近两(liǎng)年火(huǒ)爆的创新产品(pǐn)公(gōng)募(mù)REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募REITs整(zhěng)体(tǐ)呈(chéng)现出高比例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的REITs产品(pǐn)，平(píng)均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士(shì)对此(cǐ)表示，强(qiáng)制分红(hóng)机(jī)制是(shì)公(gōng)募REITs主要特征之(zhī)一，稳定分红体现出该类产品(pǐn)长期投资价值，通过观测经营活动现金流(liú)、可供分(fēn)配现(xiàn)金等指标，也是(shì)观察(chá)REITs项(xiàng)目(mù)底层(céng)资产运(yùn)营情(qíng)况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通(tōng)投资者注意(yì)，与产权(quán)类项目(mù)相比，特许经营REITs项目在经(jīng)营权到期后不再产生现(xiàn)金收益，特许经营权分红目前(qián)已包含了利润(rùn)分(fēn)配和本金的(de)归(guī)还，在选择投资标的时应了(le)解资产类型和分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外(wài)尚有6只REITs实际分配情(qíng)况尚未公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供(gōng)分(fēn)配金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分(fēn)配金额(é)占(zhàn)可供分配金额(é)比例(lì)平(píng)均为98.89％，且绝大部(bù)分分配比例在(zài)96％以上。

　　中(zhōng)金(jīn)基(jī)金相关负(fù)责人对(duì)此(cǐ)表示(shì)，投(tóu)资公募REITs的主要收益来源(yuán)为持有期分红收益，以及(jí)基(jī)金份额交易价格的(de)变(biàn)化。基金份额二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格受到公募REITs资产运营(yíng)情(qíng)况及(jí)市场(chǎng)因素(sù)的综合影响(xiǎng)，较易引起波动。与此相比(bǐ)，基金分(fēn)红预期则更(gèng)有规(guī)律可(kě)循(xún)。公募REITs的(de)分(fēn)红主要来(lái)自基础设(shè)施资产(chǎn)的经营(yíng)现(xiàn)金流，投(tóu)资人(rén)通过(guò)基(jī)金(jīn)募集材料和(hé)信息(xī)披(pī)露文(wén)件，结合行(xíng)业及市场情况，可(kě)以分析基础(chǔ)设施项目的经(jīng)营业李子园牛奶比AD钙奶有营养吗，李子园牛奶和ad钙奶绩，作为(wèi)进行投资决策(cè)的重要(yào)参考。

　　“相对于(yú)基金份额二级(jí)市场价(jià)格变(biàn)化导致(zhì)的浮盈或浮亏，分红作为基(jī)金份额持有人实际获(huò)得的现金收益，对(duì)于长期投资者更具参考价值。”中金基金相(xiāng)关(guān)负责人称(chēng)。

　　平(píng)安(ān)基(jī)金REITs 投资(zī)中心运营高级副总(zǒng)监(jiān)李华平也(yě)表(biǎo)示(shì)，根据《公(gōng)开募集基础设施证券投资基金指引（试(shì)行）》及(jí)相关法规要求，基础设施基金应当将90％以(yǐ)上合并(bìng)后基金(jīn)年度可分(fēn)配金(jīn)额以(yǐ)现金形(xíng)式分配给投资者，强(qiáng)制(zhì)分红机(jī)制是公(gōng)募(mù)REITs的主(zhǔ)要特征(zhēng)之(zhī)一，稳定(dìng)的分红机制体现出REITs产(chǎn)品长期投资价(jià)值。

　　中(zhōng)航(háng)基(jī)金也认为，从投(tóu)资角(jiǎo)度来看，基础设施(shī)公募REITs同时具备“股性”和“债性(xìng)”双重特点。二级市场(chǎng)价格反映这类产(chǎn)品“股性”的一面，分红体现了这类(lèi)产品的“债(zhài)性”特点。公募(mù)REITs有强制分红(hóng)要求，分红类似于债券(quàn)派息，但不(bù)等同(tóng)于债(zhài)券的固定(dìng)利息(xī)回报，而(ér)是由可供分配现金决(jué)定。

　　从机构投资者的(de)角度来看，一方面(miàn)是公募REITs丰(fēng)富了机构投(tóu)资(zī)者的投资品类，为资产配置(zhì)多元化提供(gōng)抓手，具(jù)有(yǒu)较强的配置(zhì)价值。另(lìng)一方(fāng)面，公募REITs的(de)分红能够帮助机构投(tóu)资者稳(wěn)定收益。机构投资者公募REITs能(néng)够通过分红(hóng)获取相对于投资债券相(xiāng)对高的收益性，在有效(xiào)控制风险的前提(tí)下(xià)，增(zēng)厚资(zī)产包收益，起到投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市(shì)场(chǎng)对于未来分红水平(píng)的预期(qī)，也是影响REITs基金(jīn)二级(jí)市场价格走势的关键因素之(zhī)一。

　　从(cóng)近期公(gōng)募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今(jīn)年(nián)以来中证REITs（收盘(pán)）指数收于(yú)975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年(nián)报(bào)，部分产品受宏观经济的(de)影(yǐng)响(xiǎng)，可分(fēn)配(pèi)金(jīn)额完成率不达预期，一定程度上影响了公募(mù)REITs二级市场的(de)价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市(shì)场的(de)价格波动(dòng)受多重因素(sù)的影(yǐng)响，投资收(shōu)益是影响REITs二级市场(chǎng)价(jià)格的(de)主(zhǔ)要(yào)因素之一，而稳定(dìng)的(de)分红有利于(yú)吸引(yǐn)投(tóu)资者参与公(gōng)募(mù)REITs二级市场(chǎng)的投(tóu)资。

　　中金(jīn)基金相关负责(zé)人(rén)也(yě)表(biǎo)示(shì)，近期(qī)经济(jì)预期恢复李子园牛奶比AD钙奶有营养吗，李子园牛奶和ad钙奶，一方面市(shì)场热(rè)点(diǎn)呈现向股(gǔ)票和(hé)债券回归的过程；另(lìng)一方面(miàn)，基础设施项目的经营业绩相(xiāng)对(duì)经济活力的改善有一定(dìng)的滞后(hòu)性(xìng)。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权日，将对基金份额(é)的(de)开盘(pán)指导(dǎo)价做调减(jiǎn)处理，调(diào)减金(jīn)额(é)根据单位基金份额的(de)分(fēn)红金额进行(xíng)计算。除权操(cāo)作是对分红前(qián)后基金份额净值变化的(de)修正，使投资(zī)人在基金分(李子园牛奶比AD钙奶有营养吗，李子园牛奶和ad钙奶fēn)红前后均可以获(huò)得公平的投资机会。

　　“分红(hóng)可增强(qiáng)投(tóu)资者(zhě)长期投资的信心，同时需结(jié)合持有产(chǎn)品的特性(xìng)，关(guān)注二级(jí)市场扰动对整体收(shōu)益的影响程度。”中航(háng)基金相(xiāng)关(guān)人(rén)士也称。

　　特许经营权分红包括利(lì)润分配和本金(jīn)归(guī)还(hái)

　　普通(tōng)投资者应了解底层(céng)资产情况

　　多(duō)位(wèi)业内人士(shì)还提醒，与现有公募基金分红前(qián)提是本金之上的增值(zhí)部分不同，特许经营权REITs基金运作期间(jiān)的“分红”界(jiè)定为“分派”更为准确(què)，分派的是本金与增值两个(gè)部分(fēn)，两个部分之间的比例是变动的，与现(xiàn)有公募基金(jīn)分红差(chà)异很大，大多数普通(tōng)投(tóu)资者可能把“分(fēn)派”金(jīn)额误认(rèn)为是(shì)持(chí)续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限到期后基(jī)金价值面临极大(dà)不确定性，这(zhè)是该类投资者应该(gāi)注意的情况。

　　李(lǐ)华平(píng)表示，目前公募REITs主(zhǔ)要(yào)有特许经(jīng)营权(quán)类和产权类两大资产(chǎn)类型，持有产(chǎn)权类产(chǎn)品的收益主要包括每年的现金分红及资(zī)产增值(zhí)的收(shōu)益，而持有特(tè)许经营类产(chǎn)品的(de)收益主(zhǔ)要来自项目每年的现金(jīn)分(fēn)红。其中，特许(xǔ)经营(yíng)权类资产的分红包括了(le)利(lì)润分配和本金(jīn)的归还，两(liǎng)者的比率也是变动的(de)，对特许经营权类资产的公募REITs可以内(nèi)部(bù)收益(yì)率（IRR）来衡量投资收益。普通(tōng)投资者在选择投资(zī)标的时，应了解公募REITs底(dǐ)层资产的类(lèi)型。

　　中航基金也(yě)表示，从细分来看，各类(lèi)公募REITs分红因底(dǐ)层资产属性不同而形成(chéng)区别。特许经营权(quán)类的(de)公募(mù)REITs产品因其分红相当(dāng)于包含(hán)“本(běn)金(jīn)+收益”，分红相对较多(duō)，债(zhài)性(xìng)偏强。而产权类的(de)公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看重底层资产的价值增值，所(suǒ)以相对股性(xìng)偏(piān)强(qiáng)。普(pǔ)通投(tóu)资者在选(xuǎn)择公募REIT时(shí)，需要考(kǎo)虑底层资产属性(xìng)，对所选择产品的二级市场价格和分红有合理预(yù)期。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也认为(wèi)，与产权类项(xiàng)目(mù)相(xiāng)比(bǐ)，特许经营项目在经营权到期后不再能产生现金收益，因此将可供(gōng)分配金额的分配理解(jiě)为(wèi)“分(fēn)派”比(bǐ)“分(fēn)红(hóng)”更加(jiā)准确。基(jī)于这个特点，剩余经营期限较短的特许经营(yíng)项目，通常具备更高的分(fēn)派率水平。对于剩余期限较长的特(tè)许(xǔ)经营权(quán)项目，即使分派率(lǜ)相(xiāng)对较低，也有(yǒu)足够年限收(shōu)回本金(jīn)并取得(dé)收益。

　　中金基金该负责人提醒投资(zī)者注意，特许经营权项目的分派金额包含了投(tóu)资本金，在不(bù)进行(xíng)扩募的(de)情况下(xià)，基(jī)金份额单价随(suí)着分派进度(dù)逐年下降是正常(cháng)现象，投(tóu)资特(tè)许经营(yíng)权(quán)REITs的收益(yì)来自项目剩余期限产生的(de)现金(jīn)流(liú)。

　　“与特(tè)许经营项目相(xiāng)比，产(chǎn)权(quán)类项目(mù)的土地或(huò)建筑的(de)剩余使(shǐ)用年限一般(bān)较(jiào)长，再加上到期(qī)后通过对建筑的更新改造或补缴土(tǔ)地出让金等追加投资，有机会进一步延长经营期限。这种类似永续(xù)经(jīng)营的假设反映(yìng)在基础资(zī)产的估值上(shàng)，使产权类REITs具备(bèi)更显著(zhù)的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底层(céng)资产运营情况

　　在基金分红的时点，多位业内人士还表(biǎo)示，在产品分(fēn)红期，投资者可以观测经营活(huó)动现(xiàn)金流、可供分配现金(jīn)、内部收(shōu)益(yì)率等指(zhǐ)标(biāo)，来观察和评(píng)估项目底层资(zī)产(chǎn)的(de)运营情(qíng)况。

　　中航基(jī)金(jīn)表示，年报指标中，跟现金相关的指(zhǐ)标(biāo)有两个(gè)：一是年报中披露的(de)经营活动现金流，二(èr)是(shì)可供(gōng)分配现金，二者存(cún)在(zài)本质(zhì)性区别。经营活动产生的现(xiàn)金(jīn)净流量是指企业(yè)经营、筹(chóu)资、投资产生(shēng)的现金流，基于企(qǐ)业本身经营活动产生；可(kě)供(gōng)分配的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出(chū)发，对非现金(jīn)影响(xiǎng)利(lì)润表的项目进行调整(zhěng)，加期初现金(jīn)，最终得(dé)到的账(zhàng)面(miàn)现金(jīn)。

　　李华平也表(biǎo)示，公(gōng)募(mù)REITs作为资产配置新(xīn)选择，投资价(jià)值体现(xiàn)在相对股债市场独立的资(zī)产配置(zhì)功能，比(bǐ)较适(shì)合长期持(chí)有。建议投(tóu)资(zī)者对经营权(quán)类的资(zī)产可以(yǐ)更(gèng)多关(guān)注内(nèi)部收益率的高低，对产权类的资产更多关注分派率(lǜ)高低。因为公募REITs可(kě)分配收益主(zhǔ)要来(lái)自底层(céng)资产的经营净现(xiàn)金(jīn)流，所以底层资产运(yùn)营情况直接影响投资回报，投(tóu)资者(zhě)可(kě)综(zōng)合考虑(lǜ)原始权益(yì)人综(zōng)合(hé)实力、运营管理机构实力、公募基金管理人(rén)实力等多重因素来(lái)选择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进(jìn)入密集分红期，由于分红(hóng)交易带来的短期博弈机(jī)会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投(tóu)资者(zhě)关注(zhù)有(yǒu)基本面(miàn)支撑(chēng)、填权效(xiào)应(yīng)相对明显、同时分红规模较为(wèi)可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招(zhāo)募(mù)说(shuō)明书均会载明REITs在发行首年及次年(nián)的可供分配金(jīn)额预测。投资者可(kě)以将REITs的(de)实际分(fēn)红金(jīn)额与募集材料(liào)中披露预(yù)测进行比(bǐ)较(jiào)分析，结(jié)合经济及市场的实际(jì)环境，对基础设(shè)施(shī)项目的运营业(yè)绩及REITs的管理能力进行判(pàn)断。”中金基金上述负责人也称(chēng)。

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