5月以来，房地产(chǎn)板块个(gè)股多出现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指数本(běn)月涨(zhǎng)幅约为2％。而(ér)以公募基金为(wèi)代(dài)表(biǎo)的机构对于这一板块已经在悄(qiāo)然布局。数据(jù)显示，以南方和(hé)华(huá)夏(xià)的两只(zhǐ)老牌ETF基(jī)金为例(lì)，5月9日时所公布的总份额均(jūn)较(jiào)4月28日时有小幅增长。根据基金一季报(bào)统(tǒng)计，龙头与地方国企央企获得增持，持仓(cāng)数量占(zhàn)流(liú)通股比重增幅五只个(gè)股分别(bié)为华发(fā)股份+3.40％、滨(bīn)江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私(sī)募配(pèi)置房地产或“底部(bù)回(huí)升(shēng)”

　　行业红利时(shí)代(dài)已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产(chǎn)的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票(piào)市(shì)值的4.66％左右(yòu)；2020年(nián)市场(chǎng)表现出色，但公募所(suǒ)持房地产公司市值在股票(piào)资产中(zhōng)的占比却断崖(yá)式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一(yī)数(shù)值更(gèng)是进(jìn)一(yī)步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出(chū)现(xiàn)了三(sān)年来的首次回升，年底这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对(duì)房地产(chǎn)行业的(de)持股比(bǐ)例也同步回(huí)升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的势头(tóu)似乎在今年一季度得以延续。数据统(tǒng)计显示(shì)，公(gōng)募重(zhòng)仓持有房地产板(bǎn)块一(yī)季(jì)度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个(gè)股(gǔ)分别为保利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨江集团，持仓市值占板块比(bǐ)重(zhòng)合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对于房地产(chǎn)的(de)投资愈发有集中于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公募基金一(yī)季(jì)报汇(huì)总的重仓股中(zhōng)，房地(dì)产板块排名最高的是保(bǎo)利(lì)发展，在基金重仓(cāng)第33位。排名第二的是招(zhāo)商蛇(shé)口，排在(zài)第78位。而老牌(pái)龙头股万(wàn)科A排在第96位。对比去(qù)年四季报，变(biàn)化之处首先在于(yú)几只房地产龙(lóng)头股从排位上看均有退(tuì)步，尤其是万科最(zuì)为明显；其次是金地(dì)集团退出百大之(zhī)列。但考虑到房地产是复苏(sū)链上最后一环，且首(shǒu)季并非行业销售(shòu)旺季，其传导到二级市场乃至(zhì)机构持仓上还需要时(shí)间周期。

　　形成(chéng)共识的是，经(jīng)济圈判断房地产已(yǐ)经进入大分化时代，一二线(xiàn)城市好于三四线城市。而映射到二级市场投资上，配置房地产行业轻(qīng)松收获行业(yè)贝塔的红利期(qī)一去不返了(le)。“如(rú)果按照产(chǎn)业周期(qī)来(lái)分类，包括房(fáng)地产等几(jǐ)类行业在盖特纳(nà)曲线(xiàn)里属于成熟期(qī)或者衰(shuāi)退期的行业，传统(tǒng)认知上(shàng)没有什么投资(zī)机(jī)会(huì)的(de)。但(dàn)在这几年特殊的行情里包括煤(méi)炭、电解铝等类似(shì)的行业也出现了一些机会(huì)，背后(hòu)的逻辑是供给侧发生了(le)更(gèng)大的(de)变化(huà)。”一不(bù)愿具名的上(shàng)海公募基金(jīn)经理指出。

　　不过(guò)也(yě)有公募人士持谨(jǐn)慎乐观(guān)态度：“行业(yè)前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出现(xiàn)了，2022年光是居民存(cún)款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿(yì)平方米。需(xū)求(qiú)端(duān)还需(xū)要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基(jī)金房地(dì)产研(yán)究员吕功绩也指出：“时至今日，无论(lùn)从(cóng)城镇化的进(jìn)程，还是人(rén)均(jūn)住房(fáng)面(miàn一呼百应吾独尊是什么意思生肖，一呼百应吾独尊代表什么生肖)积（接近30平/人），我国均(jūn)已告别住房短缺时代，而目前居民的(de)杠杆率(lǜ)和房价收入也不支(zhī)撑每(měi)年18万亿元的销(xiāo)售额，以及过快上行(xíng)的房价，因而行业高(gāo)增的(de)时代(dài)已经过去，未来行(xíng)业的(de)需(xū)求或将回落，在此过程中(zhōng)，伴随着地(dì)产的高杠杆属性(xìng)，就很容(róng)易出现信(xìn)用风险问题（类似(shì)2022年的民(mín)营地产(chǎn)爆雷），行业进入(rù)到供给(gěi)侧出清的过(guò)程。这个过程中，综(zōng)合(hé)竞(jìng)争力强(qiáng)的(de)公司(sī)就(jiù)能(néng)够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式，获得市(shì)占率的提升。当行业需(xū)求见顶回落时，行业的贝(bèi)塔已经过去(qù)了，但不代(dài)表没有(yǒu)投资机(jī)会，机会在于城市、位(wèi)置、产品(pǐn)的(de)阿尔法，而(ér)对应到(dào)股(gǔ)票投资，就(jiù)是强竞(jìng)争(zhēng)力公司的(de)阿尔(ěr)法。”

　　或许(xǔ)也是(shì)基(jī)于这样的认识(shí)转变，精耕(gēng)细作(zuò)个股成为公募乃至整体机构的务实之(zhī)举。

　　机构配置房地产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优(yōu)质区域性标(biāo)的(de)成(chéng)香饽饽

　　5月(yuè)以(yǐ)来，房地产(chǎn)板块个(gè)股(gǔ)多出现(xiàn)小幅(fú)上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅约(yuē)为2％。从具体的个股来看，《红周刊(kān)》利用(yòng)Wind统计申万房地产板(bǎn)块个股，在纳入统(tǒng)计的124只房地产类标的(de)股中(zhōng)，本(běn)月以(yǐ)来实(shí)现(xiàn)股价上涨的达到了(le)81家(jiā)。

　　其中，上(shàng)述(shù)时间段恰好排名前五的(de)公司(sī)月内涨幅超过了10％，它(tā)们(men)分别是(shì)上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地产。排(pái)名第一的上实发展(zhǎn)，五一假期归来后日成交(jiāo)量(liàng)明显(xiǎn)放大，4日、5日连(lián)续两个交易日收出(chū)涨(zhǎng)停(tíng)。从(cóng)该股的基本面来看(kàn)，上(shàng)实发(fā)展的主营业务为房(fáng)地产开发与(yǔ)经营。公(gōng)司的主要产品及(jí)服务为房地产销售(shòu)、房地产租赁、物业管理(lǐ)服务、工程(chéng)项目、酒店经(jīng)营。从业绩(jì)数(shù)据来看，2022年，其(qí)实现(xiàn)营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归(guī)母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营业总收(shōu)入(rù)27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过(guò)从(cóng)十大流(liú)通股股东(dōng)来(lái)看(kàn)，各类机构(gòu)都有对其布局的(de)例子。以3月31日时的首季十大流(liú)通(tōng)股股(gǔ)东来看， 具体(tǐ)包括公(gōng)募的上银基金、私募的迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长城资产管理公(gōng)司等都(dōu)跻身前(qián)十(shí)的行列。

　　巧合的是(shì)，涨(zhǎng)幅暂时排名第二(èr)的浦东金桥也是上海本地房企，其第(dì)一季度的收入利润规模大(dà)幅度复苏。究其原因，一方面是该公司后疫(yì)情时(shí)代出租率复苏至近年来最高，另一方面则是公司拿地(dì)结算(suàn)持续性向好，从(cóng)数字(zì)上看，一(yī)季度新增虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑面(miàn)积约(yuē)54万平(píng)方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下(xià)，自然也吸引了(le)知名机构(gòu)在其中(zhōng)持(chí)续驻(zhù)足。从第(dì)一季度十(shí)大流通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依(yī)然(rán)在前十中(zhōng)，这也是连续第(dì)三个(gè)季度他有的两只产(chǎn)品杀(shā)入前十。同时(shí)榜一呼百应吾独尊是什么意思生肖，一呼百应吾独尊代表什么生肖单中还有一支大名鼎(dǐng)鼎(dǐng)的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当季还小幅增加了持(chí)股。

　　除去上(shàng)述两家上海区域性地产公司外，荣安地产则是主要布(bù)局在深圳的地产(chǎn)公司，一季(jì)报(bào)交出的也是(shì)一份报喜的成绩单：首(shǒu)季公司(sī)实现营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增(zēng)长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东(dōng)的(de)净利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机构态度(dù)来看，《红周(zhōu)刊》注意到两只公募指基首季新(xīn)杀(shā)入十大流通股股(gǔ)东行列。具体说来， 南(nán)方中证全指房地产ETF上榜(bǎng)排(pái)名(míng)第七(qī)位，富(fù)国中证指数1000增强则排名第(dì)九位，此外联袂出现的机构还(hái)有QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu一呼百应吾独尊是什么意思生肖，一呼百应吾独尊代表什么生肖)刊》采(cǎi)访时，兴证全球基金(jīn)相关人士分析：“经历过行(xíng)业洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙头(tóu)的(de)价(jià)值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降温(wēn)，优质土地(dì)供给(gěi)较多（券商测算对应潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目(mù)前房企的利润(rùn)率仅20％），绝大多数(shù)房企(qǐ)受限于(yú)信用(yòng)问题或者资金紧张没(méi)法(fǎ)拿地(dì)，龙头房企趁机获取低成本土地，龙(lóng)头房企的拿地力度（拿地金额/销(xiāo)售金额）基本(běn)在30％以上(shàng)；从(cóng)融资上看，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企杠杆(gān)率较低，净负债(zhài)率基本在70％以下，而其(qí)他房(fáng)企的净负债率普(pǔ)遍都(dōu)在100％以上(shàng)，加杠(gāng)杆空间有(yǒu)限，从融资成本看，龙头房企(qǐ)的融资成(chéng)本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对(duì)应到(dào)2023年的销售，龙头房企明显跑(pǎo)赢(yíng)行业，1～4月(yuè)百(bǎi)强房(fáng)企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前中特估的浪潮下，央国企地产股或存在发展的大(dà)好机会。中信证券指出(chū)：“房地产行(xíng)业的结构(gòu)性机(jī)会依然(rán)存(cún)在，少(shǎo)部分(fēn)公司(sī)尤其是央企占据显著(zhù)优势(shì)，其主要又(yòu)体现为(wèi)库存的优势(shì)。央企地产公司，现阶段表现出较低(dī)的融资成(chéng)本，优(yōu)质(zhì)的开发资源和良好的不动产资(zī)产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央企相较(jiào)于民营(yíng)地产公司也是(shì)更有(yǒu)优势的。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土(tǔ)地资源债权债务关系(xì)等问题，市场对(duì)民营房开企业的资产会有更多担忧和质(zhì)疑，所以在这一轮行业出清的过程中，央国(guó)企相较于民企来说(shuō)估值的修复更(gèng)明显。中特估(gū)的角度从(cóng)中长期的维度看(kàn)，行业的(de)逻辑在于集中度(dù)提升后，行业进入高质量发展阶段，具(jù)备较快速发展(zhǎn)阶段更稳定且可预期的(de)盈利和现金(jīn)流创(chuàng)造能力，以此带来(lái)估值中枢的提(tí)升，应(yīng)该关注(zhù)估值相对较低，企业自身资产的质(zhì)量好、运营能力强、可以创造持(chí)续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨的概率比较低，行(xíng)业内部将出(chū)现分化，要关注将(jiāng)受益于行业(yè)集中度提(tí)升的(de)头部公司。”星(xīng)石投(tóu)资首(shǒu)席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这(zhè)一思(sī)路的(de)话，或许还是保利发(fā)展、招商(shāng)蛇口等国资(zī)背景龙头前途(tú)更为(wèi)光明。不(bù)过国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示(shì)：“需要客(kè)观地去持续观察国(guó)企央企在三个(gè)方面(miàn)是否可以维持，首先是融资成本(běn)保持(chí)低位，其(qí)次是销售份额持续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复(fù)苏(sū)速度缓慢

　　机构(gòu)需要多(duō)给(gěi)一(yī)些(xiē)耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房(fáng)企(qǐ)一季报梳(shū)理发现(xiàn)，对于2022年的(de)业(yè)绩(jì)出(chū)现(xiàn)的整(zhěng)体下(xià)滑(huá)，2023年一(yī)季(jì)度的业绩分化更趋明显，保利(lì)发展、滨江集(jí)团(tuán)等房企营(yíng)收、净利均(jūn)实现了业绩的回正，甚至是较大增速的(de)增长。而这(zhè)些公司(sī)也是(shì)机构(gòu)的重(zhòng)仓对(duì)象。

　　对此，知名房地产业(yè)内人士张宏伟向《红周刊(kān)》分析表示，业绩出现明显改(gǎi)善(shàn)的(de)房(fáng)企，主要是因为过去两三年(nián)时间(jiān)，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么投(tóu)资拿地之(zhī)后，国有企(qǐ)业仍在持(chí)续性地拿地，且主要集(jí)中在核心城市，投资(zī)力度较(jiào)大(dà)。投(tóu)资的(de)驱动能够推动房企销(xiāo)售业(yè)绩的增(zēng)长，从而(ér)在2023年一季度市场(chǎng)恢复但仍处于调(diào)整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不(bù)过张宏伟同时也提醒表(biǎo)示，在房地产的(de)复苏过程中，还面临着(zhe)一些(xiē)不(bù)确定性。其实整个市场从四月份开始又在往下掉。除了杭州、成都等极个别城(chéng)市四(sì)月环比三月相对表(biǎo)现较好之外，包括北(běi)京、上海在内的绝(jué)大多(duō)数城市都出现环比(bǐ)下滑的情况。而现在五(wǔ)月的市场表现(xiàn)也不太乐观。按照现在的经济状况、收(shōu)入(rù)情(qíng)况，以及(jí)市场(chǎng)的去库存压力、企(qǐ)业的资金面压力，可能会出(chū)现，到六月份房企为了半年报冲业绩出现(xiàn)市场(chǎng)的短期反弹外的一(yī)个市场乏力现象。也就是说，第二(èr)季度、第(dì)三季(jì)度增(zēng)长不确(què)定性的(de)压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀(tán)投资(zī)董事长陈昊(hào)扬也向(xiàng)《红(hóng)周刊》指出，现在(zài)整个房(fáng)地产以及其上下游产业链的复苏速度都比想象(xiàng)的要慢很多，我们要多给一些(xiē)耐心，这个(gè)时候(hòu)，在房(fáng)地(dì)产以及上下游就(jiù)不是赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚他基本面的钱。但(dàn)这(zhè)也意味着，只有极为少数的、做(zuò)得(dé)比同(tóng)行(xíng)好得多的企(qǐ)业(yè)，会伴(bàn)随(suí)整(zhěng)个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能(néng)耐心地(dì)去等待它的基本面不断地(dì)凸(tū)显出来，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及个股仅为(wèi)举例分析，不(bù)做买卖推荐。）

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