导读(dú)

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国地产步入大(dà)分化时(shí)代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是中国房地(dì)产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅销(xiāo)售面积超15亿平(píng)，足(zú)够4000万家(jiā)庭入住(zhù)。恰逢近年地产持(chí)续(xù)低(dī)景气，有关中国地产是(shì)否过剩的讨论(lùn)日益(yì)热烈。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，本(běn)文(wén)试图(tú)厘清中国城镇(zhèn)存量住(zhù)宅真实情况，据(jù)此(cǐ)判断(duàn)中国(guó)未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染中国地产(chǎn)存量极(jí)度过剩，事(shì)实是否如此？

　　住(zhù)建部披露(lù)全国有近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，第七次人(rén)口普查调查数据显示城镇家庭(tíng)户(hù)人均住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国(guó)房子是(shì)否(fǒu)真的过(guò)剩？

　　事实上住建部披露的近(jìn)6亿栋城(chéng)乡房(fáng)屋建筑中，城(chéng)镇建筑占(zhàn)比不到一成，其中还包括大(dà)量城(chéng)镇非住宅建筑(zhù)，如商业办(bàn)公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普显示中(zhōng)国城镇居民(mín)人均住宅间数为(wèi)1.06间，但居(jū)住舒适不是人(rén)均一间房所能满足，它与房屋(wū)质量、居住面积、配套设施等因(yīn)素(sù)密(mì)切相关(guān)。中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数较发(fā)达国家还有很大差距。人均住宅间数大(dà)于1同(tóng)样不意味着中国(guó)住宅市场已经饱和(hé)。

　　我们测算发现(xiàn)中国(guó)城镇居民户均1套房，其中每(měi)户持有商(shāng)品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国(guó)家庭户(hù)均住宅(zhái)的数据(jù)，我们根据商(shāng)品住宅套数(shù)、商(shāng)品住宅占比和(hé)城(chéng)镇家庭户(hù)数(shù)，计(jì)算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结(jié)果显(xiǎn)示(shì)，目前城镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.86套房，其中(zhōng)0.54套(tào)为商品住宅。虎门销烟发生在哪里若期(qī)房顺利(lì)交付，直至(zhì)2024年，中国(guó)每户(hù)城镇(zhèn)家庭才(cái)拥有1套(tào)住宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎意味着(zhe)户户有房，然而(ér)事实上中国住宅市(shì)场供需并不平衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因为户均(jūn)一(yī)套(tào)房无法满(mǎn)足流动人口的租赁和置业需求(qiú)。全国总人(rén)口(kǒu)的(de)近(jìn)三成都是流(liú)动人口，流动人(rén)口会选择在大城市租房挣钱(qián)，在老家买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即(jí)便户均一套房，中国未来地(dì)产仍有(yǒu)四大新(xīn)增需求动力。

　　第一(yī)，户(hù)均人口规模(mó)缩小，一(yī)人(rén)户、两人户占比不断增加，导致(zhì)家庭户数增多。小家庭化趋势将延续(xù)，带来新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二(èr)，经济(jì)板块的分化日益(yì)明显，区域经济资源分配的再集(jí)中吸引(yǐn)着人口流(liú)入，人(rén)口净迁入城(chéng)市的新增住宅(zhái)需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年以前(qián)建成的住宅中(zhōng)，涉(shè)及(jí)超9000万家庭、81亿平(píng)方(fāng)米的(de)住(zhù)宅建筑(zhù)面积。促成(chéng)“老破小”住宅的改(gǎi)造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国(guó)的人均住宅(zhái)间数与人均住(zhù)宅建筑面积均较发达国家有着不小(xiǎo)差距，“住上更大房(fáng)子(zi)”的改善性(xìng)需求正在不断增加。

　　黄(huáng)金二十(shí)年之后，当下(xià)中(zhōng)国地(dì)产步入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　如(rú)果说过去(qù)二十年是中国地产黄金发展期(qī)，地产(chǎn)矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给存(cún)在不(bù)足，这是过去二十年(nián)房价快速上涨基石。那么(me)当下房(fáng)地产(chǎn)大分化时代(dài)已至，大分化时(shí)代下地(dì)产矛盾(dùn)则更(gèng)多体现在住宅质量(liàng)供需冲突(tū)。

　　地(dì)产大(dà)分化必将体现在不同能级城市之间，不同(tóng)区(qū)域板块(kuài)之间，不(bù)同品质住(zhù)宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热议。从2月(yuè)以来，各大城市二手房挂牌量突然激增，引(yǐn)发一阵(zhèn)二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否(fǒu)已经过(guò)剩(shèng)？

　　中(zhōng)国城镇住宅(zhái)到底是供给过(guò)剩，还(hái)是供(gōng)需平衡，或是仍然存(cún)在(zài)不足？可惜由于(yú)住宅(zhái)存量数据并未(wèi)公布(bù)，我们(men)无法直接知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，我们测算出中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有住宅套(tào)数，回(huí)答当前(qián)的房子是否真的过剩(shèng)了？据此判(pàn)断未来房地(dì)产市场会(huì)如何发展。

　　一(yī)、如何有效观察中(zhōng)国(guó)户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住(zhù)宅数量过剩的直观(guān)判(pàn)断站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自然灾害综合风险(xiǎn)普查工(gōng)作情况为主题的新闻发布会(huì)上，负责人(rén)对外披(pī)露：“住宅城乡(xiāng)建设行业获取了全国(guó)近6亿(yì)栋城乡房屋建筑数据(jù)以及(jí)80多万处市政设(shè)施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平(píng)均每栋建筑住不到(dào)3人，住宅市(shì)场看似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋(wū)建筑中，农村房屋占9成以上，以栋(dòng)数计(jì)算的(de)城镇房(fáng)屋(wū)实际仅有4700多万栋，还包(bāo)括了大(dà)量商(shāng)业(yè)楼、写(xiě)字(zì)楼、学校、医院等非住宅。总(zǒng)的算下来(lái)，住宅占比并不大。

　　第七(qī)次人口(kǒu)普查数据公布(bù)了中国(guó)城镇家庭户(hù)人均(jūn)住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭(tíng)户(hù)居民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着(zhe)人人都(dōu)有(yǒu)房间(jiān)居住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间数量有关(guān)，更与房(fáng)屋质量、居住面积、配(pèi)套设(shè)施(shī)等因素密切(qiè)相关(guān)。单单从人均住宅(zhái)间数不能完全(quán)反映出(chū)城(chéng)镇居民的(de)居住水平。

　　中国主要是以家庭(tíng)为单位(wèi)购买成套住宅(zhái)，一(yī)套设施齐全的住宅才是城镇(zhèn)居(jū)民宜居的选(xuǎn)择(zé)。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测(cè)算思路、数据和方法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅主要分(fēn)两大类，一(yī)类是商品住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺(quē)乏统计数据(jù)，并没有(yǒu)直(zhí)接公布城镇住宅(zhái)数量(liàng)。居民住宅相关(guān)数据有两处可以(yǐ)直(zhí)接(jiē)公布，一是每年(nián)商品住(zhù)宅销(xiāo)售套数（统计局）；二是居民住宅来源(yuán)（人口普查数(shù)据）。计算中国居民户均(jūn)住(zhù)宅数量，我(wǒ)们主要用到(dào)上述两组数据。

　　中国(guó)住(zhù)宅(zhái)改革(gé)始于1998年，1998年之前商品住宅数量(liàng)极(jí)少，可忽略不计。估算城镇居民户均(jūn)住宅套(tào)数分三步走(zǒu)：

　　第一步(bù)，将1999年以(yǐ)来(lái)每年商品住宅销售(shòu)套数相加，我们(men)就能够(gòu)得到当前商品住宅(zhái)总存(cún)量。

　　第(dì)二步，根据城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅和非商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)比例(lì)，推(tuī)算得到居民住宅总(zǒng)套(tào)数(shù)。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥(yōng)有的(de)商(shāng)品住宅(zhái)总数除以家庭户数，我们就能(néng)够得到城镇户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体计算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅(zhái)套户(hù)比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅(zhái)套(tào)户(hù)比/商品(pǐn)住宅(zhái)占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏一个准确统计。我(wǒ)们利(lì)用既有统(tǒng)计(jì)数(shù)据，大致测算得到中国存(cún)量房地产(chǎn)套数，并进一步推算(suàn)中国城镇家庭户均拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套(tào)商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年开(kāi)始，新房销售(shòu)中期房占比近9成(chéng)。本文去除商(shāng)品住宅累计(jì)销售套数(shù)里的期房销售，得到商品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅(zhái)现(xiàn)房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套(tào)数=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣(jùn)工周期在2-3年(nián)，并考虑到交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅(zhái)现(xiàn)房套数除以(yǐ)家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们(men)需要进一步推算中国城镇居民(mín)拥有的户(hù)均(jūn)住宅套(tào)数。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中国城镇居民的住(zhù)宅结(jié)构特(tè)征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中(zhōng)自建住宅占比(bǐ)21％，购(gòu)买商品(pǐn)住宅占(zhàn)比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适用(yòng)房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与其他住宅。

　　其次，我们(men)假定(dìng)租赁其(qí)他(tā)住宅和购买二手房(fáng)都(dōu)是商品住(zhù)宅(zhái)，因此(cǐ)将租赁其他住宅、购买商品住宅(zhái)与(yǔ)购(gòu)买二手房(fáng)加总，得(dé)到商(shāng)品住宅(zhái)占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商品住宅增幅为过去十年变化(huà)幅(fú)度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我们估算出2022年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最(zuì)后，截(jié)至2022年(nián)末，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购期房(fáng)，中国平均每户城镇家(jiā)庭(tíng)拥有(yǒu)1.02套住(zhù)宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期(qī)房会在(zài)2-3年内陆续交付(fù)使用，到2024年，中国平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)都会拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户(hù)均一套房(fáng)的三点含义

　　既然(rán)城(chéng)镇居民(mín)已经(jīng)达到了户均一套(tào)房的(de)程度，“户户有房(fáng)”是否意味着中国(guó)城镇化进展(zhǎn)终结(jié)，甚至意味(wèi)着中(zhōng)国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意(yì)味(wèi)着住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)供需平衡

　　需要(yào)有多余(yú)住宅来(lái)满足(zú)因人口流动、居(jū)民换房等因(yīn)素产(chǎn)生(shēng)的住(zhù)宅需求(qiú)。因此(cǐ)，成(chéng)熟(shú)房地产市(shì)场的住宅套(tào)户比会在(zài)1.1左右(yòu)。

　　国(guó)际经(jīng)验来看，美国、英(yīng)国(guó)和日本的住宅套(tào)户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国(guó)的(de)住宅套户(hù)比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美(měi)国为(wèi)1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户(hù)均(jūn)刚好一(yī)套房，就会造(zào)成人口(kǒu)净流入地的住(zhù)宅(zhái)市场供不应求，造成(chéng)房价或(huò)房租迅速(sù)上涨。

　　七普指出(chū)中(zhōng)国的流(liú)动人口(kǒu)3.76亿，省(shěng)内流动人口和省际(jì)流(liú)动人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择在大(dà)城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南(nán)大学(xué)2017年的中(zhōng)国城乡人(rén)口流(liú)动(dòng)调查数据(jù)显(xiǎn)示，在(zài)上海、杭州以(yǐ)及南京工(gōng)作的流动人口(kǒu)在老家拥(yōng)有住宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸(xī)引打工人，但(dàn)高房价迫使打工人回乡置(zhì)业。

　　流动人口实(shí)际上(shàng)会(huì)占据两套房，在高房价的大城市租赁一套(tào)房(fáng)，在房价(jià)较低的县城购买一(yī)套(tào)房。所以说户均(jūn)一套房(fáng)无(wú)法满足庞大(dà)流动人口的租赁与(yǔ)置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅(zhái)品质仍(réng)需改(gǎi)善

　　目前，中国的城镇住宅(zhái)中(zhōng)依然有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家(jiā)庭，也就是约(yuē)9000万户城(chéng)镇居民住宅是(shì)2000年以(yǐ)前(qián)建成(chéng)，其(qí)中又有11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以上。

　　这批(pī)存在着建(jiàn)筑(zhù)结构松散(sàn)、设施陈(chén)旧、安(ān)全隐患大等问题，如(rú)电线老(lǎo)化、管道(dào)等(děng)基(jī)础(chǔ)设(shè)施陈旧，给(gěi)住户的生活(huó)带来了(le)很大的不便(biàn)和安全隐患，并且居(jū)住体验较差。

　　虎门销烟发生在哪里>2000年以(yǐ)前建成的老旧住宅(zhái)面积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数(shù)拥有(yǒu)的住宅面积(jī)占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪(jì)修建的老旧小(xiǎo)区很难满足现(xiàn)代(dài)生活需求，在(zài)未来大都会被拆(chāi)迁(qiān)重建(jiàn)。

　　近五(wǔ)成(chéng)的家庭住宅为一居室和二居室(shì)，户(hù)型偏小。其中(zhōng)一(yī)居室(shì)占比(bǐ)为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家(jiā)庭(tíng)住宅户型更小，当然这与城市土地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张是未来地产(chǎn)的(de)需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存量总(zǒng)面(miàn)积为294.6亿平。暂不考虑两年间(jiān)农(nóng)民带房进(jìn)城(chéng)和老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年(nián)和2022年商(shāng)品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住(zhù)宅存量总(zǒng)面积为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人(rén)均住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积小(xiǎo)于(yú)均值，近4成家庭人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积(jī)在30平米(mǐ)以(yǐ)下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均(jūn)住宅建筑面积不足19平方米，不及(jí)全国人均水平(píng)的一(yī)半。若去除20％的公摊，可使用的(de)住宅面积仅为15.2平方米(mǐ)。上海市将人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积低于15平方米的(de)家(jiā)庭界定为住宅存在(zài)困难，若按这个标准算的(de)话，中(zhōng)国(guó)有11.3％的家庭存(cún)在住宅困(kùn)难问题(tí)。

　　若人均可使用住宅面(miàn)积为40平，即人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为50平，只考(kǎo)虑家庭户人数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目前(qián)至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达(dá)国家人(rén)均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和(hé)英国都高于40㎡，中(zhōng)国的(de)人均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公(gōng)摊面积后(hòu)，中国的人均(jūn)可使用(yòng)面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显(xiǎn)。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的(de)集体户人口(kǒu)，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需(xū)求么？

　　我们(men)测算得到中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)1套房，看似已经户户有房。即(jí)便如此(cǐ)，中国人口(kǒu)静态结构和动态趋势演(yǎn)绎，决(jué)定了(le)中国(guó)未来地产仍(réng)有(yǒu)需求释放。户均1套住宅现实之下，中(zhōng)国未(wèi)来城镇住宅需求(qiú)主要来(lái)自于四(sì)个方(fāng)面。

　　第一(yī)，户(hù)均人(rén)口缩小(xiǎo)，家(jiā)庭户数增(zēng)多，新户购房需(xū)求扩张。

　　过去(qù)20年我(wǒ)国城镇家庭户均人口数不断下降(jiàng)，六普显示城(chéng)镇户均人口规模为2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇户均人口规模为(wèi)2.62人/户，一人(rén)户、二人户的占比明显(xiǎn)上升，人口(kǒu)小家庭化趋势将(jiāng)继续(xù)延(yán)续，导致(zhì)户数(shù)会因户均人口规(guī)模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二(èr)，人(rén)口迁移导(dǎo)致经济(jì)发展(zhǎn)带来(lái)的新增住宅(zhái)需求(qiú)旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块(kuài)的分(fēn)化(huà)日益明显，资源和生产(chǎn)要(yào)素逐步向(xiàng)经济带、都市圈中(zhōng)心城市流(liú)入，区域(yù)经济资源分配的(de)再集中吸引着人(rén)口流入。人口迁(qiān)移(yí)势(shì)必涉及到买房租房(fáng)，给迁入地住(zhù)宅市场(chǎng)带来新的增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口(kǒu)增量为(wèi)72万，而出生(shēng)人口为(wèi)44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人(rén)，自然增加人(rén)口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增(zēng)长主要受益于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自(zì)建住(zhù)宅和原(yuán)公有住(zhù)宅的(de)家庭拆迁(qiān)改建最(zuì)多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公(gōng)有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建(jiàn)造时间为(wèi虎门销烟发生在哪里)2000年(nián)以前的比例(lì)（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和(hé)原公有住宅减少了(le)1282万户(hù)，住宅净需(xū)求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的(de)家庭购买二手房。在(zài)新增住宅需求中，有(yǒu)7成(chéng)家庭购买了商(shāng)品住宅。租房、购买经济(jì)适用房(fáng)和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来(lái)随(suí)着(zhe)城(chéng)中(zhōng)村和(hé)旧(jiù)城改造，商品住宅的占(zhàn)比势必会进一步(bù)上升(shēng)。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建筑面积还(hái)有(yǒu)约81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约(yuē)9000万户。破(pò)旧(jiù)的城中村、老(lǎo)公有(yǒu)住宅，建筑面积小、质(zhì)量低、基础设施配套差、没有或(huò)少有物业管理(lǐ)，居民追(zhuī)求(qiú)美好、宜居生活的(de)环境，背后的改善性需求有待释(shì)放。

　　第(dì)四(sì)，“住上更(gèng)大房子”的改(gǎi)善(shàn)性(xìng)需(xū)求还将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房(fáng)受限于资(zī)金，倾向于中小户型。已有住宅(zhái)家(jiā)庭(tíng)希(xī)望提高生活品质，以小(xiǎo)换大、以旧(jiù)换新。2022年底的中央经济(jì)工作会议明确指(zhǐ)出(chū)支持住(zhù)宅改(gǎi)善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人(rén)均(jūn)住宅间数为(wèi)1.71间，无论是(shì)否考虑(lǜ)乡村(cūn)住宅因素，中(zhōng)国的人(rén)均住宅(zhái)间数较(jiào)其他国家依(yī)旧存在不小差距。

　　住宅(zhái)舒(shū)适度与经济水(shuǐ)平有着密切(qiè)正向联(lián)系。随着经济发展水平的提高，中国(guó)的人均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积将(jiāng)随(suí)之增长。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地产(chǎn)黄金(jīn)发展期(qī)，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给(gěi)存在(zài)不足，供需出现错配(pèi)，这是(shì)过去二十年房价快速(sù)上涨基(jī)石。那么(me)未来将是住宅质量的供需冲突。房地产大分化时代已至，这种分化不单局限于城市能级之(zhī)间差异，优质小区和老旧二手房(fáng)之间的差异也将(jiāng)越发扩大。

　　风(fēng)险(xiǎn)提示

　　人口普(pǔ)查数据调(diào)查的是人，并不是(shì)针对(duì)住宅(zhái)，因此可(kě)能存在统(tǒng)计偏差。商品住(zhù)宅占(zhàn)比实际值可能偏低(dī)，其增(zēng)速可能超预期。

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