受(shòu)近期不利消(xiāo)息影响，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT最近几(jǐ)个交(jiāo)易日(rì)二(èr)级(jí)市(shì)场价格表现欠佳(jiā)，5月11日(rì)以来，3个交(jiāo)易日跌幅(fú)达到9.69％，今年以(yǐ)来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张江光大园(yuán)REIT累计涨幅超(chāo)过(guò)24％，在全(quán)市场公(gōng)募REITs中位居前(qián)列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上看，目(mù)前上市的8只产业园(yuán)区基础设施(shī)REITs中，仅(jǐn)博时招商蛇(shé)口产业园REIT微幅(fú)上涨，其余7只均(jūn)有不(bù)同程度下跌，8只产业(yè)园区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季报中已经披露张江光大园(yuán)项(xiàng)目出租率有所下降，如今拟(nǐ)扩募的项目又遭(zāo)遇(yù)突发(fā)事件，因(yīn)此导致二级市场价(jià)格(gé)出现波(bō)动。”一位业内人(rén)士分析称。

　　不(bù)过，在上述(shù)人(rén)士看来，尽管出于(yú)风险规(guī)避的(de)原因，最近几个交易日场内资金有(yǒu)所流出(chū)，但(dàn)是，不动(dòng)产公(gōng)募REITs项目短期出租率下跌并不会从(cóng)根本上影响(xiǎng)其内外价值。

　　他也(yě)同(tóng)时表(biǎo)示，目前随着(zhe)二级市场(chǎng)价格下跌，风(fēng)险也得到一定释(shì)放，但(dàn)是价格涨跌会(huì)受到基(jī)本(běn)面、情绪面(miàn)等多一语成谶一语成偈是什么意思，一语成谶(yi yu cheng ji )的读音重因素影(yǐng)响，不好(hǎo)判断价格(gé)是不是已经完全触(chù)底。

　　此外，还有(yǒu)一位业内人士表示(shì)，今年整体REITs市场表现(xiàn)低迷(mí)，不少产品(pǐn)年内二级市场跌幅(fú)较大，其实有些隐含收(shōu)益(yì)率高的(de)产(chǎn)品(pǐn)具备一定的投资价值，很适合稳(wěn)健类投资者。此外，伴随着经(jīng)济复苏的步伐，产业园区、物流类等REITs产品具备一(yī)定的(de)投(tóu)资价值(zhí)。

　　先(xiān)锋瑞驰私募基金执行董事高(gāo)如星(xīng)对此表(biǎo)示(shì)，若(ruò)张江(jiāng)园(yuán)区最终(zhōng)能(néng)顺(shùn)利解决招商，平稳过度对经营现(xiàn)金流(liú)没有造成大的影响(xiǎng)，“事(shì)件性利空下(xià)调(diào)至得这么急、这么深，加上(shàng)前期本身园区(qū)类资产就回调不少(shǎo)了，这(zhè)就是黄金坑(kēng)。”不过，他也强调(diào)，最终还是落到租(zū)金收入(rù)受不受影响，影响多大，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库(kù)科技。随(suí)后5月12日晚(wǎn)，华安(ān)张江(jiāng)光大(dà)园REIT发布公告(gào)，紧急(jí)回应称，哲库科技是其扩募(mù)拟新(xīn)购入基础(chǔ)设施资(zī)产张(zhāng)润大(dà)厦(shà)的重要(yào)承租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议(yì)的通知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一(yī)步表示，原始(shǐ)权益人将继续密切关注(zhù)哲库(kù)科技后续情况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此(cǐ)前，张(zhāng)江REIT因其一季(jì)报中披露(lù)的(de)张江光大园项目出租率下降事项，一度二(èr)级市场价格(gé)出现回落。在随(suí)后召(zhào)开的业绩说明会中管理人就相关事项进行了解(jiě)释说明，市(shì)场信心得到了一定提振(zhèn)，二级市(shì)场价格表现也趋(qū)于平(píng)稳。据了解，张(zhāng)江 REIT在5月11日召开的线上和线下的扩募说(shuō)明会上(shàng)，运营团队表示了对张江光大园(yuán)项目(mù)的信心，预计签署意向书和合同谈判中的储备租户(hù)正(zhèng)常转化(huà)后，项(xiàng)目出(chū)租率将(jiāng)得到回(huí)升。没想(xiǎng)到仅过了不到三周的(de)时间，张江REIT的扩募之路(lù)又迎来(lái)了新的考验。

　　因张江(jiāng)REIT的(de)上述公告(gào)引(yǐn)起了(le)市(shì)场各方(fāng)的广泛关(guān)注，张(zhāng)江REIT拟扩募(mù)购入项目的原始权益人(rén)相关(guān)负责人坦言，事发突然确(què)实始(shǐ)料(liào)未及，在获悉OPPO关停哲(zhé)库(kù)科技消息的第一时间即奔赴现场进行(xíng)了沟通(tōng)和核(hé)实工作，并同步启动了应急(jí)预案，排摸(mō)储备租户，积(jī)极应对哲库提前退租(zū)的可能事项。由于张润大(dà)厦是(shì)全国首批(pī)REITs申(shēn)报扩募项目(mù)，公司领导高度重视(shì)，据悉新区国资委也高度关注。

　　当谈及(jí)储备租户情况，相关负责人介绍说(shuō)，目前(qián)储备(bèi)租(zū)户还是比较(jiào)丰富(fù)的(de)，覆盖(gài)了芯片测试、人工智能、航天产业、信息技(jì)术等(děng)产业客户，租(zū)赁意(yì)向面积超过了2万方。从意向储备转化为实际租户需要一些时(shí)间。

　　“我们正在(zài)着手通过签署租赁意向(xiàng)书来尽(jǐn)快(kuài)锁定一些重要租户。虽然收了三个月履约保证金给了我(wǒ)们一(yī)些空间，但(dàn)本着对(duì)首批扩募、对市场负责的态(tài)度，我们肯定要全力与时(shí)间(jiān)赛跑，把这些面积在短期内(nèi)完成去化。”相(xiāng)关负责人说(shuō)道。

　　张江REIT已持有(yǒu)的同区域(yù)的张江光大(dà)园(yuán)项目一季度(dù)末也有(yǒu)将近30％的空置率(lǜ)，原始权益人有那么(me)多储备租户，之前的(de)空(kōng)置(zhì)率(lǜ)为何未能得到解(jiě)决。

　　对(duì)此(cǐ)相(xiāng)关(guān)负责(zé)人解释，张江光大园一直以来都坚持(chí)以(yǐ)市场化(huà)运营为导向，历(lì)史运营(yíng)表现稳定(dìng)，租户的调租(zū)和换租(zū)都属于正常情况，而这次项目(mù)的大租户退(tuì)租正好(hǎo)发一语成谶一语成偈是什么意思，一语成谶(yi yu cheng ji )的读音生在市(shì)场(chǎng)活跃度(dù)的短期低点，目前市场情况已有所(suǒ)好转。在看(kàn)到出租率下滑(huá)情况没有(yǒu)得到及时修复后(hòu)，张江这(zhè)边(biān)也作了一定的资源调配和(hé)倾斜，引入了一些储备租(zū)户。

　　另外，张润大厦和(hé)张江光大园项(xiàng)目在给租户的分隔空间、交付(fù)标准、租(zū)金水平等方(fāng)面也(yě)有一(yī)些差异化，张润大厦多是(shì)两(liǎng)千(qiān)多(duō)平的(de)大(dà)平(píng)层，楼的成新(xīn)度(dù)高(gāo)一些，单价也(yě)贵(guì)一些，张江光大园(yuán)单层以一千(qiān)平的面积为主，还有一些独栋(dòng)形态(tài)的物业。租(zū)户自(zì)身也会有(yǒu)诉求(qiú)，也会根据自身需求(qiú)和预算挑选区域内的不同(tóng)物(wù)业。

　　“如(rú)果扩募完(wán)成以(yǐ)后，新老资(zī)产(chǎn)的(de)管理人都(dōu)变成了一家，后续我们(men)在资源共享(xiǎng)和联合营销方面能更(gèng)加充分发挥(huī)协同效应(yīng)，相信可以(yǐ)做得更好。”上述负(fù)责(zé)人补(bǔ)充说(shuō)道。

　　最后谈及(jí)对于张(zhāng)江REIT的(de)定位和展望，相(xiāng)关负责人表示，张江集团和(hé)张江高(gāo)科目前在(zài)管资产约五百万方，还有一些其他在开发的储备(bèi)项目(mù)，这(zhè)些(xiē)都将成为张江REIT实现打(dǎ)造张江园区产业空(kōng)间资产上市平台目标的坚实后盾和储备资源。“我们非常(cháng)重(zhòng)视张(zhāng)江(jiāng)REIT这个资本平台和它未来的发展。”相关负责人(rén)表示，“这次扩募是我们实现(xiàn)基金扩容的第一步(bù)，也是(shì)至(zhì)关重(zhòng)要的一(yī)步，眼下我们可能面临了一些突发情况(kuàng)需(xū)要解(jiě)决，但(dàn)是这和我们(men)在张江科学城这三(sān)十(shí)年建设发展过程(chéng)中所经历的相比，只能算是一个非常小的(de)插曲(qū)。我(wǒ)们有信心(xīn)排除万难，尽一切可能化(huà)解当(dāng)前突发事件的所(suǒ)有(yǒu)负面(miàn)影响，维持预期和市(shì)场的(de)信(xìn)心(xīn)。”

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