OPPO宣布(bù)关停旗下芯(xīn)片子公司哲库科技，引发(fā)了公募REITs扩募风波，如今，二级市场的(de)影(yǐng)响(xiǎng)仍未停(tíng)歇。

　　Wind数(shù)据显(xiǎn)示，5月15日(rì)，华安(ān)张江光(guāng)大园(yuán)REIT开盘继续延(yán)续此前几(jǐ)日的下跌(diē)走势(shì)，午后跌(diē)幅一度扩大，尾盘有所拉升，全(quán)天收跌(diē)6.22％，最近3个交易日(rì)跌(diē)幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安张江(jiāng)光大园REIT曾发(fā)布公告，紧急回(huí)应称，哲库科(kē)技是其(qí)扩募(mù)拟新购入基础设(shè)施资产张(zhāng)润(rùn)大(dà)厦的重要(yào)承租方之一，目前未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面关于停(tíng)止执(zhí)行已签(qiān)租赁协议的通知。同时，在公(gōng)告中，华(huá)安张江光大园REIT进(jìn)一步表示(shì)，原(yuán)始(shǐ)权益(yì)人将继续密切关注(zhù)哲库科技后续情况，积极做(zuò)好相关应对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目(mù)的原始权益人相(xiāng)关负(fù)责人(rén)也表示，近期已同步启动了应(yīng)急预(yù)案(àn)，排摸储备租户，积极应对哲库提前退租的可能事项。由于张(zhāng)润大(dà)厦是全国(guó)首批REITs申报扩(kuò)募项目，公司领导高度(dù)重视，浦东新区国资(zī)委也高度关注。

　　多位业内人士表示，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT近(jìn)期市场波动较大，但其实不动产公募REITs项(xiàng)目短期出租率(lǜ)下跌并(bìng)不会从根本(běn)上影响其(qí)内(nèi)外价值，投(tóu)资(zī)者应理性看待(dài)。

　　张江光大园REIT

　　二(èr)级市(shì)场价格继续波动

　　本周，OPPO关(guān)停旗下芯(xīn)片子公(gōng)司(sī)哲库科(kē)技的事件继续扰(rǎo)动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据(jù)显(xiǎn)示(shì)，5月15日，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT以3.726元的价格(gé)小(xiǎo)幅低(dī)开，此后(hòu)二级市场价格开始震荡走低(dī)，午盘(pán)收跌6.17％。午后，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT跌(diē)幅一(yī)度扩大到8.30％，随后(hòu)价格(gé)有所回升，最终报(bào)收3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期(qī)不利消息(xī)影响，华(huá)安张江光大园REIT最近(jìn)几个交易日二级市场价格表现欠佳(jiā)，5月11日(rì)以(yǐ)来(lái)，3个(gè)交(jiāo)易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日上市以来，华安张江(jiāng)光大园REIT累计(jì)涨幅(fú)超过24％，在全市场公(gōng)募(mù)REITs中位居前列。

　　从5月(yuè)15日(rì)公募REITs市场(chǎng)整体表(biǎo)现上看，目前上市的8只产业园区基(jī)础设施REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只均有(yǒu)不同程(chéng)度下(xià)跌(diē)，8只产业园区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年(nián)以(yǐ)来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露张江光大园(yuán)项目出租(zū)率(lǜ)有(yǒu)所下降，如今拟扩募的(de)项目又遭遇突发事(shì)件，因此导致(zhì)二(èr)级市(shì)场价格出现波动(dòng)。”一位(wèi)业内(nèi)人士分析称。

　　不过(guò)，在上述人(rén)士看来，尽管出(chū)于(yú)风险规避的原因(yīn)，最近几个交易(yì)日场内(nèi)资金有所流出，但是，不动产公募REITs项目短期出租(zū)率下跌并不会从根(gēn)本(běn)上(shàng)影响其(qí)内外(wài)价值。

　　他也同时表示，目前随着(zhe)二(èr)级市场价格下跌，风(fēng)险(xiǎn)也得到一定(dìng)释(shì)放，但(dàn)是价格涨跌会受(shòu)到基本面、情绪面等多重因素影响，不(bù)好判(pàn)断(duàn)价(jià)格是不是已(yǐ)经完全触底(dǐ)。

　　此外，还有一位业(yè)内人士表示，今年整体REITs市(shì)场表现低迷，不少产品年内二级(jí)市(shì)场跌(diē)幅较大，其实(shí)有些隐含收益率高(gāo)的(de)产品具备一定的投资价值，很适(shì)合稳健类投资(zī)者。此外，伴随着经济复苏的步(bù)伐，产业园区、物流类等REITs产品具备(bèi)一定(dìng)的(de)投资价值。

　　先(xiān)锋(fēng)瑞驰(chí)私募基金执行董事高如星对此表示(shì)，若张江园区最终(zhōng)能顺(shùn)利解决招商，平稳过度(dù)对(duì)经营(yíng)现(xiàn)金流(liú)没有造(zào)成大的影(yǐng)响，“事(shì)件(jiàn)性利空(kōng)下调(diào)至得这么急、这么深，加上前期(qī)本(běn)身园区类资产就回调不少了，这就是黄金坑。”不(bù)过，他(tā)也强调，最终还是落到租金收入受不受影响，影响多大(dà)，估计园区会最终解(jiě)决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩募路上再迎(yíng)接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子(zi)公司哲库科技(jì)。随后5月12日晚(wǎn)，华安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园(yuán)REIT发布(bù)公告，紧急回应(yīng)称，哲库(kù)科技是(shì)其扩募拟(nǐ)新购入基础设施(shī)资产(chǎn)张润(rùn)大厦(shà)的重要(yào)承租方之(zhī)一，目前未收到哲库(kù)科(kē)技及OPPO方面关(guān)于(yú)停止执(zhí没带罩子让捏了一节课感受)行(xíng)已(yǐ)签租赁协议的通知。同(tóng)时(shí)，在(zài)公告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切(qiè)关(guān)注哲库科技后续情况，积极做好相关(guān)应(yīng)对。

　　此前，张江REIT因其(qí)一季(jì)报中披露(lù)的张江(jiāng)光(guāng)大园项目出租率下降事项，一度二级市场价格出现回(huí)落。在(zài)随后召开的业绩说明会中(zhōng)管(guǎn)理人就相关事项进行了解释(shì)说明，市场信心得到了一定提振，二级市(shì)场价格表现也趋于平稳。据了解，张江(jiāng) REIT在(zài)5月11日召开的线上和线下的扩募说明会上，运营(yíng)团队表示了对(duì)张(zhāng)江光大园项目的(de)信心(xīn)，预(yù)计签署意向书和合(hé)同谈判中的(de)储(chǔ)备租(zū)户(hù)正(zhèng)常转化后，项目出(chū)租率将得(dé)到(dào)回升(shēng)。没想到仅(jǐn)过了不到(dào)三(sān)周(zhōu)的(de)时间，张江REIT的扩募之路又迎来(lái)了新的考(kǎo)验。

　　因(yīn)张江REIT的上述公(gōng)告(gào)引起了市场各方的广(guǎng)泛关(guān)注，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟扩募购(gòu)入项目的原始(shǐ)权(quán)益人(rén)相关负责人坦言(yán)，事发突然确(què)实始料未(wèi)及，在获悉(xī)OPPO关停哲(zhé)库科技(jì)消息的(de)第一时间即奔(bēn)赴现(xiàn)场进行(xíng)了沟通和(hé)核(hé)实(shí)工(gōng)作(zuò)，并同步启动(dòng)了应急预案，排(pái)摸储备租户，积极应对(duì)哲(zhé)库提(tí)前退租的可(kě)能事项。由于张润大厦是(shì)全(quán)国首批REITs申报(bào)扩募项目，公司(sī)领导高度重视，据(jù)悉新区国资委也高(gāo)度关注。

　　当谈及储(chǔ)备租户情况，相关负责(zé)人介绍说，目前储备租户(hù)还(hái)是比较丰富的，覆盖了芯(xīn)片(piàn)测试、人(rén)工(gōng)智能、航天产(chǎn)业、信息技术等产业客户，租赁(lìn)意向(xiàng)面积(jī)超过了2万方。从(cóng)意向储备转化为实际租户需要一些时间(jiān)。没带罩子让捏了一节课感受p>

　　“我们正在着手通过签署(shǔ)租(zū)赁(lìn)意向(xiàng)书来尽快锁定(dìng)一些重要租户。虽然收(shōu)了三个月履约保证金给(gěi)了(le)我(wǒ)们一些(xiē)空间(jiān)，但本着对首批扩(kuò)募、对市场负责的态度(dù)，我们(men)肯定要全力与时间赛跑，把这些面(miàn)积在(zài)短(duǎn)期内(nèi)完成去化。”相关负责(zé)人说道。

　　张江REIT已持有的(de)同区域的张江光(guāng)大园(yuán)项目一(yī)季度末也有将近30％的空置率，原(yuán)始(shǐ)权益人有那么(me)多(duō)储备租(zū)户(hù)，之前的空置率(lǜ)为何未(wèi)能得(dé)到(dào)解决(jué)。

　　对此相关负责人(rén)解释(shì)，张江(jiāng)光大(dà)园一直以(yǐ)来都坚(jiān)持以市场化运营为导(dǎo)向，历(lì)史运营表现稳定，租户(hù)的调租和换租都属于正常情况，而这次项目的(de)大租户退租(zū)正(zhèng)好发(fā)生(shēng)在市场活跃(yuè)度的短期低点，目前市场(chǎng)情况(kuàng)已有(yǒu)所(suǒ)好转。在看到出租率下滑情况没有得到及时修复(fù)后(hòu)，张江(jiāng)这(zhè)边(biān)也作了一定的资(zī)源调配和倾斜(xié)，引入了(le)一些(xiē)储备租(zū)户。

　　另外，张润大厦和张江光大园(yuán)项目在给租(zū)户的分(fēn)隔空间、交(jiāo)付标(biāo)准(zhǔn)、租金(jīn)水平等方面也有(yǒu)一些差异化，张(zhāng)润大厦多(duō)是两千多平的(de)大(dà)平层，楼的成新度高一些(xiē)，单价也贵一些，张江光大(dà)园单层以一千平的面积(jī)为主，还(hái)有一些独栋形态的(de)物业。租户(hù)自身也会有诉求，也会根据自身(shēn)需(xū)求和预(yù)算挑选区域内的不同物业。

　　“如果扩募(mù)完成以后，新老资产的管理人(rén)都(dōu)变成了一家，后续我们在资源共享和联合营(yíng)销方(fāng)面能(néng)更(gèng)加充(chōng)分发挥协(xié)同效应(yīng)，相(xiāng)信(xìn)可以做得更好。”上述负责人补充说道。

　　最后谈及对于(yú)张江(jiāng)REIT的定(dìng)位和(hé)展(zhǎn)望，相关(guān)负责人表示，张(zhāng)江集团和张江(jiāng)高科目前在管资产约(yuē)五百万方(fāng)，还有一些其他在开发的储(chǔ)备项目，这些都将成为张江(jiāng)REIT实(shí)现(xiàn)打造张江园区(qū)产业空间(jiān)资产上(shàng)市平台目标的坚实后(hòu)盾(dùn)和(hé)储备(bèi)资源。“我(wǒ)们非(fēi)常(cháng)重(zhòng)视张江REIT这(zhè)个资(zī)本(běn)平台(tái)和(hé)它未来的发展。”相关负责人表(biǎo)示，“这次扩募是我们实(shí)现基金(jīn)扩容的第一步，也是至(zhì)关(guān)重要的一步，眼下我们可(kě)能面临了(le)一些突发情况需要解(jiě)决，但是这和我们(men)在(zài)张江科学城(chéng)这三十年(nián)建设发(fā)展过(guò)程中所(suǒ)经历的相比(bǐ)，只能算是一个非常小的插(chā)曲。我们(men)有信心排除万难，尽一(yī)切可能化解(jiě)当前突发事件的所有(yǒu)负(fù)面影(yǐng)响(xiǎng)，维持(chí)预期和市(shì)场的信心。”

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