文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该取消预售制了。 1月17日召开(kāi)的全国住房和城乡(xiāng)建(jiàn)设工作会议提出“有条件的可以(yǐ)进(jìn)行(xíng)现(xiàn)房销售”，不(bù)足一个月(yuè)时间(jiān)，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四川、广东(dōng)等地明确表态(tài)，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售制了，用你的(de)钱，建你的房子，还烂尾了，这(zhè)是对购房者的不公平。以后谁有钱谁建房(fáng)，没钱没(méi)实力的别(bié)建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是(shì)房地产从(cóng)大开(kāi)发时(shí)代步入高(gāo)质量发展阶段的必然(rán)趋(qū)势，也是(shì)对购房老百姓的最(zuì)大保护。98年(nián)房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全(quán)国套户比超过1，从(cóng)大开发进入存量时(shí)代(dài)，对购房民众不(bù)公(gōng)平的预(yù)售制已经过时了(le)，该取消了(le)，改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售(shòu)。以后一(yī)手(shǒu)交(jiāo)钱，一手交房，天(tiān)经地义(yì)。当然二次(cì)房改(gǎi)是个(gè)技(jì)术活，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务(wù)、恢复市场(chǎng)信心以(yǐ)及长效机制，长(zhǎng)效机制(zhì)四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中(zhōng)性(xìng)稳定和房地产(chǎn)税。如(rú)果(guǒ)按(àn)照经(jīng)济规律办事(shì)，中国一定能实现房地(dì)产软着陆和长期平(píng)稳健康发展，跨过这道关(guān)，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制、改为现房销售？大家想想，绝(jué)大部分商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买者的单(dān)方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不(bù)能交(jiāo)付的风险。从个人层(céng)面看，预(yù)售制对购房者非常(cháng)不(bù)公(gōng)平，比(bǐ)如，交房(fáng)等(děng)待期(qī)一般为两(liǎng)年，在此期间，购房(fáng)者不(bù)仅(jǐn)承担银行(xíng)利息，还要(yào)承担延迟交房、房屋质量、房(fáng)产证延期办理(lǐ)甚至不能交房的风险。从(cóng)行业层面看，预售制助推部分房企(qǐ)过度举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇到(dào)下行周期，会引发资金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁置(zhì)等系列(liè)风险。取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售，这样有助于落实中(zhōng)央房住不炒精(jīng)神、有助于保障购房老(lǎo)百姓权(quán)益(yì)、有助于房企(qǐ)稳健发(fā)展，一举(jǔ)多(duō)得，谋(móu)划长远。

　　3、为什(shén)么(me)建议取消(xiāo)预售制(zhì)度？预售制度怎么(me)来(lái)的？国外什(shén)么(me)情况？简单(dān)科普一(yī)下：商品房预售最早源于中国(guó)香(xiāng)港，俗称卖楼花(huā)，卖期(qī)房(fáng)，是(shì)一种开发商放杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港(gǎng)，引入了商品房(fáng)预售制度。其实，当前世(shì)界不少(shǎo)国家(jiā)存(cún)在(zài)预售制。但是，重点(diǎn)来了(le)！发达国(guó)家(jiā)一般有严格的监管(guǎn)保障(zhàng)措施，开发商(shāng)在项目获得政(zhèng)府批准后才可以开始销(xiāo)售，买家在购买期房后并(bìng)非像中国一(yī)样(yàng)在支(zhī)付完首付款后从银行(xíng)一次性(xìng)贷款支付剩余全(quán)部房款，而是(shì)根(gēn)据(jù)开发商工程进度在完(wán)全交(jiāo)房前进行分期支付。所以，预售制度是需要严格的资(zī)金监管、分期支付以及违约处罚(fá)措施作为(wèi)保障的，如(rú)果没有这些保障措施，一定会触发风险，对(duì)购房民(mín)众不公平(píng)，所(suǒ)以不如借机取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制(zhì)度，以后(hòu)改为现房销售。客观讲预售制(zhì)度(dù)有一定历史(shǐ)阶段性，现在中国(guó)住(zhù)房进入存量时代，取消预售制度(dù)有助于降负债降杠杆，不(bù)再把烂(làn)尾风险(xiǎn)甩给老百姓和(hé)社会(huì)，当然这(zhè)需要配套房企债务重组、复(fù)工(gōng)保交楼(lóu)、恢复(fù)市场信心和(hé)房地产长效机制。这(zhè)是个技(jì)术活，只(zhǐ)要坚持市场化改(gǎi)革，中(zhōng)国(guó)一定能化(huà)解这个难题，让房地产回归(guī)实体经济和(hé)居住属性，安居(jū)乐(lè)业。

　　4、简单(dān)讲，如(rú)果取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售(shòu)，开发商将(jiāng)拼的不是(shì)五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的(de)营(yíng)销(xiāo)手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才(cái)是(shì)对购房民众的最(zuì)根本最实(shí)质的保(bǎo)障，这样将极大的提升开(kāi)发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商(shāng)业的本(běn)质是向(xiàng)善，是以客户(hù)为中心，房地产也不(bù)能例外，老百姓买(mǎi)房子是天大的事，烂尾毁三(sān)代，好房幸福一家人。从(cóng)这个角度，取消预售制、实(shí)施(shī)现房销售是实现老百姓安居乐(lè)业、社会长(zhǎng)治久安、行业企业健康发(fā)展(zhǎn)的重(zhòng)大措(cuò)施。在当前的情况(kuàng)下，取消预售制(zhì)要结合稳楼市(shì)、房地产软着陆、打(dǎ)通金融支持当(dāng)期三(sān)好生、新(xīn)模式等(děng)综合施(shī)策。

　　作者十年(nián)前(qián)在国务院发展(zhǎn)研究中心(xīn)参与财(cái)税改(gǎi)革方案研究时，对预售(shòu)制、房地(dì)产税、人地挂(guà)钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆率等(děng)进行过(guò)长期(qī)系统(tǒng)的专项研究(jiū)。（参考后来(lái)形成的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录(lù)

　　1 中(zhōng)国内地商品(pǐn)房预售制(zhì)的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进程，但背后潜(qián)藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方全程监管，交(jiāo)付时开发(fā)商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期(qī)房(fáng)交(jiāo)易(yì)立法，设置(zhì)期房(fáng)预付款保全(quán)措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金(jīn)由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前外国人吃米饭吗，外国人是不是不吃米饭世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十(shí)世纪(jì)五十年代在中国香港(gǎng)，楼(lóu)宇(yǔ)出租是地产行业盛行的方式，但有着转让难(nán)、出租资金周转期长等问题，分(fēn)层销售孕(yùn)育而生(shēng)。20世纪50年代，中国香港还未推行(xíng)公共房屋制度，许多人(rén)栖(qī)身于木屋(wū)或者其他临(lín)时住宅，住房的需求是相当高(gāo)，不(bù)过大多数居(jū)民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇(yǔ)买卖多数以一(yī)整栋楼为(wèi)单位，需要雄厚的资金(jīn)实力(lì)才(cái)能购买。虽然楼宇出租是(shì)中国香港地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难(nán)、出租(zū)资(zī)金周转(zhuǎn)期长等问题。针对这一系列问题，不少地(dì)产商开始(shǐ)探(tàn)求(qiú)新的方式，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分契”，然(rán)后(hòu)将楼宇分(fēn)层(céng)出(chū)售。这模式一经推(tuī)行，购买(mǎi)楼宇的市民数量有(yǒu)所增(zēng)加，开(kāi)发商资金周转加快。

　　在(zài)分层出售的基础上，将“按揭”模式引入房(fáng)外国人吃米饭吗，外国人是不是不吃米饭地(dì)产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创(chuàng)办(bàn)立信置(zhì)业有(yǒu)限公司，凭借(jiè)商业直觉和多年经(jīng)营(yíng)杂(zá)货铺、海上驳(bó)运业务的经验，对于(yú)商(shāng)品流通、资(zī)金周转有着独(dú)到的见(jiàn)解，在努力寻(xún)求(qiú)方(fāng)法加快自(zì)身资(zī)金周转。当时其在购下九龙的一块地(dì)盘(pán)后，除了(le)分层出售、还印发(fā)售(shòu)楼说明(míng)书，上(shàng)有(yǒu)文字详尽说明楼宇的地势环(huán)境、建筑材(cái)料、分层价格、订购方法等。此外，“卖(mài)楼花”是(shì)另外一个亮点，即先收(shōu)取买家的订金，采用类似租金的(de)分期(qī)付款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家(jiā)就(jiù)拥有了自己的房产(chǎn)。这种方式(shì)减轻了(le)民众购房的资金压力，加速了房屋的建(jiàn)造和销售，也解(jiě)决了制造(zào)商的(de)资金问题(tí)，降低投资风险，在当(dāng)时可谓(wèi)是(shì)“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分期付(fù)款(kuǎn)”的销售模式成(chéng)为(wèi)当(dāng)时(shí)中国香港房地产(chǎn)市场(chǎng)的一大特(tè)色(sè)，纵观中国香港房(fáng)地产(chǎn)市场的改革(gé)，“卖楼花”模(mó)式高效率地解决(jué)了核心的住(zhù)房供(gōng)不应求的问(wèn)题，使房市发(fā)展进(jìn)入新阶(jiē)段。

　　预(yù)售楼花模(mó)式推(tuī)动了(le)中国香港楼市几十(shí)年繁荣，但期间也(yě)出(chū)现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管部门(mén)不断完(wán)善(shàn)、规范(fàn)化(huà)，建立健全的监管(guǎn)机(jī)制，促进市(shì)场健康发展。例如，1960年，位于大(dà)角(jiǎo)咀(jǔ)的一个楼盘因建筑(zhù)费用(yòng)超(chāo)支停工，出现(xiàn)“烂(làn)尾”情况。在1961年(nián)后，中国(guó)香港管(guǎn)理部门提升了(le)对于预售楼花制度的监管(guǎn)，即要求开(kāi)发商在预售前，确保地价款已经全(quán)部支付(fù)，还要证明自身(shēn)有(yǒu)资金(jīn)等能力把项(xiàng)目完成，资金需放入律师所托管，支取时需(xū)律(lǜ)所和建(jiàn)筑师(shī)的核准(zhǔn)。为(wèi)了(le)防止(zhǐ)开发商、律所、建筑师等(děng)造假(jiǎ)，套取(qǔ)监管(guǎn)账(zhàng)户资金，中(zhōng)国香港(gǎng)要求(qiú)律师行在银行开设的信托(tuō)账户（监管账户）、开(kāi)发商操作(zuò)等采取全(quán)透明化机制，且银行(xíng)的责任(rèn)上升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成(chéng)最大风(fēng)险方，后续(xù)需自身推动(dòng)项目完工(gōng)。随着监管(guǎn)体系(xì)逐步(bù)完(wán)善，出(chū)现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给(gěi)量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　二十(shí)世纪九十年代(dài)，中国内地面(miàn)临住房需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花(huā)”制度。建国以来，中国内地(dì)优先发展重工业，强(qiáng)调基础建设，这一导向(xiàng)使前期发展工业化的进(jìn)程大于城市化(huà)进程，唯(wéi)有解决住房基(jī)础等城市(shì)化配套问题，才能(néng)进一步推进城(chéng)市(shì)化(huà)。但(dàn)当时推行的是“统一管(guǎn)理，统一分配(pèi)，以租养房”的福利分房(fáng)制(zhì)度，住房市场(chǎng)发展起步较晚(wǎn)、增速较慢(màn)，福利分房制度也出现(xiàn)了分配不公、效率低、配(pèi)套差等问题，因此福利(lì)分房制度不再(zài)适(shì)用于(yú)当(dāng)时的国情。叠加房地产市场面临(lín)商品(pǐn)房的需求量(liàng)大，而(ér)社会缺(quē)少大型房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发商，商品房(fáng)供应量小的(de)困境，此时(shí)引入中国(guó)香港的(de)“卖楼花”模式无疑是对内地房地(dì)产市场的一(yī)针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步(bù)引进(jìn)中国香(xiāng)港(gǎng)预(yù)售商品房制(zhì)度(dù)，先后(hòu)出台多项文件，大力(lì)支(zhī)持国(guó)内(nèi)房地产市场改革。例如(rú)，1998年，国务院出台《关(guān)于进一步深化城镇(zhèn)住房(fáng)制度(dù)改(gǎi)革(gé)，加快住房建设的(de)通(tōng)知(zhī)》文(wén)件，决(jué)定停止住房无(wú)偿实(shí)物(wù)分(fēn)配，逐(zhú)步实(shí)行住房(fáng)分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房新(xīn)体(tǐ)制(zhì)，从计划经(jīng)济下的福利分房转向市场(chǎng)经济的商品房。房(fáng)地产(chǎn)市场采用预售制，允许开(kāi)发商卖期房(fáng)，解决了房企缺少(shǎo)资金和开发时间周期长的两大(dà)难题，开(kāi)发商以(yǐ)预(yù)售款(kuǎn)撬动下一个项目(mù)的开发，形(xíng)成滚动开发模(mó)式，住(zhù)房(fáng)供(gōng)应速度加快。自此中(zhōng)国内(nèi)地开始(shǐ)房改货币化，中国人民银行等多方迅速出台相关的信贷政策，支持购(gòu)房者，极(jí)大作用推动(dòng)了房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花(huā)”模式后，经调整(zhěng)形成(chéng)契合中国内地的商品(pǐn)房预售制度。预售制的(de)初衷是为(wèi)了缓解(jiě)房企资金(jīn)压力，加快城(chéng)镇住房建(jiàn)设。具体来说，是指房地(dì)产开(kāi)发企业将正在建设中的房(fáng)屋预先(xiān)出(chū)售给购(gòu)房者，由购房者支付(fù)定金或房款的行(xíng)为。区别于中国(guó)香港(gǎng)，在(zài)中(zhōng)国内地实践过程中，商品房预售流程为：房地(dì)产(chǎn)开发商办理预售许可证(zhèng)-签(qiān)订商品房买(mǎi)卖合同-进(jìn)行(xíng)备案登记和预告(gào)登记(jì)-交(jiāo)付房(fáng)屋。在购房过程中，购(gòu)房者需要一次(cì)性付清(qīng)首付款，并采(cǎi)用银行贷款的(de)形式一次性(xìng)付清剩余(yú)房款，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿到(dào)了全部(bù)购房款(kuǎn)，这点与(yǔ)中国(guó)香港的按照工程进度付款有所(suǒ)不同(tóng)。对中国内地的开发商而(ér)言，预(yù)售制商品房也开启了高周转(zhuǎn)、高杠(gāng)杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进(jìn)程(chéng)，但(dàn)背后潜藏的风险确(què)实存在

　　作为中(zhōng)国内地商品房销售(shòu)的最主要方(fāng)式，预(yù)售制极大缩短房企现金回笼(lóng)周期(qī)，同时增加市(shì)场商品房(fáng)供应，推(tuī)动了城镇化发展进(jìn)程。预售制在过(guò)去20多年对(duì)中国(guó)内地(dì)房地产市场的稳步发展起到了重要作用，不(bù)仅解决了房地产市场(chǎng)快(kuài)速发展阶(jiē)段的资(zī)金需(xū)求，也提高(gāo)了居民居住水平，中国内地(dì)城镇居(jū)民从(cóng)筒子楼住到住宅小区，从全(quán)民蜗居到基本适居，住房事业取得巨(jù)大(dà)进(jìn)步，数(shù)十年(nián)时间走完发达(dá)国家几(jǐ)百年城镇化路程(chéng)。改(gǎi)革(gé)开放以来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人(rén)口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全(quán)国(guó)城市建成区面积由7438平(píng)方公里(lǐ)增长至(zhì)60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据我们发(fā)布(bù)的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地(dì)城镇(zhèn)住宅存(cún)量从不到(dào)14亿平增(zēng)至313.2亿(yì)平，城镇人(rén)均住(zhù)房(fáng)建(jiàn)筑面(miàn)积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方(fāng)米，城镇住房套(tào)数(shù)从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商(shāng)品房销售最主(zhǔ)要方式，2005年中国内地商品住宅期房(fáng)销售面积占总销(xiāo)售(shòu)面积的比重为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面积(jī)达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也(yě)推动了中国内地房地(dì)产行业的发展。中国内地房地产历经二十多年长周期(qī)繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成(chéng)额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元(yuán)，累(lèi)计上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍，年(nián)复合增速(sù)17.8％。商品房(fáng)销(xiāo)售面积和(hé)销(xiāo)售金额分别从(cóng)1.5亿(yì)平(píng)增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿(yì)元(yuán)增至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快(kuài)速(sù)发展，房地产企业从无到有、从国(guó)企先(xiān)行到民企崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业(yè)数量达(dá)9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也(yě)成(chéng)为拉动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地产带动的上下游产(chǎn)业链(liàn)特别长，高达(dá)50多(duō)个(gè)行业。2020年(nián)房地产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产对金融、批(pī)发、建(jiàn)材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产完全拉动的(de)投(tóu)资(zī)占全社会固定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融(róng)渠(qú)道(dào)，从房(fáng)地产贷款(kuǎn)占银行各(gè)项贷款余(yú)额(é)的比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加(jiā)上信托等通道业务，占(zhàn)比超(chāo)过(guò)三分之一(yī)。从房地(dì)产(chǎn)融资存量占(zhàn)社融(róng)存量比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如(rú)果房(fáng)企大(dà)面积(jī)违约(yuē)，将(jiāng)导致银行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道，根据我们的(de)《中国住房(fáng)市值测算报告》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万(wàn)亿美元(yuán)，大于美国(guó)的33.6万(wàn)亿美(měi)元、日本的(de)10.8万亿美元、英(yīng)法德三国合计的(de)31.5万亿美元(yuán)。从住房(fáng)市值(zhí)占股债房市(shì)值的(de)比(bǐ)例看，2020年(nián)中国为(wèi)66.6％，高于(yú)美(měi)国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值与股(gǔ)债房市值的比例较高，主要(yào)是因(yīn)为住房市值高(gāo)，以及中国资本市场(chǎng)发育(yù)尚(shàng)不(bù)成熟，直(zhí)接融(róng)资比例较低，股票、债(zhài)券市(shì)值较低，居民投资(zī)渠道缺(quē)乏。

　　不(bù)可否认，预售制背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在，当前的负面效应愈发(fā)凸显(xiǎn)。

　　从个人层(céng)面看，绝(jué)大部分(fēn)商品是一手交钱一(yī)手(shǒu)交货，预售制是对购买(mǎi)者的单方(fāng)面(miàn)不公平制度，购房老百姓几乎(hū)承担了所有(yǒu)商品不能交付的风险。比如，交房(fáng)等待期一般为两年(nián)，在(zài)此期间，购(gòu)房者(zhě)不(bù)仅承(chéng)担银行利息(xī)，还(hái)要(yào)承(chéng)担延(yán)迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理(lǐ)甚至不能(néng)交房等(děng)风险。另外，购房者和(hé)开发商之间(jiān)的购房合同、购房者和银行的按揭贷款合同(tóng)是两(liǎng)个独立的合同(tóng)关系，如果开(kāi)发商发生违约，购房者只能根据购房合同向开发商(shāng)主张(zhāng)权力，但(dàn)依旧需要根据按揭贷款合同按时向(xiàng)银行进行贷款偿还，因此购房者承(chéng)担的(de)风险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制助(zhù)推部分房企过度举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇(yù)到下(xià)行周期，会(huì)引发资(zī)金链(liàn)断裂(liè)、项目搁置等系列风险，进行影响自(zì)身信(xìn)用(yòng)和购房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作(zuò)为按(àn)揭贷款的(de)发放方，一旦(dàn)房企因(yīn)为市场波动或经营不善，出(chū)现(xiàn)资(zī)金链断裂(liè)等(děng)一系列(liè)问题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而(ér)房企通过与购(gòu)房者签订的预售合同和按揭(jiē)合同，已(yǐ)经从银(yín)行获得房款，如果购(gòu)房者丧失还款(kuǎn)能力或短(duǎn)期(qī)不(bù)能还款等，则风险完全由(yóu)银行承担，银(yín)行将面(miàn)临较(jiào)大的坏账压(yā)力(lì)。

　　从监管角度看，购房者的预(yù)售监管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底(dǐ)两个(gè)字那就是(shì)“没外国人吃米饭吗，外国人是不是不吃米饭(méi)钱(qián)”，即没钱付(fù)工程款。在2004版的《城市商品房预售管理(lǐ)办法》中明确规(guī)定了开发企业预售商品(pǐn)房所得款项(xiàng)应当用于有关的工程建设，商(shāng)品房预(yù)售款(kuǎn)监管的具体办法，由房(fáng)地(dì)产管理部门制定。但(dàn)多年以来全国并没有(yǒu)统(tǒng)一的预售资(zī)金(jīn)监管规定，各(gè)地实行“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明(míng)、重(zhòng)庆、长沙(shā)等(děng)城市(shì)重点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥等城市(shì)则按照项目(mù)的建安(ān)成本乘以建筑(zhù)面(miàn)积(jī)或者项目(mù)工(gōng)程总额(é)报价计算重点资(zī)金。而事实是，不少购房款未进入监管账户(hù)、或(huò)进入监管账户后被挪(nuó)用，导致楼盘(pán)没有(yǒu)资金继续建设。收楼遥遥(yáo)无(wú)期，月供(gōng)却(què)被迫继续还(hái)款。那么，监管账户资金(jīn)如何被挪走的(de)？实际上(shàng)，在过去房地产大(dà)开发时代的高周转背景下，抽调预售款监管账(zhàng)户资金，是行业“潜规则(zé)”。比如(rú)工程总承包方，以工程建设名义(yì)，获(huò)得监管账户(hù)拨付(fù)资金，再由工(gōng)程方将资金(jīn)转(zhuǎn)给房企(qǐ)，而(ér)拨付(fù)的工程款，远超工(gōng)程进度所需。通(tōng)过这些方式套取的资金(jīn)，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提(tí)供了(le)资(zī)金流(liú)动性，房企抽调资金(jīn)统筹拿(ná)地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成一种资金循环高周转模式，但一定(dìng)程度上把风险甩(shuǎi)给(gěi)了购房者。

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　整(zhěng)体来(lái)说，国(guó)外商品房预(yù)售制度呈现(xiàn)以(yǐ)下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一般设有定金或预(yù)付(fù)款保护(hù)机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比(bǐ)重：要求(qiú)购房者支付(fù)的预付款比例相对较低，绝大部分(fēn)房款在房屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预付款(kuǎn)支(zhī)付方式：预付款一(yī)般以(yǐ)定金方式支付，或按(àn)工程进度分期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般(bān)采(cǎi)用两(liǎng)种方式发放按(àn)揭(jiē)贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款(kuǎn)按照工(gōng)程进度逐(zhú)渐(jiàn)发放，购房者开始月供(gōng)；二(èr)是房屋交付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋(wū)烂(làn)尾保(bǎo)护：为预售(shòu)商品房提供期房烂尾(wěi)保险，在商品房出现重(zhòng)大延(yán)期或重大缺陷(xiàn)时(shí)，保(bǎo)障购(gòu)房(fáng)者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交付(fù)质量的保(bǎo)障有两种(zhǒng)方式(shì)，一是期房由政府或第(dì)三方(fāng)验收(shōu)合格并提(tí)供验收凭证后，开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得购(gòu)房者支付的房款。二(èr)是开发商为购(gòu)房(fáng)者提供一定(dìng)的保修期(qī)，通(tōng)常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭(píng)验收凭证取得房(fáng)款

　　美国期房定金一定期限内无条件返还，最低(dī)首付比例为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其余(yú)房款(kuǎn)交付后按揭(jiē)还(hái)款，交付前资金由(yóu)第三方全程监(jiān)管，交付时开(kāi)发(fā)商凭(píng)验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例(lì)一般为房款(kuǎn)的(de)1％-5％，首付比例最(zuì)低可(kě)低于3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年(nián)美(měi)国平(píng)均首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除(chú)定金(jīn)或(huò)首付(fù)外(wài)，购房者在房屋交付(fù)后通(tōng)过按揭贷款支(zhī)付剩(shèng)余房(fáng)款。

　　资金监管方面，美国为防止(zhǐ)开发(fā)商挪用资金，购房者的定金及首(shǒu)付款由第三方公证行或产(chǎn)权(quán)保(bǎo)险(xiǎn)公司的信托账户(hù)监管。如果开发商(shāng)倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾(wěi)，购(gòu)房者资金可通过申(shēn)请仲裁取回，且不承(chéng)担任何责任与损(sǔn)失(shī)。而开发(fā)商在房屋建设过(guò)程中的(de)资金(jīn)全部(bù)来自(zì)银行(xíng)，银行根据工程进度向开(kāi)发商(shāng)提(tí)供一(yī)定比例(lì)的贷款(kuǎn)，由于开发(fā)商挪用(yòng)资金直接(jiē)损(sǔn)害银(yín)行利益(yì)，银行有充(chōng)分动机监管开(kāi)发商施工(gōng)进(jìn)度。开发(fā)商在(zài)房屋交付时(shí)需取得(dé)由政府相(xiāng)关部门(mén)经审查(chá)后发(fā)放的验收凭证，通过验收凭证向银行得到购(gòu)房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德(dé)国期房可零首付购房(fáng)，房款按建造工期(qī)进度支付，按揭(jiē)按(àn)工(gōng)期放款后还贷，房贷利(lì)率采用固定利率，开发(fā)商或(huò)购房者(zhě)可购买(mǎi)期房(fáng)烂尾保险(xiǎn)。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开发商在(zài)项目获批后即(jí)可预(yù)售(shòu)房(fáng)屋。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧的定金(jīn)并进行(xíng)预约(yuē)公(gōng)证，签订(dìng)合同后(hòu)定金退还(hái)。如由于任何(hé)原因不能购买，定金(jīn)按照(zhào)德国(guó)法律全(quán)部退还。

　　签署购房合同后，购(gòu)房(fáng)者需支付公(gōng)证(zhèng)费和(hé)土(tǔ)地交易税，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定(dìng)最低首付比例，可零首付购房。

　　余(yú)款方面，德国(guó)也采取按工(gōng)期支(zhī)付房款的(de)制度，一般分7笔进行(xíng)支付(fù)，具体(tǐ)支付节点、比(bǐ)例因项目而异。一般来(lái)说，支付节点可分为公证后、主(zhǔ)体(tǐ)完工、内部水暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃完(wán)工、室内清(qīng)洁及(jí)墙面完工、地板完工、全部完工(gōng)，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购(gòu)房者(zhě)可在(zài)支付(fù)房款前申请房贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采用固定利(lì)率，银行按施工(gōng)节奏(zòu)分多次发放(fàng)贷款，每笔贷款给予购房者一定使用期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方面，德国(guó)保险公司针对期房(fáng)设计了两种保险(xiǎn)，保险的(de)功(gōng)能是当房(fáng)屋出现(xiàn)重大(dà)延(yán)期或(huò)重大缺陷时(shí)，保(bǎo)险(xiǎn)公司保证开发(fā)商(shāng)赔(péi)偿或修复(fù)，开发商破产，由保险公司负(fù)责相应(yīng)赔偿。保(bǎo)险(xiǎn)由开发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国预售(shòu)制设(shè)有(yǒu)10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，交房(fáng)前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由(yóu)买(mǎi)卖双方(fāng)律(lǜ)师严格(gé)监管。

　　订立(lì)合同前，买卖双(shuāng)方均有一(yī)名律师，负责沟通期房交(jiāo)易中的房产(chǎn)、资金、合(hé)同等各个环节，各环(huán)节内容确(què)认无误后签订首付交换(huàn)合同(tóng)。

　　定金(jīn)方面，英国设置了10％定(dìng)金保险保护机制，当(dāng)开发商出现(xiàn)财务(wù)、经(jīng)营(yíng)问题(tí)时，购(gòu)房(fáng)者(zhě)10％的定金(jīn)由保险公司赔付，而超出10％的部(bù)分(fēn)较难追回(huí)。

　　首付方(fāng)面，首(shǒu)付比例通(tōng)常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同签订21天(tiān)内支付。

　　余款(kuǎn)支付(fù)环节，英国采取按工(gōng)程进度付款的(de)方式，但是(shì)交房前付款比例相(xiāng)对较低，一般会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交(jiāo)房(fáng)前(qián)付款(kuǎn)比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房(fáng)后支付。

　　交付环节，英(yīng)国规定房屋必(bì)须经(jīng)过(guò)房产公证(zhèng)公司(sī)的检验验收后(hòu)才能交付，交付后方可按揭还贷(dài)。

　　资金监管(guǎn)环节，英国(guó)期房预(yù)售资(zī)金监(jiān)管极(jí)为严格，资金也由律师监管，在(zài)确认工(gōng)程进度、支付相关款项过程(chéng)中，由买(mǎi)房(fáng)律(lǜ)师将(jiāng)资金转给卖方律(lǜ)师(shī)，卖方律师转给开发(fā)商，即(jí)资金在进(jìn)入(rù)开发商账户前经过两道关口，有利于保障(zhàng)购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期(qī)房预付款保全措施

　　日本期(qī)房交(jiāo)易立法，定金(jīn)超(chāo)5％或1000万(wàn)日元时，开发商必须完成“预(yù)售(shòu)房(fáng)定金保全措(cuò)施”，交房前付款比(bǐ)例不超(chāo)房(fáng)款的20％，开发商(shāng)违约需返还定价(jià)并赔偿约10％房款，交房后(hòu)按(àn)揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本(běn)二(èr)战结束后(hòu)由于房屋供(gōng)给(gěi)严重失衡，叠加(jiā)法律空白，社会上“一房二卖”现(xiàn)象普遍(biàn)，为此，日本政府(fǔ)1952年出台(tái)《宅(zhái)地(dì)建筑物(wù)交易(yì)法》，经多次修订(dìng)，目前是唯一一部规范期房交易的(de)法律。

　　定金保护方面(miàn)，根据日(rì)本《宅地(dì)建物(wù)取引业法(fǎ)》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日(rì)元的部分，法律要(yào)求开发商必须(xū)完成定(dìng)金保全(quán)措施才可(kě)预售。什么是(shì)定金保全措施(shī)？即买卖双方签订购(gòu)房合同时，开发商向金融(róng)机构或指定保证(zhèng)机构或保(bǎo)险机构签订(dìng)定金保证委托合同，设(shè)置购房者定(dìng)金的保(bǎo)证或保险，并将(jiāng)相应的保证金证明书(shū)交付给购房(fáng)者(zhě)。除定金(jīn)外，其他预(yù)先支付(fù)的(de)购房款也受(shòu)该(gāi)措施保(bǎo)护(hù)。若开发商倒闭导致期房烂尾，购(gòu)房(fáng)者可凭保(bǎo)证金证明书向金融机构或保证机构或保险公(gōng)司(sī)兑(duì)付，同时，开(kāi)发(fā)商需向购房者赔付违约金，一(yī)般(bān)约(yuē)为(wèi)房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交(jiāo)房前只(zhǐ)需支付最多(duō)不超20％的定金，签订购房合同后，购房(fáng)者即可向银行(xíng)申请贷款(kuǎn)，但交(jiāo)房(fáng)后才开(kāi)始按揭贷(dài)款，除定(dìng)金外的剩(shèng)余(yú)房款(kuǎn)在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修(xiū)期后(hòu)付尾(wěi)款

　　新加坡期(qī)房(fáng)购房者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程(chéng)进度支(zhī)付，所(suǒ)有资金进银行专门(mén)项目资金账(zhàng)户，交房后满(mǎn)1年保修期(qī)后支付15％尾(wěi)款。

　　订金(jīn)支(zhī)付环(huán)节(jié)，新加(jiā)坡开发商有(yǒu)统一的选(xuǎn)购权合同以及订金返还(hái)机制，即OTP，签(qiān)订(dìng)OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行(xíng)OTP则进(jìn)一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面(miàn)，签订购房合同后，购(gòu)房者需支付15％的首付及印(yìn)花税，同时购房者向银行(xíng)申(shēn)请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新加坡(pō)期(qī)房同样采取按工程(chéng)进度付款的方式，《发展商条(tiáo)例》对期房付款流程做(zuò)了统一详细规定，要求(qiú)所(suǒ)有开发(fā)商遵守，支(zhī)付节点一般为合同签订后(hòu)、地基完工、框架完工、管道(dào)门窗(chuāng)等完(wán)工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)也依照工程进度放款(kuǎn)，月供在此(cǐ)过(guò)程中随着放出贷(dài)款的增加而增加，未放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金监(jiān)管方面，购房者的订金与(yǔ)付款会存入银行专(zhuān)门的项目资金账户，账户资(zī)金(jīn)提取(qǔ)须与房屋建设有关。房屋交(jiāo)付后，购(gòu)房者享受1年的房(fáng)屋保(bǎo)修期(qī)，此后购(gòu)房(fáng)者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来(lái)看，当前房地产到了政策出手临界点，重点是保交(jiāo)楼和房企重组(zǔ)。一方面(miàn)，加大对刚(gāng)需和改善型需求(qiú)的支持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局部(bù)停贷现象，重(zhòng)点是保交楼(lóu)保复工保(bǎo)民生，给予强有力的金融(róng)工具支持(chí)。另一方面，从现在起(qǐ)，对还在正常(cháng)运转的房企(qǐ)包括民(mín)营企业，加大支(zhī)持力度，由优质房企牵头并购(gòu)重组整个行业，为每(měi)个房企配套(tào)AMC和财团，给予金融(róng)工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应(yīng)充分估(gū)计(jì)形势复杂(zá)性和人(rén)性复杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债(zhài)务、恢复市场信心(xīn)以及长效机制。长效机制(zhì)四大(dà)关键(jiàn)是(shì)推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税。定金环节，建立开发商违约后定金保护机制，如(rú)将已支付定金冻结至房屋交付阶段，保障购房(fáng)者(zhě)定金安全。签订合同环节，鼓(gǔ)励(lì)保险公司介入，为房屋(wū)重大延期以(yǐ)及重大缺陷等(děng)情况提供充分(fēn)的保障。余款(kuǎn)支付环节，建(jiàn)立按工程进度付款机制(zhì)或交房(fáng)后按揭(jiē)贷款机(jī)制(zhì)，充分(fēn)保护购房(fáng)者的(de)权益。资金监管(guǎn)环节，引入独立(lì)于开发商、银(yín)行的第三方(fāng)资金监管机构(gòu)，或由政(zhèng)府相(xiāng)关(guān)部门直接监管，以此防止资(zī)金挪用现象。交付环节，建(jiàn)立商品房保修期制度。保修期内，开发(fā)商应对(duì)房屋质量问(wèn)题全权负责、免费维修(xiū)，购房者在保修期(qī)结束后支付尾款。

　　三(sān)，长期来看(kàn)，取消(xiāo)商品房预(yù)售制是大势所趋(qū)。一方(fāng)面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开(kāi)发进入存量时(shí)代，对购房民众不公平的预售制已经过(guò)时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售(shòu)。另一(yī)方(fāng)面，取消预售制，改为(wèi)现(xiàn)房销售，开(kāi)发商将拼的(de)不(bù)是五(wǔ)花八(bā)门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营销手段，而(ér)是(shì)所见即所(suǒ)得的过硬的产(chǎn)品(pǐn)质量和诚(chéng)信，这才是对购(gòu)房民(mín)众的最根本最实(shí)质(zhì)的(de)保障，这样将极大的(de)提升开发商的建筑质量，实现良(liáng)币(bì)驱(qū)逐劣(liè)币。

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