了(le)中国(guó)未来地产仍有需求释放。户均1套住宅现实之下，中国(guó)未来城镇住(zhù)宅(zhái)需求主要来自于四个(gè)方面。

　　第一，户均(jūn)人口(kǒu)缩小(xiǎo)，家(jiā)庭户数增多，新户(hù)购房需求(qiú)扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭户均人口数不断下降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户(hù)，而七普显示城镇户(hù)均人口(kǒu)规(guī)模为2.62人/户(hù)，一人户、二人户的占比(bǐ)明显上升，人口小家庭化趋势将继续延续，导致户(hù)数会(huì)因户(hù)均人(rén)口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发(fā)展带来(lái)的新增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源和生产要素(sù)逐步向(xiàng)经济带、都市圈中心城市(shì)流入，区域经济资源分(fēn)配的再集中吸引着(zhe)人口流入。人口迁(qiān)移势(shì)必涉及到买房租房，给迁入地住宅市场带来新的(de)增(zēng)量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为(wèi)72万，而出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万(wàn)人，自然增加(jiā)人口仅为(wèi)6.5万人(rén)，其(qí)人口增长主要(yào)受益(yì)于人口迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改善性需求依然(rán)庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅(zhái)和原公有(yǒu)住宅的家庭拆(chāi)迁改(gǎi)建(jiàn)最多。自建(jiàn)房(fáng)家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公有(yǒu)住宅(zhái)家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者(zhě)和(hé)（27.1％），再加(jiā)上其他(tā)住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时(shí)间为(wèi)2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户，自建住宅和原公(gōng)有住(zhù)宅减少了1282万户，住宅净需(xū)求增加(jiā)9755万(wàn)户。49％的(de)家庭购(gòu)买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二(èr)手房。在新(xīn)增住(zhù)宅需求中，有7成家庭购买(mǎi)了商品住宅。租房、购买经(jīng)济(jì)适用房和(hé)其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随(suí)着(zhe)城中村和(hé)旧城改造，商(shāng)品住宅(zhái)的占比势(shì)必会进一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住(zhù)宅建筑面积(jī)还(hái)有约81亿平(píng)，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城(chéng)中(zhōng)村、老公(gōng)有住宅(zhái)，建筑面(miàn)积小、质(zhì)量低、基础(chǔ)设施配套差(chà)、没有(yǒu)或(huò)少有物业管理，居民追(zhuī)求美好、宜居生活(huó)的环境(jìng)，背后的改善性需求有待(dài)释放。

　　第四，“住(zhù)上(shàng)更大房子(zi)”的改善(shàn)性需求(qiú)还将有所增加(jiā)。

　　刚需(xū)购房受限于资金，倾向于中小户型(xíng)。已有住宅家庭希望(wàng)提高(gāo)生活品质(zhì)，以小换大、以旧换新。2022年(nián)底的中央(yāng)经济工(gōng)作会议明确(què)指出支持住宅(zhái)改(gǎi)善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的(de)人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村住宅因素(sù)，中国的人均住宅间数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平(píng)有着密切(qiè)正向联(lián)系。随(suí)着(zhe)经济发展水平的(de)提高，中国的(de)人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)与人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二十年是(shì)中(zhōng)国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存在不(bù)足(zú)，供需出现错配，这是过(guò)去二(èr)十年房(fáng)价快速上涨基石。那么未来将是住宅质量的供需冲突。房地产大分化时代已(yǐ)至，这种分化不(bù)单局限(xiàn)于城市能(néng)级之间差(chà)异，优质小区和老旧(jiù)二手房(fáng)之间的差(chà)异也将越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人(rén)，并(bìng)不是针对(duì)住宅，因(yīn)此可能存在(zài)统(tǒng)计偏差。商品(pǐn)住宅占比实际(jì)值可能偏低，其(qí)增速(sù)可能超预(yù)期。

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