导读

　　黄金二十(shí)年之后(hòu)，当下中(zhōng)国地产步入大分化时代而非(fēi)停滞(zhì)期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住(zhù)宅销(xiāo)售(shòu)面积超15亿平，足(zú)够4000万家(jiā)庭入住。恰(qià)逢近年地产持续低景气(qì)，有(yǒu)关中国地产是否(fǒu)过剩的讨(tǎo)论日(rì)益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘清中国城镇存量(liàng)住宅真实情况，据(jù)此(cǐ)判断中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染(rǎn)中国地产存量极度过剩，事(shì)实是(shì)否(fǒu)如此？

　　住建部披露全(quán)国有近6亿栋房屋建筑，第(dì)七(qī)次人口普(pǔ)查调查(chá)数(shù)据显(xiǎn)示城镇家(jiā)庭户人均住宅间数(shù)为1.06间。市场陷(xiàn)入怀(huái)疑，中国房子是否真(zhēn)的(de)过(guò)剩？

　　事实(shí)上住建部(bù)披露的近6亿栋(dòng)城乡房(fáng)屋建筑中，城(chéng)镇(zhèn)建筑占比不到一成(chéng)，其中还包括大量城镇非住(zhù)宅建筑，如商业办公(gōng)楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七(qī)普显示中国城镇居民人均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)，但居住(zhù)舒适不(bù)是人均(jūn)一间房所能满足，它与房屋质量、居(jū)住面积、配套设施(shī)等因素密(mì)切相关。中国的人均住宅(zhái)间数较发达国家还有很大差(chà)距。人(rén)均住宅间数大(dà)于1同样不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们(men)测算发现中国(guó)城镇(zhèn)居(jū)民户均1套房，其中每户(hù)持(chí)有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公(gōng)布中(zhōng)国家(jiā)庭户均住宅的数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅占比和城镇家(jiā)庭户数(shù)，计算出城镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)。

　　测(cè)算结果显示，目前(qián)城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥有0.86套房(fáng)，其中(zhōng)0.54套为商品住(zhù)宅。若期房顺利交付，直(zhí)至2024年(nián)，中国每户城(chéng)镇家(jiā)庭才拥有(yǒu)1套住宅，其(qí)中商业住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然(rán)而事(shì)实(shí)上中国住宅市场供需(xū)并不(bù)平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市(shì)场的住(zhù)宅套户(hù)比会大(dà)于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平(píng)衡(héng)，是因为户均(jūn)一套房(fáng)无法满足流动人口的租赁和置业(yè)需求(qiú)。全国总人(rén)口的(de)近(jìn)三成都是流动人(rén)口，流(liú)动人口会(huì)选择在大城市租房挣钱，在(zài)老家买房，从(cóng)而产生了额(é)外(wài)的住(zhù)宅需求。

　　即便户(hù)均一套房(fáng)，中国未来(lái)地产仍有四大(dà)新增需求动(dòng)力。

　　第一，户均(jūn)人(rén)口规模缩小，一(yī)人户、两(liǎng)人户占(zhàn)比不断(duàn)增加，导(dǎo)致家庭户数增多(duō)。小家庭化趋势将延续，带来新户(hù)购房需(xū)求增长。

　　第二，经济板块(kuài)的(de)分化日(rì)益明显，区域经济资(zī)源分配(pèi)的(de)再(zài)集(jí)中(zhōng)吸引着人口流(liú)入(rù)，人(rén)口(kǒu)净迁入城市的新增(zēng)住宅需(xū)求(qiú)有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右(yòu)的(英语对应词是什么意思，hungry对应词是什么意思de)家庭(tíng)住在2000年(nián)以(yǐ)前(qián)建成的(de)住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住宅(zhái)建筑面积。促成“老破(pò)小(xiǎo)”住宅的(de)改造势(shì)在必行。

　　第四(sì)，中国的人均住宅间(jiān)数与人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积均较发达国(guó)家有着不小差距，“住上更(gèng)大房(fáng)子”的改善性(xìng)需求正在(zài)不断(duàn)增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大(dà)分化时代而(ér)非停滞期。

　　如果说过去二十年(nián)是(shì)中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住(zhù)宅(zhái)供给存(cún)在不(bù)足，这是(shì)过去二十年房(fáng)价快速上涨基石。那么当下房地产大分化时代已至，大分(fēn)化时代下地产矛盾则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能(néng)级城市之间(jiān)，不同区域板块(kuài)之(zhī)间，不(bù)同品质(zhì)住宅之(zhī)间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国(guó)已有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热议。从(cóng)2月以来，各大(dà)城(chéng)市二手房挂(guà)牌量突然(rán)激(jī)增，引发一(yī)阵二手(shǒu)房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的(de)房子是否(fǒu)已经过剩(shèng)？

　　中国(guó)城镇住宅到底(dǐ)是供给过剩(shèng)，还是(shì)供(gōng)需平(píng)衡，或是仍(réng)然存在(zài)不足(zú)？可惜由于(yú)住宅(zhái)存量数据并未公布，我(wǒ)们无法直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出中国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有住宅(zhái)套(tào)数，回答当前的房(fáng)子是否真(zhēn)的过剩(shèng)了？据此判(pàn)断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察(chá)中(zhōng)国(guó)户均拥(yōng)有住宅数量(liàng)

　　（一(yī)）中国住宅(zhái)数量过(guò)剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险普查工(gōng)作(zuò)情况为主题的新闻发布会(huì)上，负责(zé)人对外披露：“住宅(zhái)城(chéng)乡(xiāng)建设(shè)行(xíng)业(yè)获取了(le)全国(guó)近6亿栋城(chéng)乡房(fáng)屋(wū)建筑数据以及80多万处市(shì)政设施数(shù)据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平(píng)均每栋建筑住不到(dào)3人(rén)，住宅市(shì)场看似已经(jīng)过(guò)剩。

　　在这(zhè)近6亿(yì)栋房屋建筑中，农村房(fáng)屋占9成以(yǐ)上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还(hái)包括了大量商业楼、写字楼、学校、医(yī)院等非住宅(zhái)。总的算下(xià)来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第(dì)七次人口普查数据(jù)公布了中国城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为(wèi)1.06间，其(qí)中城市(shì)家(jiā)庭(tíng)户居(jū)民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似(shì)意味着人人都(dōu)有房(fáng)间(jiān)居(jū)住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间数量有关，更与房(fáng)屋质量、居(jū)住(zhù)面积、配套设施等因素密切相关。单单(dān)从(cóng)人均住宅间数不(bù)能完全反映(yìng)出(chū)城镇居民的居住水平。

　　中国(guó)主要(yào)是以家庭为单位购(gòu)买(mǎi)成套住宅，一套设施齐全的住宅才是(shì)城镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据(jù)和方法(fǎ)

　　中国(guó)城镇居民住(zhù)宅主要分两大类，一类是商品住宅，另一类是保障(zhàng)房(fáng)、原(yuán)公有住宅、自建(jiàn)房等非商(shāng)品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数据，并(bìng)没有直接(jiē)公(gōng)布(bù)城镇住宅数量(liàng)。居民(mín)住(zhù)宅(zhái)相关(guān)数据有两处(chù)可以(yǐ)直(zhí)接(jiē)公布，一是每年(nián)商品住宅销售(shòu)套数（统计局）；二(èr)是居民住宅来(lái)源(yuán)（人口普查数据）。计算中国居民户均住宅数量，我们主要(yào)用(yòng)到上(shàng)述(shù)两(liǎng)组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之(zhī)前(qián)商品(pǐn)住宅数量极(jí)少，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅(zhái)套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每(měi)年商品(pǐn)住宅销售(shòu)套数相加，我们就能够得到当前商品住宅总(zǒng)存(cún)量。

　　第二步，根据城镇居民拥有(yǒu)的商品(pǐn)住宅(zhái)和非商品住宅比例(lì)，推算得到居(jū)民住宅总套数。

　　第(dì)三步(bù)，将城(chéng)镇居民拥有的商(shāng)品住宅总数除以家庭户(hù)数，我们就(jiù)能够得到(dào)城镇户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体计(jì)算公式(shì)如下：

　　城镇家(jiā)庭住(zhù)宅套户比=住宅总(zǒng)套数(shù)/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数(shù)/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套(tào)户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅(zhái)存(cún)量(liàng)到底有多少，目前缺乏一个准确统计(jì)。我(wǒ)们利用既有统计数(shù)据(jù)，大致测算得到中国存量房(fáng)地产套数，并进一(yī)步(bù)推算中国城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有的住宅(zhái)数量(liàng)。

　　（一）城(chéng)镇居(jū)民户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地(dì)产销售以期房(fáng)为主，从2019年开始，新(xīn)房销售中期房占比近9成。本文去除商品住宅累计销售套数里的期(qī)房销(xiāo)售，得到商(shāng)品住(zhù)宅现(xiàn)房(fáng)套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数计(jì)算为例：

　　2022年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数=截(jié)止(zhǐ)到(dào)2022年商(shāng)品住(zhù)宅累(lèi)计销售套数-过去三(sān)年(nián)（2020、2021和2022年(nián)）的期(qī)房(fáng)销(xiāo)售额。

　　主(zhǔ)流房(fáng)企竣工周期(qī)在(zài)2-3年，并(bìng)考虑到交房后装修(xiū)的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅现房套数除以(yǐ)家庭户(hù)数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥(yōng)有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们需要(yào)进一步推算中国城镇居民拥有的户均住(zhù)宅套数(shù)。

　　首先，七普数据(jù)显示(shì)中国(guó)城镇居民的住宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭(tíng)拥有住宅。其(qí)中自建住宅占比21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公有住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次(cì)，我们假(jiǎ)定租赁其他住宅和购买二(èr)手房都(dōu)是(shì)商品住宅，因此将租赁其(qí)他住(zhù)宅(zhái)、购买商(shāng)品(pǐn)住宅与(yǔ)购(gòu)买二手(shǒu)房加总(zǒng)，得(dé)到商品住宅占(zhàn)居民所(suǒ)有住(zhù)宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)增幅为过(guò)去十(shí)年变化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品(pǐn)住宅的(de)实际(jì)变化比例，从而我们估算出2022年商品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平(píng)均每户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期房(fáng)，中国(guó)平均(jūn)每户(hù)城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期房(fáng)会在2-3年内陆续交付使用，到(dào)2024年，中国(guó)平均每户城镇(zhèn)家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇(zhèn)户均一套房的三点(diǎn)含义

　　既然(rán)城镇居民已经达(dá)到了户均一(yī)套房的程度，“户户有房”是否意味着(zhe)中国城镇化进展终(zhōng)结，甚至意味着中国地产存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场供(gōng)需平衡

　　需要有多余住宅来(lái)满足因人(rén)口流动、居(jū)民换房等因素(sù)产生的住(zhù)宅需(xū)求。因此，成熟(shú)房地产市(shì)场的住宅套户比会(huì)在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英(yīng)国和日本的(de)住宅(zhái)套户比(bǐ)均高(gāo)于(yú)1.1，其(qí)中，英国(guó)的(de)住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚(gāng)好一(yī)套房(fáng)，就会造成人口(kǒu)净流入地的住(zhù)宅市场供(gōng)不应求，造(zào)成房价(jià)或(huò)房租(zū)迅速上(shàng)涨(zhǎng)。

　　七普(pǔ)指出中国的(de)流动人(rén)口3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省际流动人口(kǒu)分别为2.51亿(yì)人(rén)和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会(huì)选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城(chéng)乡人口流动调查(chá)数据显(xiǎn)示，在上海、杭州以(yǐ)及南(nán)京工(gōng)作的流(liú)动(dòng)人口(kǒu)在(zài)老家拥有住宅比(bǐ)例(lì)分别为(wèi)28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸引(yǐn)打工人，但高房价迫使打工人回乡置业。英语对应词是什么意思，hungry对应词是什么意思>

　　流动人口(kǒu)实际上(shàng)会占据两(liǎng)套房，在高(gāo)房(fáng)价的(de)大城市租赁一套(tào)房，在房价较低的(de)县城购买一套房。所以说户均一套房无法(fǎ)满(mǎn)足庞大流(liú)动人(rén)口的租赁(lìn)与置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万(wàn)户家(jiā)庭住宅品质仍需改善

　　目前(qián)，中国的城镇住宅中依然(rán)有(yǒu)不少老旧(jiù)小区。

　　三成家(jiā)庭，也就是(shì)约(yuē)9000万(wàn)户城镇居民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其(qí)中又有11.6％住宅(zhái)年龄至(zhì)少在(zài)33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建筑结(jié)构(gòu)松散、设施陈旧、安全(quán)隐(yǐn)患(huàn)大等问(wèn)题，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给住户(hù)的生活(huó)带(dài)来了很(hěn)大的不便(biàn)和安全隐患，并且居住(zhù)体验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的(de)家庭户数拥有的住宅(zhái)面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家(jiā)庭(tíng)没有独(dú)立卫浴(yù)和厨房。这类上世纪(jì)修建的老旧(jiù)小区很(hěn)难(nán)满足现代生活(huó)需求，在(zài)未来大都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的家庭住宅为一居(jū)室和二居室，户型偏小。其中一居(jū)室占比(bǐ)为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住宅户(hù)型更小，当然这与城(chéng)市土地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张是未来地(dì)产的(de)需(xū)求驱动力(lì)

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存量(liàng)总(zǒng)面积为294.6亿平(píng)。暂(zàn)不考虑两年间农民带房进城和老旧小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工面(miàn)积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总面积(jī)为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超过(guò)一半的(de)家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积小于均(jūn)值(zhí)，近4成家庭人均住宅建筑面积(jī)在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑(zhù)面积不(bù)足19平方米(mǐ)，不及全(quán)国(guó)人均水平的一半。若去除20％的公摊(tān)，可使用的(de)住宅面积仅(jǐn)为(wèi)15.2平方(fāng)米(mǐ)。上海市将人均住宅(zhái)建筑面积低于15平方米的家(jiā)庭界定为住宅存在困难，若按这个标准算(suàn)的话(huà)，中国有11.3％的家庭(tíng)存(cún)在(zài)住宅困难问题。

　　若人均(jūn)可使(shǐ)用住宅(zhái)面积为40平，即人均住宅(zhái)建筑面积(jī)为(wèi)50平(píng)，只(zhǐ)考虑家庭户(hù)人数，需要(yào)住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至少新增(zēng)82亿平(píng)。

　　对比(bǐ)发达国家人均住宅(zhái)面(miàn)积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国(guó)和英国都高于40㎡，中(zhōng)国(guó)的人均住宅建筑面(miàn)积为(wèi)39.45㎡，相差不大(dà)。但若去(qù)除公摊面(miàn)积后，中国的人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人口，所需(xū)要的住(zhù)宅(zhái)总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会(huì)有需求(qiú)么(me)？

　　我们(men)测算得(dé)到中国(guó)城镇家庭户均1套(tào)房(fáng)，看(kàn)似(shì)已(yǐ)经户户有房(fáng)。即(jí)便如此，中国人(rén)口静态结(jié)构和动(dòng)态(tài)趋势演绎，决定了(le)中国未来地产仍有需(xū)求释放。户均1套(tào)住宅(zhái)现实(shí)之下(xià)，中国(guó)未来城镇住(zhù)宅(zhái)需求主(zhǔ)要来自于四个方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭(tíng)户数增(zēng)多(duō)，新户(hù)购房需求扩张。

　　过去20年(nián)我国(guó)城镇家庭户均人口数不断下降(jiàng)，六(liù)普显(xiǎn)示城镇户均人(rén)口规模(mó)为2.85人/户，而(ér)七普显(xiǎn)示城镇户均人口规(guī)模(mó)为2.62人/户，一人户、二人户的占比明(míng)显上(shàng)升，人(rén)口小家庭化趋势将(jiāng)继(jì)续延续，导致户数会因户均人口规模(mó)的(de)缩小而(ér)增多。

　　第二英语对应词是什么意思，hungry对应词是什么意思，人口(kǒu)迁移导致经济发展带来的新增住宅(zhái)需(xū)求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分化日益明显，资源和生产要素(sù)逐步向经济带、都(dōu)市圈中心(xīn)城市流入，区域经济(jì)资源分(fēn)配的再集(jí)中吸引着人口流入。人(rén)口迁(qiān)移势必涉及到买房租房，给(gěi)迁入地(dì)住宅市场带来(lái)新的(de)增量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常住人(rén)口增量为(wèi)72万，而出生人口为44.9万人，死亡人(rén)口(kǒu)为(wèi)38.4万人，自(zì)然(rán)增(zēng)加人口仅为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然(rán)庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和原公(gōng)有(yǒu)住宅的家庭拆(chāi)迁改建最多。自建(jiàn)房家(jiā)庭(tíng)比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅(zhái)（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致(zhì)相吻合。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户，自建(jiàn)住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需(xū)求增加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在新增(zēng)住(zhù)宅需(xū)求中，有7成家(jiā)庭购买(mǎi)了商品住宅。租房(fáng)、购买(mǎi)经济(jì)适(shì)用房(fáng)和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中(zhōng)村和旧(jiù)城改造，商品(pǐn)住宅的占比势(shì)必(bì)会进一(yī)步(bù)上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅建筑面(miàn)积还有约81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约(yuē)9000万(wàn)户。破(pò)旧(jiù)的城中村(cūn)、老公有住宅，建筑面积小、质量低(dī)、基础设(shè)施配套(tào)差、没有(yǒu)或少有物(wù)业管理，居民(mín)追求美好(hǎo)、宜居生活的环境，背(bèi)后的改(gǎi)善性需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改(gǎi)善性(xìng)需(xū)求还将有所增(zēng)加。

　　刚需购(gòu)房受限于资金，倾向于中小户型(xíng)。已有住宅家庭希望(wàng)提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年(nián)底的(de)中央经济工作会议明确指出支持住(zhù)宅改(gǎi)善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间(jiān)数为1.71间(jiān)，无论是否考(kǎo)虑(lǜ)乡村住宅因素，中国(guó)的人均住宅间数(shù)较(jiào)其他国家依旧存在不(bù)小差距(jù)。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正向(xiàng)联系。随着经济发展水平的提高，中国的人均住宅间数与人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积将随之(zhī)增长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住(zhù)宅供给(gěi)存在(zài)不(bù)足，供需出现(xiàn)错配(pèi)，这是过(guò)去二十年(nián)房价快速(sù)上涨基石(shí)。那么未来将是住宅质量的供需冲突。房地(dì)产大分化(huà)时代(dài)已至(zhì)，这(zhè)种(zhǒng)分化不单局限于城市(shì)能级之间差异，优质小区(qū)和老旧(jiù)二(èr)手房之间的差异(yì)也将越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数据调查的是人，并不是针对住宅，因(yīn)此(cǐ)可能存在统(tǒng)计偏差。商品(pǐn)住宅占(zhàn)比实际(jì)值可能偏低，其增(zēng)速可能超预期。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 英语对应词是什么意思，hungry对应词是什么意思