OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子公司哲库科技(jì)，引发了公募REITs扩募风波(bō)，如(rú)今，二级(jí)市场的影响仍(réng)未停(tíng)歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安(ān)张江光大(dà)园REIT开盘(pán)继(jì)续延续(xù)此前几日的(de)下跌走势，午后跌幅一度扩大，尾盘有(yǒu)所(suǒ)拉升，全天收(shōu)跌6.22％，最近3个交易日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此(cǐ)前(qián)，华安张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园REIT曾发布公告，紧急(jí)回应称，哲(zhé)库科技是其扩(kuò)募拟新购入基础设施(shī)资(zī)产张润大(dà)厦的重要承租方之一，目前未收到(dào)哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的(de)通知。同时，在(zài)公告中，华安张(zhāng)江光大园REIT进一步表示，原始权益(yì)人将继续密切关注哲库科(kē)技(jì)后续(xù)情(qíng)况(kuàng)，积(jī)极(jí)做好相关(guān)应(yīng)对。

　　此外，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目的原始权(quán)益人相关负(fù)责人也表示，近期(qī)已同步(bù)启动了应急预案，排摸储备租户，积极应对(duì)哲库提前退租的(de)可能事项(xiàng)。由于张润(rùn)大厦是全(quán)国首批REITs申报扩募项目(mù)，公司(sī)领导高度重视，浦东新区国(guó)资委也(yě)高度关注。

　　多位业(yè)内人(rén)士表(biǎo)示，华安张江光大园REIT近期市(shì)场波动较大(dà)，但其实不(bù)动产公募(mù)REITs项目短期(qī)出租率(lǜ)下跌并不会从根本上影响(xiǎng)其内外价值(zhí)，投资(zī)者应理性看待。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二级市场价格继(jì)续波(bō)动

　　本(běn)周，OPPO关(guān)停旗下芯片子公司哲库科(kē)技(jì)的(de)事件继(jì)续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日(rì)，华安张江光大园REIT以3.726元的价格(gé)小幅低开，此后二(èr)级市(shì)场价格(gé)开始震(zhèn)荡(dàng)走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT跌幅一度(dù)扩大到8.30％，随后价格有(yǒu)所回升(shēng)，最终报(bào)收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影(yǐng)响，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT最近几个交易日二级市(shì)场价格表现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达(dá)到9.69％，今年(nián)以来(lái)跌幅(fú)7.76％。不(bù)过(guò)，自(zì)2021年6月(yuè)21日(rì)上市(shì)以来，华安张江光大园REIT累(lèi)计涨(zhǎng)幅超过24％，在全市场(chǎng)公募REITs中位居前列。

　　从(cóng)5月15日公(gōng)募(mù)REITs市(shì)场(chǎng)整体表现(xiàn)上看，目前上(shàng)市的8只产(chǎn)业园区基(jī)础设(shè)施REITs中，仅(jǐn)博时招商蛇口(kǒu)产业园REIT微幅上涨(zhǎng)，其(qí)余7只均有不同程度下跌，8只产业园区基础设(shè)施REITs5月15日平均(jūn)跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季(jì)报中已经披露(lù)张江光(guāng)大园(yuán)项目(mù)出(chū)租率(lǜ)有所下降，如今(jīn)拟扩(kuò)募的项目(mù)又(yòu)遭遇(yù)突发事件，因此导(dǎo)致二级市(shì)场价格出现波动。”一位业(yè)内人(rén)士分(fēn)析称。

　　不(bù)过，在上述人士看来，尽(jǐn)管出于风险规避的原因，最近几个交易日(rì)场内资金有所流(liú)出，但(dàn)是，不(bù)动产公(gōng)募REITs项目短期出租率下跌并不(bù)会从根本上(shàng)影响其内外价值。

　　他也同时表示(shì)，目前随着二级(jí)市场价格下(xià)跌，风(fēng)险也得到一(yī)定释(shì)放，但是价格涨跌会受(shòu)到基本面、情绪面等多重(zhòng)因素影响，不好(hǎo)判断价格是不是已(yǐ)经完全(quán)触底。

　　此外，还有一位业内人士表示，今年整(zhěng)体REITs市场表现(xiàn)低迷(mí)，不少(shǎo)产品年内(nèi)二(èr)级市场跌(diē)幅较大，其实有些隐含收益率高的产品具备(bèi)一定(dìng)的投资价值，很适合稳健类投资者。此外，伴随着经济复(fù)苏的步伐，产业(yè)园(yuán)区、物流类(lèi)等(děng)REITs产品(pǐn)具备一定的投资价(jià)值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高如星对此表示，若张江园(yuán)区最终能顺利解决招(zhāo)商(shāng)，平稳过度对(duì)经营现金流没有造成大(dà)的影响(xiǎng)，“事件性利(lì)空(kōng)下调至得这么急、这么深，加(jiā)上前期本身园(yuán)区类资产就回调不少了，这就是黄金(jīn)坑。”不(bù)过，他也强(qiáng)调，最终还是落到租金收入受不受(shòu)影(yǐng)响，影响(xiǎng)多大，估计园区会最终解(jiě)决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募(mù)路(lù)上(shàng)再(zài)迎接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停旗下芯片(piàn)子公司哲(zhé)库(kù)科技。随后(hòu)5月12日晚，华安张江光大园REIT发(fā)布公告，紧急(jí)回应称(chēng)，哲库科(kē)技是其扩(kuò)募拟新购入基(jī)础设施资产张润大厦的重要承(chéng)租方之一，目前未收(shōu)到(dào)哲(zhé)库科技及OPPO方面关于停(tíng)止执(zhí)行(xíng)已签租赁协议的通知。同时，在公(gōng)告中，华安张江光大(dà)园REIT进(jìn)一(yī)步表示，原始权益人将继续密(mì)切关注哲库科技后续(xù)情(qíng)况，积极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露的张江光(guāng)大园项(xiàng)目出租率下降事(shì)项，一度(dù)二级市场价(jià)格出现(xiàn)回落(luò)。在随后召开(kāi)的业绩说明会中管(guǎn)理人就相关(guān)事项进行了解释说明，市场信心得到了一定提振，二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格表现(xiàn)也(yě)趋于平稳。据(jù)了(le)解，张江 REIT在5月11日召开的线上和线下的扩(kuò)募说明会上，运(yùn)营团队(duì)表示了对(duì)张江光大园项(xiàng)目的信心，预计签署意向书和合(hé)同谈判中的储备租户正常转化后，项目(mù)出租率(lǜ)将得到回升(shēng)。没想(xiǎng)到仅过了不到三(sān)周(zhōu)的时间(jiān)，张江REIT的扩募之路又迎来了新的考验。

　　因张(zhāng)江REIT的上述公告(gào)引(yǐn)起(qǐ)了(le)市(shì)场(chǎng)各方的(de)广泛关(guān)注(zhù)，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的原始权益(yì)人相关负责人坦言，事发突然确实始(shǐ)料未及，在获悉(xī)OPPO关停(tíng)哲(zhé)库科技消息的第一(yī)时间即奔(bēn)赴(fù)现场进行了沟(gōu)通和核实(shí)工作，并(bìng)同步启动(dòng)了应急(jí)预案，排摸储备租户，积极(jí)应对哲(zhé)库(kù)提(tí)前退(tuì)租的(de)可能(néng)事项。由(yóu)于张润大厦(shà)是全国首(shǒu)批REITs申报(bào)扩募(mù)项目，公司领导高度重(zhòng)视气概和气慨哪个正确些，气概与气概的区别，据悉新区国资委也高度关注。

　　当谈及(jí)储备租户情况，相关(guān)负责人介绍说(shuō)，目前(qián)储(chǔ)备租(zū)户还是比较丰(fēng)富的，覆盖了芯片测试、人工智能、航天产(chǎn)业、信(xìn)息技术等产(chǎn)业客户(hù)，租(zū)赁意向面积超过(guò)了2万方。从(cóng)意向储备(bèi)转(zhuǎn)化为实际租户需要一些时间。

　　“我们正在(zài)着手通过(guò)签署租赁意向书来尽快锁定一些重要租户。虽然收了三个月履约保(bǎo)证金给了我们(men)一些空间，但本着对首批扩募、对市场负责的(de)态度，我们肯定要(yào)全(quán)力与时间赛跑，把(bǎ)这(zhè)些面积在(zài)短期内完成去(qù)化(huà)。”相关(guān)负责人说道。

　　张江REIT已持有的同区域的(de)张江光大园(yuán)项(xiàng)目一(yī)季度(dù)末也有将近(jìn)30％的空置率，原(yuán)始(shǐ)权益人有那么多储备租户(hù)，之(zhī)前(qián)的空(kōng)置(zhì)率为(wèi)何未能得(dé)到解决。

　　对此相关负责人解释，张江光大(dà)园一直以来都(dōu)坚(jiān)持以(yǐ)市场化(huà)运营为(wèi)导向，历史运营表现稳(wěn)定，租户(hù)的(de)调租和换(huàn)租都属于正常情况，而这次(cì)项目的(de)大(dà)租户退租正(zhèng)好发生(shēng)在市(shì)场活(huó)跃度的短期低点，目前市场情(qíng)况(kuàng)已有所(suǒ)好转。在(zài)看到出租率下滑情况没有得到及时修复后，张(zhāng)江这边也作了一定的资源调配和倾斜(xié)，引(yǐn)入了一些储备租(zū)户(hù)。

　　另(lìng)外，张润大厦(shà)和张江光(guāng)大园(yuán)项目(mù)在给租户的分隔空间、交付标(biāo)准、租(zū)金水(shuǐ)平等方面也(yě)有一些差(chà)异(yì)化(huà)，张润(rùn)大厦多是两千多平的大(dà)平层，楼(lóu)的成新度高(gāo)一些，单价(jià)也贵一些，张(zhāng)江光(guāng)大园单层以一千(qiān)平的面积为(wèi)主，还有一些(xiē)独栋形态(tài)的物(wù)业。租(zū)户(hù)自身也(yě)会(huì)有(yǒu)诉求，也会根据自身需求和预算挑(tiāo)选(xuǎn)区域(yù)内的不同物业(yè)。

　　“如(rú)果扩募完(wán)成以(yǐ)后，新老资产的管理人都变成(chéng)了一家(jiā)，后续我们在资源共享和联合营销方面能更加充分发挥协同(tóng)效应(yīng)，相信可以做得更好(hǎo)。”上(shàng)述负(fù)责人补充说道。

　　最后谈及(jí)对于张(zhāng)江REIT的(de)定位和展(zhǎn)望，相关(guān)负责(zé)人表示，张气概和气慨哪个正确些，气概与气概的区别江集团(tuán)和张(zhāng)江(jiāng)高科目(mù)前在管(guǎn)资(zī)产约五百万方(fāng)，还有一些其他(tā)在开发的储备项目(mù)，这些都将(jiāng)成为(wèi)张江REIT实现打(dǎ)造张江园(yuán)区产业空间(jiān)资产上市平台目标的坚实后盾和(hé)储备资源(yuán)。“我们非常重视张江REIT这个资本平(píng)台和它未来的发(fā)展。”相(xiāng)关(guān)负责人表示(shì)，“这次(cì)扩(kuò)募(mù)是我们(men)实(shí)现基金扩容的第一(yī)步，也(yě)是至(zhì)关重要的一步(bù)，眼下我们可(kě)能面临了(le)一(yī)些突发情况需要(yào)解(jiě)决，但是这和我们在张江科学城这三十年建(jiàn)设(shè)发展(zhǎn)过程中所经历(lì)的相(xiāng)比，只能算是(shì)一个非常小的插曲。我(wǒ)们有(yǒu)信(xìn)心排(pái)除万难，尽(jǐn)一切可能(néng)化(huà)解当(dāng)前突发事件的所有负面影响，维持预期和市场(chǎng)的信心(xīn)。”

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