万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让这个(gè)位于北京(jīng)海淀的豪(háo)宅被全国知晓，其背后(hòu)曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中(zhōng)赫集团，也(yě)被拉向台(tái)前。

　　而如(rú)今，万柳书院再次受到舆(yú)论关(guān)注(zhù)，起因中赫集团成了共同债务人(rén)被中国信达追债，中(zhōng)国信达为了(le)收回钱(qián)款(kuǎn)不得不将(jiāng)中赫抵(dǐ)押的75套万柳书院(yuàn)豪宅拍(pāi)卖(mài)。可问题是，这些房(fáng)子(zi)早已售出，业主(zhǔ)并非中(zhōng)赫集团，那些真正斥巨资(zī)购入房产的(de)有钱人，房子(zi)现在莫名(míng)奇妙地(dì)被拍(pāi)卖，算(suàn)是(shì)被(bèi)割(gē)了！

　　截(jié)至(zhì)发稿，暂未看到(dào)这些业主(zhǔ)的维权(quán)信息，难怪有网(wǎng)友调侃：“富人被割韭菜(cài)的时候，他们的(de)姿势都那(nà)么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你(nǐ)想象的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收(shōu)割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京(jīng)豪宅的尽(jǐn)头是万(wàn)柳书院”，但谁都没想到，这(zhè)个位于海淀(diàn)核心区位，名校环(huán)绕的顶级豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日(rì)，有网友发现，中国(guó)信达在京东拍卖上，上(shàng)架(jià)了“北(běi)京(jīng)赫(hè)华恒瑞(ruì)房地产开(kāi)发有(yǒu)限公司不良(liáng)债权转让项(xiàng)目”，债权总额(é)高(gāo)达近47亿，该项目(mù)的抵押物中，包(bāo)退位减法是什么意思请解释一下，20以内退位减法是什么意思括75套万(wàn)柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转让项目的处置(zhì)主(zhǔ)体是中国信达资产(chǎn)管理股份有限(xiàn)公司(sī)北京市分公司（下称中国信达北分(fēn)），处置(zhì)的是对北(běi)京赫(hè)华(huá)恒瑞(ruì)房地产开发有限公司（下称赫华(huá)恒瑞）的不(bù)良债(zhài)权。截(jié)至2023年(nián)1月31日，债权(quán退位减法是什么意思请解释一下，20以内退位减法是什么意思)金额约(yuē)为46.95亿元人(rén)民(mín)币，其中债权本金37.50亿元。中赫集(jí)团有限公司是共(gòng)同债务人。目前，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就(jiù)是一起中(zhōng)国信(xìn)达北分讨(tǎo)债的故事，但实际(jì)上(shàng)，75套豪宅(zhái)的背后(hòu)暗(àn)藏(cáng)秘密。

　　据(jù)此(cǐ)前(qián)媒体报(bào)道，万柳书院(yuàn)总共301户，而且(qiě)早已售罄。如果(guǒ)该报道属实，说明这些房(fáng)子实际上(shàng)都是卖出去了的，是有人住(zhù)的。

　　那为什么中国(guó)信达(dá)的拍卖页面上(shàng)又注明这75套房子(zi)是“未出售”的状态呢？只(zhǐ)能说明(míng)这些房子根本(běn)没有网签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一财经的报道证(zhèng)实了上述(shù)内容。有豪宅中介透露，中(zhōng)赫集团早就把这75套房子抵押出(chū)去(qù)，现(xiàn)在还没(méi)资(zī)金解抵押(yā)，所以不能网(wǎng)签、没办房本(běn)。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院(yuàn)的业(yè)主基本(běn)都(dōu)是北京的高(gāo)端人士，柳(liǔ)传(chuán)志、丁(dīng)磊(lěi)等知名商业大佬也是万柳书院的业主(zhǔ)。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料(liào)，万柳书院的业主中，还有(yǒu)不少中(zhōng)赫(hè)集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹，“富人也被精准收割(gē)了(le)！”

　　不过，如果这些业主确实(shí)已(yǐ)经支付价款并实(shí)际占有(yǒu)，那么(me)，中国信达转让这笔不良(liáng)债权回本的愿(yuàn)望，或将泡汤。这(zhè)次拍卖损失最大(dà)的，没准还是债主中国信达。

　　根(gēn)据相关法律规定，民事执行(xíng)中，业主已经支付价(jià)款并实(shí)际占有(yǒu)，但未(wèi)办理过户手续的，如(rú)果业主(zhǔ)没有过错(cuò)，人民法院不得(dé)查封、扣(kòu)押、冻结，已(yǐ)经(jīng)查封的(de)可以向法(fǎ)院提出执行异议申请(qǐng)，请求法院解除(chú)查封，同时可以联合(hé)起(qǐ)诉(sù)开发(fā)商，要求(qiú)退(tuì)还购房款或办理房产证，并承(chéng)担违约责任。

　　此外(wài)，今(jīn)年4月，人民法院报公布《最高人(rén)民(mín)法院关于(yú)商(shāng)品房消费者权利保护问题的批复》，以(yǐ)司法解释的方式明确了购(gòu)房人的优(yōu)先(xiān)权(quán)：

　　商品房消(xiāo)费者以居(jū)住为目的购买房屋并已支(zhī)付(fù)全部(bù)价款(kuǎn)，主张其房屋交(jiāo)付请求权(quán)优先于(yú)建设工程价款(kuǎn)优(yōu)先受偿权、抵押权以及(jí)其(qí)他债权的，人(rén)民法院(yuàn)应当(dāng)予以(yǐ)支持。只支付(fù)了部分价款的商品房消费者(zhě)，在一审法庭辩论终结前已实际(jì)支付剩余价款的，可以适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如(rú)果这75套房(fáng)子均为“已售(shòu)未网签”，那么这笔不(bù)良债权，实际上是(shì)个(gè)烫(tàng)手山芋。可能不仅不能(néng)卖出去回本，抵押(yā)的这(zhè)75套(tào)房子，还会(huì)被(bèi)业主讨回去。

　　中国(guó)信(xìn)达，将会赔(péi)了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产(chǎn)界(jiè)的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次(cì)债权公司中国(guó)信达申请不良债(zhài)权转(zhuǎn)让(ràng)，可以追溯到金谷信托踩雷(léi)赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国(guó)信达(dá)已经(jīng)成为赫(hè)华恒瑞唯一股东。但此(cǐ)前，赫华(huá)恒瑞为中(zhōng)赫(hè)集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫(hè)置地等选择退出了赫华恒瑞的股东行列，中(zhōng)国(guó)金谷国际(jì)信托有限责任公司成为(wèi)了唯(wéi)一股东，后者由(yóu)中国信达资产(chǎn)管理股份有(yǒu)限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商(shāng)，相较其他房企，中赫集团(tuán)既没有很(hěn)大(dà)规模，也没有很高(gāo)的国民知(zhī)名度，但却在北京豪宅圈留下一(yī)个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号(hào)院(yuàn)，作为中(zhōng)赫集团进入北京的(de)第一个豪(háo)宅(zhái)项目(mù)，2011年，中赫置地推(tuī)出(chū)钓鱼岛(dǎo)七号(hào)院3号(hào)楼(lóu)，高达30万/平(píng)米(mǐ)的天价(jià)，成为当时京(jīng)城(chéng)最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊(jīng)。

　　随后(hòu)开发的万柳书院，更是被(bèi)誉(yù)为“北(běi)京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢(yì)价(jià)率40.9％，从融创、保(bǎo)利(lì)、万科等(děng)大型知名房企(qǐ)手中，抢(qiǎng)下了北(běi)京万柳地块，成为(wèi)北京(jīng)当(dāng)年的“双料地王(wáng)”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀入(rù)市场(chǎng)，无论是一块块从荷兰运回(huí)来(lái)的灰(huī)砖垒起来的五米高墙，还(hái)是(shì)每棵成本超6万的成(chéng)年银杏树(shù)，还是每平(píng)米20万(wàn)元(yuán)的(de)价格，都令业(yè)内外震撼不(bù)已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的(de)缸、霄八的(de)顶儿、融创的湖(hú)、紫(zǐ)辰院的树、北平(píng)府(fǔ)的院(yuàn)儿。”从这句(jù)顺口溜中，就(jiù)可(kě)看出(chū)其在北京豪宅圈的地(dì)位(wèi)。2014年末上市的(de)它，对(duì)手是当时有(yǒu)名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它(tā)远(yuǎn)远超(chāo)过这(zhè)些(xiē)对(duì)手(shǒu)。

　　去年，万柳(liǔ)书院(yuàn)一套(tào)300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达(dá)到惊(jīng)人的36万元/平米，说(shuō)明万柳书院虽然已(yǐ)经推出了8年之久(jiǔ)，但其(qí)依旧在(zài)北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的(de)豪宅，也吸引(yǐn)了不少知(zhī)名人士，如知(zhī)名演(yǎn)员(yuán)宋(sòng)丹丹(dān)，就(jiù)住在钓(diào)鱼(yú)台七号院(yuàn)。而柳传(chuán)志、丁磊等知名商(shāng)业(yè)大(dà)佬则(zé)居住在(zài)万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的(de)成功奠定了中赫集团的“高端路线(xiàn)”，也因此，它被(bèi)外界贴上了，“卖北京城最(zuì)贵的(de)房，拿(ná)北京城最贵的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发商光环(huán)的背后，这个地产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱斯(sī)”却多(duō)次成为被执行(xíng)人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行(xíng)能(néng)力而拒(jù)不履(lǚ)行生效(xiào)法律(lǜ)文(wén)书确定义(yì)务，中(zhōng)赫集团正(zhèng)式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被(bèi)北京国安坑了？

　　中赫(hè)集团如今沦落到这个地步，其实是有迹可循(xún)的(de)。

　　事实上，早在今年年初“万(wàn)柳书院少爷”走红之时(shí)，深蓝财经就(jiù)曾深(shēn)挖(wā)出背后的中赫集团，发(fā)现其(qí)深陷财务危机。

　　从知名(míng)豪宅(zhái)的开发商(shāng)到沦(lún)为(wèi)“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人生轨迹跟着(zhe)急转(zhuǎn)直下(xià)。而追(zhuī)根溯(sù)源，这个转折(zhé)点，就在(zài)于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了(le)多元(yuán)化转型，但转型之路(lù)并(bìng)不(bù)好走。早(zǎo)在2008年开始，中赫集团就尝(cháng)试过多(duō)元化业务，先后进军能源市场、团(tuán)购网站，但最终(zhōng)都(dōu)惨淡收(shōu)场(chǎng)。最终(zhōng)，周金辉将(jiāng)转(zhuǎn)型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿(yì)元(yuán)参股国(guó)安足球(qiú)俱(jù)乐部(bù)64％股权，成为(wèi)国安的新东(dōng)家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集团从中信集团(tuán)手中拿下北(běi)京国安俱乐部36％股权，至此拿(ná)下(xià)北京国(guó)安俱乐部(bù)全(quán)部(bù)股权。如(rú)果(guǒ)北京国(guó)安的估值一直(zhí)没变，那么中赫集团拿下北(běi)京国安(ān)，总计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到(dào)这里，有(yǒu)人也许会感叹(tàn)：卖(mài)豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫(hè)为(wèi)什么(me)又要质押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团(tuán)及其实控人周金辉夫妇将(jiāng)其手中的中赫集团(tuán)股份(fèn)质押陆(lù)续质(zhì)押，据企(qǐ)查查显示，目前中赫集团共有11条股权(quán)出质记录。质权(quán)人包括海金商业保理(lǐ)、北(běi)京(jīng)建(jiàn)工、山东国(guó)际(jì)信托、中融(róng)信托(tuō)、中信建设等。

　　这与(yǔ)入主北京国安的(de)时间完全吻合。

　　然而，入主北(běi)京国安后，不仅国安的经营状况没有得到改善，中(zhōng)赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息显示(shì)，2020年，北京(jīng)国安足(zú)球俱乐部实(shí)现营业收(shōu)入1.03亿元(yuán)，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐部资(zī)产(chǎn)总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了(le)缓解资金压力，中赫集团(tuán)和周金辉夫(fū)妇还在持续质押手中(zhōng)的中赫集团(tuán)股份，但国安和(hé)中赫的经营状(zhuàng)况却持续(xù)没有好转。

　　不仅中赫(hè)集团被(bèi)5次列(liè)被执行(xíng)人，执行标的高达11亿(yì)，北京国安(ān)也3次与中(zhōng)赫集团、中(zhōng)赫置地(dì)、及中赫(hè)集团股(gǔ)东周金辉、李彩霞等共同成(chéng)为被(bèi)执行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行能(néng)力而拒不履行生效法(fǎ)律文(wén)书(shū)确(què)定义务，上述被(bèi)执(zhí)行人成(chéng)为“老赖(lài)”。只(zhǐ)有北京国安，目前(qián)幸免于难。不过在(zài)实控人都成为(wèi)老赖的(de)情况(kuàng)下，被(bèi)执行10个(gè)多亿的北京国安，又如何(hé)能独善其(qí)身？

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