5月以来，房地产板块个(gè)股多出现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。而以公募基金为代表的机(jī)构对于这一(yī)板块已经在悄然布(bù)局。数据显示(shì)，以南方和华(huá)夏的两只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日(rì)时(shí)所公布的总(zǒng)份额均(jūn)较(jiào)4月28日时有(yǒu)小幅增长。根(gēn)据基金一季报统计，龙头(tóu)与地(dì)方国企央企获得增持(chí)，持(chí)仓数量(liàng)占流通股比(bǐ)重增幅(fú)五只个股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新(xīn)集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地(dì)产或“底部回(huí)升(shēng)”

　　行(xíng)业红利时代(dài)已过(guò) 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的配(pèi)置看(kàn)，2019年末，公(gōng)募所持有的房地(dì)产(chǎn)行业标的市值约1188亿元，占其(qí)所持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色(sè)，但公募(mù)所持房地产(chǎn)公司市值(zhí)在(zài)股票资产中的占(zhàn)比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数(shù)值更(gèng)是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现(xiàn)了三(sān)年(nián)来的(de)首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地产行业的持股(gǔ)比例也同(tóng)步(bù)回升(shēng)，从(cóng)2021年(nián)底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今(jīn)年一季度得以延(yán)续。数据统计显示，公募重仓持有房地产板块(kuài)一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿(yì)元，较(jiào)2022年四(sì)季(jì)度提升6.71％。持仓(cāng)市(shì)值(zhí)前五个股分别为保利发展、招商蛇口(kǒu)、万科(kē)A、华(huá)发(fā)股(gǔ)份、滨(bīn)江(jiāng)集团(tuán)，持(chí)仓(cāng)市值占板(bǎn)块(kuài)比重(zhòng)合计达47.29％，环(huán)比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对于房地产的(de)投(tóu)资愈发有(yǒu)集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一(yī)季报汇总(zǒng)的重仓股(gǔ)中(zhōng)，房(fáng)地产板块排名最高的是保利发展(zhǎn)，在基金(jīn)重仓(cāng)第(dì)33位。排名(míng)第(dì)二的是招(zhāo)商(shāng)蛇口，排在第78位。而(ér)老牌龙头(tóu)股万(wàn)科A排在第96位。对比去年(nián)四季报，变化之处首先在于(yú)几只(zhǐ)房地产龙头股从排位上看均(jūn)有退步，尤其是万科最为明显；其次是金地集团(tuán)退出百大之(zhī)列。但考虑到房地产(chǎn)是复苏链上最后一(yī)环，且首(shǒu)季并非行业销售旺季，其(qí)传导(dǎo)到二级市场乃至(zhì)机构持仓(cāng)上还需要时间(jiān)周(zhōu)期。

　　形(xíng)成共识(shí)的是(shì)，经济圈判断房地产已(yǐ)经进入(rù)大分化时代，一二线(xiàn)城(chéng)市(shì)好于三(sān)四线城(chéng)市。而(ér)映射到二级市场投资上，配置房地产行业轻松收获行(xíng)业贝塔的红利期一去不返了。“如果按照(zhào)产业周期来分类，包(bāo)括(kuò)房地(dì)产(chǎn)等几类行业在盖(gài)特纳曲线里属于成熟(shú)期或(huò)者衰退(tuì)期(qī)的行(x拜拜肉好减吗，拜拜肉难减吗íng)业，传统认知上(shàng)没有什(shén)么投资机会的。但在这几(jǐ)年特殊的行情里包括(kuò)煤炭、电解铝等类似的行业也出现了(le)一(yī)些机会，背后的逻辑是供给(gěi)侧(cè)发生了更大的变化。”一(yī)不愿具名的上海公(gōng)募基金(jīn)经理指出(chū)。

　　不(bù)过也有公募人士(shì)持谨慎(shèn)乐观态度(dù)：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平(píng)方(fāng)米的年销售(shòu)面积很难(nán)再出现(xiàn)了，2022年光(guāng)是居民存款数量增加了15万亿(yì)元。中国存量有(yǒu)400亿平(píng)方米建筑面积，考(kǎo)虑(lǜ)存量地(dì)产的更新，也有近10亿平方米(mǐ)。需求端还(hái)需要有一定的政(zhèng)策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝(bǎo)盈基金(jīn)房地产(chǎn)研究(jiū)员吕(lǚ)功绩也指出(chū)：“时(shí)至今日，无论从城镇化的进程，还是(shì)人均(jūn)住房面积（接近30平/人），我国均已(yǐ)告(gào)别住房短(duǎn)缺时代，而目前居民的杠杆(gān)率和房(fáng)价收入也不支撑(chēng)每年18万(wàn)亿元(yuán)的销售额，以及过快上(shàng)行的(de)房价，因(yīn)而行业(yè)高增的时(shí)代已经过(guò)去(qù)，未来行业的需求或将回(huí)落(luò)，在此过程中，伴随着地产的(de)高杠(gāng)杆(gān)属(shǔ)性(xìng)，就很容易出(chū)现信用风险问题（类(lèi)似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给侧出清的(de)过程(chéng)。这个(gè)过程(chéng)中，综(zōng)合竞争力强的(de)公(gōng)司就能够通过大(dà)鱼吃小鱼的方(fāng)式，获(huò)得市占率的提升。当行业需求见(jiàn)顶(dǐng)回落时，行(xíng)业的贝塔已(yǐ)经过(guò)去了，但不代(dài)表没有投资机(jī)会，机会在于城市(shì)、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而对应到股票投资(zī)，就是强(qiáng)竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于这样的认识转(zhuǎn)变，精耕细作(zuò)个股成为公募(mù)乃至整体机构(gòu)的(de)务实之举(jǔ)。

　　机构配(pèi)置(zhì)房地产(chǎn)“风(fēng)物(wù)长宜放(fàng)眼量”

　　头(tóu)部(bù)央国企、优质区域性(xìng)标的(de)成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板块个股多出现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信(xìn)房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的(de)个股来(lái)看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计(jì)申万房地产板块个股，在(zài)纳入(rù)统计(jì)的(de)124只房地(dì)产类标的(de)股(gǔ)中，本月以来实现股(gǔ)价上涨的(de)达到了81家。

　　其中，上述时间段恰(qià)好(hǎo)排名前五的公司(sī)月内涨幅超过(guò)了(le)10％，它们分(fēn)别是(shì)上实发展(zhǎn)、浦东金桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安地产。排名第(dì)一(yī)的上实(shí)发展，五一假期归来后日成交量(liàng)明显放大，4日(rì)、5日(rì)连续两个交易日收出涨停。从该股的基本面来看，上实发展的(de)主营(yíng)业务为(wèi)房地产开发与经(jīng)营(yíng)。公司的(de)主要产品(pǐn)及(jí)服务为房地产销售、房(fáng)地(dì)产(chǎn)租赁、物业管(guǎn)理服务(wù)、工程项目、酒店经(jīng)营(yíng)。从业绩数据来看，2022年，其实(shí)现营业收入52.48亿元，比上期(qī)减少(shǎo)47.85％，归(guī)母净(jìng)利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营(yíng)业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来(lái)看(kàn)，各类(lèi)机构都有对(duì)其布局(jú)的(de)例(lì)子。以3月(yuè)31日(rì)时的首季十大流通股股东来(lái)看， 具(jù)体包(bāo)括(kuò)公募(mù)的上(shàng)银基金(jīn)、私(sī)募的迎(yíng)水文龙(lóng)、中央汇金、长城资产管理(lǐ)公(gōng)司等都跻身(shēn)前十(shí)的(de)行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金(jīn)桥也是上海(hǎi)本地(dì)房企，其第一季度(dù)的收入利润(rùn)规模大幅度(dù)复苏(sū)。究其原(yuán)因，一方面(miàn)是(shì)该公司后疫情时(shí)代出租率复苏(sū)至近年来最高，另一(yī)方(fāng)面则是公司拿地(dì)结算持续(xù)性向好，从拜拜肉好减吗，拜拜肉难减吗数字上看(kàn)，一(yī)季度新增虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积(jī)约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自(zì)然也(yě)吸引了知名(míng)机(jī)构在其中持续驻(zhù)足(zú)。从(cóng)第一(yī)季(jì)度(dù)十大流(liú)通股股东(dōng)来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品(pǐn)依(yī)然在前十中，这(zhè)也是(shì)连续第三个季度他有(yǒu)的两只产品(pǐn)杀(shā)入前十(shí)。同时(shí)榜单中还有(yǒu)一(yī)支(zhī)大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿(ā)布扎比(bǐ)投资局(jú)，其当季(jì)还小幅增加了(le)持股。

　　除去上述两家上海(hǎi)区域(yù)性地(dì)产公(gōng)司(sī)外，荣(róng)安地产则是主(zhǔ)要布局在深圳(zhèn)的地产公司，一季报交出(chū)的也是一份(fèn)报(bào)喜的成绩(jì)单(dān)：首季(jì)公司实现营业收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公(gōng)司(sī)股东(dōng)的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度(dù)来看，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公募指基首(shǒu)季新杀入十大流通(tōng)股股东行列(liè)。具体(tǐ)说来， 南方(fāng)中证全指房(fáng)地产ETF上榜排名第七位，富(fù)国(guó)中证指数1000增强则排名(míng)第九(jiǔ)位，此外联袂(mèi)出现(xiàn)的机构还有QFII高盛国际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊(kān)》采访时，兴证全球基金相关(guān)人士分析(xī)：“经历过行业(yè)洗牌和(hé)兼并重组后，龙头(tóu)的(de)价值更为笃定突出(chū)；从拿(ná)地端看，2022年土地市(shì)场大幅降(jiàng)温(wēn)，优质土地供(gōng)给较多（券商测算对(duì)应潜在(zài)毛利率在25％以上(shàng)，目前(qián)房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于(yú)信(xìn)用问(wèn)题或(huò)者资(zī)金紧(jǐn)张没法拿地，龙(lóng)头房企(qǐ)趁(chèn)机获(huò)取低成本土地，龙头房企的拿地(dì)力度（拿(ná)地(dì)金额/销售(shòu)金额）基本(běn)在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头房企杠杆(gān)率较低，净负债率基本在70％以下，而其(qí)他房企的净(jìng)负(fù)债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融(róng)资成本看，龙头房企的融资成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售，龙头房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企(qǐ)的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前(qián)中特(tè)估的浪(làng)潮(cháo)下，央国企地产股或(huò)存在(zài)发展(zhǎn)的大好机会。中信证券(quàn)指(zhǐ)出：“房地产行业的(de)结构性机会(huì)依然存在，少部(bù)分公司尤其是(shì)央企占据显著优势，其主要又体(tǐ)现为(wèi)库存的优势。央企地产公(gōng)司，现阶段(duàn)表(biǎo)现(xiàn)出较低的融资成本，优质的开发(fā)资源(yuán)和(hé)良好的不动(dòng)产资(zī)产运营能力(lì)的多重竞(jìng)争优(yōu)势(shì)。”

　　“即使(shǐ)没有中特估(gū)，国央(yāng)企(qǐ)相较于民营地产公(gōng)司也是更(gèng)有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源(yuán)债权债务关系等问题，市场对民营(yíng)房(fáng)开企业的资产会有(yǒu)更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过程(chéng)中，央国企相较于(yú)民企来说估值的修复更明显。中特估的(de)角度从(cóng)中(zhōng)长期的维度(dù)看，行业的逻辑在(zài)于集中度提升后(hòu)，行业(yè)进入高质量发(fā)展(zhǎn)阶(jiē)段，具备较快速发(fā)展(zhǎn)阶(jiē)段更稳定且可预期的盈利和现金(jīn)流创造能力，以此带来估值中枢的(de)提(tí)升，应该关注估值相(xiāng)对(duì)较低，企业自身(shēn)资产的质量好、运营(yíng)能力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨的概率比较低，行(xíng)业内部将(jiāng)出(chū)现分化，要关注(zhù)将受益于行业集中度提(tí)升的(de)头部公司。”星石投(tóu)资首(shǒu)席研(yán)究官(guān)方(fāng)磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这一思路的话，或许还(hái)是保利(lì)发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更为光明。不过国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏(péng)表(biǎo)示：“需(xū)要客观地去持续观察(chá)国企央企在三个方面是(shì)否可以维(wéi)持(chí)，首先是融资成本保持低位，其次是销售(shòu)份(fèn)额(é)持续提升，再次(cì)是拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需(xū)要多给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根据(jù)房企一季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的业绩出现的整体(tǐ)下(xià)滑，2023年(n拜拜肉好减吗，拜拜肉难减吗ián)一季度的业绩(jì)分化更(gèng)趋明显，保(bǎo)利发展、滨江集团等(děng)房企营收、净利均实现了业(yè)绩的(de)回(huí)正，甚(shèn)至是较大增速的增长。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知(zhī)名房地产业(yè)内人士(shì)张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显(xiǎn)改善的(de)房企(qǐ)，主要是因(yīn)为过去两三年时间，尤(yóu)其(qí)是在2021年下(xià)半年民(mín)营房企不(bù)怎么投资(zī)拿地之后，国(guó)有企业仍在持续性地拿地，且主要集中在(zài)核心城(chéng)市，投资力度较大。投资的驱动(dòng)能够推动房(fáng)企(qǐ)销售业绩的增长，从(cóng)而(ér)在2023年一(yī)季度市场恢复但仍处于调整的过程中，能够(gòu)保有(yǒu)一个正增长(zhǎng)。

　　不过张(zhāng)宏伟同(tóng)时也提醒表示，在房地(dì)产的复苏(sū)过程(chéng)中，还面临着(zhe)一(yī)些不确定性。其实整个市(shì)场从四月份开(kāi)始又在往下掉。除了杭州、成都等极个别城市四月环比三月相对表现较好(hǎo)之外，包括北京、上(shàng)海在内的(de)绝大多(duō)数城市都出现环比下(xià)滑的情况(kuàng)。而现在(zài)五月(yuè)的市场表现(xiàn)也不太乐观。按照现在的经济(jì)状况(kuàng)、收入情(qíng)况，以及市场的去库存压力、企业的(de)资(zī)金面压力，可能会出现，到六月份(fèn)房企为(wèi)了(le)半年(nián)报冲(chōng)业(yè)绩出现市场的(de)短期反弹外(wài)的一(yī)个市场乏力现(xiàn)象。也就是说，第二季度、第(dì)三季度(dù)增长不(bù)确定性的压力仍(réng)旧较(jiào)大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整(zhěng)个(gè)房地产以及其上(shàng)下(xià)游产业链的复(fù)苏速度(dù)都比(bǐ)想象的要慢很多，我(wǒ)们要(yào)多给一(yī)些耐(nài)心，这个时候，在房地产以及上下(xià)游就不是(shì)赚快(kuài)钱的(de)时候，只(zhǐ)能赚他基(jī)本面(miàn)的(de)钱。但这也(yě)意(yì)味着(zhe)，只(zhǐ)有极为少数(shù)的、做得比同行好得多(duō)的(de)企业，会伴随(suí)整(zhěng)个(gè)行业的弱(ruò)复(fù)苏，业(yè)绩会逐步体现出来(lái)。所(suǒ)以只能耐心地去等待(dài)它的基本(běn)面不断(duàn)地凸显出(chū)来，这需要时(shí)间。

　　（本文(wén)已(yǐ)刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不(bù)做买卖推荐。）

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