文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是(shì)该取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制了。 1月17日(rì)召开的全(quán)国住房和城乡建设工(gōng)作会(huì)议提出“有条(tiáo)件的可以(yǐ)进行现房(fáng)销售”，不足一个月时间，已有(yǒu)山东、安徽(huī)、河南(nán)、四川(chuān)、广东等(děng)地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商(shāng)品房预售制了，用你(nǐ)的钱，建你的房子，还烂尾了(le)，这是对购(gòu)房者的不公平。以后(hòu)谁有钱谁建(jiàn)房，没(méi)钱没实力的别建(jiàn)了，不能把包袱甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和社会，这(zhè)是(shì)房地产从大开发时代步入高(gāo)质量发展阶段的(de)必(bì)然(rán)趋势，也是对购房老百姓的最(zuì)大保护。98年房改时，全国缺房(fáng)子，开(kāi)发商缺钱(qián)，预售制(zhì)是权宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大(dà)开发(fā)进入存量(liàng)时代，对购房(fáng)民众不公平的预售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房销售。以后一(yī)手交钱，一手(shǒu)交房(fáng)，天经地(dì)义。当然(rán)二(èr)次房改(gǎi)是个技术活(huó)，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心以及长效(xiào)机(jī)制，长效机制(zhì)四大关键是推动城(chéng)市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产(chǎn)税。如果按照经济规(guī)律办(bàn)事，中国一定能(néng)实现房地(dì)产软(ruǎn)着陆(lù)和长期平稳(wěn)健(jiàn)康(kāng)发(fā)展(zhǎn)，跨过这(zhè)道关，解好这道(dào)世界难(nán)题。

　　2、为什么(me)要(yào)取消(xiāo)预售制、改为现房销售？大家想想，绝(jué)大(dà)部分(fēn)商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预(yù)售制是对购买者(zhě)的单方面不公平制度，购房老百姓几乎(hū)承担了所有商品不能(néng)交付的风险(xiǎn)。从个人层面看，预售制对(duì)购房(fáng)者(zhě)非常不公平，比如(rú)，交(jiāo)房等待(dài)期一(yī)般为两年(nián)，在此期间，购房者不(bù)仅承担银行利息，还(hái)要承担延(yán)迟交房(fáng)、房屋质量、房产证延(yán)期办理(lǐ)甚至不能交房的风险。从行业层面看(kàn)，预售制(zhì)助推部(bù)分房企过度(dù)举债、高杠杆(gān)扩(kuò)张(zhāng)，若遇(yù)到下行周期，会引发(fā)资金链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁置(zhì)等系列风(fēng)险。取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制，改为现房(fáng)销售，这样有(yǒu)助于落(luò)实(shí)中央房住不炒精(jīng)神(shén)、有助于保障购房老百(bǎi)姓权益(yì)、有助(zhù)于(yú)房企稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售制度？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单科普一下：商品房预(yù)售最早源于中国香港，俗(sú)称卖楼花，卖期(qī)房，是一(yī)种开发(fā)商放杠杆(gān)的方式(shì)。98年房改，由于商品房短缺，房(fáng)企(qǐ)缺资(zī)金，借鉴中国香港，引(yǐn)入了商品(pǐn)房预售(shòu)制度。其实，当前世(shì)界不少国家存在预(yù)售制(zhì)。但是(shì)，重点来了！发达(dá)国家(jiā)一般有(yǒu)严格的(de)监(jiān)管保障措施(shī)，开发(fā)商在项目获得(dé)政(zhèng)府(fǔ)批准后才可以开始销售，买家(jiā)在购买(mǎi)期(qī)房后并非像中国(guó)一样(yàng)在支付完首付款后从银行(xíng)一次性(xìng)贷款支付(fù)剩余(yú)全部房款，而是(shì)根据开发商工程进度(dù)在完全交房前进行分(fēn)期支付。所以，预售(shòu)制度是(shì)需(xū)要严格(gé)的资金监管、分(fēn)期支付(fù)以及违约(yuē)处罚措(cuò)施作为保障的，如果(guǒ)没有这些(xiē)保障措施，一定会触发风险，对购房(fáng)民众不公平，所以不如借机取消预售制度，以后改为现房销售。客观讲(jiǎng)预售制度有(yǒu)一(yī)定历史阶段(duàn)性(xìng)，现在中国(guó)住房进(jìn)入(rù)存(cún)量时代，取(qǔ)消预售制度有助(zhù)于降负债降杠杆，不再把烂(làn)尾风险甩给老百姓和社(shè)会，当然这需(xū)要(yào)配套房企债务重组、复工保交楼、恢(huī)复市场(chǎng)信心(xīn)和房地(dì)产长效机制。这(zhè)是个技术(shù)活，只要坚持(chí)市(shì)场化改革(gé)，中国一定能化解这个难题(tí)，让房地产回归(guī)实体经济和居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能(néng)兑现的(de)营销手段，而(ér)是所见即(jí)所得的过(guò)硬的产品质(zhì)量和(hé)诚信，这才是(shì)对购(gòu)房(fáng)民众(zhòng)的最(zuì)根本最实质的保障(zhàng)，这样将极大(dà)的提升开发商的(de)建筑质量，实(shí)现(xiàn)良币(bì)驱逐劣(liè)币。所有商(shāng)业(yè)的本(běn)质是向(xiàng)善，是(shì)以客户(hù)为中(zhōng)心，房地产也不能例外，老百姓(xìng)买房子是天(tiān)大的事(shì)，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福一家(jiā)人。从这个角(jiǎo)度(dù)，取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)、实施现(xiàn)房销售是实(shí)现老百姓安居乐业、社会长治久安、行(xíng)业企业健康发(fā)展的重大(dà)措施。在当前的情况(kuàng)下，取消预售制要结合稳楼市、房地(dì)产(chǎn)软着陆、打(dǎ)通金融支持当期(qī)三好生、新模式等综合施策(cè)。

　　作者十年前(qián)在国务(wù)院发展研究中(zhōng)心参与财税改(gǎi)革方案研(yán)究时，对预售制、房地产税、人地挂(guà)钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆率等进(jìn)行过长(zhǎng)期系统的(de)专项研究。（参考后来形成的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国(guó)内地商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进(jìn)“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化(huà)进程，但背(bèi)后潜藏(cáng)的(de)风险确实(shí)存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方全程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房(fáng)，提供期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立(lì)法，设置(zhì)期房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪(jì)五十年代(dài)在(zài)中国香港，楼宇出租(zū)是地(dì)产(chǎn)行(xíng)业盛(shèng)行的方(fāng)式，但有(yǒu)着转让难、出(chū)租(zū)资(zī)金周转期长等问(wèn)题，分(fēn)层销售孕育而生。20世纪(jì)50年代，中国香港还(hái)未(wèi)推行公共房屋制度(dù)，许多人栖身(shēn)于木(mù)屋或者其他临时住(zhù)宅，住房的需求是相当高，不过大多数(shù)居民的储蓄很少。当时楼宇买卖(mài)多数(shù)以一整栋楼为(wèi)单位，需要(yào)雄厚的资(zī)金实力才(cái)能购买。虽然楼(lóu)宇出(chū)租(zū)是中国香港地产行业(yè)盛行的方式，但有着转让难(nán)、出租资(zī)金周(zhōu)转期长(zhǎng)等(děng)问题。针对这一(yī)系列问题(tí)，不少地产商开始探求新的方式，如把(bǎ)楼(lóu)宇契约(yuē)切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式(shì)一经推行，购买楼宇的市民数(shù)量有所增加，开(kāi)发商资金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式(shì)引(yǐn)入(rù)房地产销售，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式(shì)。1953年底霍英(yīng)东创(chuàng)办(bàn)立信置业(yè)有限公司，凭(píng)借商业直觉(jué)和(hé)多年经营(yíng)杂货铺(pù)、海上(shàng)驳运业务的经验，对于商品流通(tōng)、资金周转有着独(dú)到的(de)见解，在努力(lì)寻求(qiú)方法加快自身资金周转(zhuǎn)。当时其在购(gòu)下九龙的一(yī)块地盘后(hòu)，除(chú)了分层(céng)出售、还(hái)印(yìn)发售(shòu)楼说明(míng)书，上有文字详(xiáng)尽说明楼宇的(de)地势环(huán)境(jìng)、建筑材料(liào)、分(fēn)层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收(shōu)取买家的订金，采(cǎi)用类似租金的分期付(fù)款(kuǎn)形式，等新楼落(luò)成时，收(shōu)齐买家的钱(qián)，买(mǎi)家就拥有了自(zì)己的房产。这(zhè)种方(fāng)式减轻了(le)民(mín)众购房(fáng)的资金压力，加速了房(fáng)屋的建(jiàn)造(zào)和销售，也解决了制造商的资金问题，降(jiàng)低投资风(fēng)险(xiǎn)，在当时可谓是(shì)“双(shuāng)赢”的(de)举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为当时中国香港房地产市(shì)场的一大特色(sè)，纵观(guān)中国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效(xiào)率(lǜ)地解决了核心的住(zhù)房供不应(yīng)求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花(huā)模(mó)式推动了中(zhōng)国香港(gǎng)楼市几(jǐ)十年繁荣，但期间也出现过“烂尾(wěi)楼”的(de)情况，但监(jiān)管部(bù)门不断完善、规(guī)范化，建立健全(quán)的监管机制，促进市场健康发展。例(lì)如，1960年，位于大(dà)角咀的(de)一(yī)个楼盘因建筑费用超支停(tíng)工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港管理部门提升了对于预售楼花制(zhì)度(dù)的监管，即要求开(kāi)发商(shāng)在预售前(qián)，确保(bǎo)地价款(kuǎn)已经全(quán)部支(zhī)付(fù)，还要(yào)证(zhèng)明自(zì)身有资金(jīn)等能(néng)力(lì)把项目完成，资金需(xū)放入律师(shī)所(suǒ)托管，支取时需(xū)律所和建(jiàn)筑师(shī)的核准。为了防止开(kāi)发商、律所、建(jiàn)筑师等(děng)造假(jiǎ)，套取监(jiān)管(guǎn)账户资(zī)金，中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)要求律师行在银行(xíng)开设的信(xìn)托账户（监管账户）、开发商操作等采(cǎi)取全透明化机制，且(qiě)银行的责任上升(shēng)，如(rú)出现房屋“烂(làn)尾(wěi)”情况，银行将成最大风险方，后续需(xū)自身推动项目完工(gōng)。随(suí)着监管(guǎn)体系逐步完善，出现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内(nèi)地版(bǎn)预售(shòu)制(zhì)”

　　二十世纪九十(shí)年(nián)代，中(zhōng)国内(nèi)地面临住房需求大(dà)和供给量短缺问题(tí)，引入“卖(mài)楼花”制度。建国以来，中(zhōng)国内地优先发(fā)展重工业，强(qiáng)调基础建设(shè)，这一(yī)导向使前期发展工业化(huà)的进程大于(yú)城(chéng)市化进程(chéng)，唯有解(jiě)决住房基础等城市化配套问题(tí)，才能(néng)进一(yī)步推进(jìn)城市化。但当时推行的是“统一(yī)管理(lǐ)，统一分配，以(yǐ)租养房”的福利分房制度(dù)，住房(fáng)市场发(fā)展起(qǐ)步较晚、增(zēng)速(sù)较慢，福(fú)利分房制度也出现了(le)分配不(bù)公、效率低、配(pèi)套差(chà)等(děng)问题，因此福利分房(fáng)制(zhì)度(dù)不再适用于(yú)当时的国情。叠加房地产市场面(miàn)临商品房的需求量大，而社(shè)会缺少大(dà)型房地产(chǎn)开发商，商品(pǐn)房供应量小(xiǎo)的困境，此时(shí)引入中(zhōng)国香(xiāng)港的“卖楼花”模(mó)式(shì)无疑是对内(nèi)地房地产市场的一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地逐(zhú)步引进中(zhōng)国香港(gǎng)预售商品(pǐn)房制度(dù)，先后出台多项(xiàng)文件，大力支持国内(nèi)房地产市(shì)场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深(shēn)化城(chéng)镇住房制度改革，加快(kuài)住房建设的通知》文件，决定停止(zhǐ)住(zhù)房(fáng)无偿(cháng)实物分配，逐步实行住房分配货币化、住房供给商(shāng)品(pǐn)化、社会化的(de)住(zhù)房新体制，从计(jì)划经济下的福利分房转向市场经(jīng)济的商品(pǐn)房。房地产市场采用(yòng)预售制，允许开(kāi)发商卖(mài)期房，解决了(le)房企缺少(shǎo)资金和开发时(shí)间周期长的两大(dà)难题，开(kāi)发商以预(yù)售款(kuǎn)撬动下一个项目(mù)的开发，形成滚动(dòng)开发模式，住(zhù)房供(gōng)应速度加快。自此中国内(nèi)地开(kāi)始房改货币(bì)化，中(zhōng)国人民银行(xíng)等(děng)多方迅速(sù)出台相关的信(xìn)贷政策，支(zhī)持购房者，极大作用推动了房地产市场的发展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花”模式后，经(jīng)调整形(xíng)成(chéng)契合中国内地的(de)商(shāng)品房预售制度。预售制的初衷(zhōng)是为了(le)缓(huǎn)解房企资金压力(lì)，加快城镇(zhèn)住房(fáng)建(jiàn)设。具体(tǐ)来(lái)说，是(shì)指房地产开(kāi)发企业将(jiāng)正(zhèng)在(zài)建设中的(de)房(fáng)屋预先出售给(gěi)购(gòu)房(fáng)者，由购房(fáng)者支付定(dìng)金(jīn)或(huò)房款的行为。区别于(yú)中国(guó)香港，在中国内地实践过程中，商品房预售流程为：房地产开发商办理预售许可证-签订商(shāng)品房买卖合同-进行备案登(dēng)记和(hé)预(yù)告登记-交(jiāo)付房屋。在购(gòu)房过程中(zhōng)，购房者需要一次(cì)性(xìng)付清(qīng)首付款，并采(cǎi)用银(yín)行贷(dài)款的(de)形式一次性付清(qīng)剩余(yú)房款，换(huàn)言之(zhī)，房屋未建成，开发(fā)商可能已拿到了(le)全部购房(fáng)款，这(zhè)点与中国香港(gǎng)的按照(zhào)工(gōng)程进(jìn)度(dù)付款有所不同。对中国(guó)内地的开发商(shāng)而言，预售制商品房也开启了高周转(zhuǎn)、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推(tuī)动城市(shì)化进程，但背(bèi)后(hòu)潜藏的风险确实存(cún)在

　　作为(wèi)中(zhōng)国内(nèi)地商品房销售的最主(zhǔ)要方式(shì)，预(yù)售制极大缩短房企现金回笼周期，同时增加(jiā)市场商品房供应(yīng)，推动(dòng)了(le)城镇化发展进程(chéng)。预售制在过去(qù)20多年对中(zhōng)国内地(dì)房地产市(shì)场(chǎng)的稳步发(fā)展起到了重要作用，不仅(jǐn)解决了(le)房地产市场快速发展(zhǎn)阶段的资(zī)金需求，也提高了居(jū)民居住(zhù)水平，中(zhōng)国(guó)内地城(chéng)镇居民从筒(tǒng)子楼住(zhù)到住宅小区，从(cóng)全民蜗居到基本适居，住(zhù)房事业取(qǔ)得(dé)巨大进(jìn)步，数十年时间走完发达国家几百年城镇化路程(chéng)。改革开放以来(lái)，城(chéng)镇化(huà)进程进入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市(shì)建(jiàn)成区面积由(yóu)7438平方公里增(zēng)长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据(jù)我们发布的《中(zhōng)国住房存量(liàng)报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存(cún)量从不到14亿(yì)平(píng)增至(zhì)313.2亿(yì)平(píng)，城镇人(rén)均住房建筑面(miàn)积从(cóng)8.1平方(fāng)米增至34.7平(píng)方米，城镇(zhèn)住房套(tào)数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已(yǐ)成为(wèi)中国内(nèi)地商(shāng)品(pǐn)房(fáng)销(xiāo)售最主要方式，2005年中国内地商品住宅期房销售面积占总销售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国(guó)内地房地产行业的发展(zhǎn)。中(zhōng)国内地房地产历经二(èr)十多年长周期繁荣(róng)，行业(yè)各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平(píng)增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增(zēng)速(sù)10.6％。房(fáng)地产(chǎn)开发投资(zī)完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销(xiāo)售面积和销售金额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至(zhì)18.2万亿元，累计上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速(sù)发展(zhǎn)，房地产企(qǐ)业从无(wú)到有(yǒu)、从国企(qǐ)先行到民企(qǐ)崛(jué)起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年(nián)的(de)2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产(chǎn)也成为拉动中国内(nèi)地经济高增(zēng)长的(de)火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道(dào)，房地(dì)产带动的上(shàng)下游(yóu)产业链(liàn)特(tè)别(bié)长，高达50多(duō)个行业(yè)。2020年房地产(chǎn)及其(qí)产业(yè)链占GDP的(de)17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房(fáng)地产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产对金融(róng)、批发(fā)、建材(cái)的(de)带动(dòng)最为明显。<天肖有几个生肖 天肖是哪六个肖/p>

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占(zhàn)全(quán)社会固定(dìng)资产投(tóu)资(zī)的(de)51.5％，其中，房地产开(kāi)发(fā)投资占固(gù)定资产投资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房(fáng)地(dì)产贷款占银行(xíng)各(gè)项贷(dài)款余(yú)额(é)的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上(shàng)信托等通(tōng)道(dào)业务，占比超过三分之一(yī)。从房地产融资存(cún)量占(zhàn)社融(róng)存量比重(zhòng)看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如(rú)果房企大面积违(wéi)约，将导(dǎo)致(zhì)银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道，根据我们(men)的《中国住房市值测(cè)算报告》，2020年中国住房市值为62.6万(wàn)亿美元(yuán)，大于美国的(de)33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿美(měi)元、英(yīng)法(fǎ)德三(sān)国合计(jì)的31.5万亿(yì)美元。从住(zhù)房市值(zhí)占股债(zhài)房市值的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日(rì)本的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住房市值与(yǔ)股债房市值的比例较(jiào)高，主要是因为住房市值高，以及中国(guó)资本市场发育尚不成熟，直(zhí)接融资(zī)比例(lì)较低，股(gǔ)票、债券市值较低，居民投资渠道(dào)缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确实存在，当(dāng)前(qián)的负面效应(yīng)愈发(fā)凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大(dà)部分商品是一手交钱一(yī)手交货，预售制(zhì)是对(duì)购买者的单(dān)方面不公平制(zhì)度(dù)，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有商品不(bù)能交付的风险。比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房(fáng)产(chǎn)证延(yán)期(qī)办理(lǐ)甚(shèn)至(zhì)不能交房等风险。另外，购房者和开发(fā)商之间的购房(fáng)合同、购(gòu)房者和(hé)银行的按揭(jiē)贷款合同是两个(gè)独立的合同关系(xì)，如果开发商(shāng)发生(shēng)违约(yuē)，购房者(zhě)只能根据购房(fáng)合(hé)同向开发商主(zhǔ)张权力(lì)，但依旧需(xū)要根(gēn)据按揭贷款合同(tóng)按时向银行进行贷款偿还，因(yīn)此购房者承担的风(fēng)险较(jiào)大。

　　从行业层面看，预售(shòu)制助推(tuī)部分房企(qǐ)过度(dù)举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期(qī)，会引发(fā)资金链(liàn)断裂、项目搁(gē)置等系列(liè)风险，进行影响自身信用和购(gòu)房(fáng)者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行(xíng)作为按揭贷款的(de)发(fā)放方，一旦房企(qǐ)因为(wèi)市(shì)场波动或经营(yíng)不(bù)善(shàn)，出现资金(jīn)链断(duàn)裂等(děng)一系(xì)列问题，导致“烂(làn)尾”等情况(kuàng)，而房企通过与购房者签订的预售合同和按揭合同(tóng)，已经从(cóng)银行(xíng)获得房款，如果购房者丧失还款能力(lì)或短(duǎn)期(qī)不(bù)能(néng)还款等，则风险完(wán)全由银(yín)行承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监(jiān)管角度看(kàn)，购房者的预售监(jiān)管资金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两个字(zì)那就(jiù)是“没钱”，即(jí)没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售管理办法》中明确规定了开发(fā)企业预(yù)售商品房所得(dé)款(kuǎn)项应当用于有关(guān)的工程建设，商品房预售款监管的具体办法，由房地(dì)产管理部门(mén)制定。但多年以来全国(guó)并没有统(tǒng)一的预售(shòu)资金监管(guǎn)规定，各(gè)地实(shí)行(xíng)“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等(děng)城市重点监管资金比(bǐ)例为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等(děng)城市则按照项目的建安成本乘以建筑面积(jī)或者项(xiàng)目工程总额报(bào)价计算重点资金。而(ér)事实是(shì)，不少(shǎo)购房款未进入监管账户、或进入监管账户后(hòu)被(bèi)挪用(yòng)，导致楼盘没有资金继(jì)续建设。收楼(lóu)遥遥无期，月供(gōng)却被迫继续还款(kuǎn)。那么，监管账户资金如何被挪走的？实际上(shàng)，在过去房(fáng)地产(chǎn)大开发时(shí)代(dài)的(de)高(gāo)周转背景下，抽(chōu)调预售(shòu)款监管账(zhàng)户资(zī)金，是行业(yè)“潜规则”。比如(rú)工程总承(chéng)包方，以工程建设名义，获得监管账户拨付资(zī)金，再由工(gōng)程方将资金转给房企，而拨付的(de)工(gōng)程款，远超工(gōng)程进度所需(xū)。通过这些方(fāng)式(shì)套取的资金，在房企(qǐ)各(gè)地项(xiàng)目间流动，变相加杠杆，这样(yàng)做提供了资金流动(dòng)性，房企(qǐ)抽调资金统(tǒng)筹拿地、还款和(hé)楼盘建设(shè)，形(xíng)成一(yī)种资(zī)金(jīn)循环高周转(zhuǎn)模(mó)式，但(dàn)一(yī)定(dìng)程度(dù)上(shàng)把(bǎ)风险甩给了(le)购(gòu)房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整(zhěng)体来(lái)说(shuō)，国外(wài)商(shāng)品房预售(shòu)制(zhì)度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购(gòu)房者(zhě)预付(fù)资金，一般设有定(dìng)金或预(yù)付款(kuǎn)保护机制，如(rú)英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房者支付的预付款比(bǐ)例相对较低(dī)，绝大部分房款在房屋交(jiāo)付(fù)后开(kāi)始(shǐ)支付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预付款一(yī)般以定金方式(shì)支付，或(huò)按工程进度(dù)分(fēn)期支付(fù)，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般(bān)采用(yòng)两种(zhǒng)方式发放按揭贷款(kuǎn)，一(yī)是按(àn)工程(chéng)进度付款(kuǎn)，按揭贷款按照(zhào)工程进(jìn)度逐渐发放，购房者开始(shǐ)月供；二是房屋(wū)交付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为(wèi)预(yù)售(shòu)商品房提供(gōng)期(qī)房烂尾保(bǎo)险，在商品房出现重大(dà)延期或重大缺陷时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房(fáng)屋交付质(zhì)量的保障有(yǒu)两(liǎng)种方(fāng)式(shì)，一是期房由政(zhèng)府或第三方验(yàn)收合格(gé)并提供验收凭证后，开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得购房者(zhě)支(zhī)付(fù)的房(fáng)款。二(èr)是开发(fā)商为购房者提供一定(dìng)的保修期，通常(cháng)1-5年(nián)，保修期满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前(qián)预售资金第三方(fāng)全(quán)程监管，交(jiāo)付(fù)时开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期房定金一定期限内无条件返(fǎn)还，最低首付(fù)比例(lì)为(wèi)3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其余房款交付后按揭还款，交付前资金由第三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验(yàn)收凭(píng)证取得房款。

　　定(dìng)金及首付环节，定金(jīn)比例一般为房款的(de)1％-5％，首付(fù)比例最低可低(dī)于3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除(chú)定金(jīn)或首(shǒu)付外，购房者在房屋交付后通过(guò)按揭贷款支(zhī)付(fù)剩(shèng)余房款(kuǎn)。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面，美国为(wèi)防止开(kāi)发(fā)商挪用资金，购房(fáng)者的定(dìng)金及首付款(kuǎn)由(yóu)第三方公证行(xíng)或产权(quán)保险公司(sī)的信托账(zhàng)户监管(guǎn)。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房(fáng)者(zhě)资金(jīn)可通过申请仲裁取回(huí)，且不承担(dān)任何责任与损失(shī)。而(ér)开发(fā)商在房(fáng)屋建(jiàn)设(shè)过程中的资金全(quán)部来自(zì)银行，银行根据工程进(jìn)度向开发商提供一定比例的贷款，由(yóu)于(yú)开发商(shāng)挪用资金直接损害银(yín)行利益，银行(xíng)有充分动机监(jiān)管开发(fā)商施工进度。开发商(shāng)在房屋交付时需取得(dé)由(yóu)政(zhèng)府相(xiāng)关(guān)部(bù)门经(jīng)审(shěn)查后发放的验收凭证，通过验收(shōu)凭证向银(yín)行(xíng)得(dé)到购房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　德国(guó)期房可零首付购房，房款(kuǎn)按建造工(gōng)期(qī)进度支付，按(àn)揭按工期放款后还贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率(lǜ)，开(kāi)发商(shāng)或购房者可购买期房(fáng)烂(làn)尾保险。

　　预(yù)售门槛方面，德(dé)国开发商在项目(mù)获批后即可预售房屋(wū)。签署购房合同前(qián)，购房(fáng)者需支付约2000欧的定金(jīn)并进行预约(yuē)公证，签订合同(tóng)后(hòu)定金退(tuì)还。如由于任何原(yuán)因不能购买，定金按照德国(guó)法律全(quán)部退还。

　　签(qiān)署购房合(hé)同后，购(gòu)房者(zhě)需(xū)支(zhī)付公证费和土地交易税，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购(gòu)房款中，属于购房(fáng)附加费。

　　首付(fù)方面，德国没有规定最低首付比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余(yú)款方面(miàn)，德国(guó)也采(cǎi)取按(àn)工期支付房(fáng)款的制度，一般分7笔进行(xíng)支付，具体支付节(jié)点、比例因(yīn)项(xiàng)目而异。一般来说，支付节(jié)点可分为公证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室(shì)内清洁及墙(qiáng)面完工、地(dì)板完工、全部完工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申请(qǐng)房贷，房贷利(lì)率(lǜ)采用固(gù)定利(lì)率，银行按(àn)施(shī)工节奏(zòu)分(fēn)多次发放贷款，每笔(bǐ)贷款给予购房者一定使用期限，期限(xiàn)结束后，购房者开(kāi)始还(hái)贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险公(gōng)司针对期房设计了两种(zhǒng)保险，保险的功能是当(dāng)房屋(wū)出现重大延期或重大缺(quē)陷时，保险公(gōng)司保(bǎo)证开(kāi)发商赔偿或修复，开发商破产，由保险公司负(fù)责相应赔偿。保(bǎo)险由开发商(shāng)或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险(xiǎn)保护机制，交房前(qián)付(fù)款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买(mǎi)卖双方(fāng)律师严格(gé)监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方均有一名律师(shī)，负(fù)责(zé)沟通期房交易中的(de)房产、资金、合同等各个环节，各环(huán)节内容确认无误后签订首(shǒu)付交换(huàn)合(hé)同(tóng)。

　　定金方面，英国(guó)设置了10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，当开发(fā)商出现财务、经(jīng)营问题时(shí)，购房者10％的定金由保险公司(sī)赔付(fù)，而超(chāo)出10％的部分较难追回。

　　首付方(fāng)面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付(fù)需要在合同(tóng)签订21天内(nèi)支付。

　　余(yú)款支付环节，英国采取(qǔ)按工(gōng)程进度(dù)付款的方式，但是(shì)交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例(lì)相对(duì)较低(dī)，一(yī)般会在合(hé)同签订6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的(de)款项(xiàng)，即交房前付款比例(lì)在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交(jiāo)房(fáng)后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过(guò)房产公(gōng)证公(gōng)司的检(jiǎn)验验收后才能交付，交付后(hòu)方可(kě)按(àn)揭还贷(dài)。

　　资金监管环节(jié)，英国(guó)期房(fáng)预(yù)售(shòu)资金监管极为严格，资金也由律师监管，在确(què)认工程进度、支付相关(guān)款项过程(chéng)中，由买房律师将资金(jīn)转给卖方律师，卖方律师转给(gěi)开(kāi)发(fā)商，即资金在进入开发商账户前经过两(liǎng)道关(guān)口，有利于(yú)保障购(gòu)房者资金安全(quán)。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期房交(jiāo)易(yì)立(lì)法，设置期(qī)房预付款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　日(rì)本(běn)期房(fáng)交易立(lì)法，定(dìng)金超(chāo)5％或(huò)1000万日元时(shí)，开发(fā)商必须完成“预(yù)售房定金保全措施”，交房前付款比例不超(chāo)房款(kuǎn)的20％，开发商违约需返还定(dìng)价并(bìng)赔偿约10％房款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立(lì)法方面，日本二(èr)战结束(shù)后由于(yú)房屋供给严(yán)重(zhòng)失(shī)衡(héng)，叠(dié)加法律空白(bái)，社会上“一房二(èr)卖(mài)”现象普遍，为此，日本政府1952年(nián)出台(tái)《宅(zhái)地建(jiàn)筑(zhù)物交易法》，经多次修订，目前是唯一一(yī)部(bù)规范期房交易的法律。

　　定(dìng)金保护方面，根据日本《宅地建(jiàn)物(wù)取(qǔ)引业法》，对购房者支付定金超(chāo)过5％或超1000万日元的部分，法(fǎ)律要求开发(fā)商必须(xū)完成定金(jīn)保全措施才可预售(shòu)。什么是定金保全措施？即买卖双方签订(dìng)购房合同时，开发商向金融机构或(huò)指(zhǐ)定保证机构或(huò)保险机构(gòu)签订定金保证委托合(hé)同，设(shè)置购(gòu)房者定金的保(bǎo)证或(huò)保(bǎo)险，并将(jiāng)相(xiāng)应的保证(zhèng)金(jīn)证明(míng)书(shū)交付给购房者(zhě)。除定金(jīn)外(wài)，其他预(yù)先支(zhī)付的购房(fáng)款也(yě)受该(gāi)措(cuò)施保护。若开发商(shāng)倒闭导(dǎo)致期房(fáng)烂尾，购房者可凭(píng)保证(zhèng)金(jīn)证(zhèng)明书向金融机(jī)构或(huò)保证(zhèng)机(jī)构或保险公司兑付，同时，开(kāi)发商需向(xiàng)购房者赔付违约金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支付(fù)环(huán)节(jié)，交房前只需支付最(zuì)多不超20％的定金，签订购房合同(tóng)后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者即可向银行申请贷(dài)款，但交房后才开始按揭贷(dài)款，除(chú)定金外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房者违(wéi)约(yuē)可返还(hái)相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工(gōng)程进度支(zhī)付，所(suǒ)有(yǒu)资金进银行(xíng)专门(mén)项天肖有几个生肖 天肖是哪六个肖目(mù)资金账户，交(jiāo)房后满(mǎn)1年保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新加坡开发商有统一的选购(gòu)权合同以及订(dìng)金(jīn)返(fǎn)还(hái)机(jī)制，即(jí)OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则(zé)进一步签(qiān)订购买合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订(dìng)购房合(hé)同后，购房(fáng)者需支付15％的首付及(jí)印花税，同时购(gòu)房(fáng)者向银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房(fáng)同样采取(qǔ)按工(gōng)程进度付款的方式，《发展商条例》对期房付(fù)款流程做了统一(yī)详细规定，要求(qiú)所有(yǒu)开发商遵守(shǒu)，支付节点一般为合同签订(dìng)后(hòu)、地(dì)基完工、框架完工、管道门(mén)窗等(děng)完工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照(zhào)工程进度放款，月供在此过程中随着放(fàng)出贷款的增加而增(zēng)加，未放款部分无(wú)需月供。

　　资(zī)金监管方面，购房者的订金与付款会存(cún)入银(yín)行专门的项目资金账户，账户资金提取须与房屋建设有关(guān)。房屋交付(fù)后(hòu)，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短(duǎn)期来看(kàn)，当(dāng)前房(fáng)地产到了政策出手临界(jiè)点，重点是保(bǎo)交楼和房企重组。一方面，加大对刚需和改善(shàn)型需求(qiú)的支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应对局(jú)部停贷现象，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼保复工保民生，给予强有力(lì)的金融工具支持。另(lìng)一方面，从现在起，对还在正常运(yùn)转(zhuǎn)的房企包括民(mín)营(yíng)企业，加大(dà)支持力(lì)度，由优质房企牵头并(bìng)购(gòu)重组整个(gè)行业，为每(měi)个房企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应(yīng)充分估计形势复杂(zá)性和人性复杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复(fù)工保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房(fáng)企债务(wù)、恢复市场信心以及长效(xiào)机(jī)制。长效机制四(sì)大关键是推动(dòng)城市(shì)群战(zhàn)略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和(hé)房地产(chǎn)税。定(dìng)金(jīn)环(huán)节，建(jiàn)立开发(fā)商违约后定金保护机制，如将已(yǐ)支付定金(jīn)冻结至房屋交付阶(jiē)段，保障购房者定金安全。签订合(hé)同(tóng)环节，鼓(gǔ)励保险公司(sī)介入，为房屋重大延期(qī)以及重大(dà)缺陷等情况提供充分的保障(zhàng)。余(yú)款支(zhī)付环(huán)节，建立按工程进度付(fù)款机(jī)制或交(jiāo)房后按(àn)揭贷款机(jī)制，充分(fēn)保(bǎo)护购房者的权益。资金监管(guǎn)环节，引(yǐn)入独(dú)立于开发商、银行的第三方资金监管机构(gòu)，或由政府相(xiāng)关部门(mén)直接(jiē)监管(guǎn)，以此(cǐ)防止资金(jīn)挪用现象。交付环节(jié)，建(jiàn)立商(shāng)品房保修期制度(dù)。保修期内，开发商应(yīng)对房屋质量问(wèn)题(tí)全权(quán)负(fù)责、免费(fèi)维修，购房者在保修期(qī)结(jié)束后支付尾款。

　　三(sān)，长期来看，取消商品房预售制是(shì)大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预(yù)售制是权(quán)宜(yí)之(zhī)计，现在全(quán)国套户比超过1，从大开发进入(rù)存(cún)量时代，对购房民众不(bù)公平(píng)的预(yù)售制(zhì)已经过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售。另一(yī)方面，取消(xiāo)预(yù)售制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才是对购房民众的最(zuì)根本最实质的(de)保障，这样(yàng)将极大(dà)的(de)提升开(kāi)发商的建筑质量，实现良(liáng)币(bì)驱(qū)逐劣币。

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