OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子公司哲库科技，引发了(le)公募(mù)REITs扩募风波(bō)，如今，二级市场的影(yǐng)响仍未停歇。

　　Wind数(shù)据显示(shì)，5月15日，华安张(zhāng)江光大园REIT开盘继续(xù)延续此前几日的下(xià)跌走(zǒu)势，午(wǔ)后跌幅一度扩(kuò)大，尾盘有(yǒu)所拉升(shēng)，全天收(shōu)跌6.22％，最(zuì)近3个交(jiāo)易(yì)日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾(céng)发布(bù)公告，紧急回应称，哲库(kù)科(kē)技是其扩募拟新购入(rù)基础设施资产张润大厦(shà)的重要承租方(fāng)之一，目前未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已签租赁协(xié)议的通(tōng)知(zhī)。同时，在公告中，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT进一步表(biǎo)示，原始权益人(rén)将继续(xù)密(mì)切关注(zhù)哲库(kù)科技后续情(qíng)况，积极做好相关(guān)应对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩(kuò)募(mù)购入项目的原始权(quán)益(yì)人(rén)相关负责(zé)人(rén)也(yě)表示，近期已同步启(qǐ)动了应急(jí)预(yù)案，排摸储备租户，积极应对哲库提前退租(zū)的可能(néng)事项。由于张润大厦(shà)是全(quán)国首批REITs申报(bào)扩(kuò)募项目，公司(sī)领导高度重视，浦东新区(qū)国资委也高(gāo)度关注。

　　多位业内人士表(biǎo)示，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT近期市场波动较大(dà)，但其实不动产公募REITs项目(mù)短期出租(zū)率下跌(diē)并不会(huì)从(cóng)根本上影响其内(nèi)外价值，投资者应(yīng)理(lǐ)性看(kàn)待。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二(èr)级市(shì)场价格继续(xù)波动

　　本周，OPPO关停旗下芯(xīn)片子公(gōng)司哲库(kù)科技(jì)的(de)事件(jiàn)继(jì)续扰动(dòng)公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数(shù)据(jù)显(xiǎn)示，5月(yuè)15日，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT以3.726元的价格小幅低开(kāi)，此(cǐ)后二级市(shì)场价格开始(shǐ)震荡走(zǒu)低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光(guāng)大园REIT跌(diē)幅(fú)一度(dù)扩大到8.30％，随后价(jià)格(gé)有所(suǒ)回升(shēng)，最终(zhōng)报收(shōu)3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安(ān)张江光大园REIT最近几(jǐ)个交易日二级市场(chǎng)价(jià)格表现欠佳，5月11日以来，3个交(jiāo)易日(rì)跌幅(fú)达到(dào)9.69％，今年以(yǐ)来跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月21日上市以来(lái)，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT累(lèi)计涨幅超过24％，在全市(shì)场公(gōng)募(mù)REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场(chǎng)整体(tǐ)表(biǎo)现上看，目前(qián)上(shàng)市的8只产业园区基(jī)础设施REITs中，仅博(bó)时招商(shāng)蛇口(kǒu)产业园REIT微幅上涨(zhǎng)，其余7只均有不同(tóng)程度(dù)下跌，8只产业园(yuán)区(qū)基础设施(shī)REITs5月(yuè)15日平均跌幅1.38％。今(jīn)年以来(lái)平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此(cǐ)前，张(zhāng)江REIT一季报中已(yǐ)经(jīng)披露张江(jiāng)光大园(yuán)项目出租率有所下降，如今(jīn)拟扩募的项目又(yòu)遭遇(yù)突发(fā)事件，因此导致二级(jí)市场价(jià)格出(chū)现波动(dòng)。”一位(wèi)业(yè)内(nèi)人士分析称。

　　不过，在上述人(rén)士(shì)看来，尽管出(chū)于风(fēng)险(xiǎn)规避的原因，最近几个交(jiāo)易(yì)日场内资金有所(suǒ)流出，但是，不动产公募REITs项目短期出租率下跌并不会从根本上影响其内外(wài)价值。

　　他也(yě)同时表示，目(mù)前随着二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格下跌，风险(xiǎn)也得(dé)到(dào)一定释放，但是(shì)价格涨(zhǎng)跌会受到基本(běn)面、情绪面等多(duō)重因素(sù)影(yǐng)响，不好判断价(jià)格是不是已经完(wán)全触底。

　　此(cǐ)外(wài)，还(hái)有(yǒu)一位业(yè)内人士(shì)表(biǎo)示，今(jīn)年整体REITs市场表现(xiàn)低(dī)迷，不少(shǎo)产(chǎn)品年(nián)内二级(jí)市场跌(diē)幅较大，其(qí)实有些隐含收(shōu)益率高的产品具备一定的投资价(jià)值，很适合稳健类投资者。此外(wài)，伴(bàn)随着经(jīng)济复苏的步伐，产业(yè)园区、物流类等REITs产品具备(bèi)一定的投(tóu)资价(jià)值。

　　先(xiān)锋瑞驰私(sī)募基金(jīn)执(zhí)行董事高如星对此表(biǎo)示，若张江园区最终能顺利解决招商(shāng)，平稳(wěn)过(guò)度对经营现(xiàn)金流没(méi)有造(zào)成大的影响，“事件性利空下调至得这么急、这么深(shēn)，加上前期(qī)本身园区类资产就回调不少了(le)，这就是黄金坑。”不过，他(tā)也强调(diào)，最(zuì)终(zhōng)还是落到租金(jīn)收入受不受(shòu)影响，影响多大，估(gū)计园区会最终解(jiě)决。

　　张江REIT紧急(jí)回(huí)应

　　扩募路上(shàng)再迎接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子(zi)公(gōng)司哲库科(kē)技。随(suí)后5月(yuè)12日晚，华安张(zhāng)江光大园REIT发布公告，紧急(jí)回(huí)应称，哲(zhé)库科技是其扩募拟新购入基(jī)础设施资(zī)产(chǎn)张(zhāng)润大厦的重(zhòng)要承租方之一，目前未(wèi)收(shōu)到哲库科技及OPPO方面(miàn)关于停止执行已签租赁协议的通知(zhī)。同时，在(zài)公告(gào)中，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT进(jìn)一步表示，原(yuán)始权(quán)益人将继续密切关注哲库科技(jì)后续情况，积极(jí)做好相关应对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因其一季报中(zhōng)披露的张江光大(dà)园(yuán)项目出租率(lǜ)下降事项，一度二(èr)级(jí)市场价格出现回(huí)落。在随(suí)后召开的业绩(jì)说明(míng)会中管理人(rén)就相关事项(xiàng)进行了解释(shì)说明，市场信心得到了(le)一(yī)定提振，二级(jí)市场价格表现也趋于(yú)平稳。据(jù)了解，张(zhāng)江 REIT在5月11日召开的线上和(hé)线下的扩募说明会(huì)上，运营(yíng)团队表示(shì)了(le)对张江光大园项目的信心(xīn)，预计签署意向书和合(hé)同谈(tán)判中的储备租户正常转化(huà)后，项(xiàng)目出租率(lǜ)将得到回升。没想到仅过了不到三周(zhōu)的时(shí)间，张江(jiāng)REIT的扩募之路又迎(yíng)来了(le)新的考验。

　　因张江REIT的(de)上述公(gōng)告引起了市硝酸银的相对原子质量是多少整数，硝酸银的相对原子场各方(fāng)的广泛关(guān)注(zhù)，张江(jiāng)REIT拟扩募购(gòu)入项(xiàng)目的(de)原始权益人(rén)相(xiāng)关(guān)负(fù)责人(rén)坦言，事发突然确实始料未(wèi)及，在获悉OPPO关停哲库科技消息的第一时间即奔赴现场进行了沟通和核实工(gōng)作，并同步(bù)启动了应(yīng)急(jí)预案，排摸储备租户(hù)，积极应对哲库提(tí)前退(tuì)租的可能事(shì)项。由于张润(rùn)大厦(shà)是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高(gāo)度重(zhòng)视，据悉新区国资委也高度关注。

　　当谈及储备租户(hù)情况(kuàng)，相关(guān)负责人介绍说，目前储备租户还是比较丰富的，覆盖了芯片测试、人工智能、航天(tiān)产业、信(xìn)息(xī)技术等产业客户，租赁意向(xiàng)面积超过(guò)了2万方。从意向(xiàng)储备转化为实际租户需要一些时间。

　　“我们正在着手(shǒu)通过签(qiān)署租赁(lìn)意向书(shū)来尽快锁(suǒ)定一些(xiē)重要(yào)租户。虽然收了(le)三个月履约保证金给了我们(men)一些空(kōng)间，但本着对首批(pī)扩募、对市场负责(zé)的态度(dù)，我们(men)肯定要全力与时(shí)间赛跑，把这(zhè)些面积在(zài)短期内完成去化(huà)。”相关负责(zé)人说道。

　　张江REIT已持(chí)有的(de)同区域(yù)的张江光大(dà)园项目一季度末(mò)也(yě)有将近30％的空置率，原(yuán)始权益人有那(nà)么多储(chǔ)备租户(hù)，之前的空(kōng)置率为(wèi)何未(wèi)能(néng)得到解(jiě)决。

　　对此相关负(fù)责人解(jiě)释，张江光大园一(yī)直以来都(dōu)坚持以市场化(huà)运营为导向，历史运(yùn)营表现稳定，租户的调租和换租(zū)都属于(yú)正常情(qíng)况，而(ér)这(zhè)次项目的(de)大(dà)租户退租(zū)正好发(fā)生在(zài)市(shì)场活跃(yuè)度(dù)的短(duǎn)期低点，目前市场情(qíng)况已有(yǒu)所好(hǎo)转(zhuǎn)。在看(kàn)到出(chū)租率下滑(huá)情况没(méi)有得到及时修(xiū)复后，张江这边(biān)也作了一定的资源调配(pèi)和倾(qīng)斜(xié)，引入了一些储备租(zū)户。

　　另(lìng)外，张润(rùn)大(dà)厦和(hé)张江光大园项目在给租户的分隔(gé)空(kōng)间(jiān)、交付标准、租(zū)金(jīn)水平等(děng)方面也有一些(xiē)差异化，张润大厦多是两千多平的(de)大平层(céng)，楼的成新度高一些，单价也(yě)贵一些，张江光大园(yuán)单层(céng)以一(yī)千平的(de)面积为主，还有一些独栋形态的物业。租(zū)户(hù)自身也(yě)会有诉求(qiú)，也会根据自身需求(qiú)和预算(suàn)挑(tiāo)选区(qū)域(yù)内的不(bù)同物业。

　　“如果扩募完成(chéng)以后，新(xīn)老(lǎo)资产的管理人都变成了(le)一(yī)家，后(hòu)续我们在资源共享和联合营销方(fāng)面能(néng)更加充(chōng)分(fēn)发挥协同(tóng)效应，相信可以做得更好。”上述负责(zé)人补充说(shuō)道。

　　最(zuì)后谈及对于张(zhāng)江REIT的定位(wèi)和(hé)展望，相关负责人(rén)表(biǎo)示，张江集(jí)团和(hé)张江高科(kē)目前在(zài)管资产约(yuē)五百万方，还有(yǒu)一些(xiē)其他在开发的(de)储备项(xiàng)目(mù)，这些(xiē)都将(jiāng)成为张江REIT实现打造张江园区(qū)产业空间资产上市(shì)平(píng)台(tái)目标的坚实后(hòu)盾和储备资源。“我们非(fēi)常重视张江REIT这个资本平(píng)台和它未来(lái)的发展。”相关负责(zé)人(rén)表示，“这次扩募是我们(men)实现(xiàn)基(jī)金(jīn)扩容的(de)第一步，也是至(zhì)关重要的一步，眼下(xià)我(wǒ)们可(kě)能面临了一些突发情况需要解决，但是这(zhè)和(hé)我(wǒ)们在张(zhāng)江科(kē)学城这(zhè)三十年(nián)建设(shè)发展过程中所(suǒ)经历的相(xiāng)比(bǐ)，只能算是一个(gè)非常小的插曲。我(wǒ)们有信(xìn)心排除(chú)万(wàn)难，尽(jǐn)一切可能化解当(dāng)前突发(fā)事件的所有负(fù)面(miàn)影(yǐng)响，维持预硝酸银的相对原子质量是多少整数，硝酸银的相对原子期和市场的信心。”

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