OPPO宣(xuān)布关(guān)停旗下芯片子公司哲库科技，引发了公募REITs扩募风波(bō)，如今，二级(jí)市场的影响仍未停(tíng)歇(xiē)。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张(zhāng)江光大园REIT开盘继续延续此(cǐ)前几日的下跌走势，午后跌(diē)幅一度扩大(dà)，尾盘有所拉(lā)升，全(quán)天收跌(diē)6.22％，最近(jìn)3个交(jiāo)易日跌幅超过9.69％。

　　此前(qián)，华安张江光大(dà)园REIT曾发(fā)布公告，紧急(jí)回应称(chēng)，哲库科技是(shì)其扩(kuò)募拟新购入基础设施(shī)资(zī)产张润大(dà)厦的重要(yào)承租方(fāng)之一，目前(qián)未收到哲库科技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已签租赁协(xié)议的通(tōng)知。同时，在公告(gào)中，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT进(jìn)一步表示，原始(shǐ)权益人将继续(xù)密切(qiè)关注哲库科技后续情况，积极(jí)做好相关应对。

　　此(cǐ)外(wài)，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目的(de)原(yuán)始权益人相关负责人(rén)也表示(shì)，近期已同步启(qǐ)动了应急预案，排摸储备租户，积极(jí)应对(duì)哲库提(tí)前(qián)退租的可能(néng)事项(xiàng)。由于(yú)张润大厦(shà)是全(quán)国首批REITs申(shēn)报(bào)扩募项目，公(gōng)司领导(dǎo)高度重视(shì)，浦东新(xīn)区国资委(wěi)也高度关注。

　　多(duō)位业内人士表示(shì)，华(huá)安张江光大园REIT近(jìn)期(qī)市场(chǎng)波动(dòng)较大，但其实不动产(chǎn)公募REITs项目短期出租率下跌并不会从根本上影响(xiǎng)其(qí)内外价值，投资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价(jià)格继续波动

　　本(běn)周，OPPO关停旗下(xià)芯片子公司哲库科技的(de)事件继续扰动公募(mù)REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示，5月(yuè)15日，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT以(yǐ)3.726元的(de)价格小幅低开，此后二级(jí)市场价格(gé)开(kāi)始(shǐ)震荡走低，午盘(pán)收跌6.17％。午(wǔ)后，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随(suí)后价格(gé)有所回升，最终报(bào)收3.512元(yuán)，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利(lì)消息影响，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT最近几个交易(yì)日二级市场价(jià)格表(biǎo)现欠佳，5月11日以(yǐ)来，3个交(jiāo)易日跌幅达到(dào)9.69％，今年以(yǐ)来(lái)跌幅(fú)7.76％。不过(guò)，自2021年6月21日上(shàng)市以来(lái)，华安张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)REIT累计涨幅超过24％，在全市场(chǎng)公募REITs中(zhōng)位居前(qián)列。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市场(chǎng)整体表现上看，目前上市的8只产业园区基础设(shè)施(shī)REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微(wēi)幅上涨，其余7只(zhǐ)均有不(bù)同程度下(xià)跌(diē)，8只产业园区基础设(shè)施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今(jīn)年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季(jì)报中已经披(pī)露张江(jiāng)光(guāng)大园项目出租(zū)率有所(suǒ)下(xià)降，如今拟扩募(mù)的(de)项目又遭遇突发(fā)事件，因此导致二级市场价格出现波动。”一位业内(nèi)人(rén)士分析称(chēng)。

　　不过，在上述(shù)人士看来，尽管出(chū)于风险规避的原因，最近几个(gè)交易(yì)日场内(nèi)资金有所流出，但是，不动产公(gōng)募REITs项(xiàng)目短期出租率(lǜ)下跌并不会(huì)从根本上影(yǐng)响其内外价值。

　　他也同时表(biǎo)示(shì)，目前(qián)随着二级市场价(jià)格下跌(diē)，风(fēng)险也得到一定释放，但是价(jià)格涨(zhǎng)跌会受(shòu)到基本面、情(qíng)绪面(miàn)等多重因素影响，不好(hǎo)判断价格是不是(shì)已经完全(quán)触底。

　　此外，还(hái)有一位业内人士(shì)表示(shì)，今年整体(tǐ)REITs市场表现低迷，不(bù)少产品年内二级(jí)市场跌(diē)幅较(jiào)大，其实有(yǒu)些(xiē)隐(yǐn)含收益率高的(de)产品具备一定的投资价值，很(hěn)适合稳健类(lèi)投资者。此外，伴随着经济复(fù)苏的步伐暧昧期一般多久，暧昧期一般多久可以在一起了，产业(yè)园(yuán)区、物流类等REITs产品具备(bèi)一定的投资价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募基金执行(xíng)董事高如星对此表示，若张江园区最终能顺利(lì)解(jiě)决招商，平稳过度对(duì)经营(yíng)现(xiàn)金(jīn)流(liú)没有造(zào)成(chéng)大的影响，“事件(jiàn)性利空下调至得这么急、这么深(shēn)，加上前期本身园(yuán)区类资产就(jiù)回调不(bù)少了(le)，这就是(shì)黄金(jīn)坑。”不(bù)过，他也强调，最终还是落(luò)到租金收入受不受影响，影响(xiǎng)多大(dà)，估(gū)计(jì)园区会最终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧急回(huí)应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停旗下(xià)芯片子公司哲库科技。随后5月12日晚，华安张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园REIT发(fā)布(bù)公告，紧急回应称，哲(zhé)库科技是其扩募(mù)拟新购(gòu)入基(jī)础设施资产张润大厦的重要承租(zū)方之一，目(mù)前未收到(dào)哲库科技及(jí)OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通(tōng)知。同时，在公告(gào)中(zhōng)，华安张江光(guāng)大园REIT进(jìn)一步表示，原始权益人将继续密(mì)切关注哲(zhé)库科技后续情况，积(jī)极(jí)做(zuò)好相关应(yīng)对(duì)。

　　此前，张江REIT因其一(yī)季报中披露的张江(jiāng)光大园项(xiàng)目出租(zū)率(lǜ)下降事项(xiàng)，一(yī)度二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格出现回落。在(zài)随后召开的业绩说(shuō)明会中管理人就相关(guān)事项(xiàng)进行了(le)解(jiě)释说明，市场(chǎng)信(xìn)心得到(dào)了一定提振，二级(jí)市场(chǎng)价格表现(xiàn)也(yě)趋于平稳。据了(le)解(jiě)，张江 REIT在5月(yuè)11日召开的线上和线(xiàn)下的扩(kuò)募说(shuō)明会上，运营团(tuán)队表示了对张江光(guāng)大园项目的(de)信心，预(yù)计(jì)签署意向(xiàng)书和合同(tóng)谈判中的储备租(zū)户正常转化后，项目出(chū)租率将得到(dào)回升。没(méi)想(xiǎng)到仅过了不到(dào)三周的时(shí)间，张江REIT的扩募(mù)之路又迎来了新的考验。

　　因张(zhāng)江(jiāng)REIT的上述公告引起了市场各(gè)方的广泛(fàn)关注，张江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原(yuán)始权益人相关(guān)负责(zé)人坦(tǎn)言，事发突然确实(shí)始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消息的第一时间即奔赴(fù)现场进行(xíng)了沟(gōu)通和(hé)核实工作，并同步启动(dòng)了(le)应急预案，排(pái)摸储(chǔ)备(bèi)租(zū)户，积极应对哲(zhé)库(kù)提前退租(zū)的可能事项(xiàng)。由(yóu)于张润大厦是(shì)全国首批REITs申报扩募(mù)项目，公司领导高度重视，据悉新区国(guó)资委也高度关注。

　　当谈及储备租户情(qíng)况，相关负责人介绍说，目前(qián)储备租户还(hái)是比较(jiào)丰富的，覆盖(gài)了芯片测试、人工智能、航(háng)天产(chǎn)业、信息(xī)技术(shù)等产业客户，租赁(lìn)意向面积(jī)超过了2万方。从意向储备(bèi)转化(huà)为实(shí)际租(zū)户需要一些时间。

　　“我们正在着手通过签署租赁意向书来尽(jǐn)快锁(suǒ)定一些(xiē)重要租户。虽然收了三个月履约保证金给了我们一些空间，但(dàn)本着(zhe)对首批扩募(mù)、对(duì)市场负责(zé)的(de)态度，我们(men)肯定(dìng)要全力(lì)与时间赛跑(pǎo)，把这些面(miàn)积在短期内完成去(qù)化。”相关负责人说道。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT已(yǐ)持有的同区域的(de)张江光(guāng)大园项目一季度(dù)末(mò)也有将近(jìn)30％的空置率，原(yuán)始权益人有那(nà)么多储(chǔ)备租户，之前的空置(zhì)率为(wèi)何未能得(dé)到解决。

　　对(duì)此(cǐ)相关(guān)负(fù)责人解释，张江光大(dà)园一直(zhí)以来都坚(jiān)持(chí)以市场化运(yùn)营为导向(xiàng)，历(lì)史运营(yíng)表现稳定，租(zū)户的调(diào)租和(hé)换(huàn)租都属于(yú)正常(cháng)情况，而这次(cì)暧昧期一般多久，暧昧期一般多久可以在一起了项(xiàng)目的大租户退租正好(hǎo)发生在市场活跃(yuè)度的短期低点，目前市场(chǎng)情况已(yǐ)有所好(hǎo)转。在(zài)看到出租率下滑情况没有得到(dào)及时修复后，张江这边也作(zuò)了一定的资源(yuán)调配和倾斜，引(yǐn)入(rù)了(le)一些储备租(zū)户。

　　另外(wài)，张润大厦和张江光大(dà)园项(xiàng)目在给租户的(de)分隔空间(jiān)、交付标准、租金水平等方(fāng)面也(yě)有一些差异化，张润大厦多(duō)是两千多(duō)平的大平层，楼的成新度高一些，单价也(yě)贵(guì)一些，张江光大园单层(céng)以(yǐ)一千平的面积为主，还有一(yī)些独栋形态的物业。租户自身也会有(yǒu)诉求(qiú)，也会根据(jù)自身需求和预算挑选区域内的不同物业。

　　“如(rú)果扩募(mù)完成(chéng)以后，新老(lǎo)资产的(de)管理人都变成了一家(jiā)，后续(xù)我(wǒ)们(men)在资源(yuán)共享和联(lián)合营销方面能更加充分发挥协(xié)同效(xiào)应，相信可以做(zuò)得更好。”上述负责人补充说(shuō)道。

　　最(zuì)后谈及对于张江(jiāng)REIT的定(dìng)位(wèi)和展(zhǎn)望，相关(guān)负责人表示，张江集团和张江高科目前(qián)在(zài)管资产约(yuē)五百万方，还有一(yī)些其他在开发的(de)储备项目，这(zhè)些都将成为张江REIT实现打(dǎ)造(zào)张江园(yuán)区产业空间资产上市(shì)平台(tái)目标(biāo)的(de)坚实后盾和储(chǔ)备资源。“我们非(fēi)常重视张江(jiāng)REIT这个资本平(píng)台和(hé)它未来的发(fā)展。”相关负责(zé)人(rén)表示，“这次扩(kuò)募是我们实现基金(jīn)扩容的第一(yī)步，也是(shì)至关重要的一步(bù)，眼下我们可能(néng)面临(lín)了一些突(tū)发情况(kuàng)需要解(jiě)决，但(dàn)是这和我们(men)在张江科学城(chéng)这三(sān)十(shí)年建(jiàn)设发(fā)展过程(chéng)中所(suǒ)经历的(de)相比，只能算是一个非常小的插曲。我(wǒ)们有信(xìn)心排(pái)除万(wàn)难，尽(jǐn)一(yī)切可能化解当前突发事(shì)件的所(suǒ)有(yǒu)负面影响，维(wéi)持预(yù)期和市场的信心。”

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