万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万柳少(shǎo)爷”的意外走红，让这个(gè)位于北京海(hǎi)淀的豪(háo)宅被(bèi)全国知晓，其背(bèi)后曾宣称(chēng)要(yào)做地产界“劳斯(sī)莱斯”的神秘开发商——中赫集(jí)团(tuán)，也被拉向台前。

　　而如(rú)今，万柳书院再次受到舆论关注(zhù)，起因中赫集团(tuán)成(chéng)了(le)共同债(zhài)务(wù)人被中(zhōng)国信达(dá)追(zhuī)债，中国信达为了收回钱款(kuǎn)不得不将(jiāng)中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已(yǐ)售出，业主并非中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)，那(nà)些真正斥巨资购入(rù)房产的有钱人，房子现在(zài)莫名奇妙地被拍卖(mài)，算是被(bèi)割了！

　　截(jié)至发稿，暂未看到(dào)这些业(yè)主(zhǔ)的维(wéi)权(quán)信息，难怪有网友(yǒu)调(diào)侃(kǎn)：“富人被割韭菜的(de)时候(hòu)，他们(men)的(de)姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不过事(shì)件背后，可(kě)能没你想象(xiàng)的那么(me)简单(dān)。

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　　富(fù)人被(bèi)精准收(shōu)割(gē)？

　　最惨的可能(néng)还(hái)是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是(shì)万柳书院”，但谁(shuí)都(dōu)没想到(dào)，这个位于海淀(diàn)核心区(qū)位，名校环绕的(de)顶级(jí)豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近(jìn)日，有(yǒu)网友发现，中国信达(dá)在京东拍卖上(shàng)，上(shàng)架了“北(běi)京赫(hè)华恒(héng)瑞房(fáng)地产开(kāi)发(fā)有限公司不良债(zhài)权转让(ràng)项目”，债(zhài)权总额(é)高(gāo)达近(jìn)47亿，该项目的(de)抵押物中，包括75套万柳书(shū)院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述(shù)不良债(zhài)权转让项目(mù)的处置主(zhǔ)体是中国(guó)信(xìn)达资产管理股(gǔ)份有限公司北京市分公司（下称中国(guó)信(xìn)达北(běi)分），处(chù)置的(de)是(shì)对(duì)北(běi)京赫华恒瑞房(fáng)地(dì)产开发(fā)有限公(gōng)司（下称(chēng)赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿(yì)元(yuán)人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限公(gōng)司(sī)是共同债(zhài)务人。目(mù)前(qián)，该(gāi)项目已有1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这就是(shì)一起中(zhōng)国信达北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒体(tǐ)报道(dào)，万柳(liǔ)书院总共301户，而且早(zǎo)已售罄(qìng)。如果(guǒ)该报道属实，说(shuō)明这些房子实际上都是卖(mài)出去(qù)了的，是有人住的。

　　那为什(shén)么中国信达的拍卖(mài)页面上(shàng)又注明这75套(tào)房子是“未(wèi)出售”的状态呢？只(zhǐ)能说明这些(xiē)房(fáng)子(zi)根(gēn)本没有网(wǎng)签，也没有(yǒu)房产证！

　　第(dì)一(yī)财经的报道证实(shí)了上(shàng)述内容。有豪(háo)宅(zhái)中介透(tòu)露，中赫集(jí)团早就把这75套房子抵(dǐ)押出去(qù)，现在还没资金解抵押，所以不能(néng)网签(qiān)、没(méi)办(bàn)房(fáng)本。

　　作(zuò)为海(hǎi)淀(diàn)的(de)顶级豪宅，最强学区(qū)房，万柳书院(yuàn)的业主基本都(dōu)是(shì)北京的高端人士(shì)，柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊等知名商(shāng)业(yè)大佬(lǎo)也是万柳书院的业(yè)主。另(lìng)据(jù)地产自媒体(tǐ)“地产八(bā)卦女”爆料，万(wàn)柳书院(yuàn)的业主中，还有不少中赫集团的(de)高管、合(hé)作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网友(yǒu)感叹，“富人(rén)也(yě)被精准收割(gē)了！”100厘米等于多少分米，100厘米等于多少分米多少米

　　不过，如果这些业(yè)主(zhǔ)确实已经支付价款并实际占(zhàn)有，那么(me)，中国信达转让这笔不良债权回(huí)本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损(sǔn)失最大的，没准还是债(zhài)主中(zhōng)国(guó)信达。

　　根据相关法律规定，民(mín)事(shì)执(zhí)行中，业主(zhǔ)已经支付价款并(bìng)实际占有，但(dàn)未办理过户手续的，如果业主没有过错，人(rén)民法院(yuàn)不(bù)得查封、扣押、冻结(jié)，已(yǐ)经查封(fēng)的可以(yǐ)向(xiàng)法院(yuàn)提出执(zhí)行异(yì)议(yì)申请，请(qǐng)求法院解除查封，同(tóng)时可以联(lián)合起诉开发商，要求退还(hái)购(gòu)房(fáng)款或办理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法院报公(gōng)布(bù)《最高人民法院关于商品房消费者权利保(bǎo)护(hù)问题(tí)的批复》，以司法解释的方式明(míng)确了(le)购房人的优先权：

　　商品(pǐn)房消费者以居(jū)住为目的购(gòu)买房(fáng)屋并已(yǐ)支付全部(bù)价款，主张其(qí)房屋(wū)交付请求权优先于建(jiàn)设工程价(jià)款(kuǎn)优(yōu)先受偿权、抵押权以(yǐ)及(jí)其他(tā)债权(quán)的，人民法院应当予以支持。只支(zhī)付了部分价款(kuǎn)的商品(pǐn)房消费(fèi)者，在一审(shěn)法庭辩(biàn)论终结前已实(shí)际(jì)支(zhī)付(fù)剩余价款的，可以适用(yòng)前款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如果这75套房子(zi)均(jūn)为“已售未网签”，那么这(zhè)笔不良债权，实际上是个烫手(shǒu)山(shān)芋。可能不仅不能卖出去回本(běn)，抵押的这75套房子，还会被(bèi)业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人(rén)又折(zhé)兵？

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　　地产(chǎn)界(jiè)的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次(cì)债权公司(sī)中国(guó)信(xìn)达(dá)申请(qǐng)不良(liáng)债权(quán)转(zhuǎn)让，可以追溯(sù)到金谷(gǔ)信(xìn)托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前中国信(xìn)达已(yǐ)经成为(wèi)赫华恒(héng)瑞唯一(yī)股东。但此前，赫华(huá)恒瑞为(wèi)中赫集(jí)团旗下子(zi)公司(sī)。2019年4月22日，中(zhōng)赫(hè)集团、中(zhōng)赫置地等选择(zé)退出了赫华恒瑞的股东行(xíng)列，中(zhōng)国金谷国际信(xìn)托有限责任(rèn)公司成为(wèi)了唯一股东，后者(zhě)由中国信达(dá)资(zī)产管(guǎn)理股份有限公(gōng)司(sī)持股93.75％。

　　作(zuò)为房地(dì)产开发商，相(xiāng)较其他房企，中赫集团既(jì)没有很大规模，也(yě)没有很(hěn)高的国民知(zhī)名(míng)度(dù)，但却在北京豪宅圈留下一个(gè)个传说。

　　如(rú)钓鱼台七号(hào)院(yuàn)，作为中赫集(jí)团进(jìn)入北京的第一个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置(zhì)地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达(dá)30万/平米的天价(jià)，成为当(dāng)时京城(chéng)最贵(guì)的楼盘，引发了市(shì)场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是(shì)被誉(yù)为“北京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢价(jià)率40.9％，从融(róng)创(chuàng)、保利、万科等大型(xíng)知名房企(qǐ)手(shǒu)中(zhōng)，抢下了北京万柳(liǔ)地块，成为北(běi)京(jīng)当年的“双(shuāng)料地王”。很快，万柳书院就(jiù)以神秘(mì)高(gāo)端的姿态杀入市场，无论是一块块(kuài)从荷兰(lán)运100厘米等于多少分米，100厘米等于多少分米多少米回来的灰砖垒起来的(de)五米高墙，还是每棵(kē)成本超6万(wàn)的成年银(yín)杏树，还是每(měi)平米20万元的价格，都令业内外(wài)震(zhèn)撼不已。

　　“万(wàn)柳(liǔ)的墙、西(xī)宸的缸、霄(xiāo)八(bā)的顶儿、融创的(de)湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从(cóng)这句顺口溜中，就可看出其在北京(jīng)豪(háo)宅圈(quān)的地位。2014年末(mò)上市的它，对手(shǒu)是当时有名的(de)融创观澜(lán)嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大华府等(děng)，现如今，它远远超(chāo)过这些对(duì)手。

　　去年(nián)，万(wàn)柳书院一套300平米的法拍房，最终成交价(jià)1.09亿、单价达(dá)到惊人的(de)36万(wàn)元/平米，说(shuō)明万柳书院虽然已(yǐ)经推出了8年之(zhī)久，但其依旧在北京(jīng)豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集团开发的豪(háo)宅，也吸(xī)引了不少知名(míng)人士，如知名演(yǎn)员宋丹丹，就住在(zài)钓鱼台七(qī)号院。而柳传志、丁磊等知名(míng)商业大佬则(zé)居住在万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫(hè)集团(tuán)的“高端路(lù)线”，也因此(cǐ)，它被外(wài)界贴(tiē)上了，“卖北京城最(zuì)贵的(de)房，拿北京(jīng)城最(zuì)贵的地”，“做(zuò)地产中的‘劳(láo)斯莱(lái)斯’”的标签(qiān)。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商(shāng)光环的背后，这个地产界“劳斯(sī)莱斯”却多次成(chéng)为(wèi)被(bèi)执行人，被(bèi)执行标的高达(dá)11亿。

　　今年年(nián)初，因为(wèi)履行能力(lì)而拒不履行生(shēng)效(xiào)法律(lǜ)文(wén)书确定义务，中赫集(jí)团正式(shì)成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京(jīng)国安坑了？

　　中赫集(jí)团(tuán)如今沦(lún)落到这个地步，其实是有(yǒu)迹可循(xún)的。

　　事实上(shàng)，早(zǎo)在今年年初“万柳(liǔ)书院少(shǎo)爷(yé)”走红之时，深蓝财经就曾(céng)深挖出背后的中赫集(jí)团(tuán)，发现其(qí)深陷财(cái)务(wù)危机。

　　从知名豪宅的开发商(shāng)到沦为“老赖(lài)”，中赫集团实控(kòng)人周金辉(huī)的人生(shēng)轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这个转折点，就在于(yú)收(shōu)购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始(shǐ)了多元(yuán)化转型，但转型之路并不好走(zǒu)。早在2008年开始(shǐ)，中(zhōng)赫集团就尝试(shì)过多元化业务，先后(hòu)进(jìn)军(jūn)能源市场、团购(gòu)网站，但最终都惨淡收场(chǎng)。最终，周金辉将转型的目光(guāng)，放到了体(tǐ)育领(lǐng)域。

　　2016年，在(zài)蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国(guó)安足球俱(jù)乐(lè)部64％股权(quán)，成为国(guó)安(ān)的新东家(jiā)。接着在2021年6月，中(zhōng)赫(hè)集团从(cóng)中信集团(tuán)手中拿下北(běi)京国(guó)安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安(ān)俱(jù)乐(lè)部全(quán)部(bù)股权。如果北(běi)京(jī100厘米等于多少分米，100厘米等于多少分米多少米ng)国安的估值一直没变，那么中赫集团(tuán)拿(ná)下北京国(guó)安，总(zǒng)计(jì)花(huā)费了约(yuē)55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也许(xǔ)会感叹：卖豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中赫为什么又要质押(yā)股(gǔ)权呢(ne)？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及其(qí)实控人周金辉夫妇将其手中(zhōng)的中赫(hè)集团股份质押陆续质(zhì)押，据企查查显示(shì)，目前中赫(hè)集团共有11条股权出质记录。质(zhì)权(quán)人包括(kuò)海金商(shāng)业保理、北京建工、山东国(guó)际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北京国安的时间完全吻合(hé)。

　　然而，入主北京(jīng)国安后，不(bù)仅国安的经(jīng)营(yíng)状况没有得到改(gǎi)善(shàn)，中赫(hè)集团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权(quán)交(jiāo)易(yì)所官网信(xìn)息显示，2020年，北京(jīng)国安足球俱乐部实现营(yíng)业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末(mò)，该俱(jù)乐(lè)部资产总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金(jīn)压力(lì)，中赫集团和周金辉(huī)夫妇还在持(chí)续质押手中的中赫集团股(gǔ)份，但国安和中赫的(de)经营状况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中(zhōng)赫(hè)集团被5次列被执行人，执行(xíng)标(biāo)的高达11亿(yì)，北京国(guó)安(ān)也(yě)3次与中赫集(jí)团、中赫置(zhì)地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞(xiá)等(děng)共同成为被(bèi)执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能力而(ér)拒不(bù)履行生(shēng)效法律文书(shū)确定义(yì)务，上述被执行人(rén)成(chéng)为“老(lǎo)赖”。只有(yǒu)北(běi)京国安，目前幸免(miǎn)于(yú)难。不(bù)过在实(shí)控(kòng)人都成为老赖(lài)的情况下(xià)，被执行10个(gè)多亿的北京(jīng)国安，又如何能(néng)独善其(qí)身(shēn)？

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